Tendance des marchés fonciers de l`espace rural - Safer Rhône

Note de conjoncture n°4 – 4eme trimestre 2009
Tendance
des marchés fonciers
de l’espace rural
Le marché total notifié à la Safer est revenu au même niveau que 2004
En nombre de ventes et en surface, l’activité du
marché de l’espace rural au 4ème trimestre est
conforme à ce qui est habituellement observé. La
reprise d’activité après la période estivale s’est bien
opérée.
4ème trimestre 2009 :
} 5 126 DIA
} 6 703 ha
} 442 M€
2009 :
2008 :
} 20 004 DIA
20 183 DIA }
} 24 906 ha
27 345 ha }
} 1 618 M€
1 900 M€ }
Cinq départements semblent avoir renoué avec une croissance constante (07, 38, 42, 69, 74), trois restent à confirmer (01, 26, 73)
Le marché de ll’espace
espace
rural en surface (2009) :
à urbaniser : 11.3%
résidentiel : 13.5%
loisirs – agrément : 5.5%
agricole : 46.9%
landes – forêts : 22.8%
En comparaison annuelle, on note que le nombre de
ventes se stabilise en 2009 alors qu’il baissait de
manière continue depuis 2005. Par contre, en surface,
2009 est l’année la plus basse de la décennie, passant
pour la première fois sous la barre des 25 000 ha
échangés. La baisse de 2450 ha par rapport à 2008
provient pour plus de 1000 ha du marché des espaces
en vue d’artificialisation, pour 200 ha du marché
résidentiel, pour 800 ha du marché agricole et pour
400 ha du marché des landes et forêts. Autant la
baisse de surface semble conjoncturelle sur les
segments urbains, autant elle est tendancielle sur le
marché agricole.
En valeur, 2007 et 2008 étaient inscrites dans une
baisse continue. Le 4ème trimestre 2009 confirme un
redémarrage en douceur de l’activité foncière.
L’analyse sur une période décennale montre que le
marché a baissé d’environ 15% entre 2008 et 2009 et
d’environ 30% entre 2007 et 2009. Le marché total
notifié à la Safer est ainsi revenu au même niveau que
2004.
La Haute‐Savoie reste le département le plus
dynamique avec 4 trimestres de hausse consécutive
qui la ramène à son niveau de fin 2007. Plusieurs
autres départements sont dans la même dynamique,
avec des niveaux d’activité au 4ème trimestre
supérieurs à l’an passé et une succession de 4
trimestres de hausse : l’Ardèche, l’Isère, la Loire, le
Rhône. L’Ain, qui avait enregistré un bon 3ème
trimestre a fortement baissé en fin d’année. La Drôme
présente une activité qui stagne sur les 3 derniers
trimestres La Savoie reste à un niveau très bas.
trimestres.
bas
Non bâti
Bâti
Total
Marché de l'espace rural en Surface (ha)
40 000
Source : SAFER
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Non bâti
Marché de l'espace rural en Valeur (K€)
Bâti
Total
700 000
Source : SAFER
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
Non bâti
Bâti
Total
Marché de l'espace rural en Valeur sur 10 ans (k€)
2 500 000
2 500 000
Source : SAFER
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Marché en chiffres d'affaires ‐ 4ème trimestre
Source : SAFER
74
2007 ‐ 4
73
2008 ‐ 4
69
2009 ‐ 4
42
38
Le marché de l’espace rural
Le marché foncier de l’espace rural comprend l’ensemble des projets de vente
(DIA = Déclarations d’Intention d’Aliéner) notifiés par les notaires à la Safer
auxquels sont ajoutées les rétrocessions opérées par la Safer. L’assiette de
notification correspond à tous les biens ayant au moment de la vente, en totalité
ou en partie, un usage agricole ou naturel, réel ou potentiel. En zones A et N, la
notification est transmise dès le 1er m², en zones U et AU à partir de 1000 m².
26
07
01
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000 k€
Marché résidentiel : la crise financière a figé les mises en marché mais elle a eu peu d’effet sur les prix
222 000 €
prix moyen du bâti résidentiel en milieu rural au 4ème trimestre 2009
Le marché résidentiel rural représente près de 50% du
chiffre d’affaires enregistré par la Safer au 4ème
trimestre (44% au 3ème trimestre). L’activité
enregistrée a été multipliée par deux entre le 1er
trimestre (point bas) et le 4ème.
Marché résidentiel rural en Valeur (K€)
Le prix moyen du lot bâti résidentiel enregistré par la
Safer s’établit à 220.000 €, soit 36.000 € de plus qu’au
1er trimestre 2009 et 28.000 € en‐dessous du 4ème
trimestre 2007 (point le plus haut de la décennie). Si la
crise financière a figé les mises en marché, elle n’a eu
que très peu d’effet sur les prix. L’accès à la propriété
restent donc limité aux budgets les plus élevés.
élevés La
demande en logements aidés ne faiblira donc pas dans
les années à venir.
100 000
Les différences de prix entre départements et entre
territoires sont considérables, ce qui génère une
ségrégation socio‐spatiale très forte. Le prix d’une
maison en Haute‐Savoie est plus du double de celui de
la Savoie ou de la Loire.
50
350 000
Source : SAFER
300 000
250 000
200 000
150 000
50 000
0
2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
Valeur moyenne du lot bâti (K€)
Source : SAFER
300
250
200
150
100
0
2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
Valeur moyenne du lot bâti résidentiel sur 10 ans
Source : SAFER
k€
250
200
Dpt
3‐2008 3‐2009 09/08
Dpt
3‐2008 3‐2009 09/08
01
170 k€
197 k€
+16%
42
153 k€
148 k€
‐3.6%
150
07
172 k€
190 k€ +10.9%
69
254 k€
242 k€
‐4.6%
100
26
240 k€
236 k€
‐1.8%
73
159 k€
176 k€
+10.4%
50
38
213 k€
223 k€
+4.9%
74
340 k€
371 k€
+8.9%
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Le marché de l’artificialisation se stabilise en surface au 4ème trimestre
25 €/m²
Prix moyen du m² destiné à l’artificialisation en Rhône‐Alpes (toutes hô
l
(
destinations confondues)
Les
incertitudes
sur
les
perspectives
de
commercialisation du neuf ont fortement impacté les
transactions de terrains en vue d’artificialisation. La
DREAL Rhône‐Alpes, qui enregistre l’ensemble des
logements
g
autorisés au travers de sa base de données
Sit@del2, recense 12.650 logements en individuel pur
en 2009 contre 19.700 en 2007, 6.350 en individuel
groupé contre 7.200 en 2007, et 22.150 en collectif
contre 43.350 en 2007. Compte tenu du décalage
temporel entre l’autorisation de PC et la livraison (si le
chantier se réalise bien), il est probable que l’on
Terrains en vue d'artificialisation (surface et prix)
Surface (ha)
1 200
Prix (€/m²)
35
30
1 000
25
800
20
600
15
400
10
200
5
0
0
2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
Surface notifiée
Prix (€/m²)
Source : SAFER
s’oriente vers une forte pénurie de logement dans les
prochaines années.
Un marché agricole stable sur les 3 dernières années
Marché agricole (hors landes) en surface (ha)
En surface, le marché agricole est relativement stable
sur les 3 dernières années (‐6% par rapport à 2008, ‐3%
par rapport à 2007).
Non bâti
Bâti
Total
4 000
3 500
Source : SAFER
3 000
2 500
Marché agricole au 4ème trimestre 2009 :
‐ Agricole : 3100 ha
=> dont viticole : 175 ha
‐ Landes : 340 ha
Le prix moyen des terres et prés a augmenté de l’ordre
de 30% sur la décennie (0,5 €/m
€/m² en 2000, 0.65 €/m
€/m² en
2009). L’écart est significatif en valeur absolue même s’il
paraît faible comparativement à l’évolution du prix du
terrain à bâtir. Le prix moyen des ventes avec bâti est
passé d’environ 110 k€ à 200 k€.
22/02/2010
2 000
1 500
1 000
500
0
2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2007 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2008 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐ 2009 ‐
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
La valeur patrimoniale est désormais totalement
intégrée dans le prix de vente des biens agricoles.
Edition: Safer Rhône‐Alpes – Département Etudes et Développement
Agrapole, 23 rue Jean Baldassini, 69364 LYON CEDEX 07