EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS DU CONSEIL

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL
SEANCE DU 29 MARS 2013
Au 5 Cité de la Traverse - Salle de la Traverse - Poitiers
En vertu des articles L.2131-1, L.52112 et L.5211-3 du CGCT, le Président
de la Communauté d’Agglomération Secrétaires de séance : MM. AIME & DEVERGNE
Grand Poitiers atteste que le présent
acte a été affiché, transmis en
Préfecture
le …………………………………….
et/ou notifié le ……...………………..
et qu’il est donc exécutoire.
Nbr de membres en exercice : 84
Quorum : 42
Date de la convocation : 07/02/2013
Affichée le : 02/04/2013
Pour le Président, par délégation,
Président de séance : Alain CLAEYS, Président
Présents :
MM. BELGSIR, BLUSSEAU, BOULANGER, BROTTIER, CHALARD, CHARDONNEAU,
CLEMENT, CORNU, EIDELSTEIN, Mme FRAYSSE, M. GUERIN, Mme JARDIN,
MM. MARTINEAU, MAUZE, MONANGE, QUINTARD, ROCHAUD, SIRAUT A., SOL,
TANGUY, TRICOT, Vice Présidents
M. AIME, Mme ALBERIC, M. AMIR, Mme ASSERIN, M. BASTIERE, Mme BEAUDOUX,
MM. BERTHIER, BONNEFON, Mme BORD, M. BOUCHAUD,
Mme CAILLAUD,
MM. CAPELLE, CHAIGNEAU, CHAMPEAU, CHAUVIN, Mme COINEAU, MM. COMPTE,
CORONAS, Mme DEBENEST, MM. DEVERGNE, DIVERSAY, DUPRAZ, ELIE,
Mmes GABOREAU, GERARD, M. GIRAUD, Mme HIPAULT, MM. JEAN, JUIN, LOIRET,
Mme MARMIN, MM. MARTEAU, MAUGER, Mmes NOCQUET, PELTIER, PELLETIER,
M. RUAUD, Mme SARRAZIN-BAUDOUX, Mmes THIBAULT, VALLOIS-ROUET,
Délégués Titulaires
Absents excusés :
M. MACAIRE, Vice Président
Mme BARC, MM. BRACONNIER, BRION, Mme CHEDANEAU, MM. DAVID, DUPERRON,
Mme FAGET-LAPRIE, M. GRAND-CLEMENT, Mmes ISSINDOU, JAMMET, MM. JOYEUX,
PETERLONGO,
Mme
RIMBAULT-RAITIERE,
MM.
RIVIERE,
ROUQUETTE,
Mme ROUSSEAU, MM. SAUX, SIRAUT D., STUPAR, THOMAS, Mme VERGNAUD,
Délégués Titulaires
Conformément à l’article 4 des statuts de la Communauté d’Agglomération Grand Poitiers, les
titulaires absents sont remplacés pour voter en leurs lieux et place par les suppléants suivants :
Titulaires
Suppléants remplaçants
M. GRAND-CLEMENT
M. SEINE, Délégué Suppléant
M. THOMAS
M. DAGUISE, Délégué Suppléant
M. RIVIERE
M. ROUSSEAU, Délégué Suppléant
M. BRION
M. MICHELET, Délégué Suppléant
Observations :
Le rendu compte des délégations au Président et au Bureau n'a donné lieu à aucune observation :
Liste des Arrêtés de Délégation de Pouvoir au Président - Liste des Marchés A Procédure Adaptée
(MAPA) - Liste des Délibérations prises par le Bureau Délibérant du 7 mars 2013
Le procès verbal du Conseil Grand Poitiers du 16 novembre 2012 a été approuvé.
N°: 85
Date réception Préfecture
05/04/2013
Date de publication au Recueil des Actes Administratifs :
24/04/2013
Conseil du 29/03/2013
Identifiant :
2013-0154
Titre :
Demande d'agrément au nouveau dispositif d'investissement
locatif intermédiaire "Duflot" issu de l'article 80 de la loi de
finances pour 2013 n° 2012-1509
DIRECTION DU DEVELOPPEMENT
URBAIN
SERVICE URBANISME - HABITAT
Etudiée par :
Le bureau du 07/03/2013
La commission Développement urbain du 18/03/2013
La commission Générale et des Finances du 22/03/2013
Rapportée par : BERNARD CORNU
Nomenclature Préfecture N° 1 : 8. Domaines de competences par themes
Nomenclature Préfecture N° 2 : 5. Politique de la ville-habitat-logement
La loi de finances pour 2013 n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 et notamment son article
80 prévoit un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dit
dispositif « Duflot », qui succède au dispositif précédent dit « Scellier » :
•
il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18%, applicable aux contribuables
qui acquièrent ou font construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 des
logements neufs ou assimilés avec engagement de location pendant une durée
minimale de 9 ans ;
•
la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient plafonné par mètre carré de
surface habitable dans une limite annuelle de 300 000 euros ;
•
la réduction d’impôt est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources
du locataire ; les plafonds de loyers pourront être modulés localement, de sorte qu’il
s’agisse véritablement de plafonds intermédiaires, c'est-à-dire en dessous des loyers
du marché ;
•
les investissements doivent être situés dans des zones présentant un déséquilibre
important entre l’offre et la demande de logements (zone A et B1) ainsi que dans les
communes de zone B2 ayant fait l’objet d’un arrêté du Préfet de Région ; toutes les
communes de Grand Poitiers font partie de la zone B2 à l’exception de Ligugé, qui
est en zone C ;
•
les logements doivent respecter la réglementation thermique en vigueur au
1er janvier 2013 (RT2012) ou bénéficier du label "BBC 2005" pour ceux dont le
permis de construire aurait été déposé avant le 1er janvier ;
•
au sein d'un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un
pourcentage des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de
la réduction d'impôt prévue au présent dispositif ; un décret fixe ce pourcentage, qui
ne peut être inférieur à 20 %.
De manière transitoire, l’ensemble des communes classées en zone B2 est éligible au
nouveau dispositif d’investissement locatif « Duflot », prévu par l’article 80 de la loi de
finances pour 2013 n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 jusqu’au 30 juin 2013.
A compter de cette date, seules seront éligibles les communes situées en zone B2 qui feront
l’objet d’un arrêté d’agrément du Préfet de Région, pris après avis du Comité Régional de
l’Habitat.
Grand Poitiers étant compétent en matière de programme local de l'habitat, il lui revient de
formuler la demande d’agrément pour être éligible au dispositif.
Les éléments d’analyse du territoire conduisant à cette demande sont les suivants :
•
si le marché du logement locatif non social est relativement détendu sur le segment
très particulier des petits logements à Poitiers, notamment en raison d’un recul du
nombre d’étudiants à Poitiers depuis environ une décennie, en revanche, les autres
segments restent relativement tendus ;
•
le segment de marché concernant les logements destinés aux ménages accédant à
la propriété est fortement tendu, notamment en ce qui concerne les logements
collectifs ; or, les opérations en collectif, pour être mixtes, doivent comporter une part
d’accédants à la propriété, une part de logements sociaux et une part de logements
locatifs à loyers intermédiaires ; depuis l’annonce de la fin du dispositif dit Scellier sur
l’agglomération, on observe un arrêt complet de la production d’opérations de
logements collectifs, à l’exception des opérations ne comportant que des logements
sociaux ; ce qui met en danger les formes denses d’habitat et la notion même de
mixité sociale.
Pour poursuivre le développement durable de l’agglomération, il apparaît donc indispensable
d’obtenir l’agrément pour que l’agglomération bénéficie du dispositif de défiscalisation tel que
décrit ci-dessus. Toutefois, il s’agit d’en faire un usage maîtrisé sur l’ensemble du territoire.
Deux conditions semblent essentielles pour que ce dispositif contribue effectivement à la
construction d’une agglomération durable :
•
d’une part, il faut en cibler l’usage aux espaces définis comme des espaces de
centralité dans le plan local d’urbanisme ou dans les espaces qui leurs sont proches
et sous réserve que ces espaces bénéficient d’une bonne desserte par les transports
en commun ;
•
d’autre part, il est proposé que les promoteurs portant une opération de construction
d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés
de surface de plancher s’engagent, à travers la signature d’une charte avec Grand
Poitiers et la commune d’implantation, à ce que l’opération ne comporte pas plus de
50% des logements financés par le dispositif de défiscalisation défini ci-avant et que
le reste de l’opération comporte de l’accession sociale et des logements sociaux
dans des parts qu’il convient d’adapter au contexte ; le pourcentage de logements
sociaux sera conforme aux indications données dans l’orientation d’aménagement
territoriale par commune et par quartier pour Poitiers du plan local d’urbanisme de
Grand Poitiers.
Le nouveau dispositif de défiscalisation interviendrait donc comme un nouvel outil dans le
processus de négociation, mis en place avec les promoteurs pour chaque opération de
construction, sur le territoire de Grand Poitiers, depuis l’approbation du PLU en avril 2011.
En conséquence, il vous est proposé :
•
que Grand Poitiers demande à la Préfète de Région l’agrément au nouveau dispositif
d’investissement locatif intermédiaire défini par l'article 80 de la loi de finances pour
2013 n° 2012-1509 pour les parties de son territoire situées en zone B2 ;
•
d’autoriser M. le Président ou un Vice-Président à présenter cette demande
d’agrément à Mme la Préfète de Région.
AFFICHEE LE : 02/04/2013
Adoptée
Vote pour :
Nombre :
Vote contre :
Nombre :
Abstention : Mmes FRAYSSE, DEBENEST,
NOCQUET, THIBAULT, BORD, MM. MAUGER et
ROCHAUD
Nombre : 7
Ne prend pas part au vote :
Nombre :
Mouvement des Elus :
Autres mentions de vote :
Pour extrait conforme,
Pour le Président, le Vice Président :
85
2013-0154
Demande d'agrément au nouveau dispositif d'investissement
locatif intermédiaire "Duflot" issu de l'article 80 de la loi de finances
pour 2013 n° 2012-1509
« Il s’agit de s’intéresser à la loi DUFLOT qui introduit un dispositif en faveur de
l’investissement locatif intermédiaire en apportant un outil de défiscalisation à la construction
de logements neufs sous un certain nombre de conditions » introduit
Monsieur Bernard CORNU – Vice Président. D’une certaine façon, cela fait suite au
dispositif SCELLIER mais avec une dimension sociale beaucoup plus marquée. Un logement
créé bénéficiant de cette défiscalisation doit être loué pendant 9 ans. Un plafond sur les
réductions d’impôts est accordé. La défiscalisation en question impose que les logements
respectent le label Bâtiment Basse Consommation (BBC) et qu’il n’y ait pas plus de 20% de
logements ne bénéficiant pas de défiscalisation dans le dispositif.
Cette défiscalisation s’applique en zone B2 pour le logement social jusqu’au mois de juin sur
les communes de Grand Poitiers, excepté Ligugé. A partir de juillet, les zones B2 ne sont
plus éligibles à cette défiscalisation et l’objet de cette délibération est de demander à l’Etat
une dérogation pour en bénéficier au-delà de juin. Il reconnaît qu’il est quelque peu délicat
d’encourager la défiscalisation qui a provoqué à Grand Poitiers un afflux de logements privés
locatifs dont les prix des loyers frôlent quelquefois ceux des logements sociaux car cela
déstabilise quelque peu le marché du logement social. En revanche, ne pas avoir cette
défiscalisation présente de graves inconvénients notamment dans les relations avec les
promoteurs qui construisent du logement. Il est exact que le marché du logement social est
peu tendu s’agissant des petits logements mais cela est moins vrai s’agissant des logements
plus grands. Pour assurer la mixité sociale, il est nécessaire d’avoir un équilibre dans les
occupants des logements. Toutes ces raisons motivent la demande de dérogation de la
défiscalisation sans compter que c’est un outil de discussion avec les promoteurs. Il rappelle
que dans le PLU adopté l’année dernière, il a été introduit le projet partagé avec les
promoteurs. Ainsi, chaque projet est négocié avec eux et notamment les typologies des
logements. L’objectif à travers cet outil est de maintenir une activité des constructeurs privés
tout en leur donnant des conditions comme de construire dans les lieux de centralité ou près
des pôles de proximité qui d’un point de vue urbanistique doivent être plus denses. Dans le
cadre du bénéficie de cette défiscalisation, il est proposé de signer avec eux une charte avec
un bon nombre de conditions comme la limitation à 50% (et non 80%), du nombre de
logements défiscalisés dans une opération de plusieurs logements ou encore des exigences
de typologie de logements pour assurer la mixité sociale.
Monsieur Robert ROCHAUD – Vice Président fait la déclaration suivante ;
« Comme cela vient d’être dit, la délibération qui nous est proposée ce soir, résulte de
l’adoption de la loi de finances pour 2013 du 29 décembre 2012. L’objectif de la Ministre et
du Gouvernement par la mise en place de ce dispositif d’aide à l’investissement locatif, est
d’en faire un outil en faveur de la relance de la construction de logements et d’en faire un
dispositif plus ciblé et plus social que les anciens dispositifs de défiscalisation dont on a pu
voir les résultats sur le quartier de St Eloi par exemple.
Ce dispositif a été limité aux zones déficitaires en terme de logements sociaux, ce qui n’est
pas le cas de Grand Poitiers et donc la Communauté d’Agglomération peut toutefois en
bénéficier, après le 1er juillet, si elle en fait la demande auprès de la Préfète, c’est l’objet de
la délibération qui vous en proposée.
Outre ce premier changement par rapport aux zones, le nouveau dispositif renforce les
conditions de locations : engagement de louer pendant 9 ans, les ressources des locataires
inférieures à un plafond en baisse par rapport à ceux qui existaient auparavant, loyers
inférieurs à un plafond sachant que ce loyer peut être adapté au marché local afin d’être
inférieur environ de 20% aux loyers du marché privé. Ainsi, l’objectif du Gouvernement est
de faire en sorte que le bénéfice de l’avantage fiscal soit soumis à une contrepartie sociale.
L’investisseur s’engage à louer son bien à un loyer inférieur au prix du marché et à des
ménages aux ressources intermédiaires. Il permet aussi de déterminer les zones dans
lesquelles Grand Poitiers souhaite ce type d’opération, de fixer par opération le pourcentage
de logements bénéficiant de cette défiscalisation et le pourcentage de logements sociaux.
En un mot, il permet à la collectivité de mieux contrôler les opérations des promoteurs. Nous
ne pouvons que nous en féliciter.
En revanche, il manque à cette délibération, pour être tout à fait conforme aux souhaits du
Gouvernement, l’amendement que nous avions proposé, qui était de réduire de 20% le
plafond du loyer par rapport aux logements privés. Nous donc sommes très déçus que notre
proposition d’amendement de limiter les loyers, ne soit pas retenue. Elle reflète à notre avis
la volonté de maintenir un haut niveau de rentabilité des placements de la pierre plutôt que
d’agir pour la baisse des loyers en faveur des ménages aux ressources intermédiaires.
Nous en prenons acte et nous nous abstiendrons sur cette délibération ».
Monsieur Bernard CORNU – Vice Président et M. ROCHAUD ont déjà échangé sur cette
question. Les incidences et les mécanisme de l’abaissement de 20% des plafonds des
loyers sont mal connus actuellement. A réception du décret, les élus pourront en effet se
réunir pour en discuter. Pour l’heure, seules des simulations ont été faites. A partir de la
lecture du texte, il peut dire que l’esprit de la loi Duflot, « est que le logement défiscalisé
privé, locatif soit l’intermédiaire entre le logement locatif privé et le logement social. Entre les
deux, les loyers doivent être à la sortie conséquents. Sur le secteur concerné le loyer privé
est de l’ordre de 10,60 € /m², le loyer plafond de la loi Duflot est de 8,59 €/m² avec des
modulations selon les tailles de logement quand le logement social, à Poitiers, plafonne
autour de 5,99 €/m² et 6 €/m². Les simulations faites donnent le sentiment que si on baissait
de 20 % les plafonds des loyers défiscalisés, on s’approcherait trop des loyers du logement
social et on tomberait dans le risque rencontré à Saint Eloi où le logement privé locatif se
trouve sur le même marché et en concurrence avec le logement social alors qu’il apparaît
important de maintenir un écart de loyer entre les logements sociaux et les logements
défiscalisés pour afficher que des objectifs différents sont visés.
Il ajoute, qu’à travers cette mesure que les élus demandent, il n’y a pas la volonté
d’augmenter la production quantitative de logements, qui n’est d’ailleurs pas le problème de
Poitiers, mais à Grand Poitiers il se place dans la mixité sociale c’est-à-dire assurer que
dans une même opération immobilière, il y ait toutes les catégories de logements,
notamment du défiscalisé et de l’accession normale.
« Pour avoir un vrai outil de mixité sociale, nous avons besoin que les loyers entre les trois
catégories, (privé, privé défiscalisé et public) soient bien différenciés ».
Monsieur Robert ROCHAUD – Vice Président n’a pas les mêmes chiffres. Selon ses
connaissances, le niveau le plus important en HLM est à 5,99 €/m². Le prix du locatif privé,
est effectivement de 10,6 €/m². Si on appliquait les 20% comme cela est demandé cela
placerait les loyers entre 7 et 8,2 €/m². Il le redit, l’objectif du Gouvernement s’est d’en faire
un outil social et donc si on ne le fait pas, on reste sur quelque chose qui va faire de la
rentabilité sur le placement à la pierre ! ».
Monsieur Jean-François MACAIRE – Vice Président souhaite insister sur un point. Selon
lui, si les outils et les chiffres nationaux existent et s’il est important de les avoir, il faut
cependant analyser le marché du logement localement pour adapter les outils au
territoire local en permanence tant les choses bougent continuellement. « Il y a des cycles »,
affirme t-il. A côté des chiffres quelque peu théoriques, il y a la réalité du prix du loyer qui
dépend aussi du coût du foncier au départ. Il rappelle que l’idée est aussi de faire venir des
investisseurs sur Poitiers. Par ricochet cela donne du travail aux entreprises et crée des
emplois et une offre qui certes est moins cruciale aujourd’hui mais qui a néanmoins du sens
parce qu’il y a du logement en ville plutôt que loin en zone rurale. «Ce n’est pas négligeable
et je dirais que tout cela se travaille dans la finesse du marché. En mettant en place des
systèmes trop contraignants, on peut ainsi se faire plaisir avec un bel outil qui théoriquement
« tombe pile au milieu entre le logement social et le logement privé non défiscalisé mais
nous n’aurons pas la certitude que des opérations se monteront et au pis on aura trop
verrouillé le système au point qu’il ne s’en montera aucune.
Pour toutes ces raisons, il approuve totalement l’idée d’avoir un système qui est à la fois
adapté aux orientations politiques de l’agglomération et aussi qui soit suffisamment souple
pour ne pas être obligé de rejeter à chaque fois tout projet qui arrivera sur la table au
prétexte qu’il n’est pas totalement conforme. A son sens, il serait regrettable de ne pas
prendre cette orientation.
Il n’écarte pas dans un deuxième temps lorsqu’on assistera à un redémarrage, d’étudier à
nouveau ce système mais pour l’heure ce n’est pas le moment de mettre des freins.
« Je crois que nous sommes tous d’accord. De toute façon, c’est la loi qui demande que les
loyers défiscalisés se situent entre les loyers privés et les loyers sociaux », ajoute Monsieur
Monsieur Bernard CORNU – Vice Président qui souligne alors la difficulté de la définition
du loyer dans cet intervalle. Des simulations, qui peuvent être communiquées, ont été faites
selon la superficie des logements et les prix du loyer qui en outre diffèrent selon les
quartiers. « Globalement, en référence à ces études, j’ai le sentiment que si l’on veut garder
un écart suffisant et je pense que cet écart est nécessaire entre le loyer du logement social
et le loyer défiscalisé, il ne faut pas appliquer ces 20% ». Actuellement, nous sommes déjà
en dessous du logement privé et selon lui, « nous courons un risque en laissant le logement
défiscalisé s’approcher trop des loyers du logement social ».
Monsieur Alain CLAEYS – Président rejoint l’avis de Jean-François MACAIRE sur la
nécessaire souplesse à ce mécanisme.
« Cette demande est importante car à compter du 1er juillet effectivement, il n’y aura pas de
défiscalisation possible sur Grand Poitiers, sur la Vienne y compris sur la Région. Seule La
Rochelle sera éligible au dispositif DUFLOT » souligne un élu dans la salle. Il faut savoir
que l’objectif gouvernemental est de 500 000 logements dont 150 000 logements sociaux,
les 350 000 autres sans nouvelle loi resteront lettre morte alors qu’il manque en France un
million de logements. « Nous ne sommes pas dans un pays où il y a pléthore » insiste l’élu
qui reconnaît toutefois que certaines zones sont tendues et d’autres un peu moins. « Tous
savent que le logement social est financé sur de longues durées en comparaison à
l’investissement privatif, qu’il a droit à des prêts bonifiés au taux du livret A et si on n’incite
pas aujourd’hui ceux qui ont un peu d’argent à investir dans les logements, demain il n’y
aura plus de logements ». C’est précisément ce qui s’est passé en 2012. Ainsi, 100 milliards
ont été mis sur les livrets A et ils n’ont pas servi aux logements. Il pressent qu’on mettra
toujours davantage de gens à la rue « et moi ça me dérange quoique on mette quelques
limites ». Le plafond est à 8,51, selon sa mémoire, dans la loi et il faut effectivement se
placer entre les deux.
Après tous ces déclarations et échanges, Monsieur Alain CLAEYS – Président demande à
M. Bernard CORNU – Vice Président de conclure et de donner sa position.
« Les simulations et les calculs que nous avons faits, me conduisent à maintenir la
délibération telle qu’elle est proposée, c’est-à-dire d’appliquer la loi, d’appliquer les plafonds
de loyers tels qu’ils sont définis dans la loi DUFLOT » conclut Monsieur Bernard CORNU
– Vice Président