spirit - ASPIM - Association française des sociétés de placement

Revue de Presse
24 juin au 1er juillet 2013
La revue de presse de l’ASPIM est réalisée avec l'autorisation du CFC
(Centre française d’exploitation du droit de copie).
Cette autorisation interdit de diffuser ou redistribuer, sous quelque
forme que ce soit, toute ou partie de la revue de presse.
Sommaire
 Stratégie et Marché
Juin 2013
22 juin 2013
Juin/Aout 2013
27 juin 2013
27 juin 2013
Juillet 2013
Spirit et la passion de bâtir
Primonial organise la gestion des déséquilibres
potentiels de la collecte de ses SCPI
Le dispositif de défiscalisation de la loi
« Duflot »
82 M€ d’engagements en commerce pour BNP
Paribas REIM
Rockspring agrée par l’AMF en tant que société
de gestion d’OPCI
La mezzanine tente les investisseurs en equity
Objectif Grand Paris
Pierrepapier.fr
Patrimoine Privé
La lettre de la Pierre
La lettre de la Pierre
Capital Finance (HS)
OBJECTIF GRAND PARIS
JUIN 13
78 AVENUE RAYMOND POINCARÉ
75016 PARIS - 01 45 02 10 95
Trimestriel
Surface approx. (cm²) : 2070
N° de page : 72-75
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PUBLI-REPORTAGE
SPIRIT
ET LA PASSION
DE BÂTIR
GROUPE DE PROMOTION IMMOBILIERE, PRESENT SUR
LES MARCHÉS RÉSIDENTIEL, ACCESSION ET SOCIAL ET
TERTIAIRE, SPIRIT A ETE CREE EN 1989 PAR JEAN-CLAUDE
BERTOJO, ÉGALEMENT FONDATEUR DE KEOPS LA SOCIETÉ
SE DISTINGUE PAR SA CAPACITÉ A CONJUGUER SES METIERS
LORS D'AMENAGEMENTS DE ZONES URBAINES ET PAR DES
REALISATIONS CLÉS EN MAIN OU DE PARCS D'ACTIVITÉS
Les administrateurs sont Mathias Bertojo, président-directeur
général Spirit Reim, Philippe Tricot, président-directeur général Spirit
Promotion, Félix Bertojo, président-directeur général Spirit Entreprise,
Sandrine Hennequm, secrétaire générale et Hervé Villers, directeur
général delegue au Developpement Spirit Immobilier
i Les Terrasses du verger, a Lieusaint
La premiere opération BBC privée de Sénart.
Architecte. Patrick SCHWEITZER.
2 Les Jardins Villare, Aubervilliers.
Architectes . Ateliers SOUCHEYRE et Franck HUYSMANS.
3. Le Carré vert, Montreuil
Architecte • Atelier SORIA.
S
pirit exerce deux grands metiers
la promotion et l'investissement
aussi bien en secteur résidentiel
accession et social qu'en immo
biker tertiaire
Le groupe rassemble pres de 90
personnes toutes activites confondues avec
une moyenne d'âge proche de 38 ans Les
competences de ses equipes couvrent toute
la chaîne des metiers de la promotion et de
l'investissement Détenu depuis I origine par
un actionnariat prive, le groupe Spirit a adop
te une strategie d equilibre entre activites a
risque et prises de position sécurisées L'une
de ses regles de conduite consiste, en effet, a
vendre en bloc des le lancement, un tiers de
chaque programme
L'AMBITION D'ENTREPRENDRE
Le volume d'affaires en 2012 s'élève a no Mf
dont, environ, les trois quarts en résidentiel
Spirit intervient sur le territoire national et
déploie sa palette de metiers, via des agences
en Ile-de-France ou se trouve son siege social,
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a Lyon, a Strasbourg et a Toulon Fortement
present sûr deux des trois marches immobiliers nationaux majeurs, Ile-de-France et
Rhone Alpes le groupe cherche a renforcer
sa presence sur la region Paca Un scénario de
croissance externe est envisageable comme
il )'a déjà pratique, en Alsace avec la reprise de
la societe Spiral voici onze ans
Ses partenaires financiers apprécient la solidité financiere du groupe qui, avec 63 M€
de fonds propres devient un acteur fiable et
sécurisant
** Précurseur en matière
de normes BBC, le groupe
Spirit est certifié NF
Logement démarche HQE
et a déjà été distingué, à
deux reprises, au titre du
logement durable (...) 99
Avec une fonciere dont les actifs bâtis ou en
cours de construction ont ete évalues a plus
de 75 M€ Spirit presente toutes les garanties
financieres pour apporter a ses clients la meilleure garantie d'achèvement
Spirit intervient aussi, depuis peu, au-delà de
l'Hexagone en Pologne a Varsovie auMaroc
a Rabat, aux Etats Unis, le groupe est present
en Georgie et en Floride dans le cadre de Spirit
Reim
UNE FONCIÈRE ATYPIQUE
Spirit Reim, la fonciere du groupe joue le rôle
d une structure de portage a court et moyen
termes Ce patrimoine, dont 15 % en logements, environ 70 % en bureaux et activites,
15 % en commerces et hôtels générera, fin
2013, plus de 5 M€ de loyers annuels La politique du groupe est de conserver une partie
des actifs qu'il produit
Cette demarche semble séduire les elus qui y
reconnaissent une assurance dans la qualite
et la pérennité des réalisations Un processus
d arbitrage est aussi régulièrement pratique
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l'immobilier - SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier : formule ...
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II cible des Scpi ou des investisseurs prives
Spirit qui mené parallèlement une activite
d asset et de property management propose
a ses clients investisseurs un service d admi
mstration de biens qui bénéficie de I expe
nence acquise dans la gestion de ses propres
investissements
UNE PRODUCTION RESPECTUEUSE
DES NORMES ENVIRONNEMENTALES
La moitié de la production sur le secteur de
I habitat est réalisée en region parisienne Les
programmes s adressent pour une grande
part a une clientele de primo accédants De
jeunes menages ont ainsi la possibilité de
rester sur leur commune tout en améliorant
leur cadre de vie En complement d une offre
de logements traditionnels Spirit est tres pre
sent dans des zones Anru
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Précurseur en matiere de normes BBC le
groupe Spirit est certifie NF Logement demar
che HQE et a déjà ete distingue a deux re
prises au titre du logement durable dans le
cadre des Pyramides dur de la Federation
des promoteurs immobiliers Une premiere
operation a Strasbourg des 2009 est labelli
sec BBC Depuis diverses operations BBC ont
ete lancées a Aubervilliers Bobigny Lognes
Chanteloup en Brie Les Mureaux Les Pavil
lons sous Bois et en regions a Strasbourg et
Lyon
Spirit s'enorgueillit particulièrement de la
confiance que lui ont témoignée la ville de
Lieusaint et I Etablissement public d amena
gement de Senart pour la réalisation de la
premiere operation privee de logements Bas
se Consommation de Senart
COMPRENDRE LES PROBLEMATIQUES
DES ÉLUS
Pour toute lequipe Spirit repondre aux
demandes concrètes des elus en matiere
d amenagement et de structuration de leur
territoire est primordial Nouer un partena
nat avec une ville signifie prendre le temps
d ecouter les elus le maire et les aménageurs
puis reflechir ensemble
En effet il faut concilier attentes et obliga
tions appréhender lenvironnement global
d un projet définir le montage approprie fa
briquer un produit apportant des solutions
perennes et originales adaptées aux enjeux
d un site Spirit décline toute la gamme de
catégories de logements accession libre et
encadrée logement social
SPIRIT, PARTENAIRE DES BAILLEURS
SOCIAUX ET DES AMÉNAGEURS
Avec la SNI Spirit a réalise plusieurs ope
rations en Ile de France et en Alsace A La
Courneuve une partie d un programme a ete
vendue a Plaine Commune Habitat
Par ailleurs depuis plusieurs annees Spirit
mené une collaboration étroite avec Fonciere
Logement comme en témoigne le program
me en cours de réalisation a Nanterre
SPIRIT ET LES GRANDES
OPÉRATIONS
Spirit réalise de plus en plus d operations de
grande taille Par exemple en centre ville
dAubervilliers pres de la maine 305 loge
ments sont commercialises pour les deux
tiers auprès d Osica filiale de la Caisse des
depots
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*• Un parc Spirit
développe environ
10 DOO m2 de plancher.
11 se veut évolutif,
modulable, divisible
et doté d'une forte
identité visuelle. 99
A Bobigny, dans le quartier de l'hôtel de ville,
sur un terrain propriete de la Scquano, sont
en cours de commercialisation - en copro
motion avec Sogeprom -191 logements avec
balcons, terrasses et parkings en sous sol
Ce programme est complète par i 500 m3 de
commerces A Bobigny toujours, vient dêtre
lancée avec la Sequano la construction de la
premiere partie d'un immeuble de bureaux
«Le Pendes» cette premiere tranche du pro
gramme, de pres de 5 ooo m2 abritera le fu
tur siege social de I OPHg^ L architecte en est
Pablo Katz
Aux Mureaux, Spirit a gagne une consulta
tion en secteur Anru pour 120 logements, en
centre ville, et i 700 m2 de locaux commer
ciauxenrez de-chaussée
AMontreuil, Spirit réalise « Le Carré vert » avec
la volonté de conjuguer architecture contem
porame et confort de vie Cette residence se
compose d'appartements du studio aux 5 pie
ces avec balcons, loggias, terrasses et parkings
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en sous-sol « Le Carre Vert » Bâtiment Basse
Consommation s'inscrit dans une demarche
environnementale approfondie qui concilie confort environnement et economies de
charges
Aux Pavillons sous Bois Spirit réalise sur les
berges du canal de ['Ourcq, une residence
« Les Jardins du Canal », composee d'appartements et de ' maisons-appartements" avec
balcons terrasses ou jardins privatifs et parkings en sous sol Les logements bénéficient
de vues sur le canal de l'Ourcq et sur les
jardins du cœur du programme
MENTION SPÉCIALE
POUR LES PARCS D'ACTIVITÉS
Spirit conçoit, réalise et exploite des parcs
d activites bâtit des immeubles de bureaux
et activites affectes a la location et a la vente
Une partie de la production est destinée a in
tegrerle patrimoine de Spirit Investissement
Depuis quèlques annees environ 25 ooo m2
annuels sont commercialises, location et
vente confondues a Stains, La Courneuve,
Chessy Massy, Aulnay sous Bois Pierrefitte,
Bois d'Arcy et aussi en regions
Avec ses Parcs d'activités commercialises,
Spirit s'est impose comme acteur de refe
rence sur ce marche
Chaque parc s inscrit dans une demarche
environnementale rigoureuse II bénéficie
d'une fonctionnalité optimale et d une personnalité architecturale unique signée par
des cabinets de renom Pastia, Seura Dry
Un parc Spirit développe environ 10 ooo m2
de plancher II se veut évolutif modulable divisible et dote d'une forte identité visuelle
Les lots sont proposes a l'acquisition divisibles a partir de 400 m Cette division par
lots a l'instar des copropriétés résidentielles,
facilite la revente et constitue une garantie
de pérennité pour les collectivites et les organismes finançant ces operations
En Seine Saint Denis, en collaboration avec
Plaine Commune, Sequano Amenagement et
la ville de Villetaneuse, un nouveau parc qui
comprend 5 500 m2 de locaux divisibles, situe
a proximite des grands projets de transports
en commun comme la Tangentielle Nord et le
Tram Y, est lance
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i Parc d'activités, Pierrefitte.
12 DOO m2 proposes exclusivement
a la location
Architecte SEURA
z Parc d'activités, Aulnay-sous-Bois
10 300 m2 proposes exclusivement
a la vente Architecte • ORY
3 et 4 Le 26 avril 2013, a Bobigny,
en presence de Cecile Duflos, ministre
de l'Egalité des territoires et du Logement,
et de Stephane Troussel, president du
Conseil general de la Seine Saint-Denis,
fut posée la premiere pierre
de l'immeuble « Le Pencles >> qui abritera
le nouveau siege social de l'OPH 93
Architecte Pablo KATZ
Le Parc d'activités de Chessy avec plus de
y DOO rn2 d activites et de bureaux a ete développe sur le territoire de I Epamarne
Spirit étudie aujourd'hui des surfaces supe
rieures a 5 DOO m2 et a cree un departement
dedie a cet effet Les bâtiments concilient
performance environnementale et maitrise
des couts A Massy, en collaboration avec la
Semmassy Spirit a livre un cle en mam loca
tif de 6 100 m2 loue dans le cadre d'un bail
ferme de longue duree par Itron societe co
tee au Nasdaq A Bois dArcy en collaboration
avec lAftrp et la ville a ete réalise pour la so
ciete Hilti un centre SAV de nouvelle gênera
tion Ce batiment de 8 500 m' loue pour une
longue duree est le premier de la serie pour
ce groupe international
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UN SAVOIR-FAIRE ORIGINAL
EN MATIÈRE D'OPÉRATIONS
MIXTES
Les equipes spécialistes des différents me
tiers de Spirit travaillent en synergie Elles
apportent aux collectivites une reflexion gle
bale et proposent des amenagements com
plets en zones urbaines comprenant selon
la demande logements parc d activites et de
bureaux surfaces commerciales residences
étudiantes et Ehpad comme a Bessieres dans
le Sud Ouest
La réussite d une cohabitation sur un même
site d un ensemble résidentiel social et d un
parc d activites comme la réalisation de La
Courneuve relevé d'un veritable savoir faire
Peu de promoteurs sont aptes ase positionner
sur ce créneau Les elus et les aménageurs
apprécient particulièrement la maitrise de
ces sujets
LES PERSPECTIVES
Le groupe programme une progression du
chiffre d affaires global sur les prochaines
annees maîs reste prudent face a la conjonc
ture II dispose de reserves foncières satis
faisantes lui permettant de programmer sa
production avec sérénité De plus le patri
moine de la fonciere devrait croître de 15 a
20 % par an
Des perspectives qui semblent réalistes au
regard des savoir faire développes par le
groupe <l
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LA NEWSLETTER DE PIERREPAPIER.FR
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Primonial organise la gestion des déséquilibres potentiels
de la collecte de ses SCPI
Gérer c'est prévoir ! Si les SCPI à capital variable se contentent
généralement de prévoir la suspension de la variabilité du
capital en période de crise, Primonial REM a proposé aux
associés des SCPI Primovie et Primopierre d'organiser le retour
à la variabilité du capital de leur SCPI une fois le calme revenu.
Comme nombre de SCPI à capital variable, celles qui sont gérées par
Primonial REM disposent dans leurs statuts de clauses prévoyant la
suspension de la variabilité de leur capital si une décollecte trop forte
devait intervenir. La variabilité du capital est ainsi de droit dès lors le
capital social effectif devient inférieur à 10% (dix pour cent) du capital
social statutaire maximum ou que celui-ci vient à passer sous la barre
des 90% (quatre-vingt-dix pour cent) du capital social effectif constaté
par la société de gestion au terme de l'exercice écoulé. En outre, la
société de gestion a la faculté de suspendre à tout moment les effets
de la variabilité du capital après en avoir informé les associés par tout
moyen approprié (bulletin d'information, sur le site internet, courrier)
dès lors qu'elle constate que des demandes de retrait au prix de retrait en vigueur demeurent non
satisfaites et inscrites sur le registre depuis au moins six mois, et ce, quel que soit le pourcentage de parts
de la SCPI qu'elles représentent.
Les conséquences de la suspension de la variabilité du capital sont l'annulation des souscriptions et des
demandes de retrait de parts existantes inscrites sur le registre ; l'interdiction d'augmenter le capital
effectif; et la soumission volontaire aux règles législatives et réglementaires des SCPI découlant de l'article
L.214-59 du Code monétaire qui prévoit que le prix d'exécution résulte de la confrontation de l'offre et de
la demande. C'est le droit commun des SCPI à capital fixe qui régit dès lors les cessions de parts.
La SCPI peut bien sûr en rester là, mais Primonial a souhaité aller plus loin pour organiser de la façon la
plus harmonieuse possible un prompt retour au statut de SCPI à capital variable pour les SCPI qu'elle gère
(Primopierre et Primovie) en proposant aux associés bientôt réunis en assemblée générale dès lors que la
crise de liquidité serait résolue.
C'est pourquoi les nouveaux statuts proposés au vote des associés prévoient que la société de gestion a
la faculté de rétablir à tout moment les effets de la variabilité du capital après en avoir informé les associés
par tout moyen approprié (bulletin d'information, sur le site internet, courrier), dès lors qu'elle constate que
le prix d'exécution a conduit à constater, au cours de quatre périodes consécutives de confrontation, un
prix payé par l'acquéreur, commission de cession et droits d'enregistrement inclus, s'inscrivant dans les
limites légales prévues par l'article L.214-60 du Code monétaire et financier. Au-delà de cette faculté
réservée à la société de gestion, une obligation lui est créée si le retour à la normale a lieu pendant 8
périodes consécutives. Les statuts indiquent que « Dans l'hypothèse où la société cfe gestion n'userait pas
de la faculté qui lui est concédée par l'alinéa précédent, et après huit périodes consécutives de
confrontation au cours desquelles le prix d'exécution aura conduit à constater un prix payé par l'acquéreur,
commission de cession et droits d'enregistrement inclus, s'inscrivant dans les limites légales prévues par
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l'articleL.214-60 du Code monétaire et financier, elle aura l'obligation de rétablir la variabilité et d'en
informer les associés par tout moyen approprié (bulletin d'information, sur le site internet, courrier) ».
Dès lors, le rétablissement de la variabilité du capital entraînera « l'annulation des ordres d'achat et de
vente de parts; la fixation d'un prix de souscription à un niveau proche de la moyenne des prix, commission
de cession et droits d'enregistrement inclus, payés par les acquéreurs au cours des périodes de
confrontation prises en référence pour le rétablissement de la variabilité du capital; l'inscription sur le
registre des demandes de retrait de parts ; et la reprise des souscriptions et la possibilité pour la SCPI, en
toute cohérence avec les textes légaux et réglementaires, d'émettre des parts nouvelles en vue
d'augmenter son capital effectif ».
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PAR MAITRE GABRIEL NEU-JANICKI
LE DISPOSITIF
DE DÉFISCALISATION
DELALOI«DUFLOr»
LES PARTICULIERS QUI ACQUIÈRENT, ENTRE LE 1ER JANVIER 2013 ET LE 31 DÉCEMBRE 2016, DES LOGEMENTS NEUFS
OU ASSIMILÉS DESTINÉS À LA LOCATION PEUVENT BÉNÉFICIER DUNE RÉDUCTION DIMPÔT DITE « DUFLOTyy RÉPARTIE
SUR NEUF ANS. L EN VA DE MÊME DE CEUX QUI SOUSCRIVENT DES PARTS DE SCPI SERVANT À FINANCER DE TELS
INVESTISSEMENTS.
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I-BENEFICIAIRES
La réduction d'impôt «Duf/ot» bénéficie aux personnes physiques qui
achètent un logement directement ou
par l'intermédiaire d'une société de personnes non soumise à l'impôt sur les
sociétés (associés de SCI notamment)
Elle profite également aux personnes
qui souscrivent des parts de sociétés
civiles de placement immobilier (SCPI)
lorsque le montant de la souscription
sert à financer une telle acquisition
Ces personnes doivent être fiscalement
domiciliées en France et imposées à raison des revenus de 'immeuble dans la
catégorie des revenus fonciers
a) L'avantage fiscal n'est pas applicable
aux titulaires de droits démembrés
(nu-propriétaire, usufruitier) Une exception est toutefois prévue en cas de
décès de l'un des conjoints.
b) En cas de réalisation d'un investissement en indivision, chaque indivisaire
peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part, sous réserve du
respect des engagements prévus
ll -INVESTISSEMENTS
CONCERNÉS
Ouvrent droit à la réduction d'impôt- les logements acquis neufs entre le 1er
janvier 2013 et le 31 décembre 2016
- les logements acquis en l'état futur
d'achèvement entre le l e r janvier 2013
et le 31 décembre 2016, à condition que
l'achèvement intervienne dans les trente
mois qui suivent la date de la déclaration
douverture de chantier,
- les logements que le contribuable fait
construire et qui font l'objet d'un dépôt
de demande de permis de construire
entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre
2016, à condtion que la construction
soit achevée dans les trente mois de la
date d'obtention du permis,
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5119976300504/GFS/OTO/2
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- les logements acquis entre le 1 er janvier
2013 et le 31 décembre 2016 et qui font
ou q jl ont fait lobjet de travaux concourant à la production ou à la Ivraison
d'un immeuble neuf au sens de l'article
257, -2-2° du CG I
- les locaux affectés à un usage autre
que 'habitation (locaux commerciaux
ou professionnels, bureaux, granges,
hangars ) acquis entre le 1erjanvier2013
et le 31 cécembre 2016 et qui font ou qui
ont fait lobjet de travaux de transformation en logements,
- les logements vétustés acquis entre le
1erjanvier 2013 et le 31 décembre 2016
et qui font ou qui ont fait lobjet de travaux de réhabilitation leur permettant
d'acquérir des performances techniques
voisines de celles des logements neufs
Cabinet Neu-Janicki
Avocats à la Cour
CharteredSurveyor-MRICS
121 bis, rue de la Pompe
75116 Paris
Tél: 0147 83 90 90
Télécopie-OI 77 7126 89
Ouvrent droit également à la réduction d'impôt «Duf/ot» les souscriptions
de parts de SCPI, réalisées entre le 1er
janvier 2013 et le 31 décembre 2016,
dont 95% du produit sert exclusivement à financer un des investissements
mentionnés ci-dessus. Le produit de la
souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui
suivent la clôture de celle ci
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REMARQUES
a) La réduction d'impôt « ûuflot »
est prise en compte pour le calcul
du plafonnement global des niches
fiscales.
b) Instituée par l'article 80 de la loi
2012-1509 du 29 décembre 2012,
elle prend le relais de la réduction
d'impôt «Scefter». Toutefois, pour
certains investissements qui ont été
réalisés jusquau 31 mars 2013,
les contribuables pouvaient choisir
entre la réduction «.Scellier»
et la réduction «ûuflot»
(sans cumul possible des deux régimes
pour un même investissement).
ASPIM
5119976300504/GFS/OTO/2
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a) Les logements neufs s'entendent
de ceux qui n'ont jamais été ni habités ni
utilisés avant leur acquisition
b) Pour les logements qui font l'objet
de travaux après lacquisition, ces derniers doivent être achevés au plus tard le
31 décembre de la 2eme année qui suit celle
de lacquisition Les logements qui ont fait
lobjet de travaux avant leur acquisition
par le contribuable ne doivent pas avoir
été utilisés ou occupés a quelque titre que
ce soit depuis l'achèvement des travaux
e) Les monuments historiques et assimilés
n'ouvrent pas droit à a réduction d'impôt
d) Les souscriptions de parts de SCPI
doivent être réalisées en numéraire
Elles peuvent être effectuées lors de la
constitution de la société ou à l'occasion
d'une augmentation de capital
e) Le contribuable peut bénéficier de la
réduction d'impôt à raison de lacquisition, de la construction ou de la transformation de deux logements au plus au
titre d'une même année d'imposition
Le nombre de souscriptions de parts de
SCPI n'est en revanche pas limité
lll-PERFORMANCE
ENERGETIQUE DES
IMMEUBLES
(ECO-CONDITIONNALITE)
Les logements acquis neufs ou en l'état
futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire doivent bénéficier
du label «BBC 2005» (permis de
construire déposé avant le 1er janvier
2013) ou respecter la réglementation
thermique 2012 (RT 2012) (permis
de construire déposé à compter du
1erjanvier2013)
Les autres logements (logements anciens ou logements acquis en l'état futur
d'achèvement non soumis aux dispositions portant amélioration de la performance énergétique des bâtiments)
doivent bénéficier du label «HPE rénovation 2009» ou « BBC rénovation
2009» ou respecter les exigences de
performance énergétique globale, définies par larrêté du 5 mars 2012, pour
au moins deux des quatre catégories
suivantes isolation de la toiture ou des
murs donnant sur l'extérieur, fenêtres,
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IMMOBILIER
DE PRESTIGE
La baisse des prix commence à
redynamiser le marché selon Sothebys
International Realty France - Monaco
qui annonce un 1er trimestre 2013
stable pour un volume de ventes
consolidé de plus de 100 millions
d'euros au 1er trimestre 2013 portant
sur 84 transactions avec un prix moyen
de 1,2 million d'euros.
L'ajustement des prix entre 10 %
et 15 % motive les acquéreurs.
Le marché haut de gamme pour des
biens entre 2 millions d'euros et plus de
10 millions d'euros est encore plus actif
que celui pour les biens de prestige
entre 0,5 et 2 millions d'euros. Cette
tendance s'explique par la propension
d'un nombre important de Français
fortunes à quitter la France et/ou de se
séparer de leurs biens de famille a
cause des inquiétudes politiques et
fiscales Ces propriétaires vendent des
biens très importants qui arrivent
rarement sur le marché et qui sont,
par la suite, acquis par des investisseurs
étrangers et Français à la recherche
d'investissements immobiliers
stables en France.
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système de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire (artic e
AZA octies-0 A de l'annexe du CGI
issu du décret 2012-1532 du 29-12-2012)
a) Le contribuable doit être en mesure de
fournir à l'administration, sur sa demande,
l'attestation délivrée par une personne
ou un organisme de certification habilité
permettant de justifier que le logement
concerné respecte cette éco-condition
b) Sur l'application de cette écocondition aux investissements réalisés
outre mer
IV-LOCALISATION
DES IMMEUBLES
Les immeubles doivent être situés
en France (métropole ou DOM)
Ils peuvent également être situés
à Mayotte ou dans une collectivité
territoriale d'outre-mer
Ils doivent être situés dans des communes classées par arrêté dans es
zones géographiques où e déséquilibre entre loffre et la demande de logements locatifs est le plus marqué ll s'agit
des zones A et Bi fixées par larrêté du
29-4-2009 (JO du 3-5 p 7486)
(ARTICLE 18-0 bis C de l'annexe IV
du CGI, issu d'un arrêté du 29-12-2012)
et de la zone A bis fixée par larrêté du
22-12-2010 (JO du 23 p 22559) (décret
précité du 29-12-2012)
Les logements situés dans une commune de la zone B2 ouvrent droit à
réduction d'impôt pour les acquisitions réalisées jusqu'au 30 juin
2013 ou lorsque e contribuable fait
construire, pour les demandes de permis de construire déposées jusqu'à
cette date Passé ce délai, les communes de cette zone ne bénéficient
plus de l'avantage fiscal, sauf agrément du préfet de région (article 2
terdecies E de l'annexe l l l du CGI
issu du décret précité du 29-12-2012)
Les communes de la zone C («autres
communes ») sont exclues du dispositif.
V-QUOTA
DE LOGEMENTS
Dans es immeubles comportant au
moins cinq logements, le pourcentage
de logements ouvrant droit à la réduction
d'impôt est fixé par décret (à paraître)
line peut pas dépasser 80 %
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Le promoteur doit faire figurer, dans l'acte
d'acquisition, une mention spécifique
certifiant au contribuable que cette
condition est respectée
a) Ces dispositions ne s'appliquent pas
aux immeubles dont lensemble des
logements est acquis par une SCPI
b) Seuls les immeubles faisant lobjet
d'un permis de construire accordé a
compter de la publication du décret
précité sont concernés
e) Le respect du quota s'apprécie à la
date de a signature de l'acte d'acquisition du dernier logement acquis au sem
de l'immeuble
d) En cas de non-respect du quota,
le promoteur est passible dune amende
de 18 DOO € maximum par logement
excédentaire commercialisé sous le régime
«Duflot»
Vl-ENGAGEMENT
DES INVESTISSEURS
Le propriétaire du logement doit
prendre l'engagement de le donner
en location nue a titre d'habitation
principale à une personne autre qu'un
membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant pendant une
duree rn mma e de neuf ans
Lorsque le logement est la propriété
d'une société non soumise à l'impôt
sur les sociétés, l'engagement est pris
par cette dernière, la location ne pouvant être conclue avec un associé ou un
membre de son foyer fiscal ou encore
un de ses ascendants ou descendants
L'associé qui entend bénéficier de la
réduction d'impôt doit, en outre, s'engager à conserver la totalité de ses titres
jusqu'à I expiration de la période couverte par lengagement de location ll en
va de même lorsque le logement est la
propriété d'une SCPI
La location doit prendre effet dans les
douze mois de lacquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux Elle doit être effective et continue
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a) Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne
en sous-location nue à usage d'habitation principale du sous-locataire à
la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou
parahôtelière et que e sous-locataire
ne soit pas un membre du foyer fiscal,
un ascendant ou un descendant du pro
pnétaire ou de l'associe
b) La durée de location de neuf ans est
calculée de date à date à compter de
celle de la prise d effet du bail initial
VII-CONDITIONS
DE LOCATION
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le bailleur doit s'engager è ce que
le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année
Ce plafond doit être respecté pendant
toute la période de lengagement de
location I varie en fonction de la zone
dans laquelle le logement est donné en
location
Les plafonds de loyer mensue par metre
carre, charges non comprises, sont ainsi
fixés pour 2013 aux montants suivants
- en zone A bis. 16,52 €,
-en zone A: 12,27 €,
- en zone Bi : 9,88 €,
- en zone B2 : 8,59 € (article 2 terdecies
D de l'annexe l l l du CGI issu du décret
2012-1532 du 29-12-2012)
À ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur ca culéselor a formule suivante 0,7 + 19/S,
dans laquelle S est la surface du logement Le coefficient ainsi obtenu est
arrondi à la deuxième décimale la plus
proche et ne peut excéder 1,2
a) En ce qui concerne le zonage, voir
ci-dessus
b) La surface prise en compte s'entend
de la surface habitable, augmentée de
la moitié de celle des annexes (caves,
balcons, remises ) dans la limite de 8m 2
par logement et à lexclusion des garages
TAUX DU CREDIT
DANS LES 10 PLUS
GRANDES VILLES
FRANÇAISES
DES TAUX TOUJOURS EN BAISSE OUI SE
NEGOCIENT A 5 % OU MOINS SUR 20 ANS
En mai, les meilleurs taux négociés ont
diminué dans 6 villes sur 10 Ils sont
désormais tous, et pour la premiere fois,
intérieurs ou égaux à 3 % sur 20 ans
A Marseille, en tête de notre palmarès
depuis 3 mois, il est possible d'obtenir
uncrédita2,64°/osur20anset2,93%
sur 25 ans sous conditions de revenus et
d'apport C'est a Strasbourg en revanche
gué l'on trouve le meilleur taux sur 15 ans
2,36% (contre 2,46% en avril)
Montpellier gagne 3 places et monte ara
sur le podium avec un taux négocié à
2,80 % sur 20 ans ce qui combiné à une
baisse des prix, permet une hausse
du pouvoir d achat immobilier de près de
2 m2 en I mois seulement (65,1 m2 contre
63,3 m2 en avril) I Viennent ensuite Lille,
puis Toulouse et Lyon gui gagnent
2 places en négociant des taux à 2,95 %,
gué l'on trouve également à Nantes Pans,
Nice et Bordeaux ferment le classement
avec des taux à 3 %, inférieurs au taux
moyen actuel de 3,28 % sur 20 ans
«[estauxdecredrtsontactuellementàun
niveau exceptionnel et plusieurs facteurs
laissent croire qu'à vont y rester dans les
procha/nsmois letauxdel'OAHOansa
1,80 %, la politique de la Banque centrale
europeenne, la forte concurrence entre les
banques Combines a des pm plutôt
orientés à fe baisse, cela permet a ceux qui
souhaitent acheter de le faire dans
d'excellentes conditions» explique
Sandrine Allonier, responsable des études
économiques de meilleurtauxcom
SUR UN AN, LE POUVOIR DACHAT A PROGRESSE
DANS 7 VILLES SUR 10
Compte tenu de la forte baisse des taux
et bien gué les pnx n'aient pas diminué
partout, la plupart des villes ont vu leur
pouvoir dachat immobilier pour 1 DOO €
de mensualité sur 20 ans progresser
Cest a Montpellier et Marseille (pres de
I m2) puis Strasbourg (6 m2) gué le gain
a été le plus fort Même à Pans, on peut
aujourdhui acheter I m2 de plus qu il y a
un an ' À Nantes, si les taux ont fortement
baisse, comme les prix progressent
encore, le pouvoir d achat est resté stable
Seules Lyon (-lm2) et Lille (-3 m1)
connaissent un recul en raison d une
resistance des prix liee à la demande
soutenue dans ces villes dynamiques
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NOUVELLE SCPI
Après le succès de Renovalys 2, la
première SCPI déficit foncier en France,
Avenir Finance Investment Managers,
un des leaders du marché des SCPI
fiscales, lance Renovalys 4. La SCPI
Renovalys 4 est une SCPI déficit
foncier dont les caractéristiques sont
très proches de celles de Renovalys 2
Lobjectif de collecte est porté à 40
millions d'euros (Renovalys 2 a collecte
18 millions d'euros). Renovalys 4
a obtenu le visa de l'AMF le 23 avril
2013 et la commercialisation débute
le 17 mai 2013
Renovalys 4 est une SCPI qui investit,
comme lensemble des SCPI de la
gamme Renovalys, dans l'immobilier
ancien à réhabiliter. La SCPI investit
dans des immeubles anciens de grande
qualité dotés d'emplacement de choix
en centre-ville Les porteurs de parts
bénéficient du régime fiscal dit
«rfi/ défiât foncier», qui permet aux
propriétaires bailleurs d'imputer les
déficits fonciers occasionnés par les
travaux de renovation et de
restauration d'immeubles sans aucune
limite sur leurs revenus fonciers
existants
Renovalys 4 reprend pour l'essentiel
les caractéristiques de Renovalys 2
à l'exception d'une durée de vie
ramenée à 16 ans et d'un doublement
du capital statutaire qui s'élève à près
de 40 millions d'euros
Renovalys 4 s'adresse ainsi à tous les
investisseurs privés ayant des revenus
fonciers et une tranche d'imposition
élevée ll s'agit d'une cible de deux
millions de foyers fiscaux qui payent
plus de 30 milliards d'impôts fonciers
en France.
La SCPI Renovalys 4 est distribuée sur
le site Sicavonlme, par les salariés
d'Avenir Finance Gestion Privée, le
réseau salarié d'Ageas France, les CGPI
et les banques privées partenaires du
groupe Avenir Finance.
e) Les plafonds de loyer peuvent être
réduits par le représentant de l'Etat
dans la région après avis du comité régional de 'habitat, afin d'être adaptés
aux particularités des marchés locatifs
ocaux Les conditions dans lesquelles
les plafonds peuvent être réduits
doivent être déterminées par un décret
(à paraître)
Les ressources du locataire ne doivent
pas excéder un plafond relevé chaque
année Ce plafond doit être respecté
pendant toute la période de l'engagement de location ll varie en fonction
de la zone dans laquelle e logement
est donné en location Pour es baux
conclus en 2013, les plafonds annuels
de ressources des locataires sont les
suivants (article 2 terdeaes D de I annexe l l l du CGI issu du décret 20121532 du 29-12 2012)
Les ressources à prendre en compte
s'entendent du revenu fiscal de référence au sens de I article 1417 IV-1° du
CGI figurant sur l'avis d'impôt sur le
revenu établi au titre de l'avant-dernière
année précédant celle de la signature
du contrat de location
VIII-MONTANTDE
LA RÉDUCTION DIMPÔT
A) BASE DE CALCUL
La réduction d'impôt « Duflot» est ca
culée sur le prix de revient du logement,
retenu dans la limite de 5 500 € par
mètre carré de surface habitable pour
2013, sans pouvoir dépasser globale
ment 300 DOO € (CGI ann lll art 46
AZA octies-0 B, issu du décret 20121532 du 29-12-2012)
S'agissant des souscriptions de parts de
SCPI, a réduction d'impôt est calculée
sur 95% du montant des versements,
retenu dans la limite de 300 DOO €
En outre, le montant total des dépenses
retenu au titre, d'une part, de lachat
ou de la construction dun logement
(directement ou par 'intermédiaire
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d'une société) et, d'autre part,
de la souscription de parts d'une
ou plusieurs SCPI ne peut excéder globalement 300 000 €
par contribuable et pour une mame
année d'imposition
a) Le prix de revient du logement est
constitué par le prix d'acquisition majoré des frais accessoires
Pour es immeubles construits, remis à
neuf, transformés ou réhabilités, il faut
prendre en compte le prix et les frais
d'acquisition du terrain ou local, selon
e cas, auxquels s'ajoute le montant des
travaux
b) La surface habitable à prendre en
compte s'entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle
des annexes (caves, balcons, remises )
dans la limite de 8 m2 par logement et à
l'exclusion des garages
e) En cas d'acquisition par une SCI ou
par une indivision, chaque associé ou
indivisaire bénéficie de a reé duct ion
d'impôt dans la limite de la quotepart du prix de revient du logement
correspondant à ses droits dans la
société ou 'indivision Dans ce cas, le
plafonnement s'effectue au niveau du
logement (et non au niveau de chaque
associé ou indivisaire)
B) TAUX DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT
Le taux de a réduction d'impôt est de
18%
C) IMPUTATION ET ÉTALEMENT
La réduction d'impôt est répartie,
par parts égales, sur neuf années
Elle est accordée au titre de lannée
d'achèvement du logement (ou des
travaux) ou de son acquisition si elle est
postérieure ou encore de la souscription des parts de SCPI Elle est imputée sur l'impôt sur le revenu dû au titre
de cette même année puis sur l'impôt
dû au titre de chacune des huit années
suivantes
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Le solde de la réduction d'impôt qui, au
titre d'une année d'imposition, excède
l'impôt dû par le contribuable ne peut
pas être imputé sur impôt sur le revenu
dû au titre des années suivantes.
La réduction d impôt ne peut pas se
cumuler pour un même logement
avec 'une des réductions d'impôt
prévues dans le secteur du logement
en outre-mer ou dans le cadre du dispositif «Malraux» ou encore de la réduction d'impôt K Sceilier» Elle ne peut
pas non plus se cumuler avec e prêt
locatif social ou avec le « Borloo ancien »
Par ailleurs, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt
ne peuvent faire lobjet d'une déduction
pour la détermination des revenus fonciers
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IX-OBLIGATIONS
DÉCLARATIVES
Les obligations à remplir au moment de
la declaration de revenus (personnes
physiques) ou de résultats (sociétés)
doivent être précisées par décret
(à paraître) Elles devraient être sensiblement identiques à celles du dispositif
« Sceilier»
X-REPRISE DE
LA RÉDUCTION DIMPÔT
Le non-respect de lune des conditions d'application du régime entraîne la
reprise de la réduction d'impôt
a) Les principaux cas de reprise sont les
suivants
- non-respect de lengagement de location du logement a usage d'habitation
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principale du locataire pendant neuf
ans dans es conditions légales (dépassement des plafonds de loyer ou
de ressources autorisés, location à un
membre du foyer fiscal, interruption de
la location ),
- cession (vente démembrement dc
propriété ) du logement ou des parts
au cours de la période d'engagement
de la location,
- non-respect des conditions relatives
à la souscription des parts de SCP
(défaut d affectation du montant de la
souscription dans le délai de 18 mois,
par exemple)
Toutefois aucune réintégration n'est
effectuée en cas d invalidité (classée
en f ou 3e catégorie), de licenciement
ou de décès de 'un des époux soumis à
imposition commune
b) En cas de cession ou démembrement dû au décès de 'un des époux ou
partenaires liés par un Pacs soumis à
imposition commune, aucune remise en
cause nest effectuée lorsque le conjoint
survivant, attributaire du bien ou titulaire
de son usufruit demande la reprise du
dispositif à son profit dans les mêmes
conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir
Xl - INVESTISSEMENTS
«DL/F/.O7» OUTRE-MER
Le dispositif de réduction d impôt
«Duflot» est applicable aux investissements réalisés en Guadeloupe,
Guyane Martinique, à La Réunion,
Mayotte Saint-Barthélémy, SaintMartin, Samt-Pierre-et-Miquelon,
en Nouvelle-Calédonie Polynés e française et dans les îles Wallis-et-Futuna
Les particularités par rapport à la métropole portent sur les points suivants
- Ie niveau de performance énergétique globale auquel doivent répondre
les logements n'est pas applicable
à Mayotte ll est applicable à SaintBarthélémy, Saint-Martin, Sûint-Picrreet-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie,
Polynésie française et dans les îles
Wallis-et-Futuna dans les conditions
fixées par décret (non paru à la date du
présent ouvrage) et à compter de l'en
tree en vigueur de ce décret,
- les plafonds de loyer et de ressources
du locataire peuvent être adaptés par
décret (non paru à la date du présent
ouvrage),
- le taux de la réduction d impôt est fixé
à29%
ASPIM
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27 JUIN 13
Hebdomadaire Paris
1 PLACE BOIELDIEU
75002 PARIS - 01 48 24 08 97
Surface approx. (cm²) : 88
N° de page : 5
Page 1/1
82 MC d'engagements en commerce pour BNP Paribas REIM
2013 se présente comme un bon cru pour les investissements en commerces
pour BNP Paribas REIM Depuis le début de l'année, l'investisseur a signé pour
50 M€ d'investissements et 32 MC d'actifs supplémentaires sont sous promesse à
fm juin Ces acquisitions, qui sont réalisées à un rythme soutenu, équivalent à
celui de 2012 (186 M€ sur l'ensemble de l'exercice, en boutiques de centre-ville,
à Paris notamment, en galeries commerciales également), s'inscrivent dans le
programme d'investissement de l'OPCI Shopping Property Fund 2, lancé en
janvier dernier. «Le commerce reste résilient, explique Jacqueline Faisant, président du directoire de BNP Paribas REIM France, certes la fréquentation et les
chiffres d'affaires maïquent le pas depuis le début 2013, maîs les enseignes font évo
luer leurs concepts rapidement, f alimentait e demeure une valeur suie»
SPF2, OPCI RFA, s'inscrit dans la lignée de son prédécesseur SPF1 (530 M€ d'encours), qui a achevé son programme d'investissements en mars dernier Les premieres
acquisitions portent sur des unités récentes en entrée de ville, dans des zones commerciales confirmées dans des quartiers en développement Le fonds a également acquis une galerie attachée à un hyper Le nouveau véhicule cible des actifs dans « les
zones les plus dynamiques d'Ile de-France et de province, telles que Lyon, Marseille et
Nice », explique Jacqueline Faisant L'investisseur prévoit d'acquérir d'ici octobre
pour HO M€ d'actifs loués à « des enseignes solides en phase avec les attentes des
consommateurs »
ASPIM
9504286300508/GST/ART/3
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Hebdomadaire Paris
1 PLACE BOIELDIEU
75002 PARIS - 01 48 24 08 97
Surface approx. (cm²) : 20
N° de page : 6
Page 1/1
Q Rockspring agréé par l'AMF en
tant que société de gestion d'OPCI.
Après les deux récentes acquisitions
du 5-7-9, rue Jacques Bingen en joint
venture avec Générale Continentale
Investissements et le parc logistique
Paris Oise (142 313 m2), le portefeuille d'actifs gérés en France par Rockspring Property Investment Managers est évalué à 600 M€.
ASPIM
7604286300507/GST/OTO/3
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JUILLET 13
CAPITAL FINANCE HORS SERIE
Parution irrégulière
16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE
75112 PARIS CEDEX 02 - 01 49 53 65 65
Surface approx. (cm²) : 538
N° de page : 14
Page 1/1
La mezzanine tente
les investisseurs
en equity
xavierdemarle
Face à un certain
intérêt des LPs, des
sociétés de gestion
ont décidé de se
lancer dans ce type
d'instrument. Des
gérants de Fl P et de
FCPI ont entamé
cette diversification,
quand d'autres
types de
professionnels y
réfléchissent à leur
tour. Mais de tels
projets ne sont
guère évidents à
mettre en action.
Y
a-t-il une mode de la
mezzanine? Oui, a en
juger par l'intérêt qu'elle
suscite chez des GPs dédies a
I equity, en quête de diversification A Plus Finance et 123Ven
ture ont commence a investir
via de tels produits, Siparex
et Unexo sont aussi tentes La
multiplication de ces projets
correspond a une logique de
marche D'une part dans les
LBO de PME regionales, la
dette junior peut compléter les
concours bancaires D autre
part, les fonds se trouvent de
plus en plus face a des dirigeants désireux de contracter
des obligations dans les tours
de « cap dév » (cf p 13) Deux
créneaux peu couverts par les
mezzaneurs français
Un intérêt des assureurs-vie
La mezzanine correspondrait
bien aux attentes des LPs « Ce
produit presente un couple risque
rendement attractif, confirme
Jean Christel Trabarel, de l'agent
de placement Jasmin Capital ll
interesse notamment les assureurs
vie, qui visent des rendements annuels
nets de 3 a 4% pour leurs fonds en
euros Ces derniers investissent plus
dans des vehicules avec des retours de
cash rapides que dans des structures
qui doivent attendre au moins cinq
ans avant de céder leurs participa
tions » Certains GPs sont tentes
d'aller là ou sont les liquidités
Quitte a s'éloigner un peu de
leur positionnement d'origine
C'est le cas des gerants de FCPI
et de FIP Cette population a vu
sa collecte diminuer, avec les
ASPIM
6107386300503/GTH/OTO/3
3/21
rabots fiscaux des dernieres lois
de finances Elle peut lancer un
fund raismg en mezzanine dans
le cadre d'une diversification
plus vaste A l'instar d A Plus
Finance « La levée de notre FCPR
dedie a ce produit, entamée l'année
derniere, est en quelque sorte la den
xieme etape de notre ouverture aux
institutionnels, commente Miels
Court-Payen, son president En
effet, nous avons déjà leve 40 M€
pour notre OPCI A Plus Generation Et en parallèle, nous cherchons
a mettre en place deux, autres vehicules destines à cette clientele — l'un
pour le LBO majoritaire small cap,
lautre pour le venture Tous ces
projets constituent notre réponse
aux changements réglementaires
dans les levées de FIP et de FCPI »
Maîs ces diversifications ne sont
pas évidentes Même de la part
d'équipes qui, comme A Plus
Finance, se sont déjà constitué
un track record en investissant
en mezzanine, via des FIP Le
gerant visait un premier closing
de 30 a 40 M€ pour son FCPR,
mi-2012 Pres d'un an plus tard,
il n y était toujours pas parvenu Les exigences de certains
LPs auraient également contrecarre les projets de 123Venture
Au printemps 2012, le gerant
annonçait le lancement de Trocadero CP, une equipe créée
par d'anciens de Tikehau IM,
contrairement a ce que laissait
entendre cette annonce, les deux
equipes ont mise sur la carte de
l'indépendance, sans lien capitalistique « De gros institutionnels
ont exerce une certaine pression
pour qu elles demeurent séparées,
déclare un observateur Ils
n'étaient pas tres a l'aise a l'idée de
participer a la levée de fonds de Trocadero CP, dans le cas ou ce dernier
était adosse a un gerant retail » De
fait.Trocadero CP a simplement
mené deux deals pour le compte
de vehicules ad hoc levés par
123Venture Une manière pour
la nouvelle equipe de continuer
a piloter des investissements, en
vue de lever son FCPR
Risque de réputation
Dans le même temps, certains
investisseurs en LBO sont ten
tés par l'aventure C'est le cas
de Naxicap Partners En 2012,
le GP a pris une participation
dans IPE Mezzanine, créé en
2000 « Ce partenariat nous don
nant toute satisfaction, nous ne
prévoyons pas de lancer de nouveaux
projets de mezzanine autrement
qu'avec cette equipe », explique le
president de son directoire, Eric
Aveillan D'autres fonds de LBO
n auraient pu concrétiser un tel
virage « Ces financiers craignent
de se lancer dans une levée dont
qui lançait un FCPR d'environ
100 M€ pour la mezzanine Pré-
I echec écornerait leur réputation »,
relevé un interlocuteur Ainsi, il
se dit qu Activa Capital aurait
sentant cette derniere comme
une «plate forme visant a servir une
clientele d'institutionnels», le GP
annonçait même alors qu il ope
rait « sous deux marques » Maîs,
envisage ce projet Cette tentative confirmerait le fait qu'une
diversification n'est pas aisée
Car l'argent des LPs ne coule
pas a flots •
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