Faire des économies de charges avec OSCAR

ARC / DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2011 / www.unarc.asso.fr
Faire des économies de charges avec OSCAR
PRESENTATION D’OSCAR
COPROPRIETE DE L’UNARC
+
L’OBSERVATOIRE
DES
CHARGES
DE
Tous les responsables de copropriété, qu’ils soient conseillers syndicaux ou syndics bénévoles
souhaitent aujourd'hui dépasser le stade de la vérification des factures et de leur bonne imputation
comptable. Leur ambition est de s'impliquer plus activement dans la maîtrise de leurs charges et
l'amélioration de la performance de leur copropriété. Pour ce faire, ils ont besoin d'outils permettant
d'évaluer leurs performances afin de mettre en œuvre, si nécessaire, des plans de réduction des postes
de charges de leur copropriété.
A cet effet, l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) a mis en place depuis 2009 un
Observatoire des Charges de Copropriété dénommé OSCAR ne prenant en compte, au départ, que les
copropriétés parisiennes. Il a été étendu en 2010 aux copropriétés de toute la Région Parisienne et en
2011 à toute la France devenant ainsi l’Observatoire de l’UNARC (Union Nationale des ARC).
Et la saga OSCAR continue! Sa dernière version dénommée OSCAR+, accessible directement à
l’adresse suivante http://oscar.unarc.fr ou via la page d’accueil du site internet de l’ARC
http://unarc.asso.fr, permet à tous les responsables de copropriété de comparer les résultats de leur
copropriété avec les ratios moyens fournis par OSCAR à partir d'un panel de copropriétés ayant la
même configuration en services collectifs. Et cerise sur le gâteau, OSCAR+ présente un tableau
décrivant les amplitudes de variation des contrats récurrents comme le contrat de syndic, les contrats
de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage...) et les contrats de services
(assurance, nettoyage…). Ce qui permet à nos adhérents de faire de substantielles économies en
exploitant de façon approfondie les services proposés par OSCAR+.
I. Les objectifs d’OSCAR :
- faciliter le contrôle de gestion des copropriétés ;
- permettre aux responsables de copropriété, et aux copropriétaires de comparer leurs
charges à celles d’un panel de copropriétés comparables au niveau des services
collectifs ;
- contrecarrer les observatoires des fédérations de syndics UNIS et FNAIM qui
présentent des chiffres très contestables et contestés (par le Particulier, entre autres…).
- fournir des informations aux médias lors de la publication d’analyses sur les charges
de copropriété.
La méthode de travail repose sur l’exploitation des résultats fournis par les annexes
comptables 2 et 3 transmises par des responsables de copropriété adhérents ou non à l’ARC.
Elle permet de calculer des ratios de charges en euro/m2 de surface habitable, cette dernière
étant déterminée en divisant la surface habitable de plusieurs appartements par le nombre de
1
tantième correspondant. Les dépenses prises en compte relèvent uniquement des charges
courantes. Sont donc exclus tous les travaux hors budget votés en AG.
II. La cartographie de la base de données d’OSCAR
A la fin 2011, la base contient environ 1000 copropriétés soit 2000 annexes comptables
couvrant 4000 exercices comptables.
La cartographie de ces copropriétés établie à partir de leurs principales caractéristiques est
décrite ci-après :
En fonction de la date de construction :
47% avant 1948
32% entre 1948 et 1977
16% entre 1977 et 2005
5% après 2005.
En fonction de la localisation géographique :
60% à Paris
30% reste IDF
10% Province
En fonction du nombre de lots par copropriété :
54% moins de 25 lots
22% entre 25 et 50 lots
14% de 50 à 100 lots
10% au dessus de 100 lots
En fonction des services collectifs assurés :
68% avec ascenseur
52% avec service de gardiennage
35% avec parkings souterrains
26% avec chauffage collectif
En fonction du statut de gestionnaire :
80% par un syndic professionnel
20%par un syndic bénévole
En fonction de l’adhésion à l’ARC
90% adhérentes à l’ARC
2
III. La consultation d’OSCAR
La page d’accueil comporte 4 onglets : Interrogation OSCAR, Evaluation de la Performance,
Amplitude des Contrats et Explications.. Le premier onglet permet l’interrogation d’OSCAR
dans le but de connaître les ratios moyens de charge pour un panel de copropriétés déterminé.
Le second onglet permet de comparer les ratios de charge de sa copropriété avec ceux du
panel de copropriétés dotées des mêmes services collectifs. Le troisième onglet présente des
tableaux décrivant les amplitudes constatées pour les contrats récurrents supportés par les
copropriétés ainsi que les taux modélisés d'évolution annuelle depuis 2007. Le quatrième
onglet présente le fonctionnement d’OSCAR. Il décrit également la correspondance entre les
différentes catégories sélectionnées et les codes comptables
III.1 La page d’accueil
Les données affichées sur la page d’accueil correspondent à la moyenne générale des charges
par catégorie supportées effectivement par les copropriétés présentes dans la base de données.
Sur la page d’accueil, il est également indiqué des ratios génériques prenant en compte toutes
les copropriétés :
Frais de gestion par un syndic professionnel : 217 € / lot / an
Frais de gestion par un syndic non professionnel : 121 € / lot / an
3
III.2 L’interrogation d’OSCAR
En bas de page, il est proposé aux responsables de copropriété une grille de saisie des
principales caractéristiques de leur copropriété.
Sélectionnez les caractéristiques de votre immeuble ci-dessous :
Syndic professionnel : OUI / NON
Nombre de lots: moins de 25, de 25 à 50, de 50 à 100, plus de 100
Région : France Entière, Région Parisienne, Province.
Ascenseur : OUI / NON
Gardien ou Employé d'Immeuble : OUI / NON
Chauffage collectif : OUI / NON
Parking : OUI / NON
Une fois ces caractéristiques renseignées, OSCAR affiche ensuite les ratios de charges
correspondant au panel de copropriétés ayant la même configuration dans la base de données.
Deux exemples sont fournis ci-après.
Exemple 1 : Résultats fournis par OSCAR pour une configuration de copropriétés de la
région parisienne ayant entre 25 et 50 lots et bénéficiant des services d’ascenseur, de
gardiennage, de chauffage collectif et d’eau (chaude et froide) collective
4
Exemple 2 : Résultats pour une configuration de copropriétés de la province ayant entre
25 et 50 lots et bénéficiant des mêmes services collectifs.
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IV L’évaluation de la performance des copropriétés avec OSCAR+
Cette nouvelle version d'Oscar propose aux responsables de copropriété de saisir
directement les principales données sur les charges de leur copropriété afin
d'obtenir une comparaison avec les ratios correspondants fournis par OSCAR. Ils
peuvent ainsi détecter les écarts les plus critiques nécessitant une analyse plus
approfondie de leurs causes. Ce dispositif fonctionne comme le tableau de bord
d’un véhicule doté de voyants qui s’allument lorsque le niveau des écarts est
critique.
Exemple d’application d’OSCAR pour une copropriété de 50 lots
et dotée de tous les services collectifs
service collectif
Ratio
Dépenses 2010
Ratio OSCAR
Copropriété en
en euros
en euros/m2
euros/m2
ascenseur
10243
3,1
2,5
chauffage+ECS
47724
14,5
14,5
parking
12500
3,8
0,8
eau froide
14330
4,3
4,3
frais de gestion
12105
3,7
5,1
assurances
6846
2,1
2
gardiennage
49511
15
9
entretien
20362
6,2
7,2
impôts
1120
0,3
0,6
total
174741
53
46
surface habitable
3300 m2
Niveaux d'alerte
Légende:
ratios moyens de la copropriété supérieurs à ceux d'OSCAR de plus de 10%
ratios moyens de la copropriété supérieurs à ceux d'OSCAR avec un taux compris entre 0
et 10%
☺
ratios moyens de la copropriété inférieurs à ceux d'OSCAR
ECS eau chaude sanitaire
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Ils peuvent également comparer l’évolution des charges d’une année sur l’autre
avec les résultats constatés par OSCAR sur l'ensemble des copropriétés.
Evolution
OSCAR
Dépenses
2009 en
euros
Dépenses
2010 en euros
Evolution
2009/2010
ascenseur
9962
10243
2%
2%
☺
chauffage+ECS
43981
47724
8%
7%
parking
12250
12500
2%
2,5%
☺
eau froide
13900
14330
3%
3%
☺
frais de gestion
11450
12105
5%
5%
☺
assurances
6193
6846
10%
8%
gardiennage
48026
49511
3%
2,5%
entretien
14074
14496
3%
2,5%
impots
1085
1120
3%
2%
total
160921
168875
5%
4,5%
surface habitable
3300m2
service collectif
2009/2010
Niveaux
d'alerte
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V. L’évaluation des contrats récurrents
OSCAR affiche les amplitudes constatées pour les contrats de maintenance et
d’entretien récurrents. A partir de ces ratios, les responsables de copropriété
peuvent vérifier si leurs contrats sont performants et si des actions sont à engager
pour les rendre plus efficients.
Le tableau ci-dessous présente le résultat de cette comparaison pour la copropriété
prise en exemple dans le paragraphe précédent.
Equipements
Ratio
2010/équipement
Amplitude des
contrats
Niveaux d'alerte
Ascenseur (contrat
étendu)
3320/ascenseur
2000 à 3000
EDF Ascenseur
337/Ascenseur
200-300
Chauffage+ECS (P2)
21
40-80
☺
EDF chauffage
19
15-25
☺
Compteur EF/EC
24/compteur
15-35
☺
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