Comment recourir à l`arbitrage

Les Acteurs de l’Immobilier
Me Patrick Blaser,
avocat, associé
de l’Etude Borel & Barbey,
Genève
Litiges immobiliers
Comment recourir à l’arbitrage
Pour régler des litiges de droit immobilier, des associations professionnelles ont créé les structures nécessaires permettant aux parties de recourir à l’arbitrage plutôt qu’à la justice ordinaire.
P
our régler des litiges de droit
immobilier, des associations
professionnelles ont créé les
structures nécessaires permettant
aux parties de recourir à l’arbitrage
plutôt qu’à la justice ordinaire.
Il s’agit en particulier du Tribunal
arbitral de l’immobilier, constitué
par les associations genevoises immobilières en 2004 et du Tribunal
arbitral de l’économie immobilière
suisse, constitué en 2005.
L’arbitrage: une justice sur
mesure
La vocation d’un tribunal arbitral
est d’assurer aux parties à un litige
un règlement de leur conflit qui soit
rapide, efficace et discret.
La procédure arbitrale présente en
effet, par rapport à la justice ordinaire, le triple avantage:
• de la compétence professionnelle
(les tribunaux arbitraux étant composés de juristes, avocats ou juges spécialisés dans le domaine concerné);
• de la rapidité (la décision est rendue par une instance unique et non
pas par trois voire quatre instances
comme cela peut être le cas des tribunaux ordinaires qui font face, de
surcroît, à une surcharge de dossiers);
• de la discrétion (les audiences et
les jugements ne sont pas publics).
Ces avantages se ressentent d’autant
plus lorsque le litige concerne un
domaine qui est juridiquement
complexe comme c’est le cas, en
particulier, du droit immobilier.
Le fait que le litige soit tranché
dans le cadre d’une procédure arbitrale par des spécialistes, dans des
délais raisonnables, est de nature à
rassurer les parties à un conflit.
Le Tribunal arbitral de
l’immobilier (Genève)
tué par les associations immobilières genevoises, est essentiellement
appelé à trancher des litiges relatifs
au droit immobilier dans le sens
large du terme.
En particulier ces litiges peuvent
trouver leur origine dans l’inexécution ou la mauvaise exécution d’un
contrat de droit de la construction
ou d’une transaction immobilière,
voire d’autres contrats de droit
immobilier (contrat de courtage,
contrat de gérance, etc.).
Le Tribunal arbitral de l’immobilier
peut également être saisi pour des
litiges entre propriétaires (par exemple en cas de conflit de voisinage ou
entre copropriétaires) ainsi qu’entre
professionnels de l’immobilier.
Par contre les litiges relatifs au droit
du bail resteront de la compétence
exclusive de la juridiction ordinaire
en matière de baux et loyers.
Ses compétences
Comme son nom l’indique le Tribunal arbitral de l’immobilier, consti-
La clause arbitrale
Préalablement à tout litige, les parties à un contrat de droit immobilier
F é v r i e r - m a r s
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peuvent d’ores et déjà prévoir dans
leur contrat une clause arbitrale
qui stipule que, dès la signature du
contrat, tout éventuel litige relatif à
ce contrat sera soumis au Tribunal
arbitral de l’immobilier.
Une telle clause, insérée dans le
contrat, peut avoir la teneur suivante:
«Tous litiges, différends ou prétentions nés du présent contrat ou se
rapportant à celui-ci, y compris la
validité, la nullité, d’éventuelles violations ou la résiliation du contrat,
seront tranchés par voie d’arbitrage
conformément au règlement d’arbitrage du Tribunal arbitral de l’immobilier».
Si les parties à un contrat n’ont pas
prévu dès l’origine de soumettre
leur litige à l’arbitrage, elles peuvent toujours décider de soumettre
d’un commun accord leur différend
au Tribunal arbitral de l’immobilier en concluant à ce propos une
convention arbitrale spécifique.
Dans la mesure où les parties au litige ont convenu, soit à la conclusion
du contrat, soit en cours de contrat
ou après son exécution, de soumettre leur différend au Tribunal arbitral
de l’immobilier, le demandeur doit
formuler une demande écrite, comprenant ses conclusions ainsi qu’un
exposé des faits et des moyens de
droit qu’il entend invoquer.
En cas d’échec de la
conciliation, les parties
se verront impartir un
délai de 20 jours pour
désigner leur arbitre.
La procédure de conciliation
La procédure arbitrale, au même titre d’ailleurs que la procédure civile
ordinaire, débutera par une procédure de conciliation.
Cette procédure de conciliation
sera confiée à un arbitre conciliateur unique désigné par le greffe du
Tribunal arbitral de l’immobilier.
L’arbitre conciliateur a pour fonc-
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N u m é r o
1
tion de conseiller les parties au litige en vue de les amener à trouver
un accord. Dans ce cadre l’arbitre
conciliateur doit jouer un rôle actif.
La constitution du Tribunal
arbitral
En cas d’échec de la conciliation,
les parties se verront impartir un
délai de 20 jours pour désigner leur
arbitre. Ce dernier ne pourra pas
être celui ayant officié comme arbitre conciliateur.
Pour les litiges ne dépassant pas le
montant de 50 000 francs, le tribunal arbitral sera composé d’un arbitre unique désigné d’un commun
accord par les parties ou, à défaut
d’accord, par le greffe du tribunal
arbitral.
Pour les litiges supérieurs à 50 000
francs, le tribunal arbitral sera composé de trois arbitres, à moins que
les parties au litige tombent d’accord pour que le cas ne soit tranché
que par un arbitre unique.
Le Tribunal arbitral siège à Genève et son greffe a été confié à CGI
Conseils.
La procédure arbitrale
Sitôt que le tribunal arbitral est
constitué et que les avances de frais
ont été payées, la procédure arbitrale peut s’engager.
Cette procédure arbitrale se déroulera conformément aux règles de la
procédure civile genevoise (comparution des parties, audition de témoins, expertise, etc.).
Toutefois, contrairement à la procédure civile ordinaire, les audiences
du tribunal arbitral auront lieu à
huis clos, sauf accord contraire des
parties.
Par ailleurs le tribunal arbitral, sitôt
constitué, aura un délai de 6 mois
Les Acteurs de l’Immobilier
pour rendre sa sentence. En cas de
complexité particulière de l’affaire, ce
délai peut toutefois être prolongé.
La sentence arbitrale rendue est
immédiatement exécutoire, sous
réserve des cas, en pratique peu fréquents, de nullité ou de révision qui
pourraient être invoqués auprès du
Tribunal fédéral.
Le Tribunal arbitral de
l’économie immobilière suisse
Ses compétences
Le Tribunal arbitral de l’économie
immobilière suisse (désigné : Tribunal arbitral-SVIT (Schweizerischer
Verband der Immobilienwirtschaft),
récemment constitué, est compétent pour juger de l’ensemble des
litiges concernant l’économie immobilière en Suisse ou sur le plan
international.
La compétence du Tribunal arbitral
de l’économie immobilière suisse
couvre l’intégralité de l’activité immobilière et se trouve, par conséquent, à même de juger les litiges
relatifs, par exemple, aux contrats
de construction, aux contrats de
ventes immobilières, au financement immobilier ou au courtage.
La clause arbitrale
Le Tribunal arbitral peut se voir désigner par les parties à un contrat
soit au moment de la conclusion
du contrat, soit après la survenance
d’un conflit.
Dans le premier cas, les parties peuvent prévoir la clause arbitrale suivante :
«Par la présente, les parties
conviennent que tous les conflits
découlant ou en connexité avec
ce contrat, notamment les litiges
concernant la validité, la légalité,
la modification ou la résiliation de
celui-ci ainsi que les rapports de
droit ou les effets juridiques liés
directement ou indirectement à
ce contrat, seront tranchés par le
Tribunal arbitral de l’économie immobilière suisse».
De un à trois juges-arbitres
Le Tribunal arbitral peut se composer soit d’un arbitre unique soit de
trois arbitres.
En règle générale, la compétence
pour statuer sur des affaires dont
la valeur litigieuse est inférieure à
CHF 100 000 est confiée à un jugearbitre unique.
Pour les litiges d’un montant supérieur, l’affaire est confiée à un
Tribunal arbitral composé de trois
arbitres.
Les arbitres doivent accepter leur
désignation par écrit et s’engager
à trancher le litige avec rapidité et
confidentialité.
Si le siège du Tribunal arbitral est
fixé à Zurich (au siège de l’Association Suisse de l’Economie Immobilière), les parties peuvent toutefois
convenir que le Tribunal arbitral
pourra siéger dans tout autre endroit qui conviendrait mieux aux
parties en fonction de leur siège
professionnel respectif.
Le déroulement de la
procédure arbitrale
La procédure arbitrale se déroule
conformément aux dispositions
prévues par le règlement d’arbitrage, ainsi qu’à celles prévues par le
Concordat sur l’arbitrage (arbitrage
national) ou de la loi fédérale sur le
droit international privé (arbitrage
international) ainsi que, dans les
deux cas, par la loi fédérale de procédure civile fédérale.
Le Tribunal arbitral doit procéder à
l’audition des parties et accorder à
ces dernières le droit de participer à
tous les actes de la procédure.
Un procès verbal des déclarations
des parties et témoins est dressé
et signé par la personne entendue.
Le procès verbal peut être établi
par sténographie ou par enregistrement sur bande magnétique, ce
qui constitue un avantage supplémentaire par rapport aux tribunaux
étatiques.
La sentence arbitrale
Après les mesures probatoires et la
déposition finale des parties, le Tribunal arbitral délibère à huis clos et
rend sa sentence arbitrale.
Sur requête d’une partie, le Tribunal arbitral peut être invité à devoir
rendre sa sentence dans les 30 jours
qui suivent les dernières dépositions finales des parties.
Le Tribunal arbitral statue selon
le droit choisi par les parties ou, à
défaut, selon les règles légales applicables à une autorité judiciaire
ordinaire suisse.
La sentence rendue est définitive
et a l’effet d’une décision judiciaire
exécutoire.
Il résulte de ce qui précède que
les procédures instaurées par le
Tribunal arbitral immobilier de
la Chambre genevoise immobilière et par le Tribunal arbitral
de l’économie immobilière suisse
comprennent des règles qui sont à
même de garantir aux justiciables
une procédure rapide, discrète et
professionnelle de leur litige. n
Patrick Blaser
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