États financiers intermédiaires résumés T3 2014

Transcription

États financiers intermédiaires consolidés résumés de
PURE INDUSTRIAL REAL ESTATE TRUST
Trimestres et périodes de neuf mois clos les 30 septembre 2014 et 2013
(non audité)
États intermédiaires consolidés résumés de la situation financière
(non audité)
30 septembre
2014
(en milliers de dollars canadiens)
ACTIFS
Actifs non courants
Immeubles de placement (note 3)
Fonds de réserve hypothécaire
Prêts (note 13)
Actifs courants
Fonds de réserve hypothécaire – partie courante
Montants à recevoir et charges payées d’avance (note 4)
Trésorerie détenue en fiducie
Trésorerie
PASSIFS
Passifs non courants
Rémunération fondée sur des parts (note 6)
Emprunts hypothécaires et autres emprunts (note 7)
Dépôts des locataires
Passifs courants
Créditeurs et charges à payer
Rémunération fondée sur des parts – partie courante (note 6)
Emprunts hypothécaires et autres emprunts – partie courante (note 7)
Dépôts des locataires – partie courante
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PORTEURS DE PARTS
1 712 585 $
1 192
1 619
1 312 181 $
1 053
1 546
1 715 396
1 314 780
57
14 331
4 079
12 273
182
3 950
12 995
12 006
30 740
29 133
1 746 136 $
1 343 913 $
1 239 $
693 512
5 983
151 $
675 739
5 134
700 734
681 024
28 548
576
160 886
822
21 755
300
51 967
866
190 832
891 566
854 570
74 888
755 912
588 001
1 746 136 $
1 343 913 $
Événements postérieurs à la date de clôture (note 18)
Se reporter aux notes afférentes aux états financiers intermédiaires consolidés résumés.
1
31 décembre
2013
États intermédiaires consolidés résumés du résultat net et du résultat global
(non audité)
(en milliers de dollars canadiens,
sauf les montants par part)
Produits
Produits locatifs et recouvrements
Charges d’exploitation recouvrables
liées aux immeubles
Assurance
Frais de gestion
Coûts d’exploitation recouvrables
Impôt foncier
Bénéfice lié à l’exploitation
des immeubles
Autres produits (charges)
Charges générales et administratives
(note 8)
Profit (perte) à la sortie d’immeubles
de placement (note 3)
Ajustements de la juste valeur des
immeubles de placement (note 3)
Profit de change
Périodes de neuf mois closes les
30 septembre
2014
Trimestres clos les
30 septembre
2013
2014
2013
77 574 $
36 001 $
32 574 $
556
3 142
7 203
18 905
29 806
444
2 278
4 087
13 798
20 607
202
1 068
2 742
6 491
10 503
186
1 103
1 783
6 010
9 082
73 139
56 967
25 498
23 492
(3 760)
(2 839)
(1 340)
(1 206)
102 945 $
264
1 341
(214)
1 614
13 694
2 575
(14 405)
–
15 145
2 575
(1 797)
–
12 773
(15 903)
16 166
(1 389)
85 912
41 064
41 664
22 103
884
(25 376)
(24 492)
466
(18 371)
(17 905)
657
(8 428)
(7 771)
94
(7 623)
(7 529)
Bénéfice net
Autres éléments du résultat global
(Éléments pouvant être reclassés en
résultat net au cours des périodes
ultérieures)
Profit de change latent
61 420
23 159
33 893
14 574
3 212
–
3 212
–
Résultat net global
64 632 $
23 159 $
37 105 $
14 574 $
162 688 873
0,37 $
117 445 213
0,19 $
189 442 468
0,18 $
135 742 868
0,11 $
165 455 208
0,37 $
120 086 865
0,19 $
192 353 155
0,18 $
138 384 520
0,11 $
278 947
3,38 $
278 947
1,75 $
278 947
1,60 $
278 947
0,96 $
Bénéfice net avant les charges
financières nettes
Produits financiers (note 9)
Charges financières (note 9)
Charges financières nettes
Parts de catégorie A – nombre moyen
pondéré
Bénéfice net dilué par part
Parts de catégorie A – nombre moyen
pondéré après dilution
Bénéfice net de base par part
Parts de catégorie B – nombre moyen
pondéré de base et après dilution
Bénéfice net de base et dilué par part
2
États intermédiaires consolidés résumés des variations des capitaux propres attribuables
aux porteurs de parts
(non audité)
Parts de
catégorie A
Parts de
catégorie B
Capitaux propres attribuables
au 31 décembre 2013
579 785 $
Émission de parts de fiducie
de catégorie A, montant net
241 814
–
Bénéfice net
–
Distributions déclarées aux porteurs
de parts
–
1 116 $
Bénéfice
accumulé
Autres
éléments du
résultat global
7 100 $
Total
– $
588 001 $
–
–
241 814
–
61 420
3 212
64 632
–
(39 877)
–
(39 877)
au 30 septembre 2014
821 599 $
1 116 $
28 643 $
3 212 $
854 570 $
aux porteurs de parts au
31 décembre 2012
341 098 $
1 116 $
10 772 $
– $
352 985 $
Émission de parts de fiducie
de catégorie A, montant net
245 280
245 280
Rachat de parts de catégorie A
dans le cadre d’une offre publique
de rachat dans le cours normal
des activités
(2 225)
–
–
–
–
–
–
(2 225)
–
23 159
Bénéfice net
–
–
23 159
Distributions déclarées aux porteurs
de parts
–
–
(28 159)
au 30 septembre 2013
584 153 $
1 116 $
5 772 $
3
–
(28 159)
– $
591 041 $
Tableaux intermédiaires consolidés résumés des flux de trésorerie
(non audité)
30 septembre
2014
2013
61 420 $
23 159 $
Flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation
Bénéfice net
Éléments sans effet sur la trésorerie
Amortissement de l’escompte sur le fonds de réserve
hypothécaire (note 10)
Amortissement de l’ajustement lié à l’évaluation à la valeur de marché
des emprunts hypothécaires
Amortissement des coûts de transaction hypothécaires
Profit à la sortie d’immeubles de placement
Profit de change
Charge de rémunération fondée sur des parts
Ajustements de la juste valeur des immeubles de placement (note 3)
Ajustement des loyers constatés selon le mode linéaire
Variation nette du fonds de roulement hors trésorerie (note 17)
Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation
Flux de trésorerie liés aux activités de financement
Produit des emprunts hypothécaires et d’autres emprunts
Paiement des coûts de transaction liés aux emprunts hypothécaires
et aux emprunts
Remboursement d’emprunts hypothécaires
Rachat de parts à négociation restreinte
Avances sur les emprunts bancaires
Intérêts payés
Intérêts reçus
Produit de l’émission de parts de catégorie A, montant net
Achat de parts de catégorie A à des fins d’annulation
Distributions versées aux porteurs de parts
Entrées nettes de trésorerie liées aux activités de financement
Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement
Prêt à une partie liée
Prêt à un tiers
Acquisition et entrées d’immeubles de placement (note 3)
Entrées d’immeubles en cours d’aménagement (note 3)
Entrées d’immobilisations relativement aux immeubles de placement (note 3)
Trésorerie détenue en fiducie
Produit de la sortie d’immeubles de placement
Sorties nettes de trésorerie liées aux activités d’investissement
(7)
(7)
(648)
1 417
(264)
(2 575)
326
(13 694)
(4 023)
7 120
24 492
(560)
793
(1 341)
–
254
14 404
(2 686)
12 386
17 905
73 564
64 307
120 639
222 475
(354)
(22 503)
(6)
(5)
26 088
(25 776)
885
241 814
–
(38 442)
(4 581)
(15 064)
(55)
(277)
126 462
(18 772)
466
245 280
(2 225)
(26 852)
302 340
526 857
(73)
(7 000)
(299 148)
(92 126)
(5 030)
8 916
18 824
–
–
(603 822)
(461)
(1 572)
(5 547)
19 941
(375 637)
(591 461)
Variation nette de la trésorerie
Trésorerie à l’ouverture de la période
267
12 006
(297)
9 846
Trésorerie à la clôture de la période
12 273 $
9 549 $
Activités d’investissement et de financement hors trésorerie
Des distributions à verser aux porteurs de parts d’un montant de 4 990 593 $ étaient comptabilisées au
30 septembre 2014 (3 555 369 $ au 31 décembre 2013) et ont été versées en octobre 2014 (en janvier 2014 pour
2013).
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, la fiducie a conclu une entente de financement par
le vendeur de 54 320 000 $ (néant au 31 décembre 2013) dans le cadre de l’acquisition de cinq immeubles en cours
d’aménagement.
4
Notes afférentes aux états financiers intermédiaires consolidés résumés
(non audité)
1.
Entité présentant l’information financière
Pure Industrial Real Estate Trust (la « fiducie » ou « PIRET ») est une fiducie à capital variable sans
personnalité morale créée par la déclaration de fiducie datée du 24 juin 2007 et modifiée le
18 novembre 2010 en vertu des lois de la province de la Colombie-Britannique qui la régissent. PIRET a été
établie afin d’acquérir, de détenir et d’exploiter un portefeuille diversifié d’immeubles industriels productifs de
revenus. Le bureau principal de la fiducie est situé au 910 – 925 West Georgia Street, Vancouver
(Colombie-Britannique) V6C 3L2, Canada.
Les principaux objectifs de PIRET sont : a) de produire des distributions en trésorerie constantes et
croissantes à partir de placements dans des immeubles industriels productifs de revenus situés dans les
marchés primaires partout au Canada et dans les principaux marchés de la distribution et de la logistique
aux États-Unis (les « É.-U. »); b) de maximiser la valeur à long terme des immeubles grâce à une gestion
active et c) d’accroître ses immobilisations et d’augmenter son bénéfice distribuable grâce à un programme
d’acquisitions relutives.
2.
Principales méthodes comptables
a)
Déclaration de conformité
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis conformément à la
norme comptable internationale (« IAS ») 34, Information financière intermédiaire. Les états financiers
intermédiaires consolidés résumés doivent être lus conjointement avec les états financiers audités
annuels de la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre 2013, lesquels ont été établis conformément
aux Normes internationales d’information financière (« IFRS »).
La publication des états financiers intermédiaires consolidés résumés a été approuvée par les
fiduciaires de la fiducie le 12 novembre 2014.
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis conformément aux
mêmes méthodes comptables et modalités d’application que celles utilisées dans les états financiers au
31 décembre 2013 et pour l’exercice clos à cette date, sous réserve de ce qui est indiqué ci-dessous :
i)
IFRS 10, États financiers consolidés
L’IFRS 10 présente un modèle unique de consolidation qui définit le contrôle comme étant la base
pour la consolidation de tous les types d’intérêts. Les états financiers consolidés résumés incluent
les états financiers de la fiducie et de ses filiales consolidées, PIRET Holdings (Canada) Ltd. et
PIRET USA Inc., sur laquelle la fiducie exerce un contrôle. Il y a contrôle lorsque la fiducie a de
l’emprise sur l’entité émettrice et lorsqu’elle est exposée ou qu’elle a droit à des rendements
variables en raison de ses liens avec l’entité émettrice et qu’elle a la capacité d’influer sur ces
rendements du fait du pouvoir qu’elle détient sur celle-ci.
La consolidation d’une filiale se fait à partir du moment où la fiducie obtient le contrôle de la filiale
et cesse lorsque la fiducie en perd le contrôle. Les états financiers de la filiale sont préparés en
utilisant des méthodes comptables et des périodes de présentation de l’information financière qui
sont alignées sur celles de la fiducie. Les opérations intersociétés entre la fiducie et ses filiales et
leurs soldes sont éliminées lors de la consolidation.
ii)
IFRIC 21, Droits ou taxes
PIRET a adopté de façon rétrospective l’IFRIC 21, Droits ou taxes, dont la date de première
application est le 1er janvier 2014. Cette interprétation précise qu’une entité doit comptabiliser un
passif au titre d’un droit ou d’une taxe si une activité qui rend le droit ou la taxe exigible a lieu, tel
qu’il est prévu dans les dispositions légales pertinentes. L’adoption de l’IFRIC 21 n’a eu aucune
incidence sur la situation financière de PIRET.
5
(non audité)
iii) IAS 21, Effets des variations des cours des monnaies étrangères
Conversion des transactions en monnaie étrangère
Chacune des entités du groupe consolidé comptabilise les transactions dans sa monnaie
fonctionnelle, soit la monnaie de l’environnement économique principal dans lequel elle exerce ses
activités. Les transactions en monnaie étrangère sont converties dans la monnaie fonctionnelle
respective de chacune des entités en appliquant les cours de change en vigueur à la date de la
transaction. À la fin de chaque période de présentation de l’information financière, les actifs et
passifs monétaires libellés dans une monnaie étrangère sont convertis dans la monnaie
fonctionnelle respective de chacune des entités en fonction des cours du change en vigueur à la
date de clôture de la période considérée. Les profits et pertes de change découlant du règlement
de transactions en monnaie étrangère sont comptabilisés dans le résultat, à l’exception des prêts
intersociétés accordés à des établissements à l’étranger dont le règlement n’est ni planifié ni
probable dans un avenir prévisible, lesquels sont enregistrés dans les autres éléments du résultat
global.
Conversion des établissements à l’étranger
Les actifs et passifs des établissements à l’étranger sont convertis en dollars canadiens en fonction
du cours de change en vigueur à la date de clôture de la période considérée. Les produits et les
charges sont convertis en appliquant le cours de change moyen de la période considérée, à moins
que les cours de change n’aient connu des fluctuations importantes au cours de la période, auquel
cas les cours de change en vigueur à la date des transactions seront employés. Les profits et les
pertes de change sont comptabilisés dans les autres éléments du résultat global. Les écarts de
conversion cumulés se rapportant à un établissement étranger qui ont été comptabilisés dans les
autres éléments du résultat global et les capitaux propres sont reclassés dans le résultat à la sortie
de l’établissement étranger.
Certains chiffres correspondants ont été reclassés pour rendre leur présentation conforme à celle
qui a été adoptée pour la période à l’étude.
b)
Base d’évaluation
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis au coût historique, sauf
pour ce qui est des éléments suivants:
c)
•
les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur;
•
les passifs au titre des accords de rémunération fondée sur des parts réglés en trésorerie sont
évalués à la juste valeur.
Monnaie fonctionnelle et monnaie de présentation
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés sont présentés en dollars canadiens,
soit la monnaie fonctionnelle de la fiducie.
d)
Utilisation d’estimations et recours au jugement
L’établissement d’états financiers conformes aux IFRS exige que la direction ait recours à son
jugement, fasse des estimations et pose des hypothèses qui influent sur l’application des méthodes
comptables ainsi que sur la valeur comptable des actifs et des passifs à la date des états financiers
intermédiaires consolidés résumés et sur la valeur comptable des produits et des charges au cours de
la période considérée. Les estimations et les hypothèses sous-jacentes sont révisées régulièrement,
toute révision étant comptabilisée dans la période au cours de laquelle l’estimation comptable est
révisée. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations.
Les estimations et les hypothèses critiques dans le cadre de la détermination des montants présentés
sont énoncées à la note 2 d) des états financiers audités de la fiducie pour l’exercice clos le
31 décembre 2013.
6
(non audité)
3.
Immeubles de placement
Au 30 septembre 2014, les immeubles de placement comprennent 166 immeubles industriels loués à des
tierces parties et 4 immeubles en cours d’aménagement (156 immeubles industriels et un immeuble en
cours d’aménagement au 31 décembre 2013). Les durées des contrats de location peuvent aller jusqu’à
25 ans et il n’y a aucun loyer conditionnel.
Période de neuf mois
close le
30 septembre
2014
Exercice
clos le
31 décembre
2013
Solde à l’ouverture de la période
Acquisitions et entrées a)
Entrées d’immobilisations
Immeuble en cours d’aménagement b)
Sorties c)
Ajustement des loyers constatés selon le mode linéaire
Ajustement de la juste valeur
Profit de change latent
1 312 181 $
299 153
5 030
92 126
(18 560)
4 018
13 694
4 943
743 868 $
603 904
3 497
2 286
(29 502)
4 047
(15 919)
–
Solde à la clôture de la période
1 712 585 $
1 312 181 $
a)
Acquisitions et entrées
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, PIRET a acquis 20 immeubles de
placement pour un prix total de 295 731 170 $, plus les frais de clôture et les ajustements habituels de
3 422 269 $, ce qui a donné lieu à un prix d’achat total de 299 153 439 $.
Les 20 immeubles de placement acquis comprennent un portefeuille de 10 immeubles industriels situés
aux États-Unis que la fiducie a acquis pour un prix d’achat de 222 743 071 $, plus les frais de clôture et
les ajustements habituels. Le prix d’achat de l’acquisition a été réparti comme suit :
Actifs acquis :
Immeuble de placement
Immeuble en cours d’aménagement
144 346 $
78 397
Actifs nets
222 743 $
Contrepartie :
Financement par le vendeur (note 7)
Crédit-relais (note 7)
Trésorerie tirée de la mobilisation de capitaux propres du 27 juin 2014 (note 5)
44 562 $
53 760
124 421
222 743 $
b)
Immeuble en cours d’aménagement
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, les entrées totales de l’immeuble en
cours d’aménagement situé à Richmond (C.-B.) se chiffraient à 12 934 996 $ (2 286 078 $ pour
l’exercice clos le 31 décembre 2013). Au 30 septembre 2014, la fiducie avait terminé l’agrandissement
de l’immeuble en cours d’aménagement.
Les entrées totales d’immeubles en cours d’aménagement situés à Rock Island en Illinois, à Baton
Rouge en Louisiane, et à Austin et à San Antonio au Texas se chiffraient à 79 191 469 $ (néant au
31 décembre 2013).
c)
Sorties
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, PIRET a vendu sa participation dans
six immeubles de placement situés en Ontario à Vaughan, à Toronto, à Halton Hills et à Concord, pour
un produit brut de 19 785 000 $, moins les frais de clôture et les ajustements habituels de 961 092 $, ce
qui a donné lieu à un produit net de 18 823 908 $ et à un profit à la sortie de 263 908 $.
7
(non audité)
d)
Juste valeur
Au 30 septembre 2014, des immeubles de placement de la fiducie d’une valeur de 1 650 342 754 $
(1 312 180 638 $ au 31 décembre 2013) sont donnés en garantie des emprunts hypothécaires et autres
emprunts.
La fiducie obtient des évaluations indépendantes afin que la quasi-totalité des immeubles fasse l’objet
d’une évaluation externe sur une période de quatre ans. Au cours de la période de neuf mois close le
30 septembre 2014, la fiducie a obtenu des évaluations indépendantes à l’égard des 20 immeubles de
placement acquis. Les évaluations ont été effectuées par des évaluateurs indépendants accrédités
ayant des compétences professionnelles reconnues et pertinentes et ayant une expérience récente
quant à l’emplacement et à la catégorie de l’immeuble de placement faisant l’objet de l’évaluation.
La direction passe en revue chaque évaluation et s’assure que les hypothèses utilisées sont
raisonnables et que le montant de la juste valeur définitive tient compte des hypothèses utilisées dans
la détermination de la juste valeur des immeubles.
La direction entreprend son propre processus d’évaluation des immeubles de placement restants afin
d’évaluer des indicateurs spécifiques (par exemple, les conditions de marché, les variations du taux
d’actualisation, etc.) et de déterminer si un changement dans la juste valeur a eu lieu. Dans la
détermination des estimations des justes valeurs, la direction et les évaluateurs indépendants ont eu
recours à leur connaissance du marché et à leur jugement professionnel et ne se sont pas fiés
uniquement aux comparaisons de transactions historiques.
i)
30 septembre
2014
2013
Coûts d’acquisition standard
Profit (perte) d’évaluation lié
aux immeubles de placement
Produits locatifs comptabilisés
selon le mode linéaire
ii)
Trimestres clos les
30 septembre
2014
2013
(3 422) $
(8 056) $
(1 057) $
(141) $
21 134
(3 662)
17 346
(650)
(4 018)
13 694 $
(2 686)
(14 404) $
(1 144)
15 145 $
(1 006)
(1 797) $
Hiérarchie des justes valeurs
Les mesures de la juste valeur comptabilisées à l’état de la situation financière sont classées selon
les niveaux suivants :
niveau 1 :
des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des
passifs identiques;
niveau 2 :
des données autres que les prix cotés visés au niveau 1, qui sont observables
pour l’actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir des prix) ou
indirectement (à savoir des données dérivées de prix);
niveau 3 :
des données relatives à l’actif ou au passif qui ne sont pas basées sur des
données observables de marché (données non observables).
Chaque catégorie de juste valeur est classée en fonction de la donnée du niveau le plus bas qui a
une importance par rapport à l’évaluation de la juste valeur dans son intégralité.
Le tableau suivant classe les actifs et les passifs évalués à la juste valeur selon une hiérarchie à
trois niveaux :
Niveau 1
Passif au titre du régime de parts à négociation
restreinte
Passif au titre du régime incitatif à base
d’options sur parts
– $
Solde au 30 septembre 2014
– $
8
Niveau 2
– $
Niveau 3
1 712 585 $
–
1 490
–
–
325
–
1 815 $
1 712 585 $
(non audité)
Aucun transfert entre les niveaux n’est survenu au cours de la période.
Comme il est indiqué précédemment, la juste valeur des immeubles de placement de la fiducie est
considérée comme étant au niveau 3 de la hiérarchie étant donné que les données utilisées pour
déterminer la juste valeur étaient des données non observables importantes.
iii) Principales hypothèses d’évaluation
Les principales hypothèses utilisées pour déterminer les justes valeurs des immeubles de
placement sont exposées ci-après :
Taux
d’actualisation
(approche par le
résultat –
méthode du
rendement)
Taux de
capitalisation
(approche par le
résultat –
méthode de la
capitalisation)
Taux final
(approche par
le résultat –
méthode de la
capitalisation)
Prix par pied
carré
(approche de
la comparaison
directe)
30 septembre 2014
Maximum
Minimum
Moyenne pondérée
31 décembre 2013
9,00 %
6,50 %
7,49 %
8,00 %
5,50 %
6,55 %
8,25 %
6,00 %
6,80 %
440,00 $
45,00 $
120,79 $
Maximum
Minimum
Moyenne pondérée
9,00 %
6,50 %
7,54 %
8,00 %
5,50 %
6,53 %
8,25 %
6,25 %
6,97 %
295,00 $
48,00 $
118,13 $
Les immeubles de placement aux 30 septembre 2014 et 2013 ont été évalués au moyen de la
méthode du taux de capitalisation globale et de la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie.
Dans l’application de la méthode du taux de capitalisation globale, le résultat d’exploitation net
stabilisé est inscrit à l’actif au taux de capitalisation globale requis. L’application de la méthode de
l’actualisation des flux de trésorerie s’appuie essentiellement sur l’actualisation des flux de
trésorerie futurs attendus, en général sur dix ans, qui tient compte d’une valeur finale établie par
l’application d’un taux de capitalisation au résultat d’exploitation net de la onzième année.
Les justes valeurs sont très sensibles aux variations des taux de capitalisation. Une augmentation
de 0,25 % de la moyenne pondérée du taux de capitalisation des immeubles de placement ferait
diminuer de 60 312 027 $ (48 957 830 $ au 31 décembre 2013) la juste valeur des immeubles de
placement et une diminution de 0,25 % de la moyenne pondérée du taux de capitalisation des
immeubles de placement ferait augmenter de 65 159 218 $ (52 913 145 $ au 31 décembre 2013)
la juste valeur des immeubles de placements.
4.
Montants à recevoir et charges payées d’avance
Les montants à recevoir et les charges payées d’avance se composent de ce qui suit :
30 septembre
2014
Loyers à recevoir
Prêt accordé au vendeur
Autres
Charges payées d’avance
31 décembre
2013
808 $
7 000
1 706
4 817
874 $
–
1 430
1 646
14 331 $
3 950 $
Le 26 septembre 2014, la fiducie a fait l’acquisition d’un immeuble de placement situé à Dorval au Québec.
Afin de faciliter la clôture, la fiducie a accordé un prêt au vendeur d’un montant de 7 000 000 $. Le prêt
accordé au vendeur porte intérêt à un taux annuel de 7,0 % et arrive à échéance une journée ouvrable
après que le vendeur aura rempli certaines conditions. Le vendeur a le droit, en tout temps, de rembourser
le prêt par anticipation, sans indemnité ou prime, et le prêt est garanti par un cautionnement personnel
consenti par le propriétaire du vendeur.
9
(non audité)
5.
Parts de catégorie A et parts de catégorie B
Parts de catégorie A et parts de catégorie B
Catégorie A
(Autorisées : nombre illimité)
Parts émises et
en circulation
Valeur
comptable
Catégorie B
(Autorisées : nombre illimité)
Parts émises
et en
circulation
Valeur
comptable
Total
Valeur
comptable
Solde au 31 décembre 2013
Émission de parts
134 209 856
55 200 914
579 785 $
241 814
278 947
–
1 116 $
–
580 901 $
241 814
189 410 770
821 599 $
278 947
1 116 $
822 715 $
Émission de parts
Rachat de parts de catégorie A
dans le cadre d’une offre
publique de rachat dans le
cours normal des activités
84 917 888
50 812 589
341 098 $
245 280
278 947
–
1 116 $
–
342 214 $
245 280
(531 018)
135 199 459
(2 225)
584 153 $
–
278 947
–
1 116 $
(2 225)
585 269 $
Il y a lieu de se reporter aux états financiers de la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre 2013 pour une
description des parts de fiducie de catégorie A et B.
a)
Émission de parts de catégorie A
i)
Le 28 janvier 2014, PIRET a réalisé un placement par voie de prise ferme de 16 445 000 parts de
catégorie A au prix de 4,55 $ la part, y compris l’option de surallocation intégrale à l’égard de
2 145 000 parts de catégorie A, pour un produit brut total de 74 824 750 $.
ii)
Le 31 mars 2014, un membre du personnel a fait racheter ses parts à négociation restreinte dont
les droits sont acquis en échange de 914 parts de catégorie A au prix de 4,51 $ la part. Les parts à
négociation restreinte ont été comptabilisées à titre de passif et le rachat de ces parts est venu
diminuer le passif et augmenter le nombre total de parts de catégorie A en circulation ainsi que leur
valeur comptable correspondante de 4 122 $.
iii) Le 27 juin 2014, PIRET a réalisé un placement par voie de prise ferme de 38 755 000 parts de
catégorie A au prix de 4,60 $ la part, y compris l’option de surallocation intégrale à l’égard de
5 055 000 parts de catégorie A, pour un produit brut total de 178 273 000 $.
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, la fiducie a engagé des frais
d’émission de parts de 11 288 258 $ (11 361 630 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2013).
b)
Offre publique de rachat dans le cours normal des activités
Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, la fiducie n’a racheté ou annulé aucune part
de catégorie A aux termes du programme d’offre publique de rachat dans le cours normal des activités
(6 647 489 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2013)
c)
Distributions
La fiducie a l’intention de verser des distributions mensuelles aux porteurs de parts. Les distributions
sont à la discrétion des fiduciaires de PIRET. La proportion des distributions totales de la fiducie aux
porteurs de parts de catégorie B fluctuera en fonction du nombre de parts de catégorie A en circulation
à un moment donné.
10
(non audité)
La fiducie a annoncé des distributions en trésorerie aux porteurs de parts de catégorie A de 0,026 $ par
part par mois et aux porteurs de parts de catégorie B de 0,2363 $ par part pour la période close le
30 septembre 2014.
30 septembre
Distributions
Parts de catégorie A
2014
2013
39 284 $
27 566 $
593 $
593 $
0,23 $
0,23 $
2,13 $
2,13 $
Distributions par nombre moyen
pondéré de parts
6.
Parts de catégorie B
2014
2013
Rémunération fondée sur des parts
La rémunération fondée sur des parts est composée des éléments suivants :
30 septembre
2014
31 décembre
2013
Régime de parts à négociation restreinte a)
Régime incitatif à base d’options sur parts b)
1 490 $
325
320 $
131
Moins la partie courante
1 815
576
451
300
Partie non courante
1 239 $
151 $
a)
Régime de parts à négociation restreinte
Il y a lieu de se reporter aux états financiers de la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre 2013 pour
une description du régime de parts à négociation restreinte de la fiducie.
Les parts à négociation restreinte sont évaluées à la juste valeur à la clôture de chaque période de
présentation de l’information financière et comptabilisées à titre de charge. Pour la période de
neuf mois close le 30 septembre 2014, une charge de rémunération de 131 198 $ (181 375 $ le
30 septembre 2013) a été incluse dans les charges générales et administratives à l’état du résultat net
et du résultat global et cette charge est liée aux parts à négociation restreinte et aux parts à négociation
restreinte liées à une distribution.
Parts à
négociation
restreinte
Parts à
négociation
restreinte
liées à une
distribution
Nombre total
de parts
Valeur
comptable
Attribution de parts
Rachat de parts
111 791
224 798
(1 624)
–
4 770
14 885
–
–
116 561
239 683
(1 624)
–
320 $
1 118
(7)
59
334 965
19 655
354 621
1 490 $
Attribution de parts
Rachat de parts
Extinction de parts
151 045
28 349
(47 416)
(20 187)
–
9 172
7 025
(11 305)
(728)
–
160 217
35 374
(58 721)
(20 914)
–
283 $
95
(291)
(20)
147
111 791
4 164
115 955
215 $
11
(non audité)
Dans le cadre de la détermination de la juste valeur du passif au titre du régime de parts à négociation
restreinte chaque période de présentation de l’information financière, le cours de clôture des parts est
utilisé pour évaluer la valeur de la totalité des parts à négociation restreinte en circulation. En outre, la
fiducie détermine si le facteur de performance, au sens attribué à ce terme dans le régime, sera atteint
pour chaque attribution et part à négociation restreinte liée à une distribution correspondante et se sert
des hypothèses moyennes pondérées suivantes pour déterminer la juste valeur.
30 septembre
2014
Dividende annuel par part
Cours de clôture de la part
Taux d’actualisation
Critère de rendement (capitalisation boursière de 100 millions
de dollars)
31 décembre
2013
0,312 $
4,43 $
25 %
0,312 $
4,77 $
25 %
100 %
100 %
Au 30 septembre 2014, la durée contractuelle moyenne pondérée des parts à négociation restreinte
était de 19,5 mois (6,5 mois au 31 décembre 2013).
b)
Régime incitatif à base d’options sur parts
Le 23 août 2013, le conseil des fiduciaires de PIRET a attribué des options à certains fiduciaires
permettant l’achat d’un nombre total de 705 000 parts de catégorie A aux termes du régime incitatif à
base d’options sur parts de PIRET. Chaque option donne au porteur le droit d’acquérir une part au prix
d’exercice de 4,29 $ sur une période maximale de 10 ans. L’acquisition des parts s’effectue par
tranches égales sur les dix prochaines années. Le tableau qui suit détaille les options sur parts
attribuées et en circulation au 30 septembre 2014 :
Nombre d’options
sur parts
Prix d’exercice
En circulation à l’ouverture de la période
Attribution
705 000
–
4,29 $
–
En circulation à la clôture de la période
705 000
4,29 $
Options exerçables à la clôture de la période
103 767
4,29 $
Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, une charge de rémunération de 194 542 $
liée au régime incitatif à base d’options sur parts (33 313 $ au 30 septembre 2013) a été incluse dans
les charges générales et administratives à l’état du résultat net et du résultat global.
7. Emprunts hypothécaires et autres emprunts
Les emprunts hypothécaires et les autres emprunts se composent de ce qui suit :
30 septembre
2014
31 décembre
2013
Emprunts hypothécaires a)
Autres emprunts b), c)
756 243 $
98 155
700 755 $
26 951
Moins la partie courante
854 398
160 886
727 706
51 967
Partie non courante
693 512 $
675 739 $
a)
Emprunts hypothécaires
Les emprunts hypothécaires sont comptabilisés au coût amorti et portent intérêt au taux effectif moyen
pondéré de 4,28 % au 30 septembre 2014 (4,37 % au 31 décembre 2013).
Les emprunts hypothécaires sont garantis par une charge grevant les immeubles de placement de la
fiducie.
12
(non audité)
La valeur des emprunts hypothécaires au 30 septembre 2014 s’élevait à 802 854 379 $ (702 666 256 $
au 31 décembre 2013). Les emprunts hypothécaires sont compensés par les coûts de transaction liés
aux emprunts hypothécaires non amortis connexes de 4 368 944 $ au 30 septembre 2014 (4 878 329 $
au 31 décembre 2013), qui sont amortis sur la durée respective de chaque emprunt hypothécaire au
moyen de la méthode du taux d’intérêt effectif.
Les emprunts hypothécaires au 30 septembre 2014 comprennent l’ajustement à la valeur de marché de
2 319 427 $ (2 967 073 $ en 2013) sur six emprunts hypothécaires qui est amorti sur la durée restante
respective de chaque emprunt hypothécaire au moyen de la méthode du taux d’intérêt effectif.
Les remboursements en principal prévus et les remboursements en principal à l’échéance, au
30 septembre 2014, qui doivent être effectués sur les emprunts hypothécaires au cours des
cinq prochains exercices et par la suite ainsi que les taux d’intérêt effectifs moyens pondérés
correspondants sont les suivants :
Taux d’intérêt
effectif moyen
pondéré des
Périodes de neuf mois closes remboursements
les 30 septembre
en principal à
l’échéance
Reste de 2014
2015
2016
2017
2018
Par la suite
Remboursements
en principal
prévus
Remboursements
en principal à
l’échéance
Total des
remboursements
en principal
–
4,95 %
4,15 %
3,80 %
4,40 %
4,34 %
5 341 $
20 694
19 920
18 131
15 707
45 008
– $
52 981
64 374
78 674
66 761
370 701
5 341 $
73 675
84 294
96 805
82 468
415 709
4,29 %
124 801 $
633 491 $
758 292
Coûts de transaction liés aux
emprunts hypothécaires non
amortis
Ajustement non amorti lié à
l’évaluation à la valeur de
marché des emprunts
hypothécaires
(4 369)
2 320
756 243 $
b)
Emprunts bancaires
i)
La fiducie a cinq emprunts bancaires d’exploitation remboursables à vue assortis d’une limite
d’emprunt combinée de 15 750 000 $. Les emprunts bancaires sont garantis par plusieurs
immeubles de placement de la fiducie et ils sont assortis de taux allant du taux préférentiel
bancaire majoré de 1 % au taux préférentiel bancaire majoré de 1,75 %. Au 30 septembre 2014, un
montant de 1 474 $ a été prélevé sur les emprunts bancaires (8 068 $ au 31 décembre 2013).
ii)
Le 30 août 2013, la fiducie a conclu une facilité de crédit d’exploitation renouvelable de
41 000 000 $ garantie par un portefeuille de 12 immeubles. L’emprunt porte intérêt au taux
préférentiel majoré de 1 % ou au taux des acceptations bancaires du prêteur majoré de 2 % et
vient à échéance le 11 septembre 2015. Au 30 septembre 2014, l’encours de l’emprunt bancaire
d’un montant de 45 571 $ (26 771 127 $ au 31 décembre 2013) comprenait les coûts de
transaction non amortis connexes de 96 989 $ (268 527 $ au 31 décembre 2013).
iii) Le 8 septembre 2014, la fiducie a conclu une facilité de crédit-relais de 53 760 000 $
(48 000 000 $ US) garantie par un portefeuille de 4 immeubles. L’emprunt porte intérêt à un taux
correspondant au TIOL majoré de 1,9 % ou au taux de base américain majoré de 1 % et vient à
échéance le 7 septembre 2015. Au 30 septembre 2014, l’encours de l’emprunt bancaire d’un
montant de 53 545 917 $ comprenait les coûts de transaction non amortis connexes de 214 083 $.
13
(non audité)
c)
Financement accordé par le vendeur
Le 5 août 2014, la fiducie a conclu avec le vendeur une entente de financement de 54 320 000 $
(48 500 000 $ US) garantie par un portefeuille de 5 immeubles en cours d’aménagement. L’emprunt
porte intérêt au taux de 4 % et peut être remboursé par versements échelonnés à compter de la date
de l’achèvement des travaux sur les immeubles en cours d’aménagement. Au 30 septembre 2014,
l’encours de l’emprunt s’élève à 44 562 080 $ (néant au 31 décembre 2013) et est garanti par
4 immeubles en cours d’aménagement.
8.
Les charges générales et administratives se composent de ce qui suit :
30 septembre
Salaires, honoraires et avantages
Honoraires professionnels
Loyers et autres frais d’occupation
Coûts liés au fait d’être une société ouverte
Autres
Moins : Montant attribué aux charges
d’exploitation recouvrables liées aux
immeubles
2014
2013
2014
2013
5 383 $
497
421
224
305
3 400 $
413
276
267
327
1 750 $
321
135
44
131
1 580 $
113
100
40
108
6 830
4 683
2 381
1 941
(3 070)
(1 844)
(1 041)
3 760 $
9.
Trimestres clos les
30 septembre
2 839 $
1 340 $
(735)
1 206 $
Produits financiers et charges financières
30 septembre
2014
2013
Trimestres clos les
30 septembre
2014
2013
Produits financiers
Intérêts
884 $
466 $
657 $
94 $
25 015 $
361
18 168 $
203
8 412 $
16
7 538 $
85
25 376 $
18 371 $
8 428 $
7 623 $
Charges financières
Intérêts sur les emprunts hypothécaires
Charge d’intérêts sur les autres emprunts
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, les intérêts inscrits à l’actif des immeubles
en cours d’aménagement s’élevaient à 331 196 $ (néant pour la période de neuf mois close le
30 septembre 2013) et ont été calculés en fonction d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,9 %.
10. Juste valeur des instruments financiers
La juste valeur d’un instrument financier correspond au montant de la contrepartie dont conviendraient des
parties compétentes agissant en toute liberté dans des conditions de pleine concurrence. Dans certaines
circonstances, toutefois, la juste valeur peut être fondée sur d’autres transactions courantes sur le marché
qui peuvent être observées pour un instrument identique, sans modification, ou sur une technique
d’évaluation utilisant des données de marché observables. Les justes valeurs des actifs et des passifs de la
fiducie sont déterminées comme suit :
a)
Actifs et passifs courants
La valeur comptable de la trésorerie, de la trésorerie détenue en fiducie, des montants à recevoir, des
prêts, des créditeurs et charges à payer et des autres emprunts se rapproche de leur juste valeur en
raison de la nature à court terme de ces éléments.
14
(non audité)
b)
Fonds de réserve hypothécaire et emprunts hypothécaires
La juste valeur du fonds de réserve hypothécaire et des emprunts hypothécaires a été calculée en
fonction des flux de trésorerie futurs actualisés selon des taux d’actualisation qui reflètent les conditions
actuelles du marché pour des instruments comportant des modalités semblables (niveau 2). Les taux
d’actualisation sont soit fournis par les prêteurs, soit observables sur le marché libre.
30 septembre 2014
Valeur
comptable
1 249 $
756 243
31 décembre 2013
Juste
valeur
Valeur
comptable
1 166 $
755 465
1 235 $
700 755
Juste
valeur
1 131 $
700 634
11. Gestion du capital
Il y a lieu de se reporter aux états financiers de la fiducie pour l’exercice clos le 31 décembre 2013 pour
obtenir une description de la politique de gestion du capital adoptée par la fiducie.
Au 30 septembre 2014, le niveau d’endettement de la fiducie s’établit à 48,9 % (54,1 % au
31 décembre 2013). Le ratio d’endettement de la fiducie s’entend du ratio entre l’endettement de la fiducie,
à savoir toute obligation à l’égard d’un emprunt à l’exclusion des comptes fournisseurs, des distributions à
payer aux porteurs de parts et des facilités de crédit d’acquisition à court terme, et la valeur comptable brute
des actifs de la fiducie.
La distribution mensuelle versée aux porteurs de parts de catégorie A s’élevait à 0,026 $ par part pour la
période de neuf mois close le 30 septembre 2014 (0,026 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2013).
La fiducie respecte toutes les restrictions en matière d’investissement et d’emprunt conformément à la
déclaration de fiducie pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2014 et pour l’exercice clos le
31 décembre 2013.
Sur une base individuelle, pour les immeubles de placement, la fiducie est tenue par certains de ses
créanciers de maintenir un ratio de couverture du service de la dette allant de 1,20 à 1,35, calculé selon les
résultats d’exploitation de l’immeuble visé par l’emprunt. Au 30 septembre 2014, la fiducie respectait ces
clauses restrictives.
La structure du capital était composée des éléments suivants au 30 septembre 2014 et au
31 décembre 2013.
30 septembre
2014
Parts de catégorie A
Parts de catégorie B
Bénéfices cumulés
31 décembre
2013
1 815 $
756 243
821 599
1 116
28 643
451 $
700 755
579 785
1 116
7 100
1 609 416 $
1 289 207 $
Le capital total a augmenté considérablement en raison principalement du produit d’emprunts hypothécaires
liés à de nouvelles acquisitions et de l’émission de parts de fiducie supplémentaires liées à l’acquisition
ferme, contrebalancés par le remboursement en principal d’emprunts hypothécaires et les distributions aux
porteurs de parts pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2014.
15
(non audité)
12. Gestion des risques
Dans le cours normal des activités, la fiducie est exposée à un certain nombre de risques qui découlent de
son utilisation d’instruments financiers. Ces risques et les mesures prises pour les gérer se présentent
comme suit :
a)
Risque de crédit et dépendance économique
L’exposition de la fiducie au risque de crédit dépend principalement des caractéristiques propres à
chaque locataire.
La fiducie est exposée au risque de crédit dans l’éventualité d’un non-paiement du loyer par ses
locataires et des recouvrements qui leur incombent. Ce risque est atténué au moyen de dépôts
préalables et d’un processus de perception rapide. Au 30 septembre 2014, les créances clients
s’élevaient à 808 377 $ (856 958 $ au 31 décembre 2013), y compris un montant en souffrance de
419 035 $ (360 291 $ au 31 décembre 2013).
Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, la fiducie a tiré environ 4,7 % de ses produits
(5,8 % au 31 décembre 2013) de son plus important locataire.
Le fonds de réserve hypothécaire détenu par les prêteurs est recouvrable dès que certaines conditions
sont remplies, mais au plus tard à l’échéance des prêts hypothécaires. La fiducie est d’avis qu’il n’y a
aucun risque de crédit significatif lié au fonds de réserve hypothécaire.
b)
Risque de taux d’intérêt
Le risque de taux d’intérêt découle de la possibilité que la valeur d’un instrument financier, ou des flux
de trésorerie connexes, varie en raison de la fluctuation des taux d’intérêt sur le marché. La fiducie est
exposée au risque de taux d’intérêt découlant des différentiels de taux d’intérêt entre le taux du marché
et les taux utilisés à l’égard de ces instruments financiers. Les emprunts hypothécaires portent intérêt à
taux fixe. Par conséquent, la fiducie n’est pas exposée à un risque de taux d’intérêt important.
Les emprunts bancaires de la fiducie portent intérêt à un taux variable basé sur le taux préférentiel du
prêteur ou sur le taux des acceptations bancaires du prêteur. L’incidence d’une variation de 1,0 % du
taux préférentiel du prêteur entraînerait une augmentation ou une diminution des charges d’intérêt ou
du bénéfice de la fiducie d’un montant de 535 930 $ annuellement, selon le solde des emprunts
bancaires au 30 septembre 2014 (269 511 $ au 31 décembre 2013).
c)
Risque de liquidité
Les placements immobiliers ont tendance à être relativement illiquides, le degré de liquidité variant
généralement en fonction de la demande à l’égard de ce type de placement et de son attrait perçu.
Cette illiquidité peut tendre à entraver la capacité de PIRET de modifier rapidement son portefeuille
face à l’évolution de la conjoncture économique ou des conditions de placement. Si PIRET devait
liquider un placement immobilier, le produit qu’elle en tirerait pourrait être nettement inférieur à la valeur
comptable globale de l’immeuble en question.
La fiducie surveille avec diligence les dates de remboursement de ses emprunts hypothécaires et a
l'intention de refinancer tous ses emprunts hypothécaires qui viennent à échéance au cours des
12 prochains mois. Les dates d’échéance des emprunts hypothécaires s’échelonnent entre 2015 et
2032, la durée résiduelle moyenne pondérée étant de 5,0 ans (5,7 ans au 31 décembre 2013).
16
(non audité)
Au 30 septembre 2014, le calendrier des paiements de la fiducie est le suivant :
Reste de 2014
2015
2016
2017
2018
Par la suite
d)
Dépôts
des
locataires
Créditeurs
et autres
Paiements
hypothécaires et
remboursements
en principal à
l’échéance
Rémunération
fondée sur
des parts
Total
28 548 $
–
–
–
–
–
548 $
499
719
821
1 129
3 089
470 $
234
38
975
23
75
13 798 $
148 987
106 576
114 375
95 931
437 749
43 364 $
149 720
107 333
116 171
97 083
440 913
28 548 $
6 805 $
1 815 $
917 416 $
954 584 $
Risque de change
La fiducie est exposée au risque lié aux fluctuations du cours de change qui peuvent avoir une
incidence sur sa situation financière, sur les bénéfices liés à la propriété des immeubles situés aux
États-Unis et sur les produits locatifs générés par ces immeubles. Afin d’atténuer une partie de ce
risque, la dette de la fiducie libellée en dollars américains agit à titre de couverture naturelle.
13. Transactions entre parties liées
PIRET est liée à Sunstone Realty Advisors (2005) Inc., à Sunstone Industrial Investments Inc. et à Sunstone
Industrial Advisors Inc. puisqu’elle partage certains dirigeants et administrateurs avec ces sociétés.
a)
PIRET est liée à une entreprise de courtage hypothécaire puisqu’elle partage un fiduciaire avec cette
entreprise. PIRET a payé des frais de courtage hypothécaire de néant pour la période de neuf mois
close le 30 septembre 2014. PIRET a payé des frais de courtage hypothécaire de 281 650 $ pour
l’exercice clos le 31 décembre 2013 pour le refinancement de 14 immeubles de placement et pour le
nouveau financement de 12 immeubles de placement. De l’avis de la direction, les frais de courtage
hypothécaire sont conformes aux taux du marché actuels.
b)
Le personnel clé a l’autorité et la responsabilité de la planification, de la direction et du contrôle des
activités de la fiducie, directement ou indirectement. Le personnel clé de la fiducie comprend les
cochefs de la direction, le président, le chef des finances, le vice-président, gestion immobilière et
location, et les fiduciaires. Les salaires, les primes, les honoraires des fiduciaires et les autres
avantages et incitatifs à court terme des membres du personnel sont comptabilisés lorsqu’ils sont
gagnés et se présentent comme suit :
30 septembre
Salaires, honoraires des fiduciaires et autres
avantages du personnel à court terme
c)
Trimestres clos les
30 septembre
2014
2013
2014
1 773 $
303
1 544 $
165
610 $
16
507 $
86
2 076 $
1 710 $
626 $
594 $
2013
Le 17 décembre 2013, certains membres du personnel de la fiducie ont obtenu des emprunts afin
d’acquérir des parts de catégorie A de la fiducie par l’intermédiaire de la Bourse de Toronto.
Les emprunts ont pris effet le 17 décembre 2013 et viennent à échéance le 31 décembre 2023.
Le 10 janvier 2014, un membre du personnel de la fiducie a obtenu un emprunt afin d’acquérir des parts
de catégorie A de la fiducie par l’intermédiaire de la Bourse de Toronto. L’emprunt a pris effet le
10 janvier 2014 et vient à échéance le 1er février 2024.
Le 22 septembre 2014, un membre du personnel de la fiducie a obtenu un emprunt afin d’acquérir des
parts de catégorie A de la fiducie par l’intermédiaire de la Bourse de Toronto. L’emprunt a pris effet le
22 septembre 2014 et vient à échéance le 1er janvier 2024.
17
(non audité)
Les emprunts portent intérêt mensuellement au taux d’emprunt annuel de la fiducie, ce qui correspond,
pour le moment, au taux préférentiel de la Banque Canadienne Impériale de Commerce majoré de
1,0 %. Afin de garantir les obligations des membres du personnel, un accord de nantissement des parts
a été mis en place à l’égard des parts détenues. Au 30 septembre 2014, l’encours des emprunts
s’élevait à 1 618 795 $ (1 545 976 $ au 31 décembre 2013).
14. Secteurs d’exploitation
La fiducie a 8 secteurs à présenter, soit la Colombie-Britannique (C.-B.), l’Alberta (Alb.), la Saskatchewan
(Sask.), le Manitoba (Man.), l’Ontario (Ont.), le Québec (Qc), le Nouveau-Brunswick (N.-B.) et les États-Unis
d’Amérique (É.-U.). Pour chaque emplacement géographique, les cochefs de la direction analysent les
résultats en fonction du bénéfice lié à l’exploitation des immeubles par emplacement géographique, comme
il est présenté ci-dessous.
État du résultat net et du résultat global
Période de neuf mois close le
30 septembre 2014
Man.
25 377 $
1 404 $
3 609 $ 48 014 $
1 828 $
827 $
1 866 $
– $ 102 945 $
204
395
1 310
3 271
5 179
14 841
75
605
1 310
3 497
5 487
19 889
5
11
2
158
175
1 229
24
152
473
730
1 378
2 231
234
1 950
3 472
10 272
15 928
32 086
8
12
11
565
596
1 232
3
17
91
217
329
498
3
–
534
195
732
1 134
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
264
–
–
–
–
–
–
Bénéfice net avant les charges financières
5 250
–
5 250
20 091
1 102
–
1 102
20 991
270
–
270
2 501
7 076
–
7 340
39 426
1 432
–
1 432
2 664
Produits financiers
–
(5 465)
(5 465)
–
(6 919)
(6 919)
–
(320)
(320)
Bénéfice net
14 626 $
14 071 $
743 $
– $
– $
– $
14 626 $
14 071 $
743 $
Charges d’exploitation recouvrables liées
aux immeubles
Assurance
Frais de gestion
Impôt foncier
Bénéfice lié à l’exploitation des immeubles
Profit à la sortie d’immeubles
Ajustements de la juste valeur des
immeubles de placement
Profit de change
Autres éléments du résultat global
Résultat global net
Alb.
20 020 $
(166)
–
(166)
1 063
–
(782)
(782)
Ont.
–
(10 717)
(10 717)
1 720 $ 28 710 $
Qc
–
(486)
(486)
N.-B.
É.-U.
Siège
social
Sask.
Produits
C.-B.
Total
556
3 142
7 203
18 905
29 806
73 139
(3 760)
–
(3 760)
264
13 694
2 575
12 773
85 912
(453)
–
(453)
45
(822)
–
(822)
312
–
2 575
(1 184)
(1 184)
–
(56)
(56)
–
(176)
(176)
884
(455)
429
884
(25 376)
(24 492)
61 420 $
2 178 $
(11) $
135 $
(755) $
– $
– $
– $
– $
3 212 $
3 212 $
1 720 $ 28 710 $
2 178 $
(11) $
135 $
2 457 $
64 632 $
– $
Autres informations tirées de l’état de la situation financière
30 septembre 2014
Siège
social
Total
– $ 1 712 585 $
C.-B.
Alb.
307 608 $ 374 291 $
Sask.
Man.
Ont.
14 407 $ 48 825 $ 687 205 $
Qc
42 328 $
N.-B.
É.-U.
9 440 $ 228 481 $
311 045
378 235
14 507
50 156
702 447
42 620
9 512
229 551
8 063
1 746 136
Emprunts hypothécaires et autres emprunts 164 767
Total des passifs
167 032
204 183
209 857
8 757
8 759
22 801
23 474
344 012
358 538
11 800
12 265
–
94
44 562
100 017
53 516
11 530
854 398
891 566
Total des actifs
18
(non audité)
État du résultat net et du résultat global
Période de neuf mois close le 30 septembre 2013
Produits
Charges d’exploitation recouvrables liées
aux immeubles
Assurance
Frais de gestion
Impôt foncier
Bénéfice lié à l’exploitation des immeubles
Profit à la sortie d’immeubles
Ajustement de la juste valeur des immeubles
de placement
C.–B.
Alb.
Sask.
Man.
18 501 $
19 732 $
1 329 $
185
400
1 309
2 828
4 722
13 779
52
417
623
2 450
3 542
16 190
–
–
–
(273)
Bénéfice net avant les charges financières
(979)
(1 252)
12 527
(2 489)
(2 489)
13 701
Produits financiers
Bénéfice net et résultat global
–
(5 235)
(5 235)
7 292 $
–
(5 066)
(5 066)
8 635 $
Qc
3 868 $
31 464 $
1 798 $
883 $
– $
77 575 $
4
8
1
137
150
1 179
21
148
305
673
1 147
2 721
171
1 277
1 757
6 939
10 144
21 320
8
12
11
554
585
1 213
3
16
81
217
317
566
–
–
–
–
–
–
444
2 278
4 087
13 798
20 607
56 967
–
–
–
–
–
1 614
–
–
–
–
(172)
(172)
1 007
–
(325)
(325)
682 $
(26)
(26)
2 695
–
(822)
(822)
1 873 $
(11 114)
(9 500)
11 820
(37)
(37)
1 176
–
(6 141)
(6 141)
5 679 $
–
(491)
(491)
685 $
Ont.
Qc
N.–B.
Siège
social
Ont.
(412)
(412)
978
–
(69)
(69)
909 $
Total
(2 839)
–
(2 839)
1 341
–
(2 839)
(2 839)
(14 405)
(15 903)
41 604
466
(222)
444
(2 595) $
466
(18 371)
(17 905)
23 159 $
Autres informations tirées de l’état de la situation financière
31 décembre 2013
C.–B.
Alb.
Total des actifs
288 192 $ 361 056 $
288 740 363 529
Emprunts hypothécaires et autres emprunts
Total des passifs
158 528
160 309
208 602
214 005
Sask.
14 407 $
14 489
8 992
8 998
Man.
N.–B.
Siège
social
Total
48 464 $ 570 002 $
49 630
580 616
20 180 $
20 398
9 880 $
9 956
– $ 1 312 181 $
16 555 1 343 913
23 325
23 985
12 050
12 336
1 413
1 470
26 874
32 967
287 922
301 842
727 706
755 912
15. Contrats de location
PIRET a conclu des contrats de location à l’égard des immeubles de son portefeuille. De façon générale, les
contrats de location des immeubles commerciaux ont une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans et comportent
des options de renouvellement assorties de taux de location qui sont fonction des conditions du marché en
vigueur. Au 30 septembre 2014, 71 % du portefeuille d’immeubles de PIRET est loué par des locataires
uniques (69 % au 31 décembre 2013).
Le tableau qui suit présente les produits locatifs minimaux futurs à recevoir au titre de contrats de location
simple non résiliables.
30 septembre
2014
Moins de un an
De 2 à 5 ans
Plus de 5 ans
31 décembre
2013
99 628 $
368 994
455 395
92 780 $
286 656
373 140
924 017 $
752 576 $
16. Impôt sur le résultat
La fiducie est une « fiducie de placement immobilier » ou FPI et une « fiducie de fonds commun de
placement » aux fins de l’impôt. La fiducie entend distribuer intégralement son revenu imposable de
l’exercice aux porteurs de parts et déduire ces distributions aux fins de l’impôt sur le résultat. La fiducie
entend continuer à mener son exploitation de façon à maintenir son statut de fiducie de placement
immobilier et de fiducie de fonds commun de placement aux fins de l’impôt. Par conséquent, aucune charge
d’impôt sur le résultat n’a été comptabilisée dans les états financiers de la fiducie.
19
(non audité)
17. Informations supplémentaires sur les flux de trésorerie
30 septembre
Variation des éléments hors trésorerie du fonds de roulement
Augmentation des montants à recevoir et charges payées d’avance
Augmentation des dépôts des locataires
Augmentation des créditeurs et charges à payer
2014
2013
(3 381) $
804
9 697
(4 219) $
3 540
13 077
7 120 $
12 386 $
18. Événements postérieurs à la date de clôture
Le 30 octobre 2014, la fiducie a conclu une convention de copropriété afin de vendre une participation de
75 % dans 8 immeubles industriels situés en Ontario et au Québec à une importante institution canadienne
pour un montant d’environ 61,0 millions de dollars. La fiducie recevra un produit net en trésorerie de l’ordre
de 30,0 millions de dollars, après les ajustements habituels et la reprise de la dette existante par le
copropriétaire. PIRET continuera de prendre en charge la gestion complète des immeubles, la gestion des
actifs ainsi que la prestation de services de location au portefeuille, ce qui améliorera le rendement des
investisseurs par l’accroissement des produits tirés des frais de gestion.
20

États financiers intermédiaires résumés T3 2014

Transcription

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