Guide de l`achat immobilier en 2016

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2016
Guide de l’achat
immobilier en 2016
Un point complet sur l’évolution du marché immobilier. Les tendances et
les changements pour l’immobilier en 2016. Toutes les informations
indispensables pour bien acheter votre maison ou votre appartement.
www.immobilier-danger.com
Page 1
INTRODUCTION
Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue
durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement
gagner ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre
projet d’achat.
Pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous
propose ce guide avec une analyse détaillée de la situation actuelle, une présentation
complète des changements attendus sur le marché immobilier en 2016 et des conseils de
base pour optimiser le coût de votre achat.
Ce guide est un complément à tous les articles publiés sur Immobilier-danger.com (à ce jour
plus de 600) et à tous les conseils et toutes les informations donnés sur le site.
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Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.
David
Page 2
SOMMAIRE
INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 2
I.
Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 17 ans ? ....................................................................... 5
1.
Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 5
2.
Une chute des prix de fin 2008 à 2009 ...................................................................................................... 6
3.
Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 7
4.
Une reprise de la baisse des prix................................................................................................................ 7
5.
Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ............................................. 8
6.
Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français ................................................................ 9
II.
Des baisses de prix très disparates en 2015.................................................................................................. 10
1.
Des volumes de vente en nette améliorations en 2015 .......................................................................... 10
2.
Une structure du marché qui rend difficile tout suivi statistique ............................................................ 11
3.
3 types de baisse des prix différentes ...................................................................................................... 12
4.
Et pourtant les taux pour l’immobilier ont été à leur plus bas historique ............................................... 15
5.
Des taux bas ne signifient pas un bon moment pour acheter de l’immobilier ........................................ 17
III.
Les changements prévus pour l’immobilier en 2016 ............................................................................... 20
1.
Hausse des frais de notaire : meme paris s’y met ................................................................................... 20
2.
Un nouveau prêt à taux zéro en 2016 ...................................................................................................... 21
3.
Le dispositif pinel s’est amélioré depuis 2015 ......................................................................................... 22
4.
Comparaison plus simple sur l’assurance emprunteur ............................................................................ 23
5.
Quitter plus facilement sa location .......................................................................................................... 23
IV.
Comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers en 2016 ? ........................................................ 25
1.
Des taux déjà très très bas ....................................................................................................................... 25
2.
La dette française peut se déprécier sur les marchés financiers ............................................................. 26
3.
Et si la fed remonte ses taux directeurs ? ................................................................................................ 27
4.
Des taux bas toutes l’année 2016, sauf si… ............................................................................................. 28
V.
Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2016 ? ............................................................................. 29
1.
La perception des prix immobiliers trop élevés est de plus en plus forte ............................................... 29
2.
La résistance des vendeurs sur les prix .................................................................................................... 32
Page 3
3.
L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier........................................................... 33
4.
Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir ................................................................... 37
5.
Tous les facteurs montrent de nouvelles baisses des prix à venir ........................................................... 37
6.
Les incertitudes sur l’amplitude de la baisse et sa durée doivent conduire à la prudence ..................... 39
VI.
Faut-il acheter une residence principale en 2016 ? ................................................................................. 40
1.
Privilégiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 40
2.
La baisse des prix sera également profitable a ceux qui veulent changer de residence principale ........ 42
3.
Mesurer les risques et les réduire ............................................................................................................ 42
4.
Simulations achat ou location avec différents scénarios ......................................................................... 43
VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2016 ? ......................................................................................... 45
1.
Definir sa stratégie et la duree de son investissement ............................................................................ 45
2.
Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ................................................................ 45
3.
Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 46
4.
L’élément clé pour investir en 2016 : la rentabilité locative ! ................................................................. 46
5.
Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion .................................................................. 47
6.
2016 mieux que 2015 pour du locatif ? ................................................................................................... 48
VIII.
6 conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement .............................................................. 49
1.
Négociez fortement le prix d’achat .......................................................................................................... 49
2.
Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ................................................................. 50
3.
Negociez les frais d’agence ...................................................................................................................... 50
4.
Reduisez vos frais de notaires grace à ces 2 astuces ............................................................................... 51
5.
Apprenez a optimiser votre financement immobilier .............................................................................. 51
6.
Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 52
7.
12 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement................................................... 53
8.
Les informations indispensables pour l’investisseur................................................................................ 55
CONCLUSION ......................................................................................................................................................... 57
MENTIONS LEGALES .............................................................................................................................................. 58
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I.
COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE L’IMMOBILIER
DEPUIS 17 ANS ?
1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008
Après l’explosion de la bulle immobilière de 1991 à Paris et, à un degré moindre en Province,
les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite
fortement augmenté entre 1998 et 2008 et cela de manière bien plus forte que l’inflation ou
l’augmentation des revenus des ménages.
Au plus fort de cette flambée, entre 2003 et 2006, les prix de l’immobilier augmentaient en
moyenne de plus de 10 % par an alors que l’inflation n’atteignait guère les 2 %.
Ces évolutions se visualisent très bien sur les graphiques créés par l’économiste Jacques
Friggit. Il travaille au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement
Durable (CGEDD) et est spécialisé dans le suivi des prix de l’immobilier. Ses travaux sont
disponibles sur cette page.
On y retrouve notamment ce graphique représentant l’évolution des prix des logements par
rapport aux revenus des ménages français (courbe noire) :
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On note des variations assez différentes entre les secteurs géographiques. Jacques Friggit
nous propose par exemple un suivi de ces courbes pour Paris, l’Ile-de-France et la Province :
Vous pouvez constater que la bulle immobilière de 1991 était surtout concentrée sur Paris et
la région Ile-de-France, alors que celle des années 2000 est globale.
2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009
Comme vous pouvez le voir sur la courbe verte du premier graphique, le nombre de
transactions immobilières a commencé à diminuer en 2007. Le marché montrait alors ses
premiers signes de difficulté avec des prix devenus très élevés et des difficultés pour que les
acquéreurs puissent suivre financièrement.
Les volumes de vente ont ensuite chuté fortement en 2008 et 2009. La crise financière a
accéléré le mouvement commencé en 2007. Cela a provoqué une baisse rapide et assez
importante des prix des maisons et des appartements.
Une baisse très importante des taux d’emprunt (de 5.20 % en novembre 2008 à 3.20 % en
novembre 2010) et des dispositifs de soutien au marché immobilier mis en place par le
gouvernement ont mis fin à cette baisse vers la fin de l’année 2009.
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3. UN REBOND TEMPORAIRE
Avec des taux d’intérêt très attractifs et différentes mesures de soutien du gouvernement, le
marché immobilier est redevenu très dynamique en 2010 et en 2011. Cela a créé une
nouvelle pression sur les prix qui sont alors remontés.
Si la plupart des secteurs géographiques ont été concernés par ce rebond des prix, il faut
noter que certaines régions plutôt rurales n’ont pas enregistré de rebond. A l’opposé, des
villes comme Paris ont connu des progressions atteignant jusqu’à 20 % par an.
4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX
La crise économique s’est poursuivie depuis 2008, aggravant le chômage et obligeant des
restrictions budgétaires mois après mois. En cumulant ces difficultés économiques à de
nouvelles hausses de prix dans l’immobilier, de plus en plus d’acquéreurs se sont retrouvés
éjectés du marché immobilier.
A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de
la demande. Les volumes de transactions sont maintenus à des niveaux élevés pendant
quelques mois. Cela grâce à différents effets d’aubaine créés par la possibilité :
-
de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,
d’investir avant la réduction des avantages de la loi Scellier,
d’acheter avant la suppression du « prêt à taux zéro + » pour le financement de
l’achat d’un logement ancien.
Depuis début 2012, les volumes de vente sont en net régression. Ainsi, malgré des mois de
janvier et février exceptionnels en termes de nombre de transactions immobilières, les
notaires ont constaté une baisse de l’ordre de 20 % du nombre de ventes en 2012 par
rapport à 2011.
D’après l’indice Notaires/INSEE du 4ème trimestre 2012, les prix des logements anciens
baissent de 1.4 % pour les appartements et de 2.5 % pour les maisons par rapport au 4ème
trimestre 2011. Ce qui donne une baisse moyenne de 2.1 % alors que l’inflation était de 2.0
% en 2012. Soit une perte de valeur réelle de l’ordre de 4 % en 2012.
En 2013, le scénario a été le même qu’en 2012 avec des volumes de ventes faibles et des
prix qui baissent modérément dans les indices. Au 4ème trimestre 2013, les prix des biens
immobiliers sur l’ensemble de la France étaient en baisse de 1.9 % (1.8 % pour les
appartements et 2.0 % pour les maisons) par rapport au 4 ème trimestre 2012. Et tout cela
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avec une inflation de 0.9 % sur l’année 2013. Ce qui signifie qu’en tenant compte de
l’inflation, la valeur des biens immobiliers a perdu de l’ordre de 3 % en 2013.
Par rapport au 1er janvier 2012, on constate donc déjà à fin 2013 une baisse des prix de
l’immobilier de plus de 6.5 % en tenant compte de l’inflation (de 4.0 % sans tenir compte de
l’inflation). Attention, ces indices et moyennes ne tiennent pas compte des biais statistiques
importants liés au changement de structure des ventes. En réalité, sur une comparaison de
bien immobilier identique, les baisses de prix sont plus importantes.
Nous avons vu l’an dernier qu’en 2014, ces tendances se sont poursuivies avec des
corrections plus ou moins importantes en fonction des secteurs. Pour 2015, les mouvements
de correction se poursuivent et cela malgré une faiblesse historique des taux d’emprunt qui
ont réussi à être encore plus bas en moyenne qu’en 2014. Un signe fort que cette tendance
baissière des prix est fortement ancrée et qu’elle devrait se poursuivre en 2016.
5. UNE REPRODUCTION PARFAITE DU SCHEMA D’EVOLUTION D’UNE
BULLE SPECULATIVE
La courbe de l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus suit, jusqu’à
présent, toutes les étapes classiques de l’évolution d’une bulle spéculative, notamment en
Province :
Comparez cette courbe qui représente les différentes étapes de développement et
d’éclatement d‘une bulle spéculative à l’évolution des prix de l’immobilier en France. Les
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similarités sont très frappantes ! Nous en serions donc entre l’étape « Retour à la normale »
(return to « normal ») et l’étape « Peur » (Fear).
Seul l’avenir nous dira si les futures évolutions continueront dans cette direction ou si le
dégonflement de la bulle immobilière française se fera autrement. En attendant, toutes les
étapes sont respectées jusqu’à celle de « retour à la normale ». Rendez-vous dans quelques
années pour savoir si l’éclatement de la bulle immobilière aura été aussi brutal que le laisse
envisager cette courbe.
6. LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES
FRANÇAIS
Cette forte augmentation des prix des logements pénalise la majorité des Français :
- Pour ceux qui veulent acquérir leur résidence principale, il est de plus en plus difficile de le
faire.
- Pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, il coûte de plus en plus
cher d’en changer (voir notre article : Baisse des prix immobiliers : une bonne affaire pour la
plupart des propriétaires !).
- Pour ceux qui veulent investir, les rendements locatifs sont de plus en plus bas. L’opération
présente donc de moins en moins d’intérêt (comme le montre ce tableau comparatif des
rendements d’un appartement dans les 100 plus grandes villes de France). De plus les
risques de moins-values sont plus importants avec un prix d’achat élevé.
- Pour ceux qui veulent rester locataires, des prix d’achats élevés pour les investisseurs les
contraignent à augmenter les loyers pour conserver un minimum de rentabilité.
Les seuls gagnants sont les particuliers qui vendent pour partir en location ou acheter un
logement d’une valeur inférieure avec cette hausse des prix. Les gagnants sont également
les multipropriétaires qui vendent plus de biens qu’ils n’en achètent et tous les
intermédiaires (banques, agents immobiliers, notaires, etc.).
Certains économistes avancent même l’idée que les prix élevés des logements sont un frein
important à la compétitivité des entreprises françaises, notamment par rapport à
l’Allemagne. En effet, comme il coûte beaucoup plus cher de se loger en France, les Français
ont besoin de salaires beaucoup plus élevés qu’en Allemagne pour vivre de la même
manière. Et cela juste à cause du coût des logements. Du coup, les entreprises françaises
doivent faire payer plus chers leurs produits à l’exportation pour pouvoir payer ces niveaux
de salaire.
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II.
DES BAISSES DE PRIX TRES DISPARATES EN 2015
1. DES VOLUMES DE VENTE EN NETTE AMELIORATIONS EN 2015
Au moment de la sortie de ce guide, les chiffres définitifs du nombre de transactions ne sont
pas connus, mais nous avons déjà une bonne vision de ce que va donner l’année 2015 en
termes de ventes de biens immobiliers anciens et neufs.
Ce graphique communiqué par l’INSEE, d’après les chiffres des notaires, montre que les
volumes de vente dans l’ancien ont été bien plus élevés en 2015 qu’en 2014 et surtout qu’en
2013. Cependant, on est encore assez loin du volume des « bonnes années » :
Le niveau exceptionnellement bas des taux des crédits immobiliers et la poursuite de leur
baisse a permis à l’activité de la transaction immobilière de se redresser progressivement
début 2015. A partir de mi-mai des annonces de risque de forte remontée des taux ont
accéléré les projets d’achat en cours et ainsi permis une nette amélioration de l’activité
jusqu’à la fin de l’été (pourtant la hausse des taux n’a été que très modérée et ils
commencent même à rebaisser). Les prix sont quand même en forte baisse par rapport à il y
a un an. Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier, qui part de très très bas, s’est sensiblement
amélioré en 2015 (comme nous le verrons ci-dessous).
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En ce qui concerne les baisses de prix en 2015, il est trop tôt pour connaître les chiffres
définitifs. Seuls ceux du 1er trimestre 2015 sont connus et définitifs (ils confirment ce
mouvement général de baisse des prix global avec -2.4 % sur un an sur l’ensemble de la
métropole, comme les chiffres provisoires pour les 2ème et 3ème trimestres 2015). Il faudra
attendre plusieurs mois avant d’avoir des statistiques globales complètes et définitives pour
l’ensemble de l’année 2015. Vous pouvez retrouver nos derniers articles sur les prix de
l’immobilier à partir de cette page de synthèse des articles sur l’évolution des prix de
l’immobilier.
2. UNE STRUCTURE DU MARCHE QUI REND DIFFICILE TOUT SUIVI
STATISTIQUE
Pour comparer des prix d’une période à une autre encore faut-il pouvoir comparer la même
structure de produits. L’échantillon statistique, comme l’appellent les spécialistes des
statistiques, souvent utilisé pour des données globales sur l’ensemble du marché immobilier
français ou d’une ville ne repose plus sur la même composition. Il en devient donc très
difficile d’exploiter correctement les variations de prix annoncées par rapport au passé.
En effet, il y a actuellement différents changements qui masquent l’ampleur réelle des
baisses de prix observées sur le terrain pour un même type de bien :
-
Le blocage du marché de la vente immobilière n’était pas homogène. Il était très
important en zone rurale et dans les villes sinistrées économiquement (là où se
situent les logements les moins chers), il l’était modérément dans les agglomérations
de taille moyenne et les zones périphériques autour des principales grandes villes et
il n’était que légèrement ralenti dans ces très grandes agglomérations (là où les prix
sont les plus chers). S’il y a une proportion beaucoup plus importante de biens
vendus dans les zones chères, cela faisait mécaniquement augmenter les prix (ou
plutôt dans notre cas, cela laisse croire que les prix ne baissent que très peu). En
2015, le marché s’est quelque peu débloqué. Cela permet de mettre à niveau les prix
avec plus de volume et donc d’obtenir des statistiques plus fiables. Les nouvelles
baisses de taux auraient dû engendrer une hausse des prix. C’est loin d’être le cas de
manière globale.
-
Ce ne sont plus les mêmes biens qui sont vendus dans chacun de ces secteurs. Le
marché s’est surtout restreint sur les biens de moins bonne qualité, dans les moins
bons emplacements et il reste plus dynamique sur les biens sans aucun gros défaut et
avec un très bon emplacement. Cet « effet qualité » n’est pas repris dans les
statistiques des prix sur une ville, une région ou sur la France entière. C’est donc un
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autre facteur aggravant ce biais statistique. Nous verrons qu’en 2016 un autre
facteur viendra fortement modifier la typologie des biens achetés et rendra donc les
comparaisons globales non explicites.
Vous pouvez retrouver quelques exemples des conséquences sur des moyennes de prix dans
notre article « Attention aux statistiques globales sur les prix immobiliers ».
3. 3 TYPES DE BAISSE DES PRIX DIFFERENTES
Début novembre 2013, nous avons publié un article de synthèse sur l’évolution en 2013 des
prix de l’immobilier en France dont le titre est « L’immobilier, ça baisse comment ? ». Nous
avons mis en avant dans cet article les 3 grandes catégories de situation que l’on peut
observer actuellement avec, pour chacune d’entre elles, un ralentissement plus ou moins
fort des ventes et une baisse plus ou moins rapide des prix. En 2015, ce découpage en 3
zones distinctes est toujours d’actualité même si des baisses plus conséquentes se font
également sentir dans les grandes villes dynamiques depuis 2 ans.
Pour rappel, voici l’illustration de ce phénomène avec cette image provenant d’une vidéo
réalisée lors de l’interview du président du site MeilleursAgents.com :
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A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX
En 2013, les très grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nice, Marseille, etc.) et les coins
spécifiques très recherchés (certains secteurs d’Ile-de-France, certaines villes huppées en
bord de mer ou en région frontalière avec la Suisse ou le Luxembourg) ne souffrent pour le
moment pas trop du ralentissement du secteur immobilier. C’est d’ailleurs pour cela que
vous n’en entendez pas trop parler avant dans les médias (qui restent très centrés sur Paris
et les grandes villes pour leurs informations).
On note toutefois une diminution des volumes de l’ordre de 15 % dans ces secteurs très
recherchés et des baisses de prix pouvant aller jusqu’à 5 % en deux ans (entre mi-2011 et mi2013), comme par exemple à Paris et à Nice.
Les périodes d’euphorie où tout se vendait facilement et à n’importe quel prix sont
désormais révolues. Les écarts se creusent davantage entre les biens de très bonne qualité
avec un bon emplacement et ceux qui souffrent de défauts plus ou moins grands. On
retrouve peu à peu un marché un peu plus normal avec des acquéreurs qui étudient bien
plus qu’avant le rapport qualité/prix avant d’acheter et qui se renseignent plus qu’avant,
notamment sur tous les frais liés (charges de copropriétés, etc.).
En 2014 et en 2015, presqu’aucune grande ville n’est épargnée par des baisses de prix. Il est
difficile de les chiffrer précisément car elles varient fortement en fonction des quartiers et
des types de biens d’une ville à une autre, mais le mouvement global de correction est bien
présent partout en France.
B. DES BAISSES PLUS FRANCHES DANS LES VILLES MOYENNES ET LES ZONES
PERIURBAINES
Les villes de taille moyenne et les zones périphériques de ces secteurs recherchés sont bien
plus marquées par le ralentissement du marché immobilier en 2013. La diminution du
volume est plus conséquente (de l’ordre de -25 %) et les réductions de prix sont également
plus fortes (de -5 à -10 % en deux ans).
L’inflation cumulée sur la période mi-2011 à fin 2013 est d’environ 4.1 % : il y a donc une
diminution réelle de la valeur des logements comprise entre -8.75 % et -13.5 % dans ces
secteurs géographiques. Ceci est loin d’être négligeable mais pas encore suffisant pour
compenser les excès nombreux de la bulle immobilière, comme le montrent les graphiques
de Jacques Friggit vus dans le premier chapitre. On peut donc s’attendre à ce que ce
mouvement de correction sur les prix se poursuive dans les années qui viennent.
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En 2014 et en 2015, les baisses de prix se sont accentuées dans ces secteurs. Tous les
témoignages des professionnels locaux en donnent des exemples régulièrement. Par
endroit, quand l’offre rencontre à nouveau une demande solvable, cela permet de
débloquer en partie ou totalement le marché et de permettre une hausse du nombre de
transactions.
C. UNE CHUTE IMPORTANTE EN ZONE RURALE ET DANS LES VILLES
DEPRIMEES ECONOMIQUEMENT
Le contexte n’est pas du tout le même dans la plupart des zones rurales et dans les villes qui
sont économiquement déprimées. Par rapport à 2011, le marché immobilier a vu son
nombre de transactions chuter de près de 40 % dans ces secteurs et les prix ont baissé de 10
à 20 % entre 2011 et 2013 (Soit de -13.5 à -23.15 % en tenant compte de l’inflation).
Il faut noter que dans la plupart de ces endroits, les prix n’avaient pas enregistré de rebond
après la chute de fin-2008 et de 2009. Les prix avaient plutôt stagné en 2010-2011, voire
avaient continué à diminuer légèrement. En cumulé, par rapport au niveau enregistré en
2007 et 2008 et en tenant compte de l’inflation, il n’est pas rare de voir des biens qui valent
30 à 40 % moins cher qu’à cette époque. Et certains osent dire, malgré cela, qu’il n’y a pas de
bulle immobilière en France et qu’elle n’a pas commencé à se dégonfler ou carrément à
éclater… D’ailleurs certains reportages sur ces chiffres ont fait grand bruit comme le
reportage d’Envoyé Spécial sur la chute des secteurs avec beaucoup de résidences
secondaires.
En proportion, les ventes dans ces zones géographiques sont de plus en plus faibles. Ainsi,
cela n’impacte que très légèrement les moyennes ou médianes globales sur les prix d’un
département ou d’une région, à cause des changements de structure de l’échantillon
statistique comme vu ci-dessus.
Fin 2015, ce constat reste inchangé pour l’immobilier en zone rurale qui est toujours autant
délaissé au profit des zones plus dynamiques notamment au niveau de l’emploi. Les
corrections sur les prix ayant été fortes dans de nombreuses communes rurales, il n’y a plus
désormais que des corrections légères dans ces zones-là. La partie la plus importante de la
bulle s’est dégonflée en zone rurale. Cela ne veut pas dire que les prix n’y baisseront plus,
mais que si ce mouvement devait se poursuivre, il devrait se faire à un rythme beaucoup
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moins rapide pour toutes les communes où les prix ont déjà chuté de plus de 30 % par
rapport au pic de 2007-2008.
D. UNE BAISSE PAR CAPILLARITE QUI ATTEINT DESORMAIS LES CENTRES DES
GRANDES VILLES
La flambée des prix du début des années 2000 a commencé par toucher les centres des
grandes villes et les secteurs les plus recherchés où se concentrent les plus grosses fortunes.
Puis la bulle immobilière s’est généralisée au fil des années pour toucher ensuite les villes
moyennes et enfin n’importe quel endroit en France. Il n’y a eu aucun secteur géographique
qui a été épargné par cette flambée des prix, même si celle-ci s’est produite à des degrés
divers en fonction des lieux. Ne pouvant plus suivre la montée des prix dans les centres
villes, les Français se sont peu à peu éloignés et ont ainsi contribué à faire exploser les prix
en périphéries et cela de plus en plus loin jusqu’en 2007-2008, au sommet de la bulle en
Province.
Cette propagation par capillarité se produit désormais dans le sens inverse. Ce sont d’abord
les secteurs les plus éloignés des zones dynamiques qui ont vu leur prix dévisser. Puis des
baisses de prix ont commencé à se faire sentir dans les zones périphériques et les villes
moyennes. Cette diminution des prix a atteint en 2013 et en 2014 les plus grandes villes et
s’est généralisée un peu partout en France en 2015.
Tous les indicateurs laissent à penser que cela va se poursuivre en 2016 et les années
suivantes à des degrés divers comme nous le verrons au chapitre 3. Il faudra donc en tenir
compte pour vos projets d’achat ou de vente d’immobilier dans les mois et années à venir.
4. ET POURTANT LES TAUX POUR L’IMMOBILIER ONT ETE A LEUR
PLUS BAS HISTORIQUE
D’habitude, une baisse non négligeable des taux d’emprunt entraîne une hausse des prix de
l’immobilier. En redonnant une capacité supplémentaire d’achat pour une même mensualité
et une même durée, une baisse des taux d’intérêt permet aux acquéreurs d’avoir un budget
un peu plus élevé. C’est donc un facteur qui peut conduire les prix à augmenter.
Les records historiques enregistrés mois après mois sur les taux moyens obtenus sur les
crédits immobiliers jusqu’au milieu de l’année 2015 ont plutôt permis de limiter la baisse des
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prix. Mais cela n’a pas été suffisant pour stopper la spirale baissière qui s’est installée. C’est
pour dire si celle-ci est robuste.
Alors que les taux des prêts immobiliers étaient déjà très bas par rapport aux années passées
(fini l’année 2014 a un plus bas record de 2.36 %, un peu plus de 3.00 % fin 2013), ils ont
diminué mois après mois jusqu’en mai/juin 2015 et sont toujours restés sous ce record de
décembre 2014 à 2.36 %. La moyenne des taux des crédits immobiliers contractés en juin
2015 est descendue à 1.99 % ! C’est le dernier record en date :
D’après les informations de la Banque de France, les banques ont conservé des critères
d’octroi des prêts immobiliers plus stricts qu’en plein milieu de la bulle. Il est donc très
important de bien soigner son profil d’emprunteur. Vous trouverez tous nos conseils pour
cela dans notre article 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier. Les
banques exigent notamment d’avoir un apport personnel de plus en plus important et sont
plus regardantes sur votre taux d’endettement et votre durée d’emprunt.
Les écarts observés entre les taux obtenus pour un dossier moyen et les meilleurs dossiers
sont loin d’être négligeables. Ils permettent d’obtenir plusieurs milliers d’euros
supplémentaires pour une même mensualité et une même durée d’endettement, ce qui
permet parfois de faire la différence pour votre projet. Vous pouvez retrouver les niveaux
des taux moyens et des meilleurs taux en fonction de la durée d’emprunt sur notre page de
suivi des taux immobiliers.
Ces taux historiquement bas sur l’ensemble de l’année 2015 ont évidemment joué un rôle
important dans l’évolution des prix puisqu’ils ont freiné la baisse. Il ne fait aucun doute que
sans ces taux aussi bas, les volumes de vente auraient été beaucoup plus mauvais et les
baisses de prix plus franches.
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5. DES TAUX BAS NE SIGNIFIENT PAS UN BON MOMENT POUR
ACHETER DE L’IMMOBILIER
Malgré ce que peuvent tenter de vous faire croire certains, ce n’est pas parce que les taux
d’emprunt sont très bas que c’est un bon moment pour acheter de l’immobilier. Le niveau
des taux ne conditionne qu’une petite partie de la capacité d’achat immobilier des ménages
et reste bien moins impactant que le niveau des prix.
Pour vous le démontrer, voici une série de graphiques qui illustrent à quel point ces taux, qui
n’ont jamais été aussi bas, n’ont qu’une faible influence sur votre capacité d’achat. Seule
une véritable baisse des prix permettrait à celle-ci de faire un bond et de redonner la
capacité à bon nombre de Français de pouvoir acheter leur logement.
Tout d’abord, voici l’évolution depuis 1965 du pouvoir d’achat immobilier des ménages
d’après les travaux de Jacques Friggit que vous pouvez retrouver ici :
Les effets cumulés des premières baisses des prix et de l’importante baisse des taux depuis
début 2012 n’ont permis qu’un faible gain en pouvoir d’achat immobilier par rapport aux
années passées. On reste à des niveaux assez bas par rapport à la tendance historique et
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notamment très loin du niveau observé il y a à peine 10 ans (alors même que le taux moyen
en 2003 était plutôt de l’ordre de 4.50 % contre environ 2.20 % fin 2015)…
Cela peut se traduire autrement. Notamment par l’évolution du nombre d’années
nécessaires à l’achat d’un même logement avec la même capacité de financement dans le
temps :
Rendez-vous compte, il faut aujourd’hui encore 21.5 années pour acheter le même
logement que l’on pouvait acheter en moins de 15 ans avant 2000 et cela avec la même
mensualité de remboursement d’un prêt immobilier. Ce graphique est bien la preuve que la
bulle immobilière française est belle et bien en train d’éclater dans le plus grand silence. Pris
dans leurs ensembles, les améliorations sur les conditions de prix et de taux permettent de
rendre l’achat immobilier fin 2015 beaucoup moins risqué qu’entre 2006 et 2013. On est
cependant encore loin de la situation idéale et d’un retour à une moyenne proche de 15 ans.
Une autre source (le Crédit Logement CSA) montre cela avec un graphique qui reprend
l’évolution du coût relatif d’un achat en années de revenu. Certes il est moins coûteux
d’acheter aujourd’hui (4.49 années de revenus) qu’à mi-2007 (4.75 années de revenus,
record historique) ou qu’en 2010-2011 (entre 4.6 et 4.7 années de revenus). Cependant, il
faut toujours payer beaucoup plus qu’au début des années 2000. L’année 2015 est même un
moment moins intéressant pour un achat immobilier que l’année 2009 ne l’a été ou même
que 2014 de ce point de vue-là.
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Il n’y a donc aucune raison de vous précipiter pour acheter votre résidence principale. Les
prix baissent, et devraient très probablement continuer à le faire en 2016, et les taux sont
bas, et devraient très probablement le rester en 2016, en tout cas sur le premier semestre.
C’est ce que nous allons désormais aborder dans les prochains chapitres : les tendances et
les changements pour le marché immobilier en 2016.
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III.
LES CHANGEMENTS PREVUS POUR L’IMMOBILIER EN
2016
Différents changements vont affecter le marché immobilier en 2016. Certains sont déjà
applicables depuis quelques mois. Voici un résumé des principales modifications qui sont
prévues pour l’année 2016.
1. HAUSSE DES FRAIS DE NOTAIRE : MEME PARIS S’Y MET
Depuis 2013, nous vous parlions d’une autorisation donnée par le gouvernement aux
départements pour augmenter librement les taux de prélèvement qu’ils appliquaient jusqu’à
présent sur les droits de mutation. Ces derniers rentrent dans la composition de ce qu’on
appelle couramment les « frais de notaire ».
Concrètement, chaque département a eu le pouvoir de décider entre conserver le taux de
3.8 % qui s’appliquait jusqu’en 2013 et l’augmenter dans la limite de 4.5 %. Cela correspond
donc à une augmentation possible du coût des frais de notaire comprise entre 0 et 0.70 % du
prix du bien immobilier. Ce taux a été voté au sein de chaque département. Cette hausse
devait être temporaire (limitée jusqu’en février 2016). Finalement, le gouvernement a
annoncé fin 2014 que cette augmentation était définitive. Il n’y aura donc pas de baisse des
frais de notaire en 2016.
Pire encore, alors que quelques départements n’avaient pas encore appliqué cette
augmentation, ils cèdent un par un et tout le monde (ou presque) est désormais à 4.5 %.
Paris, l’un des derniers départements à 3.8 % vient d’annoncer qu’à partir du 1er janvier
2016, le nouveau taux sera de 4.5 % puisqu’ils vont désormais utiliser cette hausse maximale
autorisée pour améliorer les ressources du département. Seuls l’Indre, l’Isère, la Mayenne, le
Morbihan, la Martinique et Mayotte conserve un taux à 3.8 % jusqu’à la prochaine décision.
Un exemple permet de mieux se rendre compte de l’impact que cela peut avoir pour les
acquéreurs sur leur coût d’achat. Sur un bien immobilier qui coûte 300 000 €, les frais de
notaire à payer en 2013 s’élèvent à 20 400 € (dont 11 400 € pour le département). En 2016,
ils sont augmentés à 22 500 € dans la plupart des départements qui ont voté l’augmentation
maximale de 0.70 %, soit un surcoût de 2 100 €.
Comme la plupart des banques demandent en apport minimal les frais d’acquisition (frais de
notaire + les éventuels frais d’agence immobilière), il faudra disposer de cette somme
supplémentaire sans emprunt pour financer un achat dans les départements où des
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augmentations seront mises en place. Cela risque de freiner certains acquéreurs qui
disposent d’un apport limité et cela se répercutera mécaniquement sur les prix.
Retrouvez le taux applicable département par département dans notre article sur cette
hausse des frais de notaire depuis 2014 et pour savoir combien vous allez devoir payer pour
votre achat, utilisez cette calculatrice de frais de notaire.
2. UN NOUVEAU PRET A TAUX ZERO EN 2016
A partir du 1er janvier 206 et cela jusqu’au 31 décembre 2017, le prêt à taux zéro devient
beaucoup plus généreux. Il va permettre de financer une partie bien plus importante des
achats de logement neuf par des primo-accédants (40 % au lieu de 18 à 26 % en fonction des
zones). Les plafonds de revenus ont également été revus à la hausse afin de permettre à
davantage de ménages d’en profiter. Ce sont surtout les zones B1, B2 et C qui bénéficient
d’une hausse importante des plafonds de revenus.
La version du PTZ pour l’immobilier ancien est même étendue à l’ensemble des communes
françaises contre seulement 6 000 communes rurales en 2016. Concrètement, cela nécessite
malgré tout d’acheter un bien immobilier ancien avec beaucoup de travaux. En effet, il faut
que le coût des travaux représente au moins 25 % du coût total de l’achat immobilier (hors
frais de notaire).
Cela signifie que pour une maison ancienne ou un appartement ancien acheté à 300 000 €, il
faudra au moins qu’il y ait 100 000 € de travaux facturés par des professionnels pour que cet
achat puisse être financé en partie par un PTZ.
L’objectif est de relancer le secteur du bâtiment et donner du travail à plus d’artisans. Cela
permettra également de remettre aux normes et aux goûts du jour les plus vieux bâtiments
plus facilement. Plus de logements réhabilités, cela permet de conserver une offre de
logements plus importante tout en nécessitant moins de constructions.
Retrouvez tous les détails de ces changements dans notre article sur le prêt à taux zéro en
2016 (immobilier neuf et ancien) ainsi qu’au sein de notre guide spécifique sur le PTZ.
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3. LE DISPOSITIF PINEL S’EST AMELIORE DEPUIS 2015
Le dispositif de défiscalisation Pinel a remplacé l’ancienne loi Duflot depuis le 1er septembre
2014. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires
Si vous payez beaucoup d’impôts et que vous souhaitez défiscaliser en investissant dans
l’immobilier neuf, vous pouvez vous renseigner sur la loi Pinel :
-
-
-
-
Investir dans l’immobilier neuf avec de 12 à 21 % de réduction d’impôt grâce à la loi
Pinel : présentation du dispositif, du montant de déduction possible et des principaux
changements par rapport à la loi Duflot.
Loi Pinel : plafonds des loyers et des ressources depuis 2015 : comme pour la loi
Duflot, pour la loi Pinel la contrepartie à cette défiscalisation est le respect de
certains plafonds de loyer à ne pas dépasser en fonction des secteurs géographiques
et des plafonds maximum de ressources pour les locataires. Ces plafonds ont été
modifiés en 2015 et restent d’actualité en 2016.
Immobilier Pinel : quelles sont les villes éligibles à la défiscalisation ? : il n’est pas
possible d’investir n’importe où en France sur ce type de biens. Les zones ont été
réduites par rapport à la loi Scellier depuis la loi Duflot pour éviter des constructions
là où il n’y a pas de demande locative suffisante, ni de manque d’offres de
logements.
La modification du zonage des communes améliore le dispositif Pinel dans ces
secteurs : de nombreuses communes ont été reclassées dans des zones (A, B1, B2 ou
C) qui donnent droit à plus de réduction d’impôts pour du Pinel (ou plus de prêt à
taux zéro pour une résidence principale). Découvrez tous ces changements.
Pour résumer, ce dispositif apporte quelques améliorations par rapport à la loi Duflot. Le
Pinel est, comme l’était le Duflot, un peu moins risqué que les précédents dispositifs pour les
investisseurs. En effet, les loyers modérés vous garantissent un très faible taux de vacance
locative, vous n’aurez aucun problème à trouver des locataires. De plus, la restriction des
villes éligibles permet de diminuer le risque d’investir dans des villes où l’offre de logements
à louer est déjà supérieure à la demande et où vous risquiez auparavant de ne pas trouver
de locataire (ou à un loyer bien plus bas qu’espéré).
Pour que ce type d’investissement soit rentable, on considère en général qu’il faut payer au
moins 2500 € d’impôts sur les revenus par an. En effet, ce type d’investissement permet de
retirer de ses impôts une partie du prix d’achat, il faut donc payer suffisamment d’impôts
pour pouvoir profiter pleinement de ces réductions. Si vous êtes intéressé par un
investissement en Pinel, vous pouvez demander une étude gratuite et sans engagement. La
réduction d’impôt maximale est de 63 000 € (5 250 € pendant 12 ans). Vous pouvez
également vous inscrire pour recevoir le guide de la loi Pinel.
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4. COMPARAISON PLUS SIMPLE SUR L’ASSURANCE EMPRUNTEUR
Pour tous les crédits immobiliers souscrits depuis le 26 juillet 2014, les emprunteurs
disposent d’un an à compter de la date de signature de leur prêt immobilier pour faire jouer
la concurrence au niveau de l’assurance de prêt immobilier. Celle-ci est quasiment
systématiquement obligatoire pour couvrir les risques de décès ou d’invalidité des
emprunteurs.
Si vous trouvez une meilleure assurance de prêt, moins chère, et pour des garanties au
moins équivalentes, vous pourrez plus facilement qu’avant choisir de déléguer votre
assurance de crédit immobilier à un autre assureur. Cela fait partie des changements sur la
consommation apportée par la loi Hamon sur l’assurance de prêt.
Depuis le 1er octobre 2015, les assureurs doivent tous respecter une nouvelle fiche de
classification des garanties qui sont couvertes par leur assurance de prêt immobilier. Ils
doivent notifier parmi 18 garanties standardisées celles que contient leur assurance et celles
qu’elle ne contient pas. Un emprunteur peut alors plus facilement demander des devis au
moins équivalent et ainsi comparer les prix pour un même niveau de garantie. Plus
d’informations sur les changements sur l’assurance de crédit immobilier à partir de cette
page.
Vous retrouverez tous nos conseils pour bien choisir votre assurance emprunteur, comparer
les garanties des différents contrats, comprendre comment son coût est calculé, etc. dans
notre rubrique dédiée à l’assurance de prêt. C’est un élément essentiel à bien étudier. En
effet, avec des taux d’emprunt aussi bas, la part du coût de cette assurance dans le coût
total de votre prêt immobilier est de plus en plus importante (plus de 30 % si vous n’y prêtez
pas attention). Trop d’emprunteurs ne comparent pas les offres d’assurance de prêt et se
retrouvent à payer plusieurs centaines ou milliers d’euros de plus sur l’ensemble de la durée
des remboursements et pas forcément en étant mieux garantie. N’hésitez donc pas faire une
simulation d’assurance de prêt immobilier.
5. QUITTER PLUS FACILEMENT SA LOCATION
Depuis le mois d’août 2015, la loi Macron permet à tout locataire situé dans l’une des 28
grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants de quitter sa location avec un préavis
d’un mois seulement contre trois mois auparavant. Cela va donc permettre à tous ceux qui
achètent leur premier logement de quitter plus facilement leur ancienne location en
pouvant ajuster la date de départ au plus juste lors de la réception de leur achat immobilier.
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Cela évitera de devoir finir de payer un loyer tout en commençant à rembourser son crédit
immobilier.
Depuis mars 2014 cette mesure de préavis réduit en zone tendue était limitée à tous les
nouveaux contrats de location. Ce que change la loi Macron d’août 2015 c’est que cela est
étendu à l’ensemble des baux de location en cours. Cela concerne 1 151 communes
fortement peuplées qui comptabilisent 4.6 millions de logement, soit près de 70 % du parc
locatif privé. Plus d’informations et la liste des communes éligibles à cette mesure sur notre
article « Qui est concerné par le préavis réduit en zone tendue ? »
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IV.
COMMENT VONT EVOLUER LES TAUX DES CREDITS
IMMOBILIERS EN 2016 ?
Pour tous ceux qui souhaitent acheter prochainement, il est intéressant d’étudier comment
peuvent évoluer les taux pour les crédits immobiliers ? Quelles sont les tendances pour
l’année 2016 ? Faut-il s’attendre à une baisse des taux ou à une forte hausse ?
1. DES TAUX DEJA TRES TRES BAS
Comme nous l’avons vu ci-dessus, les taux d’intérêts pour des financements de maison ou
d’appartement n’ont jamais été aussi bas qu’en 2015. Ils ont battu tous les records en juin
2015 avec un taux moyen à 1.99 %. Du jamais vu ! Sur cette fin d’année 2015, les taux pour
l’immobilier se sont stabilisés autour de 2.20 % après être remonté un peu durant l’été. On
observe même quelques légères baisses sur cette fin d’année 2015. Au final sur l’ensemble
de l’année 2015 les taux moyens seront toujours restés en dessous du précédent record
mensuel qui datait de décembre 2014. Autant dire qu’emprunter (ou renégocier son prêt)
n’a jamais été aussi bon marché. Découvrez quelle est la meilleure banque pour votre crédit
immobilier.
Pour rappel, voici l’allure de l’évolution des taux de crédit immobilier sur plusieurs années, la
tendance est claire :
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En conséquence, il est peu probable que les taux baissent fortement en 2016. Il n’est pas
impossible de voir le record de 1.99 % être battu cette année. Cependant, pourront-ils
descendre beaucoup plus bas que la moyenne de 2015 ? Rien n’est impossible mais c’est peu
probable. Regardez ce qu’il s’est produit au Japon : un dégonflement de bulle immobilière
pendant plus de 20 ans et cela malgré des taux d’emprunt très bas (inférieur à 1 %).
Le principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne a été abaissé à 0.05 % depuis
le 10 septembre 2014. Il ne reste plus de marge de manœuvre pour de nouvelles baisses…
Néanmoins, cela montre que globalement les taux d’emprunt sur les marchés financiers vont
rester très bas. Il n’y a aucun signe de retour d’une inflation supérieure à 2 %, on se dirige
plutôt vers une déflation. Il faut donc s’attendre à ce que cette période de taux bas se
poursuive. Oui, mais…
2. LA DETTE FRANÇAISE PEUT SE DEPRECIER SUR LES MARCHES
FINANCIERS
L’un des principaux risques qui pourrait faire remonter fortement les taux pour des crédits
immobiliers en France est celui qui pèse sur le niveau de confiance que placent les
investisseurs dans la dette française. Cela se ressent notamment au niveau de l’évolution de
l’OAT 10 ans de la France. C’est l’indice du taux auquel s’achète la dette française sur les
marchés financiers. En 2015, cet indice était très bon. Il a même atteint un niveau record à
0.35 % le 16 avril 2015. Voici l’évolution ces derniers mois de l’OAT 10 ans :
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Si demain, la dette de la France est jugée moins qualitative et est donc moins demandée, ce
taux de l’OAT 10 ans risque d’augmenter. C’est ce qui s’est produit dans tous les autres pays
européens en difficulté économique (Grèce, Espagne, Italie, etc.). L’écart entre l’OAT 10 ans
de la France et celui de ces autres pays est actuellement très important. Il pourrait être
réduit dans les mois ou années qui viennent si l’économie française ne se redresse pas.
Même si les taux de crédits immobiliers ne sont pas directement impactés par l’évolution de
l’OAT 10 ans, cela donne néanmoins la tendance pour les emprunts sur du long terme. Les
taux pour les crédits immobiliers pourraient donc grimper avec un décalage de quelques
semaines à quelques mois. Et dans ce scénario-là, il ne fait aucun doute que les légères
baisses de prix actuelles se traduiraient par des baisses beaucoup plus importantes.
3. ET SI LA FED REMONTE SES TAUX DIRECTEURS ?
Les choix de la FED (la Banque centrale américaine) seront également déterminants pour
définir l’évolution des taux des crédits immobiliers en France. Comment cela est-ce
possible ? C’est très simple. Depuis plus trimestres déjà la FED envisage d’augmenter son
principal taux directeur qui est historiquement à un plus bas depuis plus de 7 ans. Cette
longue période de taux bas a des conséquences néfastes importantes et la FED attend le
meilleur moment pour commencer à les relever sans que cela ne freine trop la reprise de la
croissance aux Etats-Unis.
Pas d’inquiétude à avoir, même si la FED décide d’augmenter ses taux elle ne le fera
probablement que très faiblement au début et prendre le temps nécessaire avant
d’appliquer de nouvelles hausses légères et ainsi remonter à des niveaux plus
conventionnels les taux directeurs sur plusieurs années. Il faudra de plus plusieurs mois
avant qu’un changement de taux directeur aux Etats-Unis entraîne un changement au niveau
des taux en Europe et plus encore pour que cela vienne peser sur le marché du crédit
immobilier en France.
Une telle décision marquerait néanmoins un moment de rupture avec cette très longue
période de taux qui ne font que baisser. Sans parler de hausse importante à venir, on peut
néanmoins en conclure qu’il ne faudrait plus s’attendre à voir les taux immobiliers baisser
davantage dans les mois qui suivront cette augmentation par la FED.
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4. DES TAUX BAS TOUTES L’ANNEE 2016, SAUF SI…
Les taux d’intérêts pour des crédits immobiliers devraient donc rester très bas en ce début
d’année 2016 (autour de 2.15-2.20 % en moyenne). Cette tendance pourrait se poursuivre
tout au long de l’année avec quelques fluctuations légères à la hausse comme à la baisse.
Seule une possible, mais non certaine, forte remontée de l’OAT 10 ans de la France pourrait
faire augmenter fortement les taux pour des financements immobiliers.
Quoi qu’il en soit, l’évolution des prix sera influencée par cette évolution des taux. Avec des
taux qui restent stables, les prix continueront de corriger à une allure modérée (sauf dans les
secteurs reculés ou sinistrés). Si les taux augmentent fortement, les prix baisseront de
manière beaucoup plus rapide. Pour un acquéreur, il n’est donc pas important de se soucier
de cette possible hausse des taux, d’autant plus que nous avons vu ci-dessus qu’il était
préférable d’avoir des prix bas et des taux élevés que l’inverse, car ce sont les prix qui
impactent le plus le coût d’un achat.
Plus vous avez d’apport personnel et plus vous avez intérêt à ce que les taux augmentent.
Cela réduirait le budget des autres acquéreurs qui ont moins d’apport et vous aurez donc
moins de concurrence pour les biens dans votre budget. Ce qui se traduirait par de
meilleures négociations possibles.
Pour retrouver nos dernières informations sur les taux, retrouvez toutes les évolutions sur
les taux immobiliers avec notamment nos articles mensuels de synthèse sur les
changements sur le marché du prêt immobilier. Vous pouvez également voir en un coup
d’œil les possibilités sur différentes durées en termes de taux immobiliers moyens et de
meilleur taux actuels ici.
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V.
QUELLE EVOLUTION POUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER
EN 2016 ?
Avec tout cela, comment vont évoluer les prix de l’immobilier dans les différents marchés
immobiliers français ? Faut-il s’attendre à des baisses plus importantes, des baisses
similaires, une stagnation des prix voire à un retour des hausses en 2016 ?
1. LA PERCEPTION DES PRIX IMMOBILIERS TROP ELEVES EST DE
PLUS EN PLUS FORTE
A. BEAUCOUP DE DIFFICULTES POUR ACHETER DE L’IMMOBILIER
ACTUELLEMENT
Depuis plusieurs années, il est devenu très difficile pour la majorité de la population de
devenir propriétaire. Les revenus ne suffisent plus pour acheter un logement. Même ceux
qui bénéficient de bons revenus sont contraints de s’éloigner des centres d’activité ou de
réduire la taille et la qualité du logement acheté. La disparition progressive des primoaccédants est un signe très révélateur de cette situation. Sans primo-accédant, c’est toute la
chaîne de Ponzi immobilière qui s’effondre.
La notion d’un parc immobilier trop cher s’est donc peu à peu répandue ces dernières
années. Ces logements trop chers à l’achat comme à la location sont un frein à la
compétitivité de l’économie française, notamment pour ses exportations.
B. EFFETS DES PREMIERES BAISSES DE PRIX
Après près de dix années de hausses importantes des prix, beaucoup de personnes ont
oublié que l’immobilier est comme tout marché : cyclique. Chaque cycle de hausse est suivi
d’un cycle de baisse. Généralement, plus le cycle de hausse a été long et important, plus
celui de baisse le sera.
L’année 2009 a donc marqué un premier rappel sur les possibilités d’une baisse importante
des prix. Pour ceux qui ne suivaient pas l’évolution du marché de près, il n’était pas possible
de voir que les mouvements de chute des ventes et de baisse des prix avaient commencé
avant la faillite de la banque Lehman Brothers et le début de la crise financière et
économique.
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Le rebond de 2010-2011 est donc apparu comme normal après le choc financier. C’est cette
étape qui est appelée « Retour à la normale » sur la courbe d’évolution d’une bulle
spéculative. Après une première baisse mesurée les prix remontent : tout le monde pense
que c’est un juste retour au niveau auquel ils auraient dû être sans la crise précédente.
Seulement, lorsque les prix repartent assez rapidement à la baisse et que cela s’installe dans
le temps, cela fait prendre conscience qu’une baisse importante est envisageable et à ce
moment-là, les comportements changent radicalement.
Dans notre article sur la psychologie lors d’un achat immobilier, on explique pourquoi « la
baisse des prix entraînera de nouvelles baisses de prix » et inversement, comment la hausse
a entrainé la hausse.
Pour résumer, voici les principaux raisonnements tenus :
-
-
Lorsque les prix augmentent : la peur de ne plus pouvoir acheter si cela devient trop
cher, l’attirance des plus-values, l’urgence d’acheter avant que le prix n’augmente
encore, un sentiment de pénurie peu propice à la négociation (tout le monde en
veut, pas assez d’offres), etc.
Lorsque les prix baissent : de l’attentisme (pourquoi se précipiter si demain c’est
moins cher), des risques avérés (perte d’argent en cas de revente rapide forcée), on
négocie beaucoup plus, etc.
La manière dont on aborde psychologiquement son achat immobilier dépend donc
fortement de l’idée que l’on se fait de l’évolution actuelle et future des prix.
C. REFUS D’ACHETER N’IMPORTE QUOI A N’IMPORTE QUEL PRIX
Dans un marché qui baisse depuis plusieurs mois, la notion de risques lors d’un achat est
beaucoup plus présente. Les acquéreurs prennent conscience :
-
des risques de moins-values potentielles, surtout s’ils sont amenés à devoir revendre
rapidement (moins de 5 ans).
de la possibilité de patienter pour trouver un bien qui correspond davantage à leurs
besoins et à leurs critères.
Ainsi, les biens trop éloignés des centres d’activité et ceux présentant le plus de défauts sont
les premiers à perdre fortement de la valeur. Les acquéreurs potentiels se désintéressent de
ce type de logement. Les prix de ces types de logements doivent donc fortement diminuer
pour se vendre. C’est ce qu’on observe déjà depuis 2014 et qui va se poursuivre ces
prochaines années.
Page 30
Les acquéreurs deviennent alors beaucoup plus sélectifs et patients. Rien ne les pousse à
acheter rapidement.
Dans l’article « Baisse des prix : faut-il attendre pour acheter sa résidence principale ? »,
nous démontrons qu’une légère baisse des prix suffit à compenser le loyer payé en
attendant. Non seulement le prix du bien baisse, mais tous les frais liés également (frais de
notaire, frais d’agence et surtout les coûts du financement). Ainsi, dans notre exemple, si on
envisage une baisse d’au moins 2 % du prix d’achat du bien visé dans 12 mois, on est
gagnant à rester en location et à attendre pour acheter moins cher dans un an.
D. LES RISQUES DE MOINS-VALUE MODIFIENT LE COMPORTEMENT DES
ACQUEREURS
Lorsque les prix des logements sont élevés, on peut choisir de commencer par acheter petit,
puis en changer au bout de quelques années pour un logement plus grand, jusqu’à atteindre
son objectif réel. C’est un schéma que choisissent ceux qui ne peuvent pas acheter tout de
suite une maison ou un grand appartement.
Seulement cette stratégie n’est valable qu’en période de hausse importante des prix. Elle
permet de profiter des augmentations des prix pour réaliser une plus-value et racheter plus
grand, même si cela coûte plus cher.
Quand la valeur du petit bien acheté baisse, il faut attendre encore plus longtemps pour que
l’achat réalisé soit gagnant par rapport à la location. En période de prix stables, il faut déjà
attendre entre 5 et 20 ans pour qu’un achat soit gagnant par rapport à une location (nous
reviendrons sur ces comparatifs dans un autre chapitre). Alors, en période de baisse,
l’attente peut être très longue et l’option de rester en location et d’épargner est bien
souvent la plus judicieuse.
Le risque avec ce type de « parcours résidentiel » est de se retrouver bloqué dans un
logement trop petit ou trop éloigné sans pouvoir en changer (sauf à revendre pour partir en
location). En effet, si vous achetez cher votre logement en le finançant presque entièrement
par un crédit et que sa valeur baisse, vous pouvez vous retrouver avec un bien dont la valeur
est inférieure à ce que vous devez encore à la banque. On parle de situation de « negative
equity ».
Sur un prêt long (sur 20 ans ou plus), vous ne remboursez que très peu de capital durant les
premières années. Les risques de « negative equity » en cas de revente rapide sont donc très
importants dans un marché en baisse, surtout si vous financez votre achat avec très peu
d’apport.
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2. LA RESISTANCE DES VENDEURS SUR LES PRIX
Pour qu’une transaction immobilière ait lieu, il faut qu’un acquéreur et un vendeur se
mettent d’accord sur le prix de vente. Nous avons vu que la demande diminue fortement,
notamment à cause de la réduction de ses capacités de financement d’un achat immobilier.
Du côté de l’offre, les vendeurs souhaitent toujours vendre leur maison ou leur appartement
le plus cher possible. C’est normal, tout le monde raisonnerait de la même manière en cas
de bien à vendre. Seulement, pour vendre il faut trouver quelqu’un qui accepte de payer le
prix demandé. Cela devient de plus en plus difficile étant donné le contexte.
De ce fait, les délais de vente s’allongent fortement. Les vendeurs reçoivent moins de visite
et surtout moins de proposition d’achat. Beaucoup de biens restent donc en vente depuis de
longs mois, voire de longues années. Certains vendeurs prennent conscience qu’ils doivent
baisser leur prix pour avoir une chance de vendre, d’autres préfèrent attendre et se
retrouvent bloquées. D’ailleurs il y a désormais plus de vendeurs que d’acheteurs.
Cette situation peut durer longtemps pour ceux qui ne sont pas pressés de vendre et qui ne
vendront qu’à un certain niveau de prix. Par contre, pour ceux qui sont davantage pressés
par le temps (divorce, succession, mutation, etc.), la nécessité de s’adapter aux conditions
actuelles du marché est plus importante. Nous revenons longuement sur ce fait dans notre
article « Pourquoi les prix de l’immobilier mettent du temps à baisser ? »
A. L’EFFET CLIQUET
En économie, on parle « d’effet cliquet » pour commenter ce genre de situation. Les
vendeurs restent sur les prix d’hier et campent sur leur position. Il faut que le marché soit
bloqué suffisamment longtemps pour que la majorité d’entre eux intègrent que le marché
immobilier évolue désormais à la baisse. Ils s’adaptent alors aux nouvelles conditions.
On peut penser qu’il faut une durée d’au moins 18 à 24 mois pour que le changement
d’orientation du marché immobilier soit acté dans l’esprit de tous. Avec un blocage qui dure
depuis la fin de l’été 2011 et dont on entend de plus en plus parler surtout depuis 2014, on
a atteint ce seuil de résistance.
Dans un marché en baisse, il est préférable de diminuer un peu son prix et de vendre vite,
plutôt que d’attendre et de voir chaque mois la valeur de son bien se dégrader. Seulement,
pour que les vendeurs adaptent ce genre de stratégie, il faut qu’ils aient d’abord conscience
que les prix baissent et que cela va durer.
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3. L’IMPACT INEVITABLE DE LA DEMOGRAPHIE SUR LE MARCHE
IMMOBILIER
A. ON DEVIENT VENDEUR NET D’IMMOBILIER VERS 56 ANS
Parmi les nombreux graphiques proposés par Jacques Friggit sur CGEDD.developpementdurable.gouv.fr, il y en a un très intéressant sur l’évolution du nombre de logements achetés
ou vendus en fonction de l’âge du chef de famille.
On constate que l’âge d’achat commence vers 22 ans pour atteindre un pic à 29 ans et
ensuite décroitre progressivement. La baisse du pourcentage d’achat s’accélère au moment
du passage à la retraite et devient très faible au-delà de 70 ans (courbe bleue).
En ce qui concerne les ventes, elles commencent vers l’âge de 26 ans et restent à un niveau
stable entre 32 et 54 ans. On observe ensuite une forte augmentation des ventes autour de
la soixantaine. Ce taux diminue ensuite jusqu’aux 80 ans du chef de famille, avant
d’augmenter fortement sur la fin de vie (courbe rouge).
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Ce qu’il est important d’observer c’est l’évolution de la différence « achat – vente » (courbe
rose). Elle permet de voir qu’à partir de 56 ans on devient plus vendeur qu’acheteur. A noter
toutefois que ces données datent de 2006. Depuis, l’âge de départ à la retraite a été
repoussé de 2 ans. Il ne serait donc pas étonnant que cette limite soit passée à 58 ans
environ.
B. LES PREMIERS BABY-BOOMERS PASSENT PROGRESSIVEMENT AU-DELA DE
CETTE LIMITE ET PARTENT EN RETRAITE
Sur la courbe noire du graphique ci-dessus, vous pouvez voir l’évolution du nombre de
ménages par âge du chef de famille. On constate que les premiers baby-boomers (tous ceux
nés entre 1946 et 1950) étaient déjà passés au-delà de cette limite en 2006.
En 2015, cela fait donc plus d’une décennie entière de baby-boomers qui ont plus de 56 ans
(tous ceux nés avant 1959). Il y a donc de plus en plus de vendeurs potentiels pour un
nombre d’acheteurs relativement stable.
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Grâce à l’animation disponible sur le site de l’INSEE, il est possible d’observer comment va
évoluer le nombre d’acquéreurs potentiels et le nombre de vendeurs potentiels dans le
temps.
En 2006, il y avait 19.21 millions (31.3 %) de « moins de 25 ans », 27.64 millions (45.0 %) de
« 25-57 ans » et 14.55 millions (23.7 %) de « 58 ans et plus ».
Voici le découpage par tranche d’âge en 2015 : 19.42 millions (30.1 %) de « moins de 25
ans», 27.47 millions (42.6 %) de « 25-57 ans » et 17.62 millions (27.3 %) de « 58 ans et plus ».
Cela fait environ 170 000 « plus acheteurs » en moins et 3 070 000 « plus vendeurs » en plus,
soit un écart de 3 240 000 personnes. Ce qui pèse forcément sur le marché immobilier.
En 2020, voici l’évolution prévue pour des hypothèses moyennes d’indice de fécondité,
d’espérance de vie et de solde migratoire : 19.63 millions (29.8 %) de « moins de 25 ans »,
27.23 millions (41.3 %) de « 25-57 ans » et 19.1 millions (29 %) de « 58 ans et plus » :
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Le nombre et la part des « 58 ans et plus » va donc fortement augmenter dans les années à
venir et ce mouvement va durer au moins jusqu’en 2060 (date de fin de la projection de
l’INSEE). Dans le même temps, le nombre d’acquéreurs potentiels entre 25 et 58 ans baisse
très légèrement.
Ces mouvements démographiques ont déjà des répercussions sur l’évolution actuelle du
marché et cela va se poursuivre et s’accentuer dans les années à venir. L’offre de biens à
vendre va augmenter fortement au fil des années, alors que le réservoir potentiel
d’acquéreur va rester stable, voire diminuer (et cela à capacité financière équivalente). Le
rapport de force entre offre et demande en immobilier va donc peu à peu s’inverser au
profit des demandeurs. Par exemple en 2015, par rapport à 2014, il y a 300 000 personnes
de plus dans la catégorie « 58 ans et plus » pour le même nombre de personnes de « 25-57
ans », soit 300 000 personnes supplémentaires susceptibles de vendre plus d’immobilier que
d’en acheter (en 2016, il y aura également 300 000 personnes de plus dans la catégorie + de
58 ans et 10 000 de plus dans la tranche de « 25-57 ans », soit 290 000 personnes d’écart).
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4. PERSONNE N’A DE BOULE DE CRISTAL ET NE PEUT PREDIRE
L’AVENIR
Avant d’évoquer les possibilités d’évolution pour les prix de l’immobilier en 2016, il est
important de préciser que personne ne peut savoir réellement ce qu’il se passera pour le
marché immobilier dans les mois et les années à venir.
Les projections et les observations réalisées sur les différents facteurs qui impactent les prix
permettent d’obtenir une tendance de ce qui a le plus de chance de se produire. Mais, il faut
bien garder un esprit critique sur toutes les prévisions que vous pourrez lire ou entendre (les
nôtres y compris).
Il y a tellement de facteurs économiques et psychologiques qui rentrent en jeu qu’il est
impossible de prédire à l’avance un taux de variation moyen entre les prix des logements au
1 er janvier 2016 et ceux au 1er janvier 2017.
Pourtant, vous pourrez voir dans la presse, dans les prochaines semaines, des prévisions
chiffrées de différents acteurs (notaires, réseaux d’agences, etc.) ou d’économistes (cabinet
d’étude, etc.). Certains iront même jusqu’à des chiffres au dixième de pourcent près dans
leurs projections.
Méfiez-vous donc des pronostics et de ce qu’ils signifient. Par conséquent, vous ne trouverez
pas ici de prévisions chiffrées, mais des tendances en fonction des différents facteurs qui
vont influencer le marché.
5. TOUS LES FACTEURS MONTRENT DE NOUVELLES BAISSES DES
PRIX A VENIR
Tous les facteurs qui influencent les prix de l’immobilier les poussent vers une baisse. Il n’y a
plus que la résistance des vendeurs sur les prix qui empêche les prix de baisser de manière
importante.
Une personne qui a réellement besoin de vendre ne pourra pas attendre plusieurs années
pour voir si les conditions s’améliorent et qu’un acquéreur accepte son prix. Il sera obligé de
s’adapter à l’offre la plus haute qu’il recevra. En ce sens, ce sont donc les acquéreurs qui ont
la main pour dicter leurs conditions financières.
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En outre, l’effet cliquet expliqué auparavant va entraîner, au bout d’un moment de blocage
suffisamment long, un changement de psychologie chez le vendeur. Une fois qu’il prend
conscience que plus il attend, plus son bien risque de perdre de la valeur, il cherchera alors à
adapter rapidement son prix à la demande actuelle.
-
Les taux sont déjà extrêmement bas. Pour qu’une baisse des taux permette aux prix
d’augmenter, il faut qu’elle soit suffisamment importante. Il est peu probable de voir
les taux chuter en 2016. En revanche, comme nous l’avons vu ci-dessus, il y a
toujours un faible risque d’une forte remontée des taux. Si cela devait se passer en
2016, il faudra s’attendre à ce que cela influence fortement la baisse les prix.
-
Le gouvernement cherche par tous les moyens à réduire ses dépenses et à
augmenter ses recettes afin de limiter l’augmentation de la dette française (sans
pour autant chercher à les réduire, ce qui demanderait des réformes plus
impactantes). Il ne faut donc pas s’attendre à un afflux massif d’aide pour financer
l’achat de logements anciens. Seules des aides ponctuelles, comme celles pour
améliorer les performances énergétiques des logements, continueront d’exister.
-
Cette situation économique, avec un taux de chômage toujours élevé, pèse sur le
pouvoir d’achat général des Français et donc particulièrement sur l’immobilier qui
demande des budgets élevés étant donné les prix actuels.
-
Pour appréhender le risque d’une baisse des prix, les banques ne pourront pas
relâcher les critères d’octroi et prêter à nouveau à tout va sans restriction. Les
garanties que la valeur des logements procure aux banques qui financent ces achats
ne permettent plus de financer des achats à 110 % (prix du bien plus frais
d’acquisition) ou de tolérer des endettements trop importants en mensualité ou en
durée.
-
Le statut de « valeur refuge » de la pierre est écorné. Les différents exemples récents
de baisse des prix montrent qu’un achat immobilier comporte toujours des risques.
Chose que la flambée récente des prix avait pu faire oublier. Certes par rapport à
l’investissement dans des actions ou dans des entreprises, la valeur d’un logement ne
peut pas devenir nulle, mais le risque d’une baisse importante est malgré tout
présent. Il n’y a pas qu’en France que les exemples sont nombreux, il n’y a qu’à
regarder ce qu’il s’est passé dans les différents autres pays occidentaux sur les
marchés immobiliers…
L’un des seuls points changements qui pourraient influencer à la hausse les prix des
logements anciens est le retour du prêt à taux zéro dans l’ancien avec beaucoup de travaux.
Néanmoins, son impact sur les volumes de vente et sur les prix est difficilement prévisible.
Pour qu’un logement ancien soit éligible au financement par un PTZ, il faut que 25 % du coût
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total soit consacré à des travaux faits par des professionnels. Dit autrement, il faut faire des
travaux pour au moins 33 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison. Cela ne
concernera donc que des biens avec beaucoup de travaux de rénovation ou de remise aux
normes. Les prix de ce type de biens pourraient donc augmenter un peu en conséquence
(comme toute aide injecté dans le marché immobilier cela a un côté inflationniste sur les
prix). Néanmoins, cela va diriger une partie des acheteurs sur ce type de biens avec
beaucoup de travaux et donc réduire la pression sur la demande de bons logements avec
peu de travaux. Difficile de prédire aujourd’hui quel impact cela aura sur l’évolution des prix.
Le scénario le plus probable est donc une baisse généralisée des prix des logements en
France en 2016. Seule l’ampleur de cette baisse est difficile à chiffrer. C’est d’autant plus vrai
qu’il n’y a pas qu’un seul marché immobilier en France mais des milliers de micro-marchés
qui s’adapteront chacun à leur manière à ces nouvelles conditions. Il y aura donc des
diminutions de prix disparates dans les différents secteurs géographiques et sur les
différents types de marché (maisons ou appartements, luxe ou non, etc.).
6. LES INCERTITUDES SUR L’AMPLITUDE DE LA BAISSE ET SA DUREE
DOIVENT CONDUIRE A LA PRUDENCE
Nous avons vu que la tendance de baisse des prix était bien présente et qu’il était fortement
probable que les prix baissent en 2016 et dans les années suivantes. Personne ne peut dire à
l’heure actuelle de quelle amplitude sera cette baisse des prix de l’immobilier et jusqu’à
quand elle va durer. Il convient donc lors de vos choix en matière de projet immobilier de
vous montrer prudent et de prévoir différents scénarios possibles.
Au Japon, après le gonflement d’une importante bulle immobilière jusqu’au début des
années 90, cela fait plus de 20 ans que les prix des logements baissent. Aux Etats-Unis, la
première puissance économique mondiale, les prix ont perdu entre 40 et 50 % en 5
ans avant de repartir à la hausse par endroit ! Le marché français possède ses spécificités,
mais comme tous les marchés immobiliers il ne peut évoluer en dehors des réalités
économiques de ses habitants.
Pour retrouver nos derniers articles sur l’évolution des prix, consultez cette page sur les prix
immobiliers.
Dans les prochains chapitres, nous allons donc aborder quelques conseils et informations sur
l’achat d’une résidence principale en 2016 ou l’investissement dans de l’immobilier locatif en
2016.
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VI.
FAUT-IL ACHETER UNE RESIDENCE PRINCIPALE EN
2016 ?
Après avoir fait une synthèse globale sur le marché immobilier en 2016, voici quelques pistes
de réflexion sur l’opportunité d’acquérir votre résidence principale, ou d’en changer, en
2016 dans ce contexte. Dans le prochain chapitre, nous verrons ce qu’il en est de
l’investissement locatif.
1. PRIVILEGIEZ LE LONG TERME AVEC UN FINANCEMENT
RAISONNABLE
A. N’ACHETEZ PAS POUR DU COURT TERME
Contrairement à cette idée reçue, il n’est pas toujours judicieux d’acheter un bien
immobilier. Pour qu’un achat de résidence principale soit plus rentable que la location d’un
bien similaire, il faut pour cela rester un minimum d’années dans ce bien.
Cela s’explique par la nécessité d’amortir les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de
garantie du prêt et de frais de dossier du financement) qui sont payés à fonds perdus
(comme les loyers), des coûts du financement (intérêt de l’emprunt, assurances
emprunteurs, etc.) et des coûts supplémentaires que supporte un propriétaire (taxe foncière
annuelle, entretien et réparation du logement, etc.).
Exemple : Prenons un bien acheté à 100 000 € avec 8 000 € de frais de notaire, 6 000 € de frais
d’agence et environ 1 000 € de frais fixes sur le financement. Ce type de bien se loue 500 € hors
charges. Cet achat est financé par 15 000 € d’apport et un crédit immobilier de 100 000 € (sur 20 ans à
3.0 %, ce qui fait une mensualité de 550 €). Ce prêt est assuré pour 400 € par an.
-
Les frais d’acquisition coûtent déjà l’équivalent de 30 mois de loyer, soit 2.5 ans.
Au bout de 5 ans, le prêt a déjà coûté environ 13 585 € d’intérêts et 2 000 € d’assurances, soit
l’équivalent de plus de 31 mois de loyers (2 ans et 7 mois).
Conclusion : au bout de 5 ans d’achat, l’acheteur aura dépensé plus de frais que le locataire. Il faudra
donc rester plus longtemps que 5 ans dans le bien pour que l’opération d’achat soit rentable (et cela en
mettant de côté la possibilité pour le locataire d’épargner la différence entre la mensualité et son loyer
en plus de son apport qui rapporte des intérêts d’épargne, les taxes foncières et frais d’entretien).
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L’exemple ci-dessus montre qu’avec un prix de revente égal au prix d’achat, il faut souvent
plus de 5 à 6 années de détention pour que l’achat soit rentable. Ceci est à calculer en
fonction du rapport « prix/loyer » dans votre ville. En 2016, il n’est pas rare que le seuil des
10 ans soit nécessaire, cela dépasse même les 20 ans pour des endroits comme Paris.
Si la valeur du bien baisse entre temps, cette durée peut être beaucoup plus importante.
Vous trouverez comment faire les calculs pour votre situation sur cet article qui présente un
outil de simulation pour cela.
Dans le contexte actuel de l’immobilier, il est dangereux d’acheter en 2016 en espérant une
plus-value à court terme (5 ans ou moins). Le risque de réaliser une moins-value est bien
plus important que la chance de réaliser une plus-value.
Vous devez donc privilégier l’achat long terme pour votre résidence principale. Cela signifie
que l’emplacement et la taille du logement acheté soient adaptés à vos besoins pour au
moins 8 à 10 années.
B. NE PRENEZ PAS DE RISQUES INUTILES SUR VOTRE FINANCEMENT
Face à des prix immobiliers élevés, beaucoup d’acquéreurs prennent des risques importants.
Ils cherchent à avoir le budget le plus important possible en prenant un prêt sur la plus
longue durée possible, avec une mensualité au maximum de leur capacité et utilisent une
grande partie, voire l’intégralité, de leur épargne.
Le risque de ce type de comportement était diminué par la hausse régulière des prix ces
dernières années. Comme le bien acheté prenait un peu de valeur au fil du temps, une
revente rapide avait des conséquences moins dramatiques, puisque le risque diminuait assez
rapidement avec le temps.
Seulement, aujourd’hui, avec les risques de revendre à perte, un tel comportement peut
conduire directement à la case « surendettement ». En période de baisse des prix et de crise
économique, il est encore plus préférable d’être mesuré lors du choix de son financement.
Soyez particulièrement vigilant sur les points suivants : la durée de votre crédit immobilier,
votre niveau d’endettement et votre niveau d’épargne en cas de besoin.
Après le critère « longue durée » de votre achat, le niveau de risque sur votre financement
est le second point important à maîtriser pour ceux qui veulent acheter leur résidence
principale en 2016 en limitant les risques de difficultés financières futures.
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2. LA BAISSE DES PRIX SERA EGALEMENT PROFITABLE A CEUX QUI
VEULENT CHANGER DE RESIDENCE PRINCIPALE
Beaucoup de propriétaires de leur résidence principale ont également intérêt à ce que les
prix des logements baissent. Cela est vrai pour :
-
-
Ceux qui veulent la revendre pour en acheter une d’une valeur équivalente : il vaut
mieux payer des frais au prorata du prix sur un bien à 200 000 € que de 300 000 €.
Les frais d’acquisition représentent de 7 à 15 % du prix d’achat. Si vous vendez votre
logement 200 000 € pour en racheter un à 200 000 €, cela vous coûtera entre 14 000
et 30 000 €. Si vous le faites sur un bien à 300 000 €, cela vous coûtera entre 21 000
et 45 000 €.
A fortiori, pour tous ceux qui veulent changer pour une résidence principale qui vaut
plus cher. Non seulement les frais d’acquisition seront moins importants comme
dans le cas précédent, mais en plus le différentiel entre le logement vendu et celui
acheté sera réduit avec une baisse des prix.
Seuls ceux qui vendent leur résidence principale pour partir en location ou racheter un
logement d’une valeur inférieure sont gagnants lors d’une hausse des prix. Vous trouverez
différents exemples dans cet article.
Si vous vous trouvez dans le cas d’un changement pour un logement d’une valeur
équivalente ou supérieure, vous avez donc peut-être intérêt à attendre que les prix baissent
pour que cela vous coûte moins cher.
3. MESURER LES RISQUES ET LES REDUIRE
Comme vous l’aurez compris, la période actuelle rappelle qu’un achat immobilier comporte
toujours des risques financiers. Les Français se renseignent de plus en plus avant de se lancer
dans un achat qui les engage financièrement pendant 10, 15, 20 ans, voire plus. C’est une
excellente idée.
Le contenu de ce guide a pour principal objectif de vous aider à faire un point sur la situation
immobilière actuelle et à prendre les bonnes décisions dans votre projet d’achat. Une
personne avertie en vaut deux. En prenant le temps de vous informer en lisant ce guide, nos
articles sur le site ou d’autres sources d’information sur l’immobilier, vous pourrez
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davantage mesurer les risques encourus par votre projet et donc mieux réagir de manière à
les anticiper.
Chaque cas personnel étant particulier, il est difficile de définir de manière générale si vous
devez acheter ou non votre résidence principale en 2016. Nous pouvons, en revanche, vous
alerter sur différents éléments pour qu’au final vous preniez votre propre décision en étant
le plus informé possible.
C’est la philosophie développée sur Immobilier-danger.com et dans ses guides. C’est de là
que provient l’origine du nom de ce site. Contrairement à ce que font beaucoup d’autres,
nous ne vous inciterons jamais à acheter de l’immobilier les yeux fermés. Nous vous invitons,
au contraire, à peser les pour et les contre en vous donnant le maximum d’informations
utiles pour cela.
4. SIMULATIONS ACHAT OU LOCATION AVEC DIFFERENTS
SCENARIOS
Lorsque l’on est locataire et que l’on souhaite devenir propriétaire, la première chose à faire
est une simulation « achat ou location ». Vous saurez, en fonction de différents scénarios
d’évolution des prix et des loyers, au bout de combien d’années l’achat devient gagnant par
rapport à la location.
Nous avons vu précédemment qu’il y a toujours une période incompressible pendant
laquelle l’achat est plus coûteux que la location. Ce n’est qu’à partir d’un certain temps qu’il
est plus avantageux d’être propriétaire de sa résidence principale que d’être locataire. Bien
entendu, sur une longue durée (plus de 15 ou 20 ans), il est quasiment toujours plus
rentable d’être propriétaire de sa résidence principale.
Malheureusement, le calcul de cette durée limite dépend de différentes évolutions futures
du marché dont, par définition, on ne connaît pas encore l’orientation. Vous avez alors la
possibilité de faire des simulations avec différentes évolutions pour les prix et les loyers.
Pour en savoir plus sur la question « acheter ou louer », vous pouvez écouter un long
échange en podcast à ce sujet. Le sujet est abordé à différents niveaux et vous obtiendrez
des conseils des deux interlocuteurs (les miens et ceux de Michael d’esprit-riche.com). A
noter que cette discussion qui date de 2010 est plus que jamais d’actualité. Comme quoi,
l’anticipation des évolutions à venir était proche de ce qu’il s’est réellement produit.
Lorsque les prix augmentent, cela permet au bien acheté de prendre de la valeur. Cela vient
donc réduire le temps nécessaire pour rendre l’achat plus avantageux que la location. En
revanche, quand les prix de l’immobilier baissent, le logement acheté perd de la valeur. Il
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faut alors y vivre bien plus longtemps avant de compenser les frais d’acquisition par rapport
aux loyers qu’aurait coûtés la location du même bien.
Etant donné le niveau actuel des prix, les probabilités de les voir baisser sont bien plus
importantes que celles de les voir augmenter. On dit généralement que la baisse est d’une
importance aussi forte que la hausse ne l’a été. On peut donc s’attendre à plusieurs années
de baisse pour les prix de l’immobilier français.
L’achat sur le long terme peut rester malgré tout une bonne option. En effet, personne ne
peut savoir si cette baisse des prix se fera assez brutalement (en quelques années) ou sur
une longue durée avec des baisses très modérées chaque année. Le premier scénario a, a
priori, plus de chances de se produire, mais seul l’avenir nous dira ce qu’il en sera.
Pour limiter au maximum les risques tout en tenant compte des particularités de votre
projet, il suffit de suivre ces 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier. Il est
impossible de supprimer complètement les risques, mais avec ces bonnes pratiques vous les
diminuerez fortement.
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VII. FAUT-IL INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN 2016 ?
Dans le cas d’un investissement locatif, la problématique est assez différente. Les choix
reposent davantage sur des calculs financiers, en fonction de votre stratégie et de la fiscalité.
Les critères de choix d’un bien sont différents d’un logement dans lequel on souhaite vivre.
Nous allons donc aborder différentes informations pour vous aider à définir si vous devez
investir dans l’immobilier en 2016 et si oui, comment.
1. DEFINIR SA STRATEGIE ET LA DUREE DE SON INVESTISSEMENT
La première étape essentielle est de bien définir vos objectifs et la durée de votre
engagement. Il y a différents moyens d’investir dans l’immobilier et différents moyens de
gagner de l’argent :
-
Vous percevez des revenus locatifs dont le taux de rentabilité se calcule par rapport à
la valeur du bien.
Vous avez la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente en fonction de
l’évolution des prix.
Vous pouvez obtenir, en plus de cela, certaines réductions d’impôt.
En fonction du contexte économique, de la fiscalité actuelle et du rapport entre les prix et
les loyers, il y a donc différentes opportunités qui s’offrent à vous.
Avec des prix d’achat actuellement très élevés, il convient d’adapter ses choix
d’investissement en 2016 pour limiter les risques. Cela commence par privilégier les
investissements sur le très long terme et par une sélection très fine des biens sur lesquels
investir.
2. LES REDUCTIONS D’IMPOT POUR LES INVESTISSEMENTS
IMMOBILIERS
Les dispositifs de défiscalisation varient constamment. Vous devez donc vous informer
régulièrement sur les possibilités de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier. Par
exemple, pour 2016, le dispositif de défiscalisation Pinel sera l’élément principal même s’il
semble moins avantageux que le dispositif Scellier qu’il a remplacé. Il existe aussi d’autres
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dispositifs plus spécifiques (investissement Outre-mer, monuments historiques, résidences
étudiantes ou maisons de retraite, etc.).
Vous avez également la possibilité de générer du déficit foncier pour réduire vos impôts sans
avoir recours à un quelconque dispositif de défiscalisation. C’est un mécanisme
d’optimisation de votre fiscalité qui n’était plus très à la mode, mais qui revient fortement
au goût du jour.
Seulement, les possibilités de réduire votre imposition ne doivent être vues que comme un
plus. Il ne s’agit pas de surpayer un bien ou de faire un très mauvais investissement dans le
seul but de réduire son imposition. Les critères de valorisation du logement sur la durée et
de rentabilité locative doivent être prioritaires par rapport à l’imposition.
3. LES ACHATS REVENTES SONT TRES RISQUES ACTUELLEMENT
Qu’est-ce que l’achat/revente ? Vous cherchez à acheter un bien en dessous de la valeur du
marché. Vous faites éventuellement des travaux de rénovation et d’amélioration. Puis, vous
le revendez rapidement en espérant dégager une plus-value sur du court terme.
Ce type d’opération apparaît davantage risqué en 2016. Le marché étant assez tendu et
compliqué, vous n’êtes pas à l’abri de rencontrer des difficultés pour revendre avec plusvalue dans quelques mois ou années. De plus, l’imposition sur la plus-value sera à son
maximum étant donné que votre durée de détention sera courte.
Il n’est pas impossible de réaliser des profits avec des investissements de ce type, mais il
faudra pour cela bien connaître son marché local et prendre des risques assez importants.
4. L’ELEMENT CLE POUR INVESTIR EN 2016 : LA
RENTABILITE LOCATIVE !
L’espoir de réaliser de fortes plus-values à court et moyen terme étant très faibles, votre
investissement en 2016 devra, comme depuis quelques années, avoir une bonne rentabilité
locative. Vous pouvez découvrir sur Immobilier-danger.com comment calculer le taux de
rentabilité brut et net de votre investissement.
Attention, il ne faut pas comparer un taux de rendement brut en immobilier locatif avec le
taux brut d’un livret d’épargne ou d’un quelconque produit de placement. Pour obtenir la
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rentabilité nette, il ne suffit pas de soustraire l’imposition des revenus fonciers et les
prélèvements sociaux comme pour un livret. Il faut également décompter tous les frais que
vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur (taxe foncière, charges de
copropriété, coût du financement si vous passez par un crédit, travaux d’entretien,
assurances, etc.).
Quand on regarde les taux moyens de rentabilité brute sur les 100 plus grandes villes de
France, on se rend compte que l’investissement locatif est loin d’être avantageux partout et
sur n’importe quel type de bien.
Le travail le plus important à effectuer avant d’investir est donc de dénicher un bien dont la
rentabilité locative sera suffisante. Comptez au grand minimum un taux de rendement de 6
% brut. En-deçà, vous vous retrouverez avec une rentabilité nette, après paiement de toutes
les charges et les impôts, équivalente, voire plus basse, qu’une assurance-vie ou un autre
produit d’épargne non risqué. Alors que l’immobilier comporte une part de risque : difficulté
pour louer, problème de loyers impayés, dégradation du logement, diminution de la valeur
du logement en cas de baisse des prix… Pour tenter de limiter ces risques, renseignez-vous,
entre autres, sur les 60 villes où l’offre locative est déjà plus importante que la demande.
5. INTEGRER LES AUGMENTATIONS DE FISCALITE DANS VOTRE
REFLEXION
Il ne vous aura pas échappé que depuis quelques années la fiscalité immobilière a augmenté.
Les impôts locaux augmentent beaucoup plus vite que l’inflation, les plus-values
immobilières sont davantage taxées, les logements vacants également, etc.
Dans un contexte économique où l’Etat doit réduire sa dette et son train de vie, cette
tendance a peu de chance de s’inverser et pourrait même s’accentuer dans les années à
venir.
Lorsque vous calculez si un investissement peut s’avérer rentable ou non, prenez donc bien
en compte les augmentations de taxes foncières, l’imposition sur la plus-value si vous pensez
en réaliser une, etc.
Pour un investissement en 2016, le risque de moins-value est plus important que
l’opportunité d’une plus-value, la fiscalité est plus contraignante. Il faut donc une bonne
rentabilité locative, sinon rien ! A moins de privilégier des investissements moins répandus
comme la possibilité d’investir dans des parkings si vous habitez dans une ville où il est
difficile de se garer (les biens de moins de 15 000 € sont exonérées d’impôts sur les plusvalues, moins de risque de perte de valeur, etc.).
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6. 2016 MIEUX QUE 2015 POUR DU LOCATIF ?
Notre vision du marché immobilier locatif n’a pas changé par rapport à l’année dernière. Ce
n’est pas un bon moment pour investir dans de l’immobilier locatif, principalement à cause
des prix surélevés par rapport aux loyers et au très faible espoir de plus-value.
Grâce à des premières baisses de prix, parfois conséquentes dans certains secteurs, la
rentabilité locative sera un peu plus élevée qu’en 2015 et que les années précédentes.
Néanmoins, comme les loyers des nouveaux biens à louer ont eux aussi tendance à baisser
dans la plupart des grandes agglomérations, l’amélioration reste très faible et ne sera pas
suffisante pour rendre à nouveau attractif le placement immobilier en 2016. Les
investisseurs ont donc raison de se détourner de ce type de placement.
La baisse des prix des logements et les meilleures possibilités de négociation dues au
blocage du marché immobilier sont des éléments qui vont rendre un peu moins rares les
investissements locatifs avec de bons rendements dans certains secteurs géographiques.
Pour y parvenir, il ne faudra pas hésiter à négocier fortement par rapport aux prétentions
des vendeurs. Mais ce type d’opportunité restera limité. Globalement le contexte reste assez
défavorable, mais il existe toujours des opportunités ciblées qu’il conviendra de savoir
dénicher.
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VIII. 6 CONSEILS SUPPLEMENTAIRES POUR BIEN ACHETER
VOTRE LOGEMENT
1. NEGOCIEZ FORTEMENT LE PRIX D’ACHAT
Quand le marché immobilier se tend, les acquéreurs se raréfient. Ce sont alors les acheteurs
qui reprennent la main pour imposer davantage leurs conditions d’achat. Beaucoup de
vendeurs n’ont pas intégré les changements du marché immobilier et espèrent toujours
obtenir des prix irréalistes de leur maison ou de leur appartement.
Vous ne devez donc pas hésiter à entamer de fortes négociations et à être très regardant sur
les moindres défauts des biens. En 2016, vous aurez plus de chance de pouvoir faire marcher
la concurrence entre les vendeurs qui proposent des biens similaires que lors des années
précédentes. A vous d’en profiter pour obtenir un meilleur prix d’achat et ne pas surpayer
votre logement.
Si vous ne négociez qu’une seule chose dans votre projet, il faut que ce soit le prix d’achat.
C’est lui détermine le montant de nombreux autres frais. Regardez l’impact d’une baisse de
prix de 10 % sur votre coût total, vous comprendrez pourquoi.
Pour aller plus loin sur la négociation du prix d’un bien immobilier, nous vous conseillons de
lire les articles suivants :
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Négocier le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison : des conseils pour bien
négocier votre baisse de prix.
-
De combien peut-on négocier le prix de vente affiché d’un bien immobilier ?
-
Prix de vente contre prix de présentation : le prix affiché dans une annonce
immobilière est souvent bien loin du prix réel de vente.
-
Achat immobilier : l’heure des fortes négociations : comme en 2009, les conditions
du marché redeviennent bien plus favorables pour les acheteurs dans la négociation
du prix.
Page 49
2. PRENEZ CONSCIENCE DE TOUS LES FRAIS SUPPLEMENTAIRES A
PAYER
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il n’y a pas que le prix de la maison ou de
l’appartement à payer. Un achat immobilier génère de nombreux frais initiaux et entraîne
de nouveaux frais annuels.
Mieux vaut bien faire ses calculs avant de finaliser son projet afin de ne pas avoir de
mauvaises surprises par la suite et de rencontrer des difficultés financières.
Vous retrouverez dans l’article « Frais d’un achat immobilier : attention aux coûts annexes »
un point complet sur tous les frais liés à une acquisition immobilière. Cet autre article
« Calcul du coût d’un crédit immobilier » détaille tous les coûts de votre financement.
La liste des frais est longue et surtout très coûteuse :
-
Frais de notaire (environ 7 % du prix d’achat dans l’immobilier ancien),
Frais d’agence (de 3 à 10 % du prix d’achat selon l’agence),
Frais de dossier de financement (plusieurs centaines d’euros),
Coût des intérêts du prêt (plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction du
montant, de la durée et du taux),
Frais d’assurance emprunteur (plusieurs milliers d’euros, en fonction du taux
d’assurance de prêt et de la durée),
Taxes foncières (au moins plusieurs centaines d’euros par an),
Charges de copropriétés / Entretien-Rénovation de votre bien (plusieurs centaines à
milliers d’euros par an).
3. NEGOCIEZ LES FRAIS D’AGENCE
Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, sachez que la commission de
l’agence est fixée librement par chaque agence. Celle-ci doit seulement être clairement
indiquée dans l’agence.
Quand le nombre de transactions chute, les agences préfèrent baisser leur frais d’agence
plutôt que de voir partir un acquéreur potentiel. Profitez-en pour négocier vos frais d’agence
immobilière.
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Attention, si vous préférez acheter de particulier à particulier, cela ne sera pas forcément
moins cher. Certains vendeurs qui vendent entre particuliers surestiment bien souvent le
prix de leur bien. Restez donc vigilant !
4. REDUISEZ VOS FRAIS DE NOTAIRES GRACE A CES 2 ASTUCES
Les frais de notaire eux sont réglementés. Les 7.5 % du prix d’achat ne vont pas directement
dans la poche du notaire. Ce dernier ne perçoit qu’à peine 1 % du prix d’achat. Les six autres
pourcents sont destinés à payer les droits de mutation (taxes perçues par l’Etat et les
collectivités territoriales). On donne une moyenne de 7.5 %, mais au-delà d’une certaine
somme ces frais sont restreints. Il faut donc compter plutôt 8 à8.5 % sur des prix peu élevés
(jusqu’à 100 000 €) et 7 à 7.5 % au-delà de 400 000 €.
Au lieu d’essayer de négocier les émoluments du notaire, mettez-donc plutôt en place ces 2
astuces légales pour réduire vos frais de notaire. Cela peut vous permettre d’économiser
plusieurs centaines d’euros.
5. APPRENEZ A OPTIMISER VOTRE FINANCEMENT IMMOBILIER
Une fois que vous avez négocié le prix d’achat de votre bien, vous pouvez encore chercher à
améliorer fortement le coût de votre financement immobilier. Ce dernier s’élève facilement
à plusieurs dizaines, voire centaines, de milliers d’euros. En prenant le temps d’apprendre à
améliorer votre plan de financement, vous pouvez facilement économiser plusieurs
centaines à milliers d’euros sur le coût du financement de votre maison ou de votre
appartement.
Accédez dans 5 minutes à notre plan pour réduire de 20 % le coût de votre financement
immobilier !
Notre guide « Prenez en main votre crédit immobilier ! » a été réalisé pour vous apprendre à
maîtriser et à optimiser le coût de votre financement. Il comporte en plus de nombreux
conseils pour obtenir de meilleures conditions :
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6. PROFITEZ DES AIDES EXISTANTES POUR FINANCER VOTRE ACHAT
Pour réduire encore davantage le coût de votre achat, vous aurez tort de vous priver des
différentes aides qui existent pour vous aider à financer votre achat. Si le Prêt à Taux Zéro
Plus est l’aide au logement dont on parle le plus souvent, c’est loin d’être le seul dispositif
d’aide au financement dont vous pouvez profiter.
C’est pourquoi nous vous avons conçu un second guide complémentaire au premier :
« Toutes les aides pour votre financement immobilier »
Page 52
Le pack « Améliorez votre financement immobilier » vous permet de bénéficier d’un prix
groupé pour l’achat de ces deux livres électroniques (vous bénéficiez de plus de 15 % de
réductions !).
Vous aurez alors à votre disposition toutes les informations nécessaires pour faire les
meilleurs choix pour votre financement et fortement en réduire son coût. Le prix de ces
informations sera largement rentabilisé sur le coût de votre projet !
7. 12 ARTICLES SUPPLEMENTAIRES A CONSULTER AVANT
D’ACHETER UN LOGEMENT
Dans la rubrique « Achat » d’Immobilier-danger.com vous découvrirez différents articles
pour vous aider à bien acheter, à réduire vos frais, etc. Voici une sélection de 12 d’entre eux
donnant des conseils pour un achat immobilier :
-
Comment faire une offre pour un achat immobilier ? : retrouvez un modèle de
proposition d’achat à télécharger, ainsi que de nombreux conseils pour bien faire une
offre d’achat pour une maison ou un appartement. Attention notamment aux
conditions suspensives indispensables et au délai de validité.
-
Les 9 étapes à suivre pour acheter une maison : point d’entrée vers les 9 grandes
étapes à franchir pour bien acheter un logement avec à chaque fois des conseils et
astuces pour que chacune de ces étapes soit plus simple et moins coûteuse. (Article
en 2 parties).
-
Premier achat immobilier : 25 questions à se poser : le guide indispensable pour faire
le tour de votre projet en quelques questions simples. Elles vous faciliteront
grandement votre recherche et vous permettront d’affiner correctement votre
projet.
-
Charges de copropriété : des frais non négligeables : pour ceux qui achètent un
logement dans une copropriété, il y a des choses très importantes à étudier avant de
réaliser un achat au niveau de la copropriété pour éviter tout désastre financier
ultérieur.
-
Les 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier : pour limiter au maximum les
risques sur un achat immobilier, il y a quelques règles simples à respecter.
Découvrez-les !
Page 53
-
Les taux sont bas, est-ce pour autant le moment d’acheter de l’immobilier ? : certains
professionnels vous poussent à acheter de l’immobilier pour profiter des taux bas.
Découvrez dans cet article pourquoi un bon moment pour emprunter ne signifie pas
forcément un bon moment pour acheter. Indice : les prix sont plus importants que
les taux…
-
Toujours acheter pour une durée de 6 ans minimum : peu de personnes en ont
conscience mais il faut plusieurs années avant qu’un achat immobilier soit plus
rentable qu’une location. On parle d’un grand minimum de 5 à 6 ans. Actuellement,
vu l’écart entre les prix et les loyers, c’est plutôt de l’ordre de 10 ans en moyenne,
voire jusqu’à plus de 20 ans sur Paris.
-
L’emplacement : le critère n°1 en immobilier : l’élément qui conditionne le plus la
valeur d’un appartement ou d’une maison est son emplacement. Découvrez
pourquoi la réponse à la question « quels sont les 3 critères à privilégier pour un
achat immobilier ? », la réponse courante est « l’emplacement, l’emplacement,
l’emplacement ».
-
Faites-vous aider pour acheter votre bien immobilier : sélectionner correctement les
biens à vendre pour éviter les visites inutiles et trouver plus rapidement un bien, bien
négocier les prix et les frais d’intermédiaires, etc. : cela demande du temps et des
aptitudes. Pourquoi ne pas vous faire aider à moindre frais pour réaliser ces tâches ?
-
Bien se renseigner sur la ville et le quartier avant d’acheter un logement : pour ne pas
faire d’erreur dans votre prochain lieu de vie, il y a différents éléments à étudier.
Voici lesquels et comment s’informer simplement par Internet sur ces différents
points.
-
Vérifiez attentivement les diagnostics immobiliers avant d’acheter : les diagnostics
immobiliers obligatoirement ajoutés au compromis de vente sont là pour aider
l’acquéreur à prendre connaissance de l’état exact du bien qu’il souhaite acheter et
de l’étendu des éventuels travaux à prévoir. Pourtant, peu d’acquéreurs prennent le
temps d’éplucher ces diagnostics qui fourmillent d’informations très importantes.
-
Achat d’un appartement neuf ou ancien ? : pour bien choisir quel type de logement
acheter, voici une liste des principaux avantages et inconvénients des appartements
neufs par rapport aux anciens.
Pensez également à prendre le temps de bien préparer et optimiser votre financement.
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8. LES INFORMATIONS INDISPENSABLES POUR L’INVESTISSEUR
La rubrique « Achat » d’Immobilier-danger.com contient une sous-rubrique « Investissement
locatif » qui contient différents articles avec des informations et des conseils spécifiques
pour les investisseurs en immobilier locatif. Pour réaliser un bon investissement immobilier,
il faut connaître le mode de fonctionnement de ce type de placement, apprendre à en éviter
les pièges et savoir comment optimiser la rentabilité. S’il est possible de gagner beaucoup
d’argent avec la pierre, il est aussi possible d’en perdre beaucoup. Pour vous aider à vous y
retrouver, voici une sélection d’articles dans cette thématique :
-
Comment réussir son investissement immobilier ? : cet article reprend les grandes
lignes des différentes étapes à suivre et des règles à respecter pour qu’un
investissement locatif se passe au mieux. Vous y retrouverez des liens vers des
informations plus complètes pour chaque besoin spécifique.
-
Gérer seul ses investissements locatifs : la gestion locative demande plus de temps et
d’implication que la souscription d’une assurance vie ou d’un livret bancaire. Vous
pouvez déléguer à un administrateur de biens ou gérer vous-même vos locations.
Retrouvez dans cet article des conseils et des outils pour vous aider à réaliser la
gestion locative de vos investissements.
-
Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilité locative de votre
investissement locatif : la rentabilité permet de savoir combien vous rapporte un
bien par rapport à sa valeur. Il existe différents types de rentabilité. Découvrez cet
élément essentiel de l’investissement immobilier qui vous permet de sélectionner les
meilleurs biens dans lesquels investir pour un meilleur retour sur investissement.
-
Acheter pour louer en 2015 : la rentabilité du bien immobilier est primordiale : ce
choix pour savoir dans quel bien immobilier investir reste le même en 2016 car les
conditions sont similaires à celles de 2013 à 2015. L’investissement immobilier n’a
pas été un bon placement en 2015 et ce sera de nouveau le cas en 2016, à moins
d’être ultra-sélectif et de dénicher des biens avec de belles rentabilités locatives.
-
Revenus fonciers : comment les déclarer aux impôts ? : la fiscalité est une
composante incontournable pour tout placement. Pour l’immobilier, c’est
malheureusement plus complexe à déclarer que des intérêts perçus sur un
placement financier liquide. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la
déclaration aux impôts des loyers perçus et comment les optimiser pour en payer le
moins possible.
Page 55
-
Investissez dans des appartements à rénover et réduisez vos impôts grâce au déficit
foncier : Le déficit foncier est une optimisation fiscale qui vous permet de réduire vos
impôts sans passer par un mécanisme de défiscalisation quelconque. Il revient
fortement à la mode depuis 2013, notamment suite au plafonnement des niches
fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.
-
Défiscalisation immobilière en loi Pinel : retrouvez tous nos articles sur la loi Pinel qui
permet de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Le Pinel
remplace le Duflot. Vous y découvrirez toutes les modalités de ce nouveau dispositif.
-
60 villes à éviter pour un investissement locatif : le Crédit Foncier a révélé une liste
de 60 villes dans lesquelles il est dangereux de faire des investissements immobiliers.
Cela s’explique par une demande locative inférieure à l’offre de logements existants
et donc par un risque de mauvais placement.
-
Faut-il financer son investissement immobilier par son épargne ou par un crédit ? : si
pour l’achat d’une résidence principale, il faut réduire au maximum le recours au
crédit, ce n’est pas aussi évident pour un investissement en locatif. Cela s’explique
par le fait que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le
cas du régime réel. Découvrez comment trouver le bon compromis entre épargne et
crédit immobilier pour financer un investissement.
Page 56
CONCLUSION
L’année 2015 a confirmé les tendances du marché immobilier qui dure depuis mi-2011. Les
volumes de transactions se sont améliorés par rapport à 2013 et 2014 mais restent plus bas
que les meilleures années passées, et cela malgré des conditions de financement plus
attractives notamment grâce à des taux d’intérêt historiquement bas. Cette pression sur les
différents marchés s’est répercutée sur l’évolution des prix des logements. En 2015, les
baisses globales semblent relativement faibles, mais cela masque de véritables disparités et
un réel changement de structure du marché qui apporte un biais statistique conséquent.
Pour 2016, ces tendances vont se poursuivre. La question majeure est de savoir si la
diminution des prix restera aussi faible ou si elle s’accélèrera en 2016. Si les taux immobiliers
continuent de baisser encore un peu ou à rester stables, la baisse restera modérée.
Néanmoins une remontée des taux pourraient avoir une incidence forte sur la chute des
prix. Sans de nouvelles baisses des prix, le marché immobilier risque de rester encore peu
dynamique en 2016 et cela pèsera fortement sur l’activité des professionnels qui vivent des
transactions (agents immobiliers, notaires, etc.) ainsi que sur les finances des collectivités.
Dans ces conditions, il convient d’être très prudent dans la réalisation de vos projets
immobiliers et de rester vigilant sur l’orientation du marché. La direction entamée depuis
plus de 4 ans (ralentissement des ventes et baisse des prix) pourrait se poursuivre pendant
les prochaines années. Il faudra tenir compte de ces tendances dans votre projet immobilier.
Nous vous partageons ces informations car nous pensons que c’est notre devoir et dans
votre intérêt. Vous êtes libre de prendre vos propres décisions en matière d’immobilier en
tenant compte de ces informations ou non, et d’assumer vos choix en toute connaissance de
cause.
Depuis plus de 7 ans, nous analysons l’évolution du marché immobilier sur Immobilierdanger.com. L’année 2016 va encore connaître de nombreuses évolutions pour le secteur de
l’immobilier, nous ne manquerons pas de vous communiquer toutes les informations
indispensables pour vous aider à bien gérer votre projet. Si vous pensez que ce guide peut
être utile à l’un de vos proches qui a un projet d’achat immobilier en 2016 ou dans un futur
proche, n’hésitez pas à lui communiquer l’adresse de ce guide et à partager ces
informations.
Pour toute remarque, question ou suggestion, vous pouvez nous joindre à l’adresse suivante
: [email protected]. Nous tâcherons de vous répondre du mieux possible
et dans les meilleurs délais.
David
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MENTIONS LEGALES
-
-
Les textes contenus dans ce guide sont la propriété d’Immobilier-danger.com. Toute
reproduction, même partielle, est strictement interdite sans autorisation.
Les images, graphiques et tableaux qui illustrent ce guide sont la propriété de leur
auteur respectif (CGEDD, INSEE, Crédit Logement CSA, Banque de France, etc.).
Ce guide vous a été fourni à titre personnel suite à votre inscription à la newsletter
d’Immobilier-danger.com. Il est interdit de le partager massivement sur Internet. Si
vous souhaitez fournir à une autre personne ce guide, vous pouvez lui envoyer ce
lien : http://www.immobilier-danger.com/guide-achat-immobilier-2016.html pour
qu’elle puisse en recevoir une copie.
Ce guide et ces conseils n’engagent qu’Immobilier-danger.com. Ils sont issus des
recherches et de l’interprétation d’Immobilier-danger.com sur le marché immobilier.
C’est pourquoi Immobilier-danger.com ne pourra être tenu responsable des
éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis
dans ce guide.
Page 58

Guide de l`achat immobilier en 2016

Transcription

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