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Impôts Suisse
La propriété de biens immobiliers
et son imposition
Société Fiduciaire Suisse SA
Placements immobiliers directs versus indirects
En Suisse, la propriété immobilière directe (fortunes privées
ou commerciales) domine. La propriété immobilière indirecte
(société immobilière) gagne cependant en importance.
Il y a quelque temps encore, la détention et la gestion
d’immeubles dans une société ayant cet unique but n’étaient
pas avantageuses fiscalement. Grâce à la réforme de l’imposition
des entreprises II et à l’imposition privilégiée des dividendes
par les cantons, le fait d’avoir recours à une personne morale en
tant propriétaire d’un immeuble peut toutefois s’avérer judicieux
d’un point de vue économique et fiscal. Des aspects stratégiques,
opérationnels, économiques ou juridiques peuvent en outre
justifier le recours à une telle société.
Notion de société immobilière
La notion de société immobilière n’est pas une notion uniforme.
Pour être qualifiée de société immobilière, une société doit
remplir les critères suivants :
‚‚
But de la société : exclusivement ou principalement l’acquisition, la gestion, l’utilisation et l’aliénation d’immeubles
avec but correspondant mentionné dans les statuts
‚‚
Bilan : quote-part immobilière de plus de 50 %
‚‚
Revenu : réalisation du bénéfice à partir des revenus
immobiliers
‚‚
Détention d’un ou de plusieurs immeubles d’investissement
Avantages et inconvénients d’une société
immobilière
Avantages
‚‚
Un amortissement peut être effectué sur le prix d’achat,
ce qui diminue en principe le revenu immobilier imposable
‚‚
La détention par la société immobilière pendant une longue
durée entraîne un avantage fiscal
‚‚
Si la distribution provient d’une participation dite qualifiée,
les distributions allouées par la société immobilière ne sont
pas entièrement imposées chez le bénéficiaire de la prestation
(atténuation de la double imposition économique, réforme
de l’imposition des entreprises II)
‚‚
En cas de thésaurisation des bénéfices, seul l’impôt sur
le bénéfice au niveau de l’entreprise est dû
Inconvénients
‚‚
Une courte durée de détention de l’immeuble entraîne une
augmentation de la charge fiscale
‚‚
La vente d’un immeuble (asset deal) entraîne généralement
une charge fiscale plus élevée
‚‚
L’aliénation d’une participation majoritaire à une société
immobilière (plus de 50 %) est considérée sous l’aspect du
« transfert économique » et entraîne l’impôt sur les gains
immobiliers, même si aucun transfert de propriété au sens
du droit civil des immeubles en question n’a eu lieu
‚‚
Charges administratives et financières de la société
anonyme
Résumé final
La décision relative à la détention d’un immeuble de manière
«directe» ou par le biais d’une société immobilière dépend de la
situation et doit être prise au cas par cas. Aucune recommandation générale ne peut être faite à ce sujet.
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Berne
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Version 11/2015
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