L`indice Jones Lang LaSalle de la logistique en Europe

L'indice Jones Lang LaSalle de la logistique
en Europe - Septembre 2010
Consolidation du marché
locatif, et affaiblissement du
stock d’offre de qualité
L’activité locative continue, dans son ensemble, de se consolider au
2ème trimestre. La demande placée en entrepôt a atteint 3 millions
de m² en Europe, soit une hausse de 8% par rapport au trimestre
précédent. Au total, le niveau des commercialisations au 1er
semestre 2010 a augmenté de 22% en un an, notamment grâce aux
bonnes performances enregistrées dans les pays d’Europe Centrale
et Orientale (+ 82%). La progression des volumes a toutefois été
plus modérée (+ 4,3%) en Europe de l’Ouest en raison de
l'affaiblissement de la demande en France et aux Pays-Bas.
La réduction des coûts et la consolidation des espaces existants
demeurent les motivations premières des mouvements enregistrés
auprès des utilisateurs. Les plus fortes demandes se concentrent
sur les marchés qui offrent d'excellentes connexions au réseau de
transport européen.
Aussi, les conditions de marché favorables aux utilisateurs devraient
stimuler la demande dans les trimestres à venir, d’autant que cette
tendance risque de ne pas perdurer.
L’accroissement des demandes conjugué au fort ralentissement des
développements depuis ces 24 derniers mois commencent à
entraîner des pénuries sur les meilleurs produits. Seuls 700,000 m²
ont été livrés en Europe au 2ème trimestre, soit le plus faible niveau
enregistré depuis 2003.
Début juillet, on dénombrait 3,5 millions de m² de surfaces neuves
en cours de construction soit 36% de plus qu'au trimestre
précédent, mais encore un niveau moindre de 6% par rapport à
l’année passée. Toutefois, il est important de noter que presque
tous ces développements sont pré-loués ou construits sur-mesure
dans le cadre de clé en main, tandis que les développements
spéculatifs restent des exceptions.
Cette tendance devrait perdurer tant que le marché locatif ne
redémarra pas pleinement et que les financements pour ce type
d’opérations spéculatives ne retrouvent pas plus de souplesse.
Dans le même temps, le ralentissement des livraisons permettra de
réduire davantage les disponibilités immédiates de locaux de bonne
facture, conduisant progressivement à leur raréfaction sur les
marchés les plus demandés, en particulier en Europe de l’Ouest.
Par conséquent, les utilisateurs à la recherche de locaux modernes
vont de plus en plus être contraints de se positionner sur des clés
en main.
Alors que nous nous attendons à une baisse des surfaces neuves
disponibles dans les principaux marchés logistiques, la vacance sur
les locaux de seconde main devrait elle rester conséquente.
Le stock, vieillissant, ne répond plus aux attentes des utilisateurs en
raison du manque d’efficience de certains espaces, de hauteur sous
plafond trop faible, et parfois d’un accès médiocre en transport.
Par conséquent, l'offre globale devrait rester relativement élevée,
malgré des conditions locatives attractives proposées par les
propriétaires afin de louer les biens les plus anciens.
En dépit du nombre limité de livraisons et de projets futurs, les
valeurs locatives prime sont demeurées stables ce trimestre dans la
plupart des marchés européens.
L’indice Jones Lang LaSalle des loyers en Europe n’a reculé que
très légèrement : -0,3% ce trimestre comparé au trimestre
précédent. Au total, sur un an, l’indice des loyers a chuté de 4,0%,
un niveau toutefois moindre que les baisses annuelles enregistrées
au 1er trimestre 2010 (-5,3%) et au 4ème trimestre 2009 (-7,1%).
Avec une activité locative qui repart progressivement et un stock
d’offres neuves qui se réduit, les mesures d’accompagnement ont
commencé à diminuer légèrement au 2ème trimestre. Cette
tendance devrait perdurer voire s’accentuer à moyen terme.
A mi année, le marché de l’investissement en Europe est marqué
par la reprise de confiance des investisseurs. Toutefois, vers la fin
du 1er semestre, nous avons constaté un moindre degré d'urgence
à investir, et donc une pression à acheter qui s’est réduite.
Au total, les investissements industriels s'élèvent à 4,3 milliards
d'euros au 1er semestre 2010, soit une augmentation de 80% par
rapport à la même période l'an dernier, point le plus bas du marché
rappelons-le. 70% des transactions industrielles se sont
concentrées sur trois marchés principalement : le Royaume-Uni,
l'Allemagne et la Suède. Malgré cette forte augmentation, les
volumes sont encore bien inférieurs à ceux constatés avant la crise,
et se situent à peu près au niveau de 2004. Globalement, la reprise
des investissements demeure fragile et inégale.
L'appétit croissant des investisseurs, au cours des 12 derniers mois,
pour un nombre relativement faible de biens disponibles haut de
gamme a entraîné une baisse des taux de rendement prime en
Europe. Cette compression, qui s’était opérée dès fin 2009 au
Royaume-Uni, s’est propagé au 1er semestre à l’ensemble de
l’Europe continentale. La France a ainsi perdu 60 points de base en
six mois pour Paris et – 70 points de base pour Lyon.
La moyenne des taux de rendement prime logistique en Europe se
stabilise à 7,80% au 2ème trimestre 2010, soit 20 points de base au
dessus de la moyenne historique de long terme (rendement moyen
sur 10 ans).
La rareté des produits prime à vendre permet de maintenir des prix
élevés sur le marché des acquisitions. Néanmoins, nous assistons à
des signes de ralentissement. La pression à investir est devenu
moins urgente pour les investisseurs. Ce sentiment, jumelé au stock
limité de produits industriels de qualité à vendre sur le marché,
pourrait avoir un effet limitatif sur les volumes d'investissement au
second semestre. Aussi, du côté des taux de rendement prime,
aucune nouvelle compression importante est prévue d’ici fin 2010.
Pulse • L'indice Jones Lang LaSalle de la logistique en Europe - Septembre 2010 2
Indicateurs clés en Europe – 2ème trimestre 2010 (fin juin)
Loyer prime
€/m²/an
Evolution
trimestrielle
Taux de rendement
prime (%)
Evolution
trimestrielle
Europe de l’Ouest
Allemagne - Munich
Allemagne - Hambourg
Belgique - Bruxelles
France - Paris
France - Lyon
Pays-Bas - Amsterdam
Pays-Bas - Rotterdam
54 - 75
30 - 63
45 - 55
48 - 53
42 - 48
90
63
7,10 - 8,10
7,00 - 8,00
7,25 - 7,75
7,30
7,30
6,85 - 7,35
6,95 - 7,45
Europe du Sud
Espagne - Madrid
54 - 72
8,00
Italie - Milan
50-55
7,50 - 7,75
60
8,00
Royaume-Uni & Irlande
Irlande - Dublin
64 - 80
8,50 - 9,00
Royaume-Uni - Londres
165
6,50
Pays Nordiques
Finlande - Helsinki
96
7,40
Suède - Stockholm
92
7,25
Hongrie - Budapest
43 - 66
9,00
Pologne - Varsovie
54 - 66
8,50
République Tchèque - Prague
45 - 51
8,50
Russie - Moscou
Turquie - Istanbul
81 - 90
60
12,25 - 12,75
9,00
Portugal - Lisbonne
Europe de l’Est
Source : Jones Lang LaSalle
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L'indice Jones Lang LaSalle de la logistique en Europe – Septembre 2010
L’indice Jones Lang LaSalle de la logistique en Europe a pour but d’apporter un éclairage synthétique du marché de la logistique en Europe
au travers d’indicateurs clés trimestriels.
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