l`institut Clameur

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER
CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER
ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE
SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI – SOGEPROM - SOLIHA
SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI
Paris, le 6 septembre 2016
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE
Les loyers de marché à fin août 2016
Michel MOUILLART
Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS
Paris, le 6 septembre 2016
-2-
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Sommaire
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
2. L’activité du marché locatif privé
3. L’évolution des loyers de marché
4. Les loyers de marché dans les villes
5. L’effort d’amélioration et d’entretien
Paris, le 6 septembre 2016
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1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
Le « Tableau de Bord » de CLAMEUR : sur 1 573 villes, regroupements de
communes et pays de plus de 10 000 habitants.
Il recouvre en outre 96.0 % du marché locatif privé de la Métropole.
De plus, CLAMEUR observe les villes, regroupements de communes et pays
de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus.
Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 535 territoires,
en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) :
3 054 villes (70.7 % des villes de plus de 2 500 habitants)
et 1 481 EPCI (72.2 % des EPCI de plus de 2 500 habitants).
Par exemple, dans le Doubs, CLAMEUR observe 12 (des 24) villes et 24 (des 27) EPCI.
Paris, le 6 septembre 2016
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La représentativité départementale de
CLAMEUR sur le marché locatif privé
(Source : CLAMEUR /août 2016/)
France entière : 24,4 % du marché
(1 bail signé sur 4 dans CLAMEUR)
Paris, le 6 septembre 2016
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2. L’activité du marché locatif privé
La reprise d’activité du marché locatif privé se consolide. Après une année
2015 qui avait enregistré une progression soutenue (+ 11.4 %), le nombre
des relocations et des locations nouvelles a encore augmenté depuis le
début de l’année : + 4.0 % sur les huit premiers mois de 2016, en GA.
La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /août 2016/
32
Taux de mobilité (en %)
31,5
30,8
30,3
30
29,8
29,6
29,6
29,8
29,3
28
28,3
28,6
Moyenne
1998-2016
28,6
28,2
27,8
27,4
27,4
27,2
27,2
26,9
26
26,5
26,3
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Paris, le 6 septembre 2016
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L’activité s’est redressée dans la quasi totalité des régions.
Mobilité résidentielle en 2016 (en %)
(Variation annuelle moyenne 2011-2016 : en %)
La progression de
l’activité est la plus lente
en Bourgogne, Franche
Comté et Rhône-Alpes.
(Source : CLAMEUR /août 2016/)
Mais elle recule toujours
dans le Limousin.
Elle s’élève dans la
moyenne en Midi
Pyrénées et en Picardie.
Ailleurs, elle augmente
de près de 3 %, voire
plus (Aquitaine, Centre,
Basse Normandie et
PACA).
Les évolutions de la
mobilité ne peuvent
s’expliquer par les
niveaux des loyers.
France entière en 2016 : 31,5 %
(variation annuelle moyenne 2011-2016 : +2,2 %)
Paris, le 6 septembre 2016
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La mobilité ne se redresse sur Paris que depuis le printemps dernier,
à 19.3 %
(sous sa moyenne de longue période qui est déjà particulièrement basse), retrouvant juste le
niveau qui était le sien en 2009, durant la grande dépression. La situation de ce marché
reste tendue, compte tenu de la pression des demandes qui s’y présentent.
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /août 2016/
22,8
Taux de mobilité (en %)
22,5
22,5
22,1
22
21,8
21,8
21,1
20,8
20
19,8
Moyenne
1998-2016
18,7
18
19,3
19,2
19,3
18,7
18,4
18,0
17,4
17,4
17,3
17,2
16
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Paris, le 6 septembre 2016
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3. L’évolution des loyers de marché
Après un début d’année morose, les loyers de marché ont augmenté de 0.5 %
sur les 8 1ers mois de 2016, en GA : en 2015, à la même époque, les loyers
reculaient de 1.4 %. L’évolution constatée depuis le début de l’année 2016
est comparable à celle d’août 2014 (+ 0.7 %).
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (en %) :
un hiver déprimé, puis généralement un rebond dès le printemps ...
(Source : CLAMEUR /août 2016/)
2,4
2
1,5
0,9
1
1,2
1,1
0,2
0
-0,9
0,6
-0,8
-1,1
-1
-1,4
-1,5
-2
0,5
0,1
-0,1
-0,8
0,7
0,6
0,5
Février
2012 (+ 2,1 %)
Mai
2013 (+ 0,5 %)
Août
2014 (+ 1,0 %)
Novembre
2015 (- 1,1 %)
Paris, le 6 septembre 2016
2016
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Depuis 2012, les loyers de marché ont augmenté de 0.2 % par an, pour une
inflation à 0.4 % (INSEE). Le décrochage était intervenu dès 2007 : depuis, la
hausse des loyers se situe, en moyenne, sous l’inflation (loyers : + 1.0 % par an et
inflation : + 1.1 % par an).
Taux de variation des loyers (en % )
La variation des loyers de marché "France entière" d'après CLAMEUR /août 2016/
6
4
Moyenne
1998-2006
Inflation
1,8 %
4,0
2
Moyenne
2007-2012
Inflation
1,7 %
1,6
Moyenne
2013-2016
Inflation
0,4 %
0,2
0
-2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Paris, le 6 septembre 2016
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Les loyers stagnent ou ne progressent que très lentement pour les « studios
et 1 pièce » et pour les « 3 et 4 pièces ».
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2016/)
4,5
Variation des loyers en %
3,1
3,0
2,3
1,8
1,5
1,2
1,0
1,7
1,5
1,3
0,0
0,4
0,1 0,2
0,0
-0,5 -0,6
-0,5
1,0
0,9
0,5
0,1
2,9
2,6
-0,5
-0,2
-1,3
-1,5
-2,7
-3,0
Studios et 1 pièce
(21,8 % du marché)
Août 2012 (+ 1,2 %)
2 pièces
(33,7 % du marché)
Août 2013 (+ 0,1 %)
3 pièces
(26,7 % du marché)
Août 2014 (+ 0,7 %)
4 pièces
(12,0 % du marché)
Août 2015 (- 1,4 %)
Paris, le 6 septembre 2016
5 pièces et plus
(5,8 % du marché)
Août 2016 (+ 0,5 %)
- 11 -
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4. Les loyers de marché dans les villes
Les loyers reculent dans 44.7 % des villes de plus de 10 000 habitants.
Habituellement en août, les loyers baissent dans 36 % des villes.
L'évolution des loyers de marché dans les villes de plus de 10 000 habitants
(Source : CLAMEUR /août 2016/)
Proportion des villes concernées
65,3 65,5 66,3
60
61,4 62,5
55,4
55,3
50,4
49,6
44,7
40
34,7 34,5 33,7
44,6
38,6 37,5
Août 2009 (- 0,8 %)
Août 2010 (+ 1,4 %)
Août 2011 (+ 0,9 %)
Août 2012 (+ 1,2 %)
Août 2013 (+ 0,1 %)
Août 2014 (+ 0,7 %)
Août 2015 (- 1,4%)
20
0
Août 2016 (+ 0,5 %)
Loyers à la baisse
Loyers à la hausse
Paris, le 6 septembre 2016
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Depuis 2013, les loyers ont crû moins que l’inflation dans 75.0 % des villes de
plus de 146 000 habitants. Ils ont reculé au Havre, à Lille, à Marseille, à Montpellier, à
Nîmes, à Saint Etienne ou à Toulon. Ils ont très faiblement progressé à Angers, à
Dijon, à Grenoble, à Lyon, à Nantes, à Rennes, à Strasbourg et à Toulouse.
Variation Variation Variation°
Ville
2016
2015
de 2013 à
(en %)
(en %) 2016 (en %)
LE HAVRE
11,5
1,2
-1,4
-0,1
MARSEILLE
12,1
0,8
-3,9
-0,8
BORDEAUX
12,9
0,8
1,0
1,0
RENNES
12,2
0,8
-0,7
0,3
NICE
15,6
0,7
0,1
1,3
LE MANS
8,9
0,6
1,0
0,8
LILLE
13,2
0,5
-1,7
-0,3
GRENOBLE
12,0
0,5
-0,4
0,2
ANGERS
10,2
0,4
0,3
0,0
NIMES
9,9
0,4
-1,8
-0,1
° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,4 % (2013-2016)
Loyer 2016
(en €/m²)
Ville
Loyer 2016
(en €/m²)
PARIS
LYON
MONTPELLIER
STRASBOURG
TOULON
TOULOUSE
DIJON
NANTES
SAINT ETIENNE
REIMS
25,0
12,7
13,4
12,3
10,7
11,7
10,8
11,8
7,5
11,5
Paris, le 6 septembre 2016
Variation
2016
(en %)
0,3
0,3
0,3
0,1
0,1
-0,2
-0,3
-0,9
-1,4
-2,9
Variation
2015
(en %)
-1,3
-3,3
-2,1
-2,3
-1,5
0,1
0,3
-0,6
-0,5
0,7
Variation°
de 2013 à
2016 (en %)
0,9
0,2
-0,2
0,0
-0,5
0,3
0,3
0,3
-0,8
0,6
- 13 -
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Un ralentissement des loyers dans tous les arrondissements parisiens.
Paris
20ème ardt.
19ème ardt.
1er ardt.
2ème ardt.
6
18ème ardt.
3ème ardt.
3
0
17ème ardt.
4ème ardt.
-3
16ème ardt.
5ème ardt.
-6
15ème ardt.
6ème ardt.
14ème ardt.
7ème ardt.
13ème ardt.
sur Paris :
+ 5.4 % par an de 1998 à 2006.
Puis + 2.7 % par an de 2007 à
2012. Et depuis 2013, 0.9 % par
an : + 0.3 % en 2016.
11ème arrondissement:
+ 5.7 % par an de 1998 à 2006.
Puis + 3.2 % par an de 2007 à
2012. Et depuis 2013, 0.0 % par
an : - 0.3 % en 2016.
8ème ardt.
12ème ardt.
9ème ardt.
11ème ardt.
1998-2006
Lecture du graphique
2007-2012
10ème ardt.
2013-2016
2016
Paris, le 6 septembre 2016
- 14 -
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5. L’effort d’amélioration et d’entretien
Après 2 années particulièrement mauvaises, l’effort d’amélioration et
d’entretien est redevenu plus intense en 2016 : il demeure néanmoins sous
sa moyenne de longue période. Il s’avère insuffisant pour compenser sa
dégradation passée, remettant en cause les objectifs de la LTE.
L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /août 2016/
36
33,1
Part avec travaux (en % )
31,9 32,3
30
25,3
24,1
25,4
24
22,8
22,4
23,1
22,8
22,2 22,5
20,9
19,9
18
23,0
Moyenne
1998-2016
18,5
19,0
17,8
16,3
16,2
12
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Paris, le 6 septembre 2016
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En 2016, après deux années d’un effort d’amélioration et d’entretien
insuffisant, les loyers baissent entre deux locataires dans 18 régions.
Variation 2016 des loyers entre deux locataires (en %)
(Variation annuelle moyenne 2011-2016 en %)
(Source : CLAMEUR /août 2016/)
France entière en 2016 : +0,3 %
(variation annuelle moyenne 2011-2016 : +2,0 %)
Paris, le 6 septembre 2016
- 16 -
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En dépit de la reprise d’activité constatée dès 2015, la montée de la vacance
a été sensible depuis 2008 (+ 11.9 %) : soit 1.3 semaine de recettes
perdues. Le niveau actuel de la vacance, 5.0 semaines en moyenne,
équivaut chaque année à une perte de 3.0 % des loyers perçus.
La vacance locative d'après CLAMEUR /août 2016/
Vacance locative (base 100 en 1998)
130
128,0
123,4
120
112,9
110,8
110
107,9
106,1
112,7
111,9
108,8
103,5
102,4
100
100,0
100,0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Paris, le 6 septembre 2016
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