Lettre de Jurisprudence (2010 novembre/1)

Les fiches de Jurisprudence de eJuris.be
Les fiches de jur isprudence d’eJuris.be : Immobilier – Fisca lité – Urbanis me - Copropr ié té – Construction
Lettre de Jurisprudence (2010 novembre/1)
Droit de la copropriété – Propos « Généralités »
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Toutes les copropriétés doivent être inscrites à la Banque-Carrefour des Entreprise (BCE).
Cette disposition rentre dans la politique du législateur qui est notamment d’accroître la transparence
dans la gestion des associations
Les nouvelles dispositions de la loi du 2 juin 2010 précisent que tous les documents émanant de l’association
des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association (art. 577-5, §1er, al.4).
Art. 577-5, §1er, al.4 : « Tous les documents émanant de l’association des copropriétaires
mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association ».
La loi du 16 janvier 2003 a créé un registre dénommé « Banque-Carrefour des Entreprises ». La BCE est
chargée de l’enregistrement, de la sauvegarde, de la gestion et de la mise à disposition d’information portant sur
l’identification des entreprises. Y sont enregistrées, toutes les informations relatives aux personnes morales de
droit belge, toutes personnes physiques ou toutes associations qui en Belgique sont soumises à la sécurité
sociale en tant qu’employeur[1].
Les associations des copropriétaires sont visées par la loi dès lors que, d’une part, elles sont des personnes
morales depuis la loi du 30 juin 1994, et que d’autre part, elles sont assujetties à la sécurité sociale lorsqu’elles
emploient du personnel comme un concierge ou autres personnes chargées du nettoyage des communs.
L'article 13 de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation
du registre de commerce, création de guichets d'entreprises agréés et portant diverses dispositions prévoit que
« tous les actes, factures, annonces, communications, lettres, ordres et autres pièces émanant des entreprises
commerciales ou artisanales doivent toujours mentionner le numéro d'entreprise ». Dans la mesure où les
associations de copropriétaires disposent également de ce numéro d'entreprise via leur inscription à la BanqueCarrefour des Entreprises par le conservateur des hypothèques (désigné à cet effet par le Service public fédéral
Finances), une telle obligation devrait également leur incomber (Document législatif n° 4-1409/5, art 9)
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Lettre de Jurisprudence (2010 mai/3)
Depuis la loi du 16 janvier 2003, toutes nouvelles copropriétés sont inscrites immédiatement par le
conservateur des hypothèques, pour les copropriétés plus anciennes, elles devront s’inscrire à une BanqueCarrefour des entreprises (BCE) et demander un numéro d’entreprise par l’intermédiaire de leur syndic.
Il faudra être en possession des statuts et de l’identité du Notaire qui les a instrumentés.
Pour le syndic les dispositions de la nouvelle loi prévoient :
Art. 577-8, §2, : Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours [ à
dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble,
siège de l'association des copropriétaires.
L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du
syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social [ ainsi que son numéro
d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres
indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le
règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
§2/1. Le Roi fixe la procédure d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.
Dans la législation actuelle, il n'existe toutefois aucune disposition légale qui oblige explicitement le syndic à
entreprendre lui-même les démarches en vue de se faire inscrire dans cette qualité à la Banque-Carrefour des
Entreprises.
Quand le syndic n'a pas encore été désigné par le règlement de copropriété, le conservateur des hypothèques ne
dispose pas des données nécessaires pour inscrire le syndic dans la Banque-Carrefour des Entreprises. Le
conservateur des hypothèques n'est pas non plus mis au courant de la nomination d'un nouveau syndic. Ceci
conduit, dans la pratique, à ce que le syndic n'est généralement pas mentionné ou n'est pas mentionné
correctement dans la Banque-Carrefour des Entreprises.
Les parlementaires ont déploré cette situation et estiment qu’il n'est pas toujours clair de savoir pour quelles
copropriétés un syndic particulier est actif, ce qui peut avoir des conséquences néfastes. Ainsi si un syndic se
voit imposer une suspension de la part d'une organisation professionnelle pour pratiques déloyales, il est
possible que ce même syndic soit pourtant encore actif pour d'autres copropriétés. Si le syndic est
obligatoirement introduit dans la Banque-Carrefour des Entreprises, il serait dans la pratique plus facile de
communiquer qu'un syndic a reçu une sanction disciplinaire et par conséquent qu'il ne peut plus exercer sa
mission, soit, pour une durée déterminée (suspension), soit de façon définitive (révocation). Il serait donc
également possible de contrôler plus activement l'exercice illégal de la profession d'agent immobilier.
De plus, cette disposition s'inscrit dans une logique de transparence et de centralisation des données au sein de
la Banque-Carrefour des Entreprises. Cela permettra une identification, à tout moment, du syndic d'un
immeuble. Cela permettrait également d'établir des statistiques et de choisir un nouveau syndic de manière
moins aléatoire. Par cette disposition, le syndic est désormais obligé de s'inscrire en cette qualité dans la
Banque-Carrefour des Entreprises. Vu la charge de travail supplémentaire que ceci impliquerait indubitablement
pour les conservateurs des hypothèques, la tâche de gestionnaire des données des syndics est confiée désormais
explicitement aux guichets d'entreprises. Ceux-ci ont les mêmes obligations légales en la matière que celles qui
valent pour l'inscription des entreprises commerciales et artisanales.
La première inscription du syndic dans la Banque-Carrefour des Entreprises ne peut logiquement se produire
qu'après qu'un numéro d'entreprise ait été attribué à l'association des copropriétaires. Mais le Roi doit encore
fixer la procédure d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprise.