DEUX Note de synt Villeurbanne

A PROXIMITE DU QUARTIER D’AFFAIRES LYON PART-DIEU
ET DE LA GARE TGV
‘LE CLOS PASCAL’
VILLEURBANNE (Rhône-69)
Nue-propriété de 22 appartements de standing
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 8,6% *
Prix moyen/m2 pondéré : 1.920 € TTC
Modalités de
l'Investissement
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 22 appartements du 2
au 5 pièces duplex dans un immeuble bénéficiant d’une localisation centrale et résidentielle.
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et
prendra à sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de
remise en état des appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques
de l’Immeuble
Séparée du 6ième arrondissement de Lyon par le somptueux Parc de la Tête d’Or, Villeurbanne
jouit d’un environnement économique exceptionnel avec son pôle scientifique et technologique
de renommée internationale. A 10 minutes de la gare TGV Lyon-Part Dieu, la résidence « Le
Clos Pascal » bénéficie d’un vaste jardin en cœur d’îlot, au calme d’un environnement résidentiel
de qualité à proximité des commerces et des établissements scolaires.
Prestations : Architecture élégante et soignée, balcon ou terrasse pour tous les logements.
Isolation thermique et phonique performante. Hall d’entrée carrelé, miroir et
éclairage automatique par détecteur de présence.
Boxes et local vélo en sous-sol.
Composition :
(Surf. habit. pondérée.)
14
deux pièces de 49 m2
5
trois pièces de 72 m2
2
quatre pièces de 84 m2
1
cinq pièces duplex de 102 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Pas d’imposition en l’absence de revenus.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la
valeur de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la
15ème année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à
compter de la 6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
(*)
Pour un investisseur imputant les intérêts d’un emprunt « in fine » sur des revenus fonciers : Taux de Rendement Interne (TRI) calculé
sur la base d'un taux d'IRPP de 40% + CSG + CRDS , d'un taux d'ISF de 0,55 %, d'une inflation de 1,5% par an, d’un taux assurance-vie de 4,70%.
(Document non contractuel)
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit :
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété :
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une
plus-value exonérée d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
Calendrier
1er trimestre 2008 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
1er trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
Démarrage des travaux.
1er trimestre 2010 :
Intérêt financier
de l’Investissement
Seuls débours
=
Livraison de l’immeuble.
Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours :
=
remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
Profit attendu :
=
différence entre les débours nets cumulés et
la valeur estimée à terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 100.000 € (2 pièces de 48 m2 avec parking
en sous sol), financée par un crédit in fine au taux de 5% sur 15 ans adossé à un contrat
d’assurance vie (40%) et réalisée par une personne disposant de revenus fonciers imposables et
assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité* :
87.000 €
*Hors capitalisation assurance-vie
Débours mensuel moyen net :
- 154 €
8,6 % l’an
Taux de Rendement Interne (TRI):
Taux de Rendement Interne hors assurance-vie :
13,6 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
Achat
vente
Assurance
Vie
Emprunt
Charges
financières
Economies
d'IRPP
Economies
d'ISF
Soldes
annuels
2008
2009
-55 000
-40 000
-40 000
55 000
40 000
-1 292
-3 833
0
659
0
530
-41 292
-2 645
2010
-5 000
5 000
-4 958
1 925
544
-2 489
2011
0
0
-5 000
2 440
586
-1 975
2012
0
0
-5 000
2 435
597
-1 968
2013
0
0
-5 000
2 434
608
-1 958
2014
0
0
-5 000
2 434
619
-1 947
2015
0
0
-5 000
2 434
630
-1 936
2016
0
0
-5 000
2 434
641
-1 925
2017
0
0
-5 000
2 434
652
-1 914
2018
0
0
-5 000
2 434
663
-1 903
2019
0
0
-5 000
2 434
674
-1 892
2020
0
0
-5 000
2 434
685
-1 881
2021
0
0
-5 000
2 434
696
-1 870
2022
2023
2024
0
0
0
0
0
0
-5 000
-5 000
-5 000
2 434
2 434
2 434
707
719
730
-1 859
-1 847
-1 836
2025
2026
Total
217 900
0
117 900
-100 000
0
0
-833
0
-80 917
2 434
309
39 410
741
211 674
309
87 413
91 432
(Document non contractuel)
11 020
A PROXIMITE DU QUARTIER D’AFFAIRES LYON PART-DIEU
ET DE LA GARE TGV
LE CLOS PASCAL’
VILLEURBANNE (Rhône-69)
Nue-propriété de 22 appartements de standing
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 6,1% *
Prix moyen/m2 pondéré : 1.920 € TTC
Modalités de
l'Investissement
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 22 appartements du 2 au
5 pièces duplex dans un immeuble bénéficiant d’une localisation centrale et résidentielle.
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et
prendra à sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise
en état des appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques
de l’Immeuble
Séparée du 6ième arrondissement de Lyon par le somptueux Parc de la Tête d’Or, Villeurbanne
jouit d’un environnement économique exceptionnel avec son pôle scientifique et technologique de
renommée internationale. A 10 minutes de la gare TGV Lyon-Part Dieu, la résidence « Le Clos
Pascal » bénéficie d’un vaste jardin en cœur d’îlot, au calme d’un environnement résidentiel de
qualité à proximité des commerces et des établissements scolaires.
Prestations : Architecture élégante et soignée, balcon ou terrasse pour tous les logements.
Isolation thermique et phonique performante. Hall d’entrée carrelé, miroir et
éclairage automatique par détecteur de présence.
Boxes et local vélo en sous-sol.
Composition :
(Surf. habit. pondérée.)
14
deux pièces de 49 m2
5
trois pièces de 72 m2
3
quatre pièces de 84 m2
1
cinq pièces duplex de 102 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Pas d’imposition en l’absence de revenus.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la
valeur de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la
15ème année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à
compter de la 6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
(*) Taux de Rendement Interne (TRI) calculé sur la base d’un financement par crédit amortissable et d'une inflation de 1,5% par an, d'un taux d'ISF de 0,55 %.
(Document non contractuel)
En cours d’usufruit :
Dénouement de
l’Opération
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété :
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une
plus-value exonérée d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
Calendrier
1er trimestre 2008 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
1er trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
Démarrage des travaux.
1er trimestre 2010 :
Intérêt financier
de Seuls
l’Investissement
débours
=
Livraison de l’immeuble.
Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours :
=
remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
Profit attendu :
=
différence entre les débours nets cumulés et
la valeur estimée à terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété, à hauteur de 100.000 € (2 pièces de 48 m2 avec parking
en sous sol), financée par un crédit amortissable au taux de 4,50 % sur 15 ans et réalisée par une
personne assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la
suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité :
Débours mensuel moyen net :
86.000 €
-666 €
Taux de Rendement Interne (TRI) :
6,1 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Total
Achat
vente
-55 000
-40 000
-5 000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
217 900
117 900
Emprunt
55 000
40 000
1 034
-4 960
-5 188
-5 426
-5 675
-5 936
-6 209
-6 494
-6 792
-7 104
-7 431
-7 772
-8 129
-8 503
-8 893
-1 521
0
Charges
financières
-1 369
-3 600
-4 415
-4 220
-3 992
-3 754
-3 505
-3 244
-2 971
-2 686
-2 388
-2 076
-1 749
-1 408
-1 051
-677
-287
-9
-43 399
(Document non contractuel)
Economies
d'ISF
0
530
547
596
616
635
653
669
684
697
709
719
727
734
739
741
742
742
11 478
Soldes
annuels
-1 369
-3 070
-7 834
-8 584
-8 564
-8 545
-8 527
-8 511
-8 496
-8 483
-8 471
-8 461
-8 453
-8 446
-8 441
-8 439
-8 438
217 112
85 980