Les parcs d`activités en Ile-de-France - mai 2011

CB RICHARD ELLIS
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Mai 2011
LES PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE
Erika LEONARD, Chargée d’études
RÉSUMÉ
Actifs « prime » du marché de l’activité, recherchés par les investisseurs spécialisés pour leurs rendements élevés, les
parcs d’activités ont été touchés par la crise économique et financière au même titre que les autres marchés
immobiliers. Ce secteur a connu une année 2009 difficile, avant de retrouver de meilleurs fondamentaux en 2010. Un
redémarrage est donc en cours, tant en termes de demande exprimée que de transactions, ainsi que de nouvelles
mises en chantier.
Parc d’activités : ensemble clos, clairement délimité, pour
lequel il existe une « communauté d’intérêts » entre les
propriétaires et/ou les occupants.
Principales caractéristiques :
 8 lots minimum ;
 3 000 m² minimum ;
 mutualisation d’une ou plusieurs ressources (services
communs, équipements, prestations, etc.).
Plusieurs types de parcs d’activités peuvent être distingués :
 parcs d’activités « classiques » (PME / PMI) : la part des
bureaux associée est inférieure à 35 % de la surface
totale ;
 parcs d’activités tertiaires : la part des bureaux associée
est supérieure ou égale à 35 % de la surface totale ;
 parcs d’activités logistiques : la part des entrepôts
associée est supérieure ou égale à 80 % de la surface
totale.
UN MARCHÉ DE 2ÈME COURONNE PARISIENNE
Au 1er avril 2011, 135 parcs d’activités « classiques »
ont été recensés par CB Richard Ellis en Ile-deFrance, soit 1 948 000 m² de surfaces construites.
48 % de ces surfaces sont localisés au nord de la
région (marché traditionnellement dynamique sur le
créneau de l’activité), suivi par le sud (28 %), puis
l’est (16 % ) et l’ouest (8 %). C’est entre l’A86 et la
Francilienne que le plus grand nombre de parcs se
sont développés (55 %), en particulier au nord de la
capitale (43 %) et au sud (39 %). Le dynamisme de
la 2ème couronne parisienne est lié à sa proximité
des bassins de production et de consommation,
ainsi que des axes de communications, et à ses
valeurs immobilières et foncières moindres qu’en
1ère couronne. Ce dernier emplacement, bien que
très recherché, ne regroupe ainsi que 36 % des
parcs, dont la moitié au nord.
Parcs d’activités existants en Ile-de-France au 1er avril 2011
77
93
78
92
75
A86
94
N104
91
Source : Échantillon CB Richard Ellis
©2011, CB Richard Ellis, Inc.
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Répartition géographique des disponibilités
en Ile-de-France au 1er avril 2011
immédiates
et
futures
des
parcs
d’activités
77
93
92
75
78
94
Disponibilités immédiates
Développements « en blanc »
Projets « en gris »
Projets éventuels
91
Source : CB Richard Ellis
REPRISE DE L’OFFRE FUTURE
Peu de nouveaux parcs sont prévus dans ces
développements, dont la majeure partie correspond
à des extensions de parcs existants. Il s’agit, entre
autres, de la phase 3 de Peripark à Gennevilliers
(9 700 m²) ou de la phase 2 du Parc M by
Proudreed à Mitry-Mory (4 100 m²). Toutes deux
pourraient voir le jour d’ici début 2012, au plus tôt.
L’offre immédiate atteint 299 300 m² au
avril 2011, en
hausse de 12 % par rapport au 1er avril 2010. Cette
augmentation résulte de livraisons effectuées au cours de
l’année 2010, ainsi que de l’ajout de nouveaux parcs dans
la base d’étude CB Richard Ellis. Le stock immédiat est
majoritairement localisé dans le nord de l’Ile-de-France
(36 %) et dans le sud (27 %), puis à l’ouest (19 %) et à l’est
(18 %). De plus, avec près de 200 000 m² de surfaces
disponibles, le secteur entre l’A86 et la Francilienne affiche
19 % de vacance, signe d’un marché sur-offreur. Mais les
zones les plus inégales sont celles situées au-delà de la
Francilienne, où la vacance atteint 25 %. Le marché intra
A86 est le plus équilibré, avec un taux de vacance de 9 %.
Mai 2011
1er
Plus de 250 000 m² de projets éventuels sont
également recensés au 1er avril 2011, dont plus de
100 000 m² se sont ajoutés depuis avril 2010,
actant la fin de la période d’attentisme des acteurs.
Répartition des disponibilités des parcs
d’activités en Ile-de-France au 1er avril 2011
L’offre future certaine s’établit à 39 300 m² au 1er avril
2011. Ce niveau est très faible, la prudence des
investisseurs reste de mise. À l’instar du marché de la
logistique, celui de l’activité ne devrait pas voir, à court ou
moyen terme, le retour des investissements « en blanc »,
encore considérés comme trop risqués. Effectivement, les
investisseurs, craignant une forte croissance des taux
d’intérêt et s’interrogeant sur les conséquences de la
nouvelle fiscalité à venir (telle que la redevance pour
création de bureaux dont le champ d’application s’étend
aux locaux de stockage), restent en retrait. En revanche, les
offres « en gris » sont élevées (167 800 m²), bien qu’en
recul annuel de 34 %. Ce volume confirme l’existence d’un
certain nombre de réserves pour la construction de
bâtiments clés-en-main.
©2011, CB Richard Ellis, Inc.
Immédiate
299 300 m²
40 %
"En blanc"
39 300 m²
5%
"En gris"
167 800 m²
22 %
En projet
250 700 m²
33 %
Source : CB Richard Ellis
2
S’achevant sur un 4ème trimestre dynamique, l’année
2010 aura été meilleure qu’escomptée. En effet,
104 300 m² ont été commercialisés, en hausse de
27 % par rapport à 2009. Avec 21 800 m² placés au
cours du 1er trimestre 2011 (23 transactions) l’année
démarre plutôt bien, avec un niveau équivalent à celui
de début 2010. Plus de la moitié des signatures s’est
faite au nord de l’Ile-de-France et à 39 % au sud. L’est
voit sa part s’amenuiser à 9 % et l’ouest, lui,
n’enregistre aucune transaction significative. En outre,
le marché entre l’A86 et la Francilienne affiche une
forte reprise, comptabilisant plus des trois quarts de la
demande placée (contre 45 % un an auparavant) et ce,
au détriment du secteur intra A86. Les prix mieux
adaptés à la demande et l’offre plus abondante du
marché de 2ème couronne expliquent ce dynamisme.
Suivant la tendance de 2010, le choix des utilisateurs
s’est porté sur des locaux de bonne qualité (74 % de
surfaces neuves, restructurées ou rénovées). Pourtant, le
marché souffre d’une dichotomie entre l’offre et la
demande en ce qui concerne la vente et la location. En
effet, alors que les produits à la vente sont de plus en
plus recherchés, une infime part du stock disponible est
proposée sous ce type de contrat (3 % à vendre et 19 %
à vendre ou à louer). Il est toutefois à noter que cette
proportion augmente petit à petit, notamment en ce qui
concerne les nouveaux parcs mis sur le marché.
D’ailleurs, au 1er trimestre 2011, les ventes ne se sont
faites que sur du neuf, restructuré ou rénové, soit 22 %
de la demande placée pour ce type de bâtiment, alors
que la totalité des surfaces en état d’usage ont été
louées. Au total, les acquisitions ont représenté 16 % de
la demande placée sur les 3 premiers mois de 2011
(contre 100 % de prises à bail au 1er trimestre 2010),
ce qui représente 2 points de plus que pour l’année
2010 dans sa globalité. À noter qu’un certain nombre
de réservations sont actuellement en cours de
traitement.
La vente par lots devrait rester un soutien du marché en
2011, dans la mesure où les utilisateurs font davantage
le choix d’investir dans leurs propres locaux pour
profiter des taux d’intérêt encore bas. De surcroît, la
vacance importante de certains parcs est toujours un
facteur de mise en vente pour certains propriétaires qui
cherchent à solder leurs actifs non rentables.
Néanmoins, les taux d’intérêt actuellement en hausse
pourraient avoir un impact sur les stratégies
d’investissement à court ou moyen termes.
STABILITÉ DES VALEURS
120 000 m²
117 500 m²
104 300 m²
94 100 m²
100 000 m²
82 200 m²
80 000 m²
60 000 m²
40 000 m²
21 800 m²
20 000 m²
0 m²
2007
2008
Nord
Est
2009
Sud
2010
1T2011
Ouest
Source : CB Richard Ellis
Répartition de la demande placée des parcs
d’activités
par
état
des
locaux
en Ile-de-France
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
68 %
62 %
62 %
74 %
49 %
20 %
10 %
0%
2007
2008
2009
Neuf / restructuré / rénové
2010
1T2011
Etat d'usage
Source : CB Richard Ellis
Répartition de la demande placée des parcs
d’activités
par
type
de
contrat
en Ile-de-France
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
99 %
98 %
40 %
89 %
86 %
84 %
2009
2010
1T2011
30 %
20 %
10 %
0%
2007
2008
Location
Acquisition
Source : CB Richard Ellis
3
©2011, CB Richard Ellis, Inc.
Mai 2011
Après un « repricing » acté courant 2010, les valeurs
locatives faciales sont désormais stables. À l’image des
locaux d’activités localisés dans le diffus, elles sont
toujours hétérogènes en fonction de la qualité et de la
localisation des parcs, tout comme les prix de vente.
Évolution de la demande placée des parcs
d’activités en Ile-de-France
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DYNAMISME DU MARCHÉ
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Exemples de références de transactions réalisées en Ile-de-France depuis 2010
Date
Adresse
Ville
Secteur
géographique
Preneur
Surface
(en m²)
État des
locaux
Type de
contrat
Valeur (en
€ HT
HC/m²/an)
2T10
Avenue Louis Roche - PA
Peripark
Gennevilliers
(92)
Nord
MWM France
SAS
1 100
Neuf
Location
126 €
2T10
Avenue François
Sommer
Antony (92)
Sud
IDLP
1 000
Rénové
Location
52 €
2T10
Rue Gustave Eiffel - PA
Actilo
Goussainville
(95)
Nord
Tecno Point
France
1 000
Neuf
Location
75 €
3T10
Avenue du Colonel Rol
Tanguy
Stains (93)
Nord
Bath Bazaar
2 000
Neuf
Acquisition
770 €
4T10
Rue Jean Mermoz - PA
Aeropark
Gonesse (95)
Nord
ABI
3 400
Neuf
Location
Conf.
4T10
Chemin des Carouges PA des Carouges
Bondy (93)
Est
La Dame Bleu
Marine Fiducial
2 500
Neuf
Acquisition
1 263 €
La Courneuve
(93)
Nord
Just Addict
1 900
Neuf
Acquisition
1 100 €
4T10 Rue Rateau - PA Peripark
4T10
Allée du Giverny - PA
Claude Monet
Croissy-sur-Seine
(78)
Ouest
Sic
Communication
1 000
Neuf
Acquisition
1 200 €
4T10
Rue Jean Mermoz - PA
Aeropark
Gonesse (95)
Nord
Bourget
Catering
1 100
Neuf
Location
Conf.
4T10
Rue Guynemer - GVIO
PA du Mérantais
Magny-lesHameaux (78)
Sud
Genaris Group
2 600
État
d'usage
Location
64 €
1T11
Rue Jean Mermoz - PA
Aeropark
Gonesse (95)
Nord
Sortimo
1 500
Neuf
Location
Conf.
1T11
Rue Jean Mermoz - PA
Aeropark
Gonesse (95)
Nord
Mec Pac SRL
900
Neuf
Acquisition
Conf.
Conf. : confidentiel
PA : Parc d’activités
ZA : Zone d’activités
Source : CB Richard Ellis
Mai 2011
CONTACTS
Aurélie LEMOINE
Directrice
Études et Recherche
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
[email protected]
Didier MALHERBE
Directeur général adjoint
Global Logistic Services
Tél. : 33 (0) 1 53 64 37 10
Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02
[email protected]
Erika LEONARD
Chargée d’études
Études et Recherche
Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 84
Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
[email protected]
Pierre-Louis DUMONT
Directeur
Activités et Logistique Ile-de-France Nord
et Ouest
Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 27
Fax : 33 (0) 1 53 64 33 64
[email protected]
Amaury GARIEL
Directeur
Activités et Logistique Ile-de-France Sud
Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 09
Fax : 33 (0) 1 53 64 36 36
[email protected]
Jean-Marie JACQUET
Directeur
Activités et Logistique Ile-de-France Est
Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 37
Fax : 33 (0) 1 53 64 30 20
[email protected]
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