Le marché du commerce en Pologne L`investissement dans les

20 JUILLET 2010
Le marché du commerce en Pologne
L’investissement dans les centres commerciaux
La Pologne est aujourd’hui un marché attractif pour les investisseurs intéressés par l’immobilier
commercial. De fait, l’économie polonaise a affiché de bonnes performances pendant la crise grâce à
la résistance de son marché intérieur. La hausse de la consommation des ménages devrait par
ailleurs être particulièrement forte au cours des prochaines années. De plus, le pays jouit d’avantages
considérables par rapport à d’autres pays d’Europe centrale dans lesquels la population urbaine et
l’investissement se concentrent essentiellement dans la capitale. En Pologne, si Varsovie représente
le principal marché pour l’immobilier commercial, on compte plusieurs villes de plus de 600 000
habitants (Cracovie, Lodz, Wroclaw, Poznan) ce qui est propice au développement de galeries
marchandes et de centres commerciaux.
En effet, le segment du commerce est un secteur très dynamique du marché immobilier. Comme la
surface commerciale utile pour 1 000 habitants des centres commerciaux est bien inférieure à la
moyenne de l’Europe des 27, un fort potentiel de rattrapage existe. Par conséquent, la promotion se
concentre sur les centres commerciaux et les galeries marchandes. En 2007 et 2008, la grande
majorité des investissements dans les commerces a concerné les centres commerciaux. Ce taux a
toutefois reculé en 2009 pendant la crise en raison des conditions de financement plus strictes
auxquelles les investisseurs se sont trouvés confrontés. Parce qu’ils représentent un investissement
important, les centres commerciaux sont perçus comme présentant davantage de risques dans ce
contexte économique. Il n’en reste pas moins qu’au premier semestre 2010, la principale transaction a
concerné le centre commercial Arkadia, pour un montant estimé de 388 millions d’euros.
Consommation des ménages en Europe centrale
Millions d’€
2 000
6%
Investissement dans l’immobilier commercial en Pologne
1 841
1 800
4%
1 600
2%
Galeries marchandes/Centres commerciaux
1 400
1 200
0%
932
1 000
-2 %
800
548
2009
-4 %
2010
2011
2012-2016
600
327
400
-6 %
200
0
-8 %
Pologne
Source : Experian
Slovaquie
Hongrie
2007
République tchèque
Source : Real Capital Analytics
Contact : Zsolt Nenkov – [email protected]
2008
2009
2010 S1
L’Irlande est sortie de la récession
Une reprise au ralenti
Premier pays de la zone euro à être entré en récession au premier semestre 2008, l’Irlande n’avait
pas connu de ralentissement de sa croissance depuis 1983. Après 10 années de croissance
spectaculaire, la crise financière a fait chuter le Tigre celtique, entraînant dans son sillage un krach
bancaire et immobilier. Aujourd’hui, alors que le PIB du premier trimestre 2010 est en hausse de
2,7 % par rapport au trimestre précédent, l’Irlande est enfin sortie de la récession, avantagée par une
économie fortement tournée vers l’exportation. La reprise devrait toutefois rester en demi-teinte. De
fait, le fort taux de chômage (13,4 % en 2010) et les nouvelles restrictions budgétaires visant à réduire
la dette et le déficit publics devraient freiner la croissance du PIB sur l’ensemble de l’année 2010.
Dans le même temps, le marché de l’immobilier d’entreprise montre des signes d’amélioration.
En ce qui concerne l’activité locative, la demande des occupants internationaux augmente, alimentée
par un impôt sur les sociétés relativement bas au regard des niveaux européens, ainsi que par la
baisse des loyers et coûts salariaux. A Dublin, les loyers « prime » se sont stabilisés après avoir chuté
de 45 % par rapport au pic atteint fin 2007. Bien que les loyers des biens de qualité inférieure
continuent à faire l’objet d’une pression à la baisse, celle-ci s’est considérablement relâchée.
En ce qui concerne le marché de l’investissement, le dynamisme retrouvé de l’activité persiste en
raison du fort intérêt des investisseurs nationaux et internationaux pour les biens « prime » qui
génèrent des rendements plus attractifs qu’en Europe continentale ou au Royaume-Uni. Bien que le
deuxième trimestre 2010 ait été relativement calme, d’importantes opérations sont en cours de
négociation, telles que la cession du centre commercial Liffey Valley pour environ 350 millions
d’euros.
La première phase du transfert de prêts vers la NAMA (National Asset Management Agency / Agence
nationale de gestion des actifs) est désormais engagée. On estime qu’il faudra environ 12 mois
supplémentaires pour achever le transfert de l’ensemble des prêts. Il est donc peu probable que la
NAMA cherche à se défaire de certains biens dans un avenir proche. Pour cette raison, il est difficile
de prévoir l’offre future en ce qui concerne l’immobilier d’entreprise « prime ».
Dette publique brute (en pourcentage du PIB)
Prévisions 2010
%
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Grèce
Source : BNP Paribas
Italie
Belgique
Irlande
Zone Euro
(16)
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