Ce que vous devez savoir sur l`immobilier et la lutte contre le

Taxation et finances
Ce que vous devez
savoir sur l’immobilier
et la lutte contre le
blanchiment d’argent
Article rédigé par Brandy Huff, avec l’aide de Corey Anne Bloom
des Services d’enquête et de juricomptabilité de MNP
L
a lutte contre le blanchiment d’argent
est un sujet d’actualité dans le secteur de
l’immobilier. Le ministère des Finances a
qualifié ce secteur de très vulnérable au
blanchiment d’argent et au financement
des activités terroristes. Alors, quelles sont les
répercussions?
Comment éviter les pénalités imposées
par le gouvernement, ou la conformité rendue
facile
Se conformer ou non, telle est la question. Mais
est-elle vraiment une considération pour tous? En effet,
bon nombre de promoteurs, d’agents et de courtiers
immobiliers ne savent pas qu’ils doivent disposer d’un
programme de conformité adéquat. Le présent article
vous informe des nouveautés sur la relation entre le
secteur de l’immobilier et l’organisme de lutte contre le
blanchiment d’argent du Canada (CANAFE), précise
qui doit se doter d’un programme de conformité,
comme l’exige la Loi sur le recyclage des produits de
la criminalité et le financement des activités terroristes
du Canada (la Loi), explique en quoi consiste un
programme de conformité et offre une solution simple
à la conception et à l’intégration d’un tel programme au
sein de votre entreprise ou entité déclarante.
Le point sur le secteur immobilier
et CANAFE
Entre janvier 2012 et juin 2016, CANAFE a
procédé à l’examen sur le terrain de 823 sociétés
immobilières partout au Canada, et 60 % de ces visites
ont permis de relever des lacunes « importantes » ou
« très importantes » (La Presse Canadienne, septembre
2016). Ces lacunes ou la non-conformité à la Loi
peuvent entraîner des sanctions pénales et des pénalités
administratives pécuniaires. En avril 2016, CANAFE
a imposé une pénalité de 1,1 M$ à une banque
canadienne non identifiée pour avoir omis de déclarer
des opérations douteuses et divers transferts de fonds
(La Presse Canadienne, avril 2016). Des 823 sociétés
66 immobilières qui ont fait l’objet d’un examen, 39 %
ont présenté des « lacunes limitées ». Selon CANAFE,
les lacunes sont « limitées » lorsqu’il s’agit de lacunes
mineures ou lorsque les règlements ne sont suivis qu’en
partie, « importantes » lorsqu’un nombre excessif de
lacunes mineures sont détectées, et « très importantes »
lorsqu’un nombre inacceptable de problèmes mineurs
ou sérieux, ou d’infractions de nature sérieuse, sont
relevés (La Presse Canadienne, septembre 2016).
Êtes-vous tenu de disposer d’un programme
de conformité?
Environ 20 000 sociétés du secteur immobilier
sont tenues de se conformer aux règles (La Presse
Canadienne, septembre 2016). Faites-vous partie du
nombre?
Prenez le temps de réfléchir à la question. Comme
nous l’avons énoncé plus haut, nombreux sont les
promoteurs, agents et courtiers immobiliers qui ignorent
qu’ils doivent disposer d’un programme de conformité.
Heureusement, il existe des lignes directrices qui
permettent de déterminer s’il est nécessaire de se doter
d’un programme de conformité et de faire rapport à
CANAFE.
Promoteurs immobiliers
Un promoteur immobilier est une personne ou une
entité, autre qu’un courtier ou un agent immobilier
qui, au cours d’une année civile après 2007, a vendu au
public, selon le cas :
• au moins cinq maisons ou unités en
copropriété neuves;
• au moins un immeuble commercial ou
industriel neuf;
• au moins un immeuble résidentiel à
logements multiples neuf comptant au moins
cinq logements;
• au moins deux immeubles résidentiels à
logements multiples neufs comptant au total au
moins cinq logements.
Si vous êtes un promoteur immobilier (commercial
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ou résidentiel) et traitez directement
avec l’acheteur final (le public), vous êtes
considéré comme une entité visée par la
Loi et devez mettre en place un programme
de conformité. Toutefois, si vous vendez
les unités à un courtier immobilier, qui
les vendra ensuite à l’acheteur final, vous
ne faites pas partie des entités visées par
la Loi. Par conséquent, les obligations de
lutte contre le blanchiment d’argent doivent
être assumées par le courtier ou l’agent
immobilier si celui-ci n’est pas un employé
du promoteur.
le dernier volet du programme consiste à
mettre en place un examen biennal visant
à déterminer si le programme est efficace
et à jour.
Le coût de la non-conformité
Les pénalités administratives pécuniaires
font mal! Bon nombre de promoteurs,
d’agents et de courtiers immobiliers sont
tenus par la Loi d’identifier leurs clients,
d’assurer la tenue de dossiers et de déclarer
à CANAFE les opérations importantes en
espèces et autres opérations douteuses. La
« En effet, bon nombre
de promoteurs,
d’agents et de
courtiers immobiliers
ne savent pas qu’ils
doivent disposer
d’un programme de
conformité adéquat. »
70➜
Courtiers et agents
Si vous êtes une personne ou une
entité autorisée, par licence, permis ou
enregistrement délivré aux termes d’une loi
provinciale, à vendre ou à acheter des biens
immobiliers, vous devez vous doter d’un
programme de conformité.
Le programme
de conformité en bref
Un programme de conformité
comporte cinq volets. Le premier exige la
nomination d’une personne responsable
du programme et principale personneressource auprès de CANAFE. Le deuxième
nécessite la rédaction et la tenue à jour
de politiques et de procédures exposant
les exigences à observer et les mesures
prises pour les respecter. Ces politiques
et procédures doivent au moins couvrir
les éléments suivants : le programme de
conformité, la déclaration d’opérations
douteuses, de biens appartenant à un groupe
terroriste et d’opérations importantes
en espèces, la tenue de documents, les
méthodes d’identification, l’utilisation de
renseignements personnels, les relations
d’affaires et la détermination quant aux
tiers. Le troisième volet du programme exige
l’évaluation des risques de blanchiment
d’argent auxquels l’entreprise est exposée
ainsi que les mesures qui seront prises pour
atténuer les risques élevés. Une stratégie
fondée sur le risque tiendra compte des
relations que le client entretient, des
services qu’il fournit et des endroits où il
exerce ses activités afin de déterminer les
canaux potentiels de blanchiment d’argent.
Le quatrième volet commande la mise
en place d’un programme de formation
documenté à l’intention de tous les
membres du personnel et des agents. Enfin,
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67➜ violation de cette Loi peut entraîner, selon le degré
de gravité, des amendes allant jusqu’à 100 000
$ par infraction pour les particuliers et 500 000
$ par infraction pour les sociétés. Plus tôt cette
année, CANAFE a fait l’annonce d’une offensive
afin d’inciter le secteur immobilier à participer à
la lutte contre le blanchiment d’argent. Il est à
prévoir que cette volonté d’assurer l’application
de la Loi se traduira par une augmentation
des examens sur le terrain et des examens de
suivi, la nécessité d’établir des plans d’action
et l’imposition de pénalités pécuniaires ou de
sanctions pénales.
Dans certains cas de moindre ampleur,
CANAFE impose des amendes moins élevées,
mais il exige tout de même la mise en œuvre
de procédures de suivi qui sont longues et
accaparantes.
Depuis le 30 décembre 2008, CANAFE
a l’autorité législative d’imposer des pénalités
administratives pécuniaires aux entités déclarantes
qui ne respectent pas la Loi. CANAFE peut
divulguer des cas de non conformité aux
organismes d’application de la loi lorsque la nonconformité est excessive ou que la conformité
immédiate ou future est jugée peu probable. Les
sanctions pénales peuvent comprendre ce qui suit :
• omettre de déclarer des opérations
douteuses : amende maximale de 2 M$ et/ou
peine d’emprisonnement de cinq ans;
• omettre de déclarer une opération
importante en espèces ou un télévirement :
amende maximale de 500 000 $ pour la
première infraction et de 1 M$ pour les
infractions subséquentes;
• omettre de respecter les exigences en
matière de tenue de documents : amende
70 « Dans certains cas
de moindre ampleur,
CANAFE impose
des amendes moins
élevées, mais il exige
tout de même la
mise en œuvre de
procédures de suivi
qui sont longues et
accaparantes. »
maximale de 500 000 $ et/ou peine
d’emprisonnement de cinq ans;
• omettre d’offrir de l’assistance ou de
donner de l’information pendant l’examen
de la conformité : amende maximale de 500
000 $ et/ou peine d’emprisonnement de
cinq ans;
• divulguer le fait qu’une déclaration
d’opération douteuse a été remplie, divulguer
le contenu d’une telle déclaration ou la
déclaration elle-même dans le but de nuire
à une enquête criminelle : jusqu’à deux ans
d’emprisonnement.
Solution pour réduire la probabilité de
pénalités imposées par le gouvernement
La création et le maintien d’un programme
de conformité peuvent sembler être une tâche
colossale, mais nul besoin qu’il en soit ainsi. Les
professionnels de la lutte contre le blanchiment
d’argent peuvent aider votre organisation à
respecter toutes les exigences gouvernementales.
Ils peuvent notamment déterminer si vous avez
besoin d’un programme de conformité, préparer
ou évaluer votre programme de conformité,
former le personnel à ses nouvelles responsabilités,
contribuer à l’intégration harmonieuse de votre
programme et vous aider à maintenir la pertinence
et l’efficacité au moyen d’examens indépendants.
Nos professionnels peuvent également vous aider
dans le cadre d’examens menés par CANAFE ou
de la divulgation volontaire de non-conformité.
Quelle que soit la taille de votre organisation, vous
pourriez avoir besoin d’un coup de main pour
mettre en œuvre et maintenir adéquatement un
programme de conformité. •
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