délib 15-171-UAGP.dot - Mairie Marseille 11-12

VILLE
DE
MARSEILLE
___
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
___
DÉPARTEMENT
DES
BOUCHES-DU-RHONE
___
EXTRAIT DES REGISTRES DES DÉLIBÉRATIONS
DU
CONSEIL DU GROUPE DES 11e ET 12e ARRONDISSEMENTS
________
- Séance du Jeudi 25 Juin 2015 ______
Présidence de Madame Valérie BOYER, Maire d’Arrondissements.
L’assemblée formée, Madame le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 25 membres.
15/171/UAGP
D EL EG A TIO N G EN E R A LE U R B A N IS ME A ME N A G EME N T ET H A B ITA T - D I R EC TIO N
D E L' A MEN A G EMEN T ET D E L' H A B ITA T - ZA C de la Va le n t ine / C onc e s s ion
d' a mé na ge me nt - 1 1 è me a rron dis s e m e nt - C onv e n t ion p a s s é e a v e c l a SO LE A M A pp roba t i on du C ompt e R e ndu A nnue l à la C olle c t iv it é a u 3 1 dé c e mbre 2 0 1 4 .
1 5 - 2 7 8 4 4 - D AH
MADAME LE MAIRE DU 6ème SECTEUR SOUMET AU CONSEIL DES 11ème ET 12ème
ARRONDISSEMENTS LE PROJET DE DÉLIBÉRATION CI-ANNEXÉ, DONT CE DERNIER
EST SAISI, POUR AVIS, AVANT PRÉSENTATION AU PROCHAIN CONSEIL MUNICIPAL.
-2Notre Conseil d'Arrondissements doit se prononcer sur l’approbation du Compte
Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2014 de la SOLEAM.
La ZAC de la Valentine a été créée, à l’initiative de la Ville, par arrêté préfectoral en
1974 et son dossier de réalisation a été approuvé par arrêté préfectoral en 1980.
La Ville de Marseille en a confié l’aménagement à Marseille Aménagement
(aujourd'hui SOLEAM) jusqu’au 25 juin 2021, par délibération n°79/645/U du 28 janvier 1981 et
avenants successifs.
Cette ZAC qui s’étend sur 229 ha dans les quartiers Est de Marseille
ème
dans le 11
arrondissement a pour vocation principale l’installation d’activités. Elle a ainsi permis le
développement d’un important pôle commercial ainsi que d’activités de loisirs et de services, mais aussi
d’activités artisanales et industrielles.
Dans cette ZAC, les implantations nouvelles ou extensions d'activités sont depuis
plusieurs années à l'origine d'initiatives privées principalement. Les potentiels de développement les
importants concernent, les terrains privés "SBM", Corderie d'Or et Valentine Vallée Verte (soit environ
2
89 000 m de surface de plancher) ainsi que le terrain du château Saint-Antoine appartenant à
l'aménageur, pour l'implantation de programmes de commerces ou d'activités. Mais l'initiative des
projets dépend du potentiel du marché et de la capacité de la ZAC à absorber le trafic de véhicules
supplémentaires. L’aménageur et les partenaires publics impliqués ont engagé des réflexions
préalables à la définition des aménagements nécessaires pour accompagner l'urbanisation de ces
terrains. Il s'agit ainsi de requalifier certaines voiries afin de favoriser la multimodalité des
déplacements, d'étudier les nouvelles voiries réalisables pour accompagner la mutation de certains
terrains et fludifier la circulation.
Le dernier CRAC (Compte Rendu Annuel à la Collectivité) approuvé par le Conseil
Municipal du 10 octobre 2014 est celui arrêté au 31 décembre 2013.
L’objet du présent rapport est de soumettre à l’approbation du Conseil Municipal le
Compte Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2014. L'échéance de la concession
d'aménagement liant la Ville et la SOLEAM est le 25 juin 2021.
Avancement de l’opération :
En 2014, l'aménageur est principalement intervenu pour la réalisation d'études : études
patrimoniale et de structure pour vérifier l'intérêt et la faisabilité de la réhabilitation du château
Saint-Antoine, propriété de l'aménageur ; poursuite ou lancement de nouvelles études de VRD. D'autre part,
une grande partie du site du château Saint-Antoine (non bâti) a fait l'objet de la signature de 2 compromis de
2
vente avec Redman Méditerranée, fin 2014, pour l'implantation d'un parc d'activités (8 100 m de surface de
plancher activités/bureaux). La partie du terrain accueillant le château Saint-Antoine fait l'objet d'un projet de
2
réhabilitation – extension à l'étude (environ 5 000 m de surface de plancher) par un autre opérateur privé
dans la perspective de l’acquisition auprès de SOLEAM du solde du terrain.
L'année 2015 permettra d'étudier la faisabilité technique et financière des voiries
nouvelles et à requalifier, devant participer à une amélioration de la desserte sud de la ZAC, notamment
dans les secteurs de Valentine Vallée Verte, du château Saint-Antoine et des terrains « SBM ».
Afin de statuer sur les options proposées par l'ensemble des études de voirie et
d'aboutir à une programmation des interventions avec la Communauté Urbaine Marseille Provence
Métropole et le Conseil Départemental des Bouches-du-Rhône, une étude de trafic et de déplacements
va être menée en 2015-2016, à l'échelle de l'ensemble de la ZAC.
Dans le cadre des nouveaux projets de voiries, d'autres acquisitions publiques, en
complément de celles prévues à ce jour, pourront s'avérer nécessaires. La répartition des dépenses
entre les collectivités concernées et l’aménageur reste à fixer.
-3Les travaux de requalification du lotissement d'activité de la Valentine réalisés en
2014, vont être poursuivis selon un programme plus important que prévu initialement. Les travaux de la
voie de liaison de la montée du Commandant de Robien à l'avenue de la Gare (phase 3) ont démarrés
fin 2014 : la desserte du programme de Valentine sur Mer sera réalisée en 2015 et l'achèvement de ce
maillage desservant Valentine Vallée Verte aura lieu en 2017. De plus, des travaux de desserte du
projet de parc d'activité du château Saint-Antoine sont à l'étude et pourront démarrer fin 2015. En
fonction des validations et de sa faisabilité, un prolongement de cette voie avec un franchissement de
l'Huveaune et un raccordement au lotissement d'activité de la Valentine pourra être engagé.
Le Compte-Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2014 s’établit comme
suit :
Dépenses :
Sur l’exercice 2014, les dépenses réalisées s’élèvent à 454 643 Euros, soit une
augmentation de 198 203 Euros par rapport aux prévisions, liée principalement à l'engagement anticipé
er
des travaux de desserte du programme Valentine sur Mer (1 tronçon de la voie de liaison de la montée
de Robien à l'avenue de la Gare).
Le montant total des dépenses réalisées, cumulées au 31 décembre 2014, s’élève à
41 813 412 Euros, soit un taux d'avancement de 68% par rapport au budget prévisionnel actualisé. Ce
montant comporte 2 788 261 Euros de TVA résiduelle qui au terme de l'opération, ne représentera plus
que 169 475 Euros.
Les dépenses réalisées se répartissent de la manière suivante :
- 12 681 958 Euros de dépenses foncières, soit 96,4% du coût prévisionnel au terme
de l'opération.
- 18 224 464 Euros de travaux d'aménagement, soit 48% du coût prévisionnel au
terme de l'opération. Les travaux de requalification des ouvrages existants et d'aménagement de voies
nouvelles et à requalifier restent à affiner.
- 5 172 228 Euros de dépenses annexes, soit 68,7% du coût prévisionnel au terme
de l'opération.
- 2 946 501 Euros de frais financiers, soit 100% du coût prévisionnel au terme de
l'opération.
Le prix de revient prévisionnel, au terme de l'opération, d'un montant de 61 474 877
Euros, est en augmentation de 2 694 615 Euros par rapport au CRAC approuvé en 2013.
Les dépenses se répartissent de la manière suivante :
- 13 161 967 Euros de dépenses foncières - études (représentant 21,4% du budget
prévisionnel), en augmentation de 118 838 Euros par rapport au CRAC approuvé en 2013, suite à la
réévaluation du coût de l'étude de déplacements – trafic et à la programmation d'une nouvelle étude
liée à la gestion de la ZAC.
- 38 003 618 Euros de travaux d'aménagement (représentant 61,8% du budget
prévisionnel), en augmentation de 2 929 843 Euros, et marqués notamment par une réévaluation à la
hausse du coût prévisionnel des travaux de requalification de la voie du lotissement d'activité de la
Valentine et une provision pour des nouveaux ouvrages de desserte du château Saint-Antoine
(comprenant le prolongement vers le lotissement d'activité de la Valentine et le franchissement de
l'Huveaune).
- 7 362 791 Euros de dépenses annexes (représentant 12% du budget prévisionnel),
en baisse de 354 067 Euros, marqués notamment par la baisse de charges de gestion, et de la TVA
résiduelle ainsi que l'augmentation des rémunérations de l'aménageur.
- 2 946 501 Euros de frais financiers (représentant 4,8% du budget prévisionnel),
montant stable compte tenu de l'absence d'emprunt en cours.
-4-
Recettes :
Sur l’exercice 2014, les recettes encaissées s’élèvent à 1 103 446 Euros, soit une
hausse de 397 860 Euros par rapport aux prévisions. Cet écart s'explique principalement par
l'encaissement de participations constructeur (Valentine sur Mer) et de recettes de cessions (projet
Redman Méditerranée au château Saint-Antoine) plus tôt que prévu par rapport à l'échéancier.
Le montant total des recettes réalisées (hors participation de la Ville de Marseille),
cumulées au 31 décembre 2014 s'élève à 38 722 196 Euros, soit 69,7% des encaissements
prévisionnels au terme de l'opération.
Les recettes réalisées se répartissent de la manière suivante :
- 17 616 892 Euros de participations constructeurs, soit 55,9% des encaissements
prévisionnels au terme de l'opération
- 19 036 566 Euros de cessions de terrains, soit 90,5% des encaissements
prévisionnels au terme de l'opération.
- 1 452 803 Euros de produits financiers, soit 94,3% des encaissements
prévisionnels au terme de l'opération.
- 615 934 Euros de recettes diverses, soit 42% des encaissements prévisionnels au
terme de l'opération.
Déduction faite des participations de la Ville à l'équilibre de l'opération, le montant
prévisionnel total des recettes s'élève à 55 544 948 Euros, soit une augmentation de 2 694 613 Euros
par rapport au bilan prévisionnel arrêté au 31 décembre 2013, qui s'explique principalement par une
augmentation de la participation constructeur du projet de Valentine Vallée Verte, suite à une
modification du type de programmation prévue sur ce site ainsi qu'à des cessions de voirie ou de terrain
à la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole et à la SNCF (nécessaire à la réalisation de la
ème
3 voie ferrée).
Participations constructeurs au coût des équipements publics :
Il est prévu de laisser aux propriétaires en place, qui n'auraient pas acquis leurs
terrains de l’aménageur, la possibilité de réaliser une opération immobilière.
Les constructeurs concernés non redevables de la part communautaire de la taxe
d'aménagement, participent au coût d'équipement de la zone par la signature d'une convention de
participation passée avec la commune ayant pour objet, conformément aux dispositions de l'article
L 311.4 du Code de l'Urbanisme, de mettre à leur charge une part du coût des équipements à réaliser
pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone.
A l'origine de cette décision, ces participations étaient recouvrées par la Ville pour
les reverser ensuite à l'aménageur qui assure les dépenses d'équipement. Une convention cadre
n°08/554 entre la Ville et l'Aménageur, en date du 16 mai 2008, permet désormais à l'aménageur de
percevoir directement ces participations.
L’aménageur prévoit au bilan une recette globale de participations constructeurs
(avant et après loi SRU) pour un montant prévisionnel total de 31 508 491 Euros, dont
11 211 150 Euros de participations perçues par la Ville et reversées à l'opération et 6 405 742 Euros de
participations perçues par l'aménageur au 31 décembre 2014.
Participation de la Ville à l’équilibre du bilan :
Le montant de la participation de la Ville à l’équilibre financier du bilan de l’opération,
correspondant à l’écart entre dépenses et recettes, est inchangé (5 929 928 Euros). Ainsi le montant de
participation perçu par l'aménageur au 31 décembre 2014 est de 5 440 297 Euros (soit 91,7% du
montant prévisionnel total). Le versement du solde de participation par la Ville est attendu la dernière
année de l'opération (2021) pour un montant de 489 631 Euros.
-5Trésorerie :
La trésorerie cumulée au 31 décembre 2014 est de 2 349 081 Euros, en hausse de
199 655 Euros par rapport aux prévisions du précédent CRAC. La trésorerie prévisionnelle va
augmenter sur la période 2016-2018 puis diminuer à partir de 2019 jusqu'à devenir nulle au terme de
l'opération.
Emprunt :
4 573 471 Euros d'emprunts ont été contractés pour financer la ZAC. Ces emprunts
sont aujourd'hui intégralement remboursés.
Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil d’Arrondissements de
prendre la délibération ci-après :
LE CONSEIL DES 11EME ET 12EME ARRONDISSEMENTS
VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
VU LE CODE DE L’URBANISME
VU LE CODE GENERAL DES IMPOTS
ÈME
ÈME
VU LA CONSULTATION DU CONSEIL DES 11
ET 12
ARRONDISSEMENTS
OUÏ LE RAPPORT CI-DESSUS
DELIBERE
ARTICLE 1
Est approuvé le Compte Rendu Annuel à la Collectivité ci-annexé relatif à la ZAC de
la Valentine établi au 31 décembre 2014 par la SOLEAM (l’aménageur) et
comprenant un bilan financier prévisionnel.
ARTICLE 2
Est approuvée la participation de la Ville à l’équilibre du bilan d’un montant de
5 929 928 Euros (inchangé au regard du CRAC précédent) dont 5 440 297 Euros ont
déjà été versés et 489 631 Euros restent à verser, prévisionnellement en 2021.
Le présent projet de délibération
mis aux voix a été adopté
à l’unanimité.
Abstention du Groupe Marseille Bleu
Marine
Vu et présenté pour son
enrôlement à une séance
du Conseil d'Arrondissements
Il est donc converti en délibération
du Conseil des 11ème et 12ème
LE MAIRE des 11ème - 12ème Arrondts
DÉPUTÉE DES BOUCHES-DU-RHÔNE
CONSEILLÈRE COMMUNAUTAIRE MPM
Valérie BOYER
Enrôlé au CA du 25 Juin 2015