Note d`information sur la fiscalité de la location en meublé

Note d`information sur la fiscalité de la location en meublé

NOTE D’INFORMATION SUR :
La fiscalité des loueurs en meublé
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1. QUALIFICATION FISCALE DE LA LOCATION EN MEUBLE
Sur le plan fiscal, les profits provenant de la location en meublé relèvent de la catégorie des Bénéfices
Industriels et Commerciaux (BIC), que cette activité soit exercée à titre professionnel ou non
professionnel (cas le plus fréquent).
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, 3 conditions cumulatives doivent être
remplies :



Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en
meublé professionnel ;
Réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles (loyers perçus)
Les recettes issues de cette activité doivent être au moins équivalentes aux autres
revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, rentes, BIC
autres que ceux de locations, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux,
rémunérations de gérant de société).
Si l’une de ces 3 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel. C’est
le cas de contribuables qui ne se livrent qu’occasionnellement à des opérations de location en
meublé, leur activité n’est pas considérée de ce fait comme une activité commerciale.
2. L’IMPOSITION DES REVENUS LOCATIFS
Quel que soit le régime d’imposition1 (micro-entreprise ou bénéfice réel simplifié), les locations
meublées non professionnelles sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements
sociaux (CSG, CRDS…).
Toutefois, les personnes qui louent (ou sous-louent) une partie de leur habitation principale dans les
cas ci-dessous, sont exonérées de l’impôt sur le revenu, dans les cas où :

Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou temporaire lorsqu'il
justifie d'un contrat de travail ;
Lorsque les produits de la location à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes)
n’excèdent pas 760€ par an.

Ces 2 exonérations peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou
d’étudiants pendant l’année scolaire ou à des vacanciers durant la période estivale.
a) Les impôts locaux
 La Contribution Economique Territoriale (CET = CFE + CVAE)
 La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
1
Cf. p°3
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La CFE concerne les personnes fournissant une prestation d’hébergement. Les loueurs en meublé,
qu’ils soient professionnels ou non, y sont donc soumis. La CFE est calculée à partir de la valeur
locative du bien à laquelle est appliqué un taux d’imposition défini par les Communauté de Communes
Côte d’Emeraude (24,60% en 2017).
 La Contribution sur la Valeur Ajoutée (CVAE)
La CVAE s’adresse aux loueurs en meublés professionnels ou non qui perçoivent plus de 152 500€
de revenus locatifs. La plupart des loueurs n’y sont donc pas soumis. Cette taxe est égale à 1,5 % de
la valeur ajoutée de l’année concernée.
Les cas d’exonération pour la location meublée sont les suivants :
 Quand les personnes louent en meublé de manière accidentelle et sans aucun caractère
périodique une partie de leur habitation personnelle,
 Lorsque les personnes louent en meublé une partie de leur résidence principale, à condition
que le prix de la location soit raisonnable et que les pièces louées constituent la résidence
principale du locataire,
 Quand les personnes louent tout ou partie de leur habitation personnelle en tant que gîte
rural,
 Lorsque les personnes louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et
classés « meublés de tourisme » selon l’article L.324-1 du Code du tourisme,
 Quand les personnes autres que celles visées ci-dessus louent ou sous-louent tout ou partie
de leur habitation personnelle en meublé.
La Contribution Economique Territoriale n’est pas due la première année d’exercice de l’activité de
location meublée et ce quels que soient les cas.
 La Taxe Foncière sur les propriétés bâties
Cette taxe est due par les loueurs de meublés qu’ils soient professionnels ou non.
 La Taxe d'Habitation
Le loueur de meublé est redevable de la taxe d’habitation (taux de 2,38% en 2016) s’il se réserve la
jouissance du logement meublé à titre de résidence principale ou secondaire en dehors des périodes
de location.
A l’inverse, si l’hébergement ne constitue pas sa résidence principale et que celui-ci est spécialement
aménagé pour la location, dans ce cas le loueur n’est pas redevable. La location est alors assujettie à
la Contribution Economique Territoriale (CET).
 La Taxe de Séjour
Cette taxe, dont les montants sont décidés annuellement par la Communauté de Communes Côte
d’Emeraude (dès le 1er janvier 2017), est payée par toute personne qui réside de manière
occasionnelle (pour loisirs ou affaires) et à titre onéreux dans un hébergement touristique : palace,
hôtel, village de vacance, résidence de tourisme, meublé de tourisme, gîte, camping, chambre
d’hôtes… Elle est collectée par les hébergeurs touristiques qui le reversent ensuite à la Communauté
de Communes Côte d’Emeraude. Suivez ce lien pour consulter les tarifs 2017.
b) La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL)
Les loueurs en meublé qui exercent leur activité sous la forme individuelle ne sont pas redevables.
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c) La Taxe sur la Valeur Ajoutée
La plupart des locations meublées sont exonérées de TVA si la location se limite à la seule fourniture
de l’hébergement.
En revanche, les loueurs qui offrent en plus de l'hébergement (et dans le même immeuble), au moins
3 des prestations para-hôtelières suivantes : petit-déjeuner, accueil, linge de maison, nettoyage des
locaux…, l’ensemble de la prestation est assimilé à une activité hôtelière et est donc soumise à la
TVA.
Les taux applicables sont les suivants :



Petit déjeuner, repas => 10%
Fourniture du linge de maison, ménage => 20%
Autres services (location de vélo…) => 20%
d) L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Les locaux loués en meublés entrent dans le champ de l’ISF sauf si le propriétaire peut se prévaloir de
la qualité de loueur professionnel.
e) La redevance TV
Lorsque la location porte sur des locaux qui constituent l’habitation personnelle du loueur, dans ce cas
la redevance TV est due par le propriétaire (redevable de la taxe d’habitation).
En revanche lorsque la location porte sur des locaux exclusivement dédiés à la location, la redevance
est due selon les règles applicables aux professionnels à savoir une redevance par poste et
application d’un abattement de 30% au-delà du 3ème poste de TV.
LES REGIMES D’IMPOSITION
3.
Le loueur en meublé non professionnel peut relever de 2 régimes d'imposition des bénéfices selon
son chiffres d’affaires annuel hors taxes :


Le régime de la micro-entreprise ;
Le régime du bénéfice réel simplifié.
Le choix se formule au moment de l'inscription de l'entreprise au Centre de Formalités des Entreprises
(CFE).
 Le régime de la micro-entreprise :
Régime qui s’adresse aux loueurs de meublés dont les recettes sont inférieures à :


82 200€ pour un meublé classé
32 900€ pour un meublé non classé
L’imposition est réalisée par simple déclaration du chiffres d’affaires sur la déclaration de revenus.
Le bénéfice imposable est déterminé en appliquant aux recettes annuelles un abattement de :
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 71% pour les meublés classés « Meublé de tourisme »
 50% pour les meublés non classés « Meublé de tourisme »
Le bénéficiaire imposable doit respecter des obligations comptables :






Tenue d’un livre journal détaillant au jour le jour les recettes professionnelles
Tenue d’un registre des immobilisations
Tenue d’un registre des achats
Conservation des justificatifs et factures relatifs aux achats, ventes et prestations réalisées
Emission d’une facture ou d’une note
Indiquer le montant du chiffre d’affaires annuel réalisé sur leur déclaration d’impôt sur le
revenu n°2042, ainsi que les informations nécessaires à la détermination de l’assiette de la
CET.
Les loueurs imposés selon ce régime bénéficient de plein droit d’une franchise de TVA qui leur
permet de ne pas facturer la TVA sur les livraisons ou les prestations de service à destination du
consommateur final. Lors de la facturation, l’entreprise doit préciser sur la facture « TVA non
applicable, article 293 B du CGI ».
 Le régime réel simplifié
Le loueur dont le chiffres d’affaires annuel HT dépasse les seuils de la micro-entreprise, est soumis
obligatoirement au régime réel simplifié d’imposition (ou bénéfice réel normal selon le CA).
Ce régime peut être également choisi par un loueur si ses charges d’exploitation sont supérieures à
l’abattement prévu pour les micro-entreprise (50% ou 71% selon que le meublé est classé ou non).
Le changement doit être notifié au centre des impôts avant le 1er février de l’année d’application du
changement (article 50-0 du CGI), il est valable pour une durée de 2 ans au cours desquels le loueur
ne peut pas changer de régime. Au terme de ces 2 années, le loueur a la possibilité de conserver ce
régime (par tacite reconduction) ou de revenir à la micro-entreprise si les recettes provenant de
l’activité locative sont restées inférieures aux seuils.
Ce régime permet aux loueurs de déduire de leurs revenus les charges effectivement supportées et
de récupérer la TVA sur leurs achats (qui peuvent être importantes au démarrage de leur activité).
Contrairement à la micro-entreprise l’activité peut dégager un déficit qui peut être imputé sur le revenu
global uniquement pour les loueurs de meublés professionnels.
Le bénéfice imposable correspond à la différence entre les recettes issues des locations et les
charges effectivement supportées pour exercer l’activité, comme par exemple : les achats de
fournitures, les honoraires comptables, l’amortissement des matériels, des aménagements ou des
murs…
La détermination du bénéfice réel implique la tenue d’une comptabilité simplifiée (le bilan n’est pas
obligatoire) et le dépôt d’une liasse fiscale au Centre des Impôts (ensemble de documents fiscaux
établis à la fin d'un exercice comptable).
Pour plus d’information sur la fiscalité des loueurs en meublé,
rendez-vous sur : www.impots.gouv.fr
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