Les nouvelles prérogatives du conseil syndical nouvelles

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
7ème édition du salon de l’ARC
Les nouvelles prérogatives du conseil syndical
depuis la loi ALUR
ARC- Karima Ben Ahmed
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« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
7ème édition du salon de l’ARC
Introduction
Les missions du conseil syndical
(loi du 10 juillet 1965 et décret d’application du 17 mars 1967)
7ème Edition du salon indépendant de l’ARC
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Un conseil syndical : Pourquoi, qui , comment ?
L’article 17 de la loi du 10/07/1965 :
Rappel « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des
copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé
éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical… »
Dans tous syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le
syndic et contrôle sa gestion (article 21)
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de
solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés…, même s'ils sont
copropriétaires, ne peuvent être membres du conseil syndical (article 21).
C’est l’assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical
à la majorité de l’article 25 de la loi 10/07/1965. Le mandat ne peut pas
dépasser 3 ans, mais il peut être renouvelé. (article 22 du décret).
Le conseil syndical rend compte à l’assemblée générale , chaque année,
de l’exécution de sa mission (article 22 du décret)
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Comment fonctionne le conseil syndical ?
Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont déterminées, soit
par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale ; si rien
n’est prévu dans le RCP, vous pouvez les voter en AG à la majorité de l’art 24
(majorité simple) un règlement de fonctionnement. (Article 22 du décret du
17 mars 1967).
Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne
physique ou morale de son choix (auditeur de compte, association,…). Les
dépenses liées à cette assistance sont des dépenses d’administration et
n’ont pas besoin de faire l’objet d’un vote spécifique en assemblée générale ;
elles peuvent être incluses au budget (article 27 du décret du 17/03/1967).
Le conseil syndical n’a pas le droit d’être rémunéré, mais les dépenses de
fonctionnement peuvent être remboursées (déplacement, téléphone,
timbres…) sur présentation de justificatifs (article 27 du décret).
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Quelle est la fonction du conseil syndical « le contrôle » ½ (exemple art. 21 de la
loi et art. 26 décret) ?
Il a un droit de regard permanent sur la gestion et les comptes du syndicat,
Il peut interroger le syndic et lui demander copie de tous les documents
intéressants la copropriété,
Il peut également examiner et contrôler toutes les pièces qu’il souhaite,
Il contrôle la gestion syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la
répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les
marchés et tous autres contrats,
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Quelle est la fonction du conseil syndical « assistance » 2/2 ?
Il doit pouvoir obtenir une copie du bordereau des transmissions des archives du syndicat
des copropriétaires en cas de changement du syndic ( art.33-1 du décret) ,
Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour lesquelles il
est consulté ou dont il se saisit lui-même (art.21 de la loi),
Le conseil syndical doit être associé à l’élaboration du budget prévisionnel (article 18 de
la loi).
L’ordre du jour de l’AG doit être fait en concertation avec le conseil syndical ( article 26 du
décret).
Il est obligatoirement saisi par le syndic (concernant les sommes pour lesquelles
l’assemblée générale a fixé un seuil pour lequel sa consultation est obligatoire), (article 21
de la loi).
Il peut se faire donner un mandat précis par l’assemblée générale pour choisir une
entreprise, un architecte, un avocat … (art 25) (article 26 du décret).
Il peut demander au syndic par lettre AR (après mise en demeure) la convocation d’une
AG. En cas de refus ou de silence, le président du conseil syndical est habilité à convoquer
l’assemblée générale (article 8 du décret) .
Il a l’obligation d’élire un ou une président(e) selon la loi du 10/07/1965
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II. LES NOUVELLES DISPOSITIONS
DEPUIS LA LOI ALUR ET LE CS
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Le conseil syndical et l’élaboration du budget : les droits du conseil syndical
réaffirmés par la loi ALUR :
Le syndic DOIT d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil
syndical (article 18 de la loi du 10/07/65)
CONSEIL de l’ARC = Conseil syndical, préparez votre budget avec sérieux :
Pourquoi ?
Un budget déficitaire = régularisations de charges importantes ;
Un budget excédentaire = provisions trop lourdes
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Le conseil syndical et la vérification des comptes bancaires: Conformément à l’article
18 de la loi, il est interdit depuis 24 mars 2015 de déroger au compte séparé pour les
copropriétés de plus de 15 lots principaux (habitations, bureaux, commerces).
•
Le syndic devra donc mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés
périodiques du compte séparé.
Pour les copropriété de moins de 15 lots cette dérogation est toujours possible,
néanmoins, le syndic devra ouvrir un sous compte individualisé.
•
Pour les copropriétés de moins de 15 lots, le syndic devra transmettre au président du
conseil syndical une copie des relevés périodiques du sous compte.
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le conseil syndical et l’ Intranet : le syndic doit proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le
syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion
de l'immeuble, (sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente
loi).
Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de
copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Néanmoins aucun texte ne permet de définir les documents ainsi
que leur périodicité.
Recommandation de l’ARC pour l’accès spécifique aux CS (avec actualisation des
documents):
Le Règlement de copropriété
Les 3 dernières convocations avec toutes les pièces jointes (notamment les 5 annexes )
Les 5 derniers procès-verbaux
Devis, Factures, carnet d’entretien et tous les contrats du SDC en cours
Le grand livre comptable, balance générale (réactualisés périodiquement)
Les relevés de banques ( périodiquement)
Recommandation de l’ARC pour l’accès spécifique aux copropriétaires:
Extrait de compte
Les appels de fond (charges et travaux)
La dernière convocation AG (avec les annexes comptables)
Les 3 derniers procès-verbaux d’AG
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Le conseil syndical et la cogestion : c’est quoi ?
• C’est une solution adaptée pour prendre en main l’entretien courant sans pour autant
avoir à prendre en charge la gestion administrative et comptable de sa copropriété.
La cogestion ou délégation de gestion élargie CONCERNE uniquement tous les travaux courants (dans le cadre du budget prévisionnel
de l’article 14-1) ainsi que suivi des contrats (nettoyage, ascenseur, etc.) pour les SDC de moins de 16 lots obligatoirement (article 25
de la loi).
Extrait art. 25 de loi du 10/07/65 : « Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le
syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la
mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les
membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile »
Exemple: Le conseil syndical peut gérer les petits travaux de maintenance et l’entretien (changement de serrure
de porte, etc.) :
• en contactant lui-même les sociétés et artisans, directement ou via un appel d’offres ;
• en passant lui-même les ordres de service ;
• en contrôlant la bonne réalisation des travaux d’entretien.
Nous vous conseillons de signer une convention de cogestion et de la joindre à la proposition de contrat syndic
tout en consentant à minorer ses honoraires de gestion.
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Le conseil syndical et La mise en concurrence du contrat de syndic
• La loi MACRON a introduit une disposition modifiant l’article 21 de la loi du 10 juillet
1965.
• Le conseil syndical est désormais contraint de mettre en concurrence le contrat de
syndic en place, non plus tous les ans, mais aux maximum tous les trois ans.
A noter : cette obligation n’interdit pas à un copropriétaire de procéder à une mise
en concurrence tous les ans.
•
Rappelons : le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque
l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation
d'un syndic décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement
inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
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Rappel de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs
projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale
appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité,
pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de
l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à
cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en
concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se
prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide
à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à
l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de
syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale,
concomitamment avec les projets de contrat concernés.
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est
pas obligatoire.
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L’ARC met à destination de nos adhérents un outil informatique dénommé COPRO-SYNDIC afin d’aider
les conseils syndicaux à :
Bien préparer la recherche d’un nouveau syndic ou la reconduction du syndic;
de comparer plusieurs propositions de contrat de syndic ;
de générer un contrat type syndic adapté aux besoins de la copropriété.
L’outil COPRO-SYNDIC est constitué de trois modules :
1. Créer le cahier des charges du futur contrat de syndic ainsi qu’un projet de contrat type de syndic prérempli en fonction du cahier des charges de la copropriété ;
2. comparer plusieurs propositions de contrat de syndic élaborées à partir du même cahier des charges ;
3. le troisième module permet de générer le contrat type définitif.
Cet outil sera accessible via le Portail de l’Adhérent à l’adresse www.leportaildelarc.fr après notre Salon
annuel 2015. Il sera associé à l’outil OSCARSYNDIC qui va permettre d’évaluer la performance des
propositions de contrat fournies directement par les syndics.
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Le conseil syndical et la convocation de l’AG :Un mot sur L’article 18 de la
loi du 10/047/1965 :
Le président pourra convoquer une assemblée générale en cas d’« empêchement » du
syndic en place.
« En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du
conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau
syndic. »
De plus, pour information :
Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de
trois mois.
Lorsque l'assemblée générale doit délibérer pour désigner un nouveau syndic, cette
décision vaut révocation du syndic à compter de la prise de fonction du nouveau
syndic.
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LES CONSEILS ET OUTILS POUR LE CONSEIL
SYNDICAL
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Les 5 conseils de l’ARC pour un bon conseil syndical :
•
Le CS devra vérifier si le syndic fait bien rentrer l’argent au SDC : le suivi des impayés,
remboursement sinistre…
•
Le CS devra vérifier que le syndic utilise correctement l’argent du SDC : mise en concurrence
des contrats, maitrise des charges…
•
Le CS devra vérifier que le syndic gère aux mieux les fonds du SDC : une avance de trésorerie
adapté, placement des fonds au profit du SDC, règlement des fournisseurs a temps.
•
Le CS devra vérifier que le syndic veille bien à l’entretien et la conservation de l’immeuble : le
syndic fait-il des visites de la copropriété, intervient-il rapidement en cas de sinistre ?
•
Vous devez veiller à ce que le syndic respecte bien la mission du conseil syndical (assistance et
contrôle) : respect du seuil de consultation, concertation à l’élaboration de l’OJ et du budget,
la mise a disposition de tous documents et archives du SDC à la demande du CS.
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Quelques conseils pratiques pour le BON fonctionnement du CS :
Privilégiez des contrôles de comptes intermédiaires cela permet : d’alléger le contrôle
de compte annuel, d’être réactif en cas de carence ou d’erreurs du syndic
Prévoir un délai suffisant pour les modifications ou rectifications suite au contrôle
des comptes et l’élaboration de l’OJ.
Vérifiez l’échéance et l’opportunité de vos contrats (faire un cahier des charges pour
comparer les offres).De même, concernant les devis, contrats et marchés lors de votes
de travaux
Demandez et vérifiez le contenu de vos archives lors de changement de syndic
Prévoir suffisamment de visite d’immeuble et de réunion CS avec le syndic selon les
besoins de la copropriété
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Quelques conseils pratiques (suite) :
Le quitus n’est pas prévu dans la loi du 10/07/1965, il faut absolument le retirer
de l’ordre du jour afin de préserver VOS intérêts et CEUX du SDC (à défaut votez
contre).
Lors du contrôle des comptes, rejetez toutes dépenses engagées par le syndic
sans vous avoir consultés préalablement (vérifiez le seuil de consultation
obligatoire du CS).
Faites appel aux compétences et aux expériences des copropriétaires pour vous
assister dans le cadre de votre fonction et de la préparation d’AG (copropriétaire
plombier = vérification des factures de plomberie, etc.).
Informez et communiquez auprès de tous les occupants (y compris locataires)
lors des moments clé de la copropriété (exemple AG).
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Allez vite sur notre portail
adhérents www.leportaildelarc.fr
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Questions – Réponses !!!
Merci pour votre participation et bon salon
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