loi urbanisme, habitat (uh)

LOI URBANISME, HABITAT (U H)
(02/07/03)
Les principales dispositions
La loi Urbanisme et Habitat a été promulguée et publiée au Journal Officiel, le 3 Juillet
2003. Elle concerne notamment l’urbanisme, le logement et les Participations pour Voies et
Réseaux (PVR).
Nommé Rapporteur de la Commission des Lois du Sénat, Pierre Jarlier s’est fortement
investi dans les débats, en particulier pour faire reconnaître la spécificité des zones de
montagne.
A ce titre, Pierre Jarlier avait proposé d’introduire dans cette loi, plusieurs amendements
pour faciliter l’adaptation de certaines règles d’urbanisme, particulièrement en zones de
montagne, afin d’assurer un juste équilibre entre protection et développement. Tous ont été
acceptés.
Voici donc les principales mesures de cette loi dont la plupart des articles sont d’ores et déjà
applicables sur le terrain.
A Les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT)
B Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU)
C Les Cartes Communales
D Les dispositions spécifiques aux zones de montagne
E La Participation aux Voiries et aux Réseaux
F Le Financement des Documents d’Urbanisme
G Le Logement
H Les Pays
GÉNÉRAL
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-- La loi SRU : une réforme attendue et nécessaire :
Pour jouer efficacement son rôle dans l’aménagement de l’espace et le développement des
territoires, le droit de l’urbanisme devait faire l’objet d’une simplification et s’inscrire dans une
logique territoriale pleinement assumée par les acteurs décentralisés.
Cette logique territoriale doit, en substituant une démarche dynamique d’aménagement à une
démarche trop exclusivement foncière qui imprégnait le droit de l’urbanisme, répondre au défi
d’une urbanisation mal maîtrisée dans des agglomérations qui concentrent trop souvent les
maux de notre société. Elle doit aussi assurer les indispensables complémentarités entre les
espaces urbains, périurbains et ruraux ainsi qu’une mixité sociale adaptée aux différents
enjeux de notre société.
C’est sur les bases d’une dynamique des projets de territoires dans un cadre décentralisé que
la loi SRU a été conçue.
Ainsi les lois Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) et Urbanisme et Habitat (UH)
visaient notamment à préparer la mise en cohérence des politiques territoriales notamment en
favorisant le triptyque :
-
institutions (loi Chevènement sur l’intercommunalité),
planification (SRU et UH sur l’urbanisme de projet urbain et rural),
programmation (aménagement du territoire, contractualisation et financement).
-- La loi Urbanisme et Habitat : un texte de clarifications nécessaires :
La loi Urbanisme et Habitat donne un cadre plus décentralisé à la loi SRU, en faisant prévaloir
l'incitation sur la contrainte, la contractualisation sur les mesures coercitives, en faisant
confiance aux collectivités et aux élus locaux.
La loi Urbanisme, Habitat comporte un important volet consacré à l’urbanisme, ayant pour
objet d’aménager certaines dispositions de la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU)
du 13 décembre 2000, sans attendre la mise en harmonie de ce texte avec les lois Voynet du 25
juin 1999 relative à l’aménagement et au développement durable du territoire, Chevènement du
12 juillet 1999 relative au renforcement et à la simplification de la coopération intercommunale
et démocratie de proximité du 27 février 2002, annoncée par le Premier ministre dans son
discours de politique générale le 3 juillet 2002.
En outre les dispositions nouvelles tendent à clarifier plusieurs articles de la loi SRU et à lever
plusieurs blocages provoqués par le texte initial.
Cette nouvelle approche qui privilégiait la logique de projet par rapport à celle du foncier,
en vue de favoriser un juste équilibre entre les différentes fonctions urbaines, péri-urbaines ou
rurales et la mixité sociale a été maintenue.
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A) Les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) :
1) Dans la loi SRU :
Les SCOT ont remplacé les schémas directeurs. Ils doivent déterminer les objectifs
d’aménagement et d’urbanisme, à partir d’un diagnostic de la situation et d’un projet
d’aménagement et de développement durable (PADD).
Les (SCOT) constituent des instruments essentiels au service de la planification et de la mise en
cohérence des politiques d'aménagement et d'urbanisme des communes appartenant à un même
bassin de vie.
Ils définissent notamment les objectifs relatifs :
- à l’équilibre social de l’habitat et à la construction de logements sociaux,
- à l’équilibre entre l’urbanisation et la création de dessertes en transports collectifs,
- à l’équipement commercial et artisanal,
- aux localisations préférentielles des commerces,
- à la protection des paysages,
- à la mise en valeur des entrées de ville,
- et à la prévention des risques.
Les programmes locaux de l’habitat, les plans de déplacements urbains, les schémas de
développement commercial, les plans locaux d’urbanisme, les plans de sauvegarde et de mise en
valeur, les cartes communales, les opérations foncières et les opérations d’aménagement doivent
être compatibles avec eux.
2) Les points de blocage de la loi SRU :
-
Le préfet arrêtait le périmètre sur proposition des communes et de leur groupement,
La neutralisation de l’urbanisation à 15 Km autour des SCOT.
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3) Les principaux apports de la loi UH :
- Délimitation du périmètre d’un SCOT (amendement de Pierre
JARLIER)
Un projet de périmètre est déterminé, selon les cas, par les conseils municipaux ou l'organe
délibérant du ou des EPCI compétents, à la majorité des deux tiers au moins des communes
intéressées représentant plus de la moitié de la population totale de celles-ci ou la majorité
de la moitié au moins des communes intéressées représentant les deux tiers de la population
totale. Si des communes ne sont pas membres d'un EPCI compétent en matière de SCOT, la
majorité doit comprendre, dans chaque cas, au moins un tiers d'entre elles. Pour le calcul de la
majorité, les EPCI comptent pour autant de communes qu'ils comprennent de communes
membres.
- Neutralisation de la limitation de l’urbanisation périphérique (à
l’initiative de Pierre JARLIER) : La règle des 15 km autour des SCOT
ne s’applique plus qu’aux agglomérations de plus de 50 000 habitants
Dans les communes qui sont situées à moins de quinze kilomètres de la périphérie d'une
agglomération de plus de 50 000 habitants, ou à moins de quinze kilomètres du rivage de la mer,
et qui ne sont pas couvertes par un SCOT applicable, le PLU ne peut être modifié ou révisé en
vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1er juillet 2002 ou une zone
naturelle.
Il peut être dérogé à ces dispositions soit avec l'accord du préfet donné après avis de la
commission départementale des sites et de la chambre d'agriculture soit, lorsque le périmètre d'un
SCOT incluant la commune a été arrêté, avec l'accord de l'établissement public chargé du SCOT.
La dérogation ne peut être refusée que si les inconvénients éventuels de l'urbanisation envisagée
pour les communes voisines, pour l'environnement ou pour les activités agricoles sont excessifs
au regard de l'intérêt que représente pour la commune la modification ou la révision du plan.
La règle de neutralisation de l’urbanisation ne s’applique plus aux terrains dont l’urbanisation
était prévue avant le 1er juillet 2002, sauf pour les grandes surfaces.
- Les communes limitrophes d’un SCOT doivent informer l’établissement
public chargé de celui-ci de ses projets de PLU (amendement de Pierre
JARLIER)
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- Compétence des communes et EPCI membre des syndicats Mixtes (SM)
pour élaborer un SCOT
Les EPCI et les syndicats mixtes compétents pour élaborer un SCOT seront constitués
exclusivement des communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI)
compétents compris dans le périmètre du schéma.
- Prise en compte des autres SCOT lors de l’élaboration d’un SCOT
(amendement de Pierre JARLIER)
- Consultation, au même titre que les services de l’Etat, des conseils
généraux et régionaux, à la demande de leurs Présidents lors de
l’élaboration d’un SCOT
- Modification du SCOT ou du Schéma Directeur (SD)
Un SCOT peut également être modifié par délibération de l'établissement public chargé de son
élaboration, après enquête publique, si la modification ne porte pas atteinte à l'économie générale
du projet d'aménagement et de développement durable (PADD). Le projet de modification est
notifié, avant l'ouverture de l'enquête publique, aux personnes associées.
Les SD approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU et les SD approuvés ou révisés peuvent
faire l'objet d'une modification, sans être mis en forme de SCOT, lorsque la modification ne porte
pas atteinte à leur économie générale.
- Retrait du SM (chargé d’un SCOT) des personnes publiques autres que
les communes et les EPCI
Lorsque l'établissement public chargé du SCOT a été constitué, avant l'entrée en vigueur de la
présente loi, sous la forme d'un syndicat mixte comprenant d'autres personnes publiques que les
communes et les EPCI compétents compris dans le périmètre du SCOT, ce syndicat reste
compétent jusqu'à l'approbation du SCOT ou, lorsqu'il s'agit d'un SD, jusqu'à l'approbation de la
révision de ce schéma. Les personnes publiques autres que les communes et les EPCI compétents
compris dans le périmètre du schéma se retirent du SM dans le délai de six mois à compter de
l'approbation du schéma ou de sa révision. A l'issue de ce délai, le retrait est prononcé d'office par
arrêté préfectoral.
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B) Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) :
a) Dans la loi SRU :
Les PLU sont des documents stratégiques et opérationnels des communes, ils ont remplacé les
POS. Ils s’inscrivent dans une démarche qualitative de représentation d’un projet urbain
ou rural.
Les PLU permettront aux communes de mener une véritable politique d'aménagement, sur la
base d'un diagnostic préalable et d'un projet d'aménagement et de développement durable
(PADD). Les plans d'occupation des sols (POS) souffraient en effet d'être cantonnés dans une
logique strictement foncière, dont on a malheureusement trop souvent vu les limites.
Les PLU sont élaborés, après une phase de diagnostic, sur la base d’un PADD. Celui-ci fixe les
orientations générales de la commune en matière d’aménagement et d’urbanisme. Il peut, en
outre :
- caractériser les îlots, quartiers ou secteurs à restructurer ;
- identifier les espaces ayant une fonction de centralité ;
- prévoir les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre (notamment, en
matière d’espaces et de voies publiques, d’entrées de ville, de paysages,
d’environnement, de lutte contre l’insalubrité, de sauvegarde de la diversité commerciale
et de renouvellement urbain).
Les PLU :
- fixent les règles générales d’utilisation du sol,
- délimitent les zones urbaines ou à urbaniser ainsi que les zones naturelles ou agricoles et
forestières,
- et définissent les règles d’implantation des constructions.
La procédure de zone d’aménagement concerté (ZAC) est maintenue ; le plan
d’aménagement de zone (PAZ) est supprimé en tant que tel et intégré au règlement du PLU. Dans
les ZAC, le PLU peut préciser la localisation et les caractéristiques des principales voies de
circulation et des espaces publics, la localisation des principaux ouvrages publics, des
installations d’intérêt général et des espaces verts, ainsi que la surface hors œuvre nette (SHON)
autorisée par îlot.
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b) Les points de blocages de la loi SRU :
-
L’élaboration du PADD des PLU et son opposabilité aux tiers,
Les dispositions transitoires destinées à permettre le passage des anciens aux nouveaux
documents d’urbanisme,
le souhait des communes rurales de pouvoir conserver les formes d’urbanisation
traditionnelles. La suppression de la possibilité de fixer des superficies minimales de
parcelles constructibles et de limiter les droits à construire en cas de division de terrains a
privé les élus de ces communes d’instruments indispensables à la maîtrise de
l’urbanisation.
c) Les principaux apports de la loi U H :
- Contenu dans le PLU du projet d'aménagement et de développement
durable (PADD) : orientations, règlement (amendement de Pierre
JARLIER)
Clarification du contenu des PLU en distinguant :
o les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme de l’ensemble de la
commune, définies dans le PADD,
o et les orientations d’aménagement relatives à des quartiers ou secteurs de la
commune, qui pourront prendre la forme d’aménagement et préciser les
principales caractéristiques des voies et espaces publics.
- Opposabilité du PLU et du PADD (amendement de Pierre JARLIER)
Clarification de contenu du PLU en distinguant :
-
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le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne,
les orientations d’aménagement relatives à un quartier ou à un secteur, applicables
aux projets de travaux ou d’opérations doivent être compatibles avec le
règlement et ses documents graphiques.
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- Renforcement du rôle des communes lors de l’élaboration d’un PLU
intercommunal (amendement de Pierre JARLIER)
Le débat prévu au sein du conseil municipal sur les orientations générales du PADD est
également organisé au sein des conseils municipaux des communes couvertes par le projet
de PLU ou concernées par le projet de révision. Le projet arrêté leur est soumis pour avis.
Cet avis est donné dans un délai de trois mois ; à défaut, il est réputé favorable.
Les maires de ces communes sont invités à participer à l'examen conjoint, en cas de révision
simplifiée du PLU, et en cas de mise en compatibilité avec une déclaration d'utilité publique ou
une déclaration de projet. En cas de modification, le projet leur est notifié.
- Sécurité juridique des PLU déjà approuvés
Lorsqu’un PLU a été approuvé avant l’entrée en vigueur de la présente loi :
a) Les orientations générales du PADD tiennent lieu et ont les effets du PADD.
b) Les orientations et les prescriptions particulières du PADD tiennent lieu et ont les effets
des orientations d’aménagement.
Le maire ou Président de l’EPCI compétent peut mettre à jour le plan pour présenter sous forme
séparée ces 2 éléments.
- Fixation dans les PLU de superficies minimales des terrains
constructibles
La fixation des surfaces minimales des terrains constructibles, peut être motivé par la
préservation de l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée.
- Consultation des collectivités limitrophes, à leur demande, lors de
l’élaboration d’un PLU (amendement de Pierre JARLIER)
Lors de l’élaboration d’un PLU, les collectivités suivantes peuvent être consultées à leur
demande :
o les présidents des EPCI voisins compétents,
o les maires des communes voisines,
o ainsi que le président de l'établissement public chargé d’un SCOT dont la
commune, lorsqu'elle n'est pas couverte par un tel schéma, est limitrophe, ou de
leurs représentants.
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- Consultation des EPCI voisins lors de l’élaboration du PADD du PLU
-
Modification des PLU (amendement de Pierre JARLIER)
!
-
Il y a modification lorsque :
Elle ne porte pas atteinte à l’économie générale du PADD,
Elle ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle
et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la
qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels,
Elle ne comporte pas de graves risques de nuisance.
- La révision simplifiée substituée à la révision d’urgence :
Possibilité, dans le cadre de la procédure de révision simplifiée, d’élargir les périmètres de zones
constructibles des communes qui le souhaitent pour réaliser un projet d’intérêt public, en incluant
de nouvelles zones constructibles dès lors que cette extension ne remet pas en cause les principes
retenus lors de l’élaboration du document d’origine.
Lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d’une construction ou d’une opération, à
caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la commune ou toute
autre collectivité ou lorsque la révision a pour objet la rectification d’une erreur matérielle, elle
peut, à l’initiative du maire, être effectuée selon la procédure simplifiée.
La révision simplifiée donne lieu à un examen conjoint des personnes publiques associées. Le
dossier de l’enquête publique est complété par une notice présentant la construction ou
l’opération d’intérêt général.
Ces dispositions sont applicables à un projet d’extension des zones constructibles qui ne porte pas
atteinte à l’économie générale du PADD et ne comporte pas de grave risques de nuisance.
Entre la mise en révision d’un PLU et l’approbation de cette révision, il peut être décidé une ou
plusieurs révisions simplifiées et une ou plusieurs modifications. Les procédures nécessaires à
une ou plusieurs révisions simplifiées et à une ou plusieurs modifications peuvent être menées
conjointement.
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- Dispositions relatives à la transformation des POS en PLU
Les POS approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU ont les mêmes effets que les PLU. Ils
sont soumis au régime juridique des PLU. Les dispositions concernant le contenu des PLU, dans
sa rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables.
Ils peuvent faire l'objet :
a) D'une modification lorsqu'il n'est pas porté atteinte à l'économie générale du plan;
b) D'une révision simplifiée, si cette révision est approuvée avant le 1er janvier 2006 et si elle
a pour seul objet la réalisation d’une construction ou d’une opération, à caractère public ou privé,
présentant un intérêt général notamment pour la commune ou toute autre collectivité, ou la
rectification d’une erreur matérielle.
Cette opération peut également consister en un projet d’extension des zones constructibles qui ne
porte pas atteinte à l’économie générale du POS et ne comporte pas de graves risques de
nuisance ;
c) D'une mise en compatibilité avec un PLU.
d) Dans les autres cas, les POS peuvent seulement faire l'objet d'une révision dans les conditions
prévues pour l’élaboration des PLU. Ils sont alors mis en forme de PLU.
- Substitution de la révision simplifiée à la révision d’urgence des POS ou
PLU (amendement de Pierre JARLIER)
Les délibérations prescrivant la révision d'urgence d'un POS ou d'un PLU, en application des
dispositions du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la
présente loi valent prescription d'une révision simplifiée.
- Le PLU et les Plans de sauvegarde : PLU partiel
Les PLU couvrent l'intégralité du territoire de la commune :
-
-
en cas d’élaboration par la commune
ou, en cas d’élaboration par un EPCI compétent, l’intégralité du territoire de tout ou partie
des communes membres de cet établissement ou l’intégralité du territoire de ce dernier, à
l'exception des parties de ces territoires couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en
valeur.
Toutefois, dans les communes couvertes par un SCOT qui identifie les secteurs
d'aménagement et de développement touristique d'intérêt intercommunal, un PLU partiel
couvrant ces secteurs peut être élaboré par un EPCI, sous réserve que chaque
commune concernée couvre sans délai le reste de son territoire par un PLU et recueille
l'avis de l’EPCI sur la compatibilité de son PADD avec celui de l’EPCI.
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- Construction dans des parties soumises à un coefficient d'occupation des
sols (COS) détachées depuis moins de 10 ans dans la limite des droits
non utilisés
Dans les zones où ont été fixés un ou des COS, le PLU peut prévoir que, si une partie a été
détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application
du COS ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la
limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés.
Si le COS applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à
construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la délivrance du permis de
construire.
Si le COS applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des
droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la division.
En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones, le vendeur fournit à
l'acheteur un certificat attestant la surface hors œuvre nette des bâtiments existant sur la ou les
parcelles concernées. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou
dans une zone où le PLU ne prévoyait pas cette règle.
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B) Les Cartes Communales :
a) Dans la loi SRU :
Les cartes communales, qui correspondent aux anciennes modalités d’application du règlement
national d’urbanisme (MARNU), ont acquis le statut de document d’urbanisme à part entière.
Les petites communes, rurales pour la plupart, peuvent établir une simple cartographie délimitant
les zones constructibles et les zones naturelles.
Les cartes communales sont constituées d’un rapport de présentation et d’un ou plusieurs
documents graphiques opposables aux tiers, mais les autorisations de construire sont instruites
et délivrées sur le fondement des règles générales d’urbanisme.
Elles sont élaborées à l’initiative et sous la responsabilité des collectivités locales, qui peuvent
demander une mise à disposition des services de l’Etat. Le projet de carte communale est
soumis à enquête publique, puis est approuvé conjointement par le conseil municipal et par
le préfet.
Les communes dotées d’une carte communale deviennent compétentes pour délivrer les
permis de construire dans les mêmes conditions que les communes dotées d’un PLU. Elles
peuvent cependant décider expressément que les permis resteront délivrés au nom de l’Etat.
b) Les points de blocage de la loi SRU :
- Le financement de ces documents d’urbanisme
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c) Les principaux apports de la loi U H :
- La Dotation Globale de Décentralisation finance les cartes communales
(à l’initiative de Pierre JARLIER)
Il s’agit d’une disposition d’ordre réglementaire. Néanmoins, Gilles de Robien, Ministre de
l’Equipement, a annoncé qu’un financement des cartes communales au titre de la Dotation
Générale de Décentralisation (DGD) serait prochainement activé. (le décret est en préparation
après avis favorable du Comité des Finances Locales)
- Droit de préemption pour les communes dotées d’une carte communale
(amendement de Pierre JARLIER)
Les conseils municipaux des communes dotées d'une carte communale approuvée peuvent, en
vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement, instituer un droit de
préemption dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte. La délibération précise, pour
chaque périmètre, l'équipement ou l'opération projetée.
- Approbation des cartes communales en 2 mois au lieu de 4
Les cartes communales sont approuvées, après enquête publique, par le conseil municipal et le
préfet. Elles sont approuvées par délibération du conseil municipal puis transmises pour
approbation au préfet qui dispose d'un délai de deux mois pour les approuver. A l'expiration de ce
délai, le préfet est réputé les avoir approuvées. Les cartes communales approuvées sont tenues à
la disposition du public.
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D) Les dispositions spécifiques aux zones de montagne :
1. Dans la loi SRU :
La loi SRU a réglé certains problèmes en zone rurale : dans les communes dont la
population diminue, après délibération du conseil municipal et lorsque l’intérêt de la
commune le justifie, une autorisation de construire peut être délivrée en dehors des zones
urbanisées.
Toutefois, cette disposition, qui suscitait de réels espoirs, ne s’appliquait pas en montagne
parce que l’administration oppose la loi « montagne », plus restrictive, aux règles générales
d’urbanisme.
2. Les points de blocage de la loi SRU :
La loi Montagne du 9 janvier 1985 tendait à maîtriser l’urbanisation pour empêcher le
bétonnage sauvage des stations. Cependant, son application uniforme et extrêmement restrictive
provoque de nombreux blocages, notamment dans les massifs qui ne sont soumis à aucune
pression foncière.
La notion de continuité des constructions ainsi que les distances à respecter par rapport aux
rivages et aux lacs, qui sont appliquées parfois de façon arbitraire, ne correspondent pas à la
réalité du terrain et méritent d’être appréciées de façon beaucoup plus qualitative lors de la
préparation des documents d’urbanisme.
Les chalets d’alpage et les bâtiments d’estive font partie de notre patrimoine culturel et
méritent, à ce titre, une attention particulière, d’autant qu’ils sont bien souvent en ruine.
Malheureusement, leur restauration est très difficile, car les impératifs de viabilité, inadaptés au
terrain, empêchent souvent l’obtention d’un permis de construire.
La mise en oeuvre des prescriptions de massif pourrait également contribuer à fixer des règles
mieux adaptées à l’identité de chaque massif et à donner une définition juridique sûre des
hameaux, dans lesquels, souvent, il n’est pas possible de construire du fait de l’impossibilité de
trouver une formule juridique fiable.
Dans les communes qui ne sont pas dotées de documents d’urbanisme - et ce sont les plus
nombreuses en montagne -, les possibilités de construction y sont extrêmement restreintes.
Elles se trouvent confrontées au paradoxe de voir leur population baisser et mais de ne pouvoir
accueillir de nouvelles familles en raison de l’interdiction de construire.
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3. Les principaux apports de la loi U H :
- Adaptation des notions de continuité à la réalité du terrain (à l’initiative
de Pierre JARLIER) (III de l’art L.145-3 du code de l’urbanisme)
-« Sous réserve de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de
l’extension limitée des constructions existantes et de la réalisation d’installations ou
d’équipements publics incompatibles avec voisinage de zones habitées, l’urbanisation doit se
réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions
traditionnelles ou d’habitations existants.
« lorsque la commune est dotée d’un PLU ou d’une carte communale, ce document peut
délimiter les hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants en
continuité desquels il prévoit une extension de l’urbanisation, en prenant en compte les
caractéristiques traditionnelles de l’habitat, les constructions implantées et l’existence de
voies et réseaux.
« lorsque la commune n’est pas dotée d’un PLU ou d’une carte communale, les notions
de hameaux et de groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants doivent être
interprétées en prenant en compte les critères de l’alinéa précédent.
« les dispositions de ce premier alinéa ne s’appliquent pas dans les cas suivants :
« a) Lorsque le SCOT ou le PLU comporte une étude justifiant, en fonction des
spécificités locales, qu’une urbanisation qui n’est pas située en continuité de l’urbanisation
existante est compatible avec le respect des objectifs de protection des terres agricoles, pastorales
et forestières et avec la préservation des paysages et milieux caractéristiques du patrimoine
naturel qu’avec la protection contre les risques naturels ; l’étude soumise, avant l’arrêt du projet
de schéma ou de plan, à la commission départementale des sites dont l’avis est joint au dossier de
l’enquête publique ; le PLU ou la carte communale délimite alors les zones à urbaniser dans le
respect des conclusions de cette étude ;
« b) En l’absence d’une telle étude, le PLU ou la carte communale peut délimiter des
hameaux et des groupes d’habitations nouveaux intégrés à l’environnement ou, à titre
exceptionnel et après accord de la chambre d’agriculture et de la commission des sites, des
zones d’urbanisation future de taille et de capacité limitées, si le respect des dispositions ou la
protection contre les risques naturels imposent une urbanisation qui n’est pas située en continuité
de l’urbanisation existante ;
« c) Dans les communes ou parties de commune qui ne sont pas couvertes par un PLU
ou une carte communale, des constructions qui ne sont pas situées en continuité avec les
bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations
existants peuvent être autorisées, pour éviter la diminution de la population locale, si la
commune ne subit pas de pression foncière due au développement démographique ou à la
construction de résidences secondaires et si la dérogation envisagée est compatible avec les
objectifs de protection des terres agricoles, pastorales et forestières et avec la préservation des
paysages et des milieux caractéristiques du patrimoine naturel. »
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- Autorisation de restaurer des ruines (amendement de Pierre JARLIER)
Définition de la notion de ruines afin de permettre la reconstruction des bâtiments abandonnés
qui appartiennent pourtant à notre patrimoine et qui sont les témoins d’une culture locale. Une
ruine est un bâtiment dont « il reste l'essentiel des murs porteurs », la possibilité de la
restaurer est ouverte à condition d'en conserver les principales caractéristiques et de
respecter les traditions architecturales locales (dans l’hypothèse de la possibilité de pouvoir
disposer des voies et réseaux divers).
- Travaux sur les chalets d’alpage et les bâtiments d’estive (amendement
de Pierre JARLIER)
Possibilité de restaurer les bâtiments d’estive même en l’absence de raccordement à la
voirie ou aux réseaux d’eau et d’électricité (soumise à autorisation du préfet). Ces travaux
seront possibles moyennant l’instauration d’une servitude administrative, publiée au bureau des
hypothèques, interdisant l’utilisation du bâtiment d’estive l’hiver ou limitant leur utilisation pour
tenir compte de l’absence de réseau.
- Extension aux bâtiments d’estive des dispositions concernant les chalets
d’Alpage (à l’initiative de Pierre JARLIER)
La possibilité de restaurer ou de reconstruire les bâtiments d’estive pourra être ouverte par
autorisation du préfet. Il en est de même pour leur extension limitée lorsque leur destination
est liée à une activité professionnelle.
- Aménagements des rives des plans d’eau et des lacs
La distance de protection de 300 mètres sur les parties naturelles des rives des plans d’eau
naturels ou artificiels d’une superficie inférieure à mille hectares peut être adaptées dans un PLU
pour permettre une extension mesurée des agglomérations ou l’ouverture de terrains de camping,
ou la réalisation d’un équipement culturel dont l’objet est directement lié au caractère lacustre des
lieux, dans le respect du paysage et des caractéristiques propres à ces espaces sensibles.
- Route de transit/rives plans d’eau
Les nouvelles routes de transit qui doivent être localisées à une distance minimale de 2 000
mètres du rivage qui ne s'applique plus aux rives des plans d'eau intérieurs.
- Autorisation de démolition par délibération du Conseil Municipal
(amendement de Pierre JARLIER)
Dans les communes qui ne sont pas dotées d'un PLU ou d'un POS approuvé, dans des périmètres
délimités par délibération du conseil municipal (valable sur tout le territoire).
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E) Participation au financement des Voiries et Réseaux
(PVR) :
Le conseil municipal peut instituer une participation pour voirie et réseaux en vue de financer en
tout ou en partie la construction des voies nouvelles ou l'aménagement des voies existantes
ainsi que l'établissement ou l'adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces
travaux sont réalisés pour permettre l'implantation de nouvelles constructions.
Le conseil municipal arrête la part du coût mise à la charge des propriétaires riverains.
Cette part est répartie entre les propriétaires au prorata de la superficie des terrains bénéficiant de
cette desserte et situés à moins de quatre-vingts mètres de la voie.
Peuvent être financés les études, les acquisitions foncières et les travaux relatifs à la voirie ainsi
que les réseaux d'eau potable, d'électricité et d'assainissement. Les études, les acquisitions
foncières et les travaux relatifs à la voirie comprennent l'éclairage public, le dispositif
d'écoulement des eaux pluviales et les éléments nécessaires au passage des réseaux souterrains de
communication. (amendement de Pierre JARLIER)
Les délibérations, conventions et actes relatifs à la participation pour le financement des
voies nouvelles et réseaux visée aux articles L. 332-11-1 et L. 332-11-2 du code de l'urbanisme
dans leur rédaction antérieure à la présente loi valent délibérations, conventions et actes pour
l'instauration et la mise en oeuvre de la participation pour voirie et réseaux. (amendement de
Pierre JARLIER)
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F) Le Financement des Documents d’Urbanisme :
- Désormais, la compensation par le FCTVA du coût des documents
d’urbanisme (amendement de Pierre JARLIER) :
Les dépenses exposées par les communes et les établissements publics de coopération
intercommunale (EPCI) pour les études, l'élaboration, la modification et la révision de leurs
documents d'urbanisme sont inscrites en section d'investissement de leur budget. Elles ouvrent
droit aux attributions du Fonds de Compensation pour la Taxe sur la Valeur Ajoutée (FCTVA).
- La Dotation Globale de Décentralisation finance les cartes communales
(à l’initiative de Pierre JARLIER) :
Il s’agit d’une disposition d’ordre réglementaire. Néanmoins, Gilles de Robien, Ministre de
l’Equipement, a annoncé qu’un financement des cartes communales au titre de la Dotation
Générale de Décentralisation (DGD) serait prochainement activé. (le décret est en préparation
après avis favorable du Comité des Finances Locales)
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G) Le Logement :
- Réforme de l’amortissement fiscal en cas d’investissement locatif :
Réforme de « l’amortissement Besson »
Avant l’amortissement Besson : La loi du 12 avril 1996 DDOEF avait créé un système
d'amortissement fiscal pour les investissements locatifs (amortissement dit Périssol) assez large.
Cet amortissement avait une durée de vie limitée et expirait le 31 décembre 1998. A la date
d'expiration de ce mécanisme, le gouvernement précédent avait, avec la loi de finances pour
1999, créé « l'amortissement Besson ».
- Le dispositif Besson :
Ce mécanisme permet aux bailleurs qui s'engagent à louer le logement pendant 9 ans, sous
certaines conditions notamment de niveau de loyer et de ressources des locataires, de bénéficier :
! pour un logement neuf, d'un amortissement de l'investissement permettant au
bailleur de déduire de ses revenus fonciers :
- 8 % du prix d'acquisition du logement les cinq premières années,
- et 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes.
A l'issue des neuf ans, le bailleur avait la possibilité de continuer à déduire 2,5 % de ce prix si les
conditions de loyer et de ressources étaient maintenues. Au total, le dispositif permettait à
l'investisseur de bénéficier en quinze ans d'un amortissement de 65 % du prix d'achat du
logement.
!
pour un logement ancien, d'un relèvement de 14 à 25 % du taux de la
déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pendant six ans, puis par période
renouvelable de trois ans si les conditions étaient maintenues.
- Le nouveau dispositif :
Assouplissement des conditions que doivent respecter les bailleurs pour en bénéficier.
!
En premier lieu, les plafonds de ressources à respecter pour que le dispositif
ouvre droit au bénéfice de l'amortissement fiscal, sont supprimées.
Il s'agit, de « donner un signal fort aux professionnels et aux investisseurs » pour relancer les
investissements locatifs. Ce nouveau dispositif s'applique de manière rétroactive à compter du 3
avril 2003 pour ne pas bloquer les transactions.
Sont concernés les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril
2003, les logements que le contribuable fait construire et les locaux affectés à un autre usage que
l'habitation et que le contribuable transforme en logements.
!
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Le second volet de la réforme, il s’agit de relever, par décret, les plafonds de
loyers. Ces plafonds, sont fonction de la situation du logement au regard de
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son emplacement dans les différentes zones locatives. (loyers mensuels
plafonnés par le code des impôts)
Le zonage est actuellement le suivant :
- la zone I bis : Paris et les communes limitrophes (12,9 euros/m_) ;
- la zone I : zone agglomérée de l'Ile-de-France (11,4 euros/m_) ;
- la zone II : agglomérations de plus de 100 000 habitants (8,8 euros/m_) ;
- la zone III : reste du territoire (8,3 euros/m_).
!
Le Gouvernement prévoit de réformer le zonage et de le simplifier afin de
mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux.
Ce nouveau zonage s'appuierait sur des critères démographiques, alliés à des critères
économiques de prix de marché. Il y aurait désormais trois zones :
- la zone A regroupant l'agglomération parisienne, la Côte-d'Azur et le Genevois français ;
- la zone B regrouperait les agglomérations de plus de 50 000 habitants et celles se situant
aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières, où les
loyers sont élevés ;
- la zone C regrouperait l'ensemble du reste du territoire.
Les plafonds de loyers seraient portés à environ 90 % du loyer des logements neufs dans les
zones tendues, soit une augmentation d'environ 39 % des loyers plafonds pour la zone I bis, de
57 % pour la zone I, de 42 % pour la zone II et de 8 % pour la zone III.
Au total, les loyers plafonds seraient les suivants :
- 18 euros par mètre carré en zone A ;
- 12,5 euros en zone B ;
- 9 euros en zone C.
Au total, une telle réforme devrait avoir pour conséquence de permettre la réalisation de
10 000 logements supplémentaires, ce qui porterait à 40 000 par an le nombre de logements
réalisés grâce à ce nouvel amortissement fiscal.
!
Il est prévu de finaliser cette réforme avec des mesures complémentaires
En premier lieu, le Gouvernement souhaite étendre le bénéfice de l'amortissement fiscal si le
bailleur loue à une société d'exploitation, comme c'était le cas avec l'amortissement Périssol.
Cette extension des locations déléguées devrait permettre la relance de la construction de
résidences pour étudiants.
Par ailleurs, l'application de l'amortissement fiscal aux SCPI serait aménagée pour leur permettre
de bénéficier de ce dispositif plus rapidement.
Enfin, sont actuellement en préparation des mesures permettant d'adapter, sous certaines
conditions, l'amortissement fiscal à l'acquisition de logements anciens pour permettre leur remise
sur le marché.
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H) Les Pays :
- Simplification de la création et du fonctionnement des pays
Les communes ou les EPCI à fiscalité propre d’un territoire qui présente une cohésion
géographique, culturelle ou sociale, à l’échelle du bassin de vie ou d’emploi ont vocation à
se regrouper en pays ; ces communes ou EPCI définissent librement les modalités
d’organisation du pays.
Le pays constitue le cadre de l’élaboration d’un projet commun de développement durable,
destiné à développer les atouts du territoire considéré et à renforcer les solidarités réciproques
entre la ville et l’espace rural. Le projet commun de développement durable prendra la
forme d’une charte de développement de pays. Un conseil de développement (regroupant des
représentants des milieux économiques, sociaux, culturels et associatifs) peut être librement
organisé.
- Elaboration du périmètre et de la charte de développement du pays :
Le conseil de développement est associé à l’élaboration du périmètre du pays et à
l’élaboration de la charte de développement du pays et à son suivi ; cette charte est
approuvée par les communes ou les EPCI à fiscalité propre concernés.
Les conseils généraux et régionaux donnent un avis sur la charte de développement et le
périmètre du pays. Le périmètre du pays doit respecter les limites des EPCI. Au vu du
projet et des avis, le préfet de région vérifie que le pays peut être formé et en publie le
périmètre par arrêté.
Lorsque le périmètre d’un pays inclut des communes situées dans un parc naturel régional,
la charte de développement du pays doit être compatible avec la charte de ce parc sur le territoire
commun. L’organisme de gestion du parc assure la cohérence et la coordination des actions
menées au titre du pays et qui relèvent des missions du parc sur le territoire commun.
Lorsque le périmètre d’un projet de pays recouvre en tout ou partie celui d’un SCOT approuvé, le
projet de pays tient compte du PADD de ce SCOT. Lorsque le projet de pays a déjà été arrêté, le
PADD du SCOT tient compte de la charte de développement du pays.
Pour mettre en œuvre la charte de développement du pays, les communes ou les EPCI à
fiscalité propre ainsi que des personnes publiques ou privées qu’ils ont constituées à cet effet
peuvent conclure un contrat avec l’Etat, la région ou le département. L’exécution d’une
partie de ce contrat peut être confié à une personne publique.
*****
* Les dispositions concernant les ascenseurs de la loi Urbanisme et Habitat sont à
votre disposition à la permanence parlementaire au 04 71 60 22 12.
Fabien SLIMANI
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