Hôtels particuliers, un marché prospère et très confidentiel

07 OCT 11
Quotidien Paris
OJD : 121356
Surface approx. (cm²) : 887
N° de page : 42
16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE
75112 PARIS CEDEX 02 - 01 49 53 65 65
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BANQUE
Les Français attachés
à leur agence
84 % des Fiançais ont une bonne image
de Lcui agence bancaire, selon une étude
I liop poui Wincor Nixdoii, 3 % d'entre eux
s'y rendent plusieurs rois par semaine
QUAND EST-ON RICHE?
PLUS-VALUES
A partir de 6.308 euros
Les valeurs mobilières en sursis
Le projet de loi de finances ne prévoit, poui
l'heuie, aucune modification de la fiscalité
des plus values mobilières (abattement
ornent •
d'un tiers à parui de la 6e année
de détention, exonération la 8e anne
née). I
Selon une enquête Ifop publiée dans
le « JDD », les Fiançais estiment qu'une
peisonnc peut eue considcicc comme
« riche » quand son revenu mensuel nel ^
atteint un chiffre moyen de 6 308 euros. ^
I
Hôtels particuliers, un marché
prospère et très confidentiel
IMMOBILIER
Le marché des hôtels particuliers ne connaît pas la crise. La demande est bien présente, mais l'offre confidentielle.
n hôtel particulier de
1.110 m2 habitables et
3.500 m2 de jardin, niché
au cœur du 16e arrondissement de Paris pour
26 millions d'euros ... 22 millions
d'euros pour un autre de 1.200 m2
habitables et 650 m2 de jardin en
bas de l'avenue Foch... Décidément, le luxe n'a pas de prix. Qui
plus est à Paris. Ces prix sont,
néanmoins, très loin d'atteindre
des records. Il surfit d'évoquer les
63 millions d'euros déboursés par
un pioche de l'émir du Qatar pour
l'hôtel Lambert, tête de proue de
l'île Saint-Louis, ou encoie les
90 millions d'euros qu'auiait payé
l'Etat gabonais pour le somptueux
hôtel Pozzo di Borgo de la rue de
l'Université, pour s'en convaincre.
De telles transactions ne passent
jamais inaperçues mais rares sont
celles dont on connaît léellement
le prix tant la confidentialité est de
mise sur ce segment de marché.
« A Paris, rien ne s'est jamais vendu
à plus de 70 millions d'euros »,
U
BARNES
4551969200506/GST/OTO/1
observe Nathalie Garcin de
l'agence Emile Garcin.
Quoi qu'il en soit, de l'aveu des
professionnels, un mandat pour
un bien d'une telle qualité n'arrive
qu'une fois ou deux dans la vie
d'un agent immobilier. « La plupart des grands hôtels particuliers
ont trouvé leur destination, explique Roger Abécassis, le patron de
Consultants Immobiliers qui a
créé la marque Hôtels Particuliers.
Ils ont été découpés en appartements ou transformés en bureaux et
très peu restent entre les mains des
particuliers. »
MOINS D'UNE CENTAINE
DE VENTES PAR AN
Si l'on recense environ un millier
d'hôtels particuliers, essentiellement à Paris, Neuilly et Boulogne,
tout au plus 70 à 80 transactions
sont enregistrées chaque année. Et
la plupart d'entre elles concerne
des biens de dimensions plus
modestes (300 à 600/700 m2) et pas
toujours d'un grand caractère
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UN HÔTEL PARTICULIER À PARIS
Rue des Saints-Pères, 290 m2, une terrasse arborée. Pour 10 millions d'euros, une demeure d'exception au cœur de la capitale. Si on recense
un millier d'hôtels particuliers, essentiellement à Paris, Neuilly et Boulogne, tout au plus 70 à 80 transactions sont enregistrées chaque année.
architectural. « Nous avons une
vingtainede très beaux hôtels particuliers en stock mais ce ne sont pas
des biens Grand Siècle », confit me
Eric Vincent. Dans l'ensemble, les
prix oscillent dans une fourchette
de 3 à 10 millions d'euros, voire
15 millions d'euros pour les mieux
placés. Près des Invalides, l'un
d'entre eux, des années 1920, avec
305 mz habitables et 200 m2 de jardin, est proposé à 8,4 millions
d'euros. A deux pas du boulevard
Saint-Germain, un 300 m 2 sur 4
niveaux, flanqué seulement d'une
terrasse de 45 m3 mais donnant sur
des jardins, s'affiche à 10 millions
d'euros tandis qu'entre les rues de
Varenne et du Bac, un autre est mis
à prix 15 millions d'euros. « II est
doté de 600 m2 habitables, d'un
grand escalier et d'une cour pavée
mais ne possède pas de jardin »,
précise Marc Foujols, le patron du
BARNES
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groupe éponyme, en charge de la
vente.
TICKET D'ENTRÉE
MOINS ÉLEVÉ À NEUILLY
« A Neuilly, le ticket d'entrée est
moins élevé », affirme Jean-Louis
Sadone, le gérant de l'agence du
même nom. Près du lycée Pasteur,
un hôtel particulier de 290 m2 avec
terrasse seulement vient de se vendre 2.875.000 euros. Autre exemple près du lycée Pasteur, ce 350 m2
habitables avec 700 m2 de jardin
sans vis-à-vis, proposé à 7 millions
d'euros. « A Neuilly, l'offre est tout
aussi rare qu'à Paris, poursuit
leaii-Louis Sadone, nous ne uen-
dons que deux ou trois hôtels particuliers par an. » A Neuilly comme à
Paris, une chose est sûre : les prix
sont très tendus. « Ils ont augmenté
de 15 % en un an mais depuis le
début de l'année, ils se stabilisent »,
note Frank Sylvaire, président de
Paiis Ouest Sotheby's International Realtv.
HÔTEL PARTICULIER OU MAISON DE VILLE ?
A quoi reconnaît-on un hôtel
particulier ? Tout d'abord, à son
caractère historique. Ce n'est
d'ailleurs pas un hasard si l'on en
trouve beaucoup dans les vieux
quartiers de Paris comme le
Marais, l'île Saint-Louis, SaintGermain..., des merveilles
d'architecture, souvent classées
monument historique (ou inscrits à l'inventaire supplémen-
taire). Construits surtout entre le
XVT et le XIXr siècle, les hôtels
particuliers sont également
présents autour du Champ de
Mars et près du parc Monceau.
Hormis l'aspect historique,
d'autres éléments distinguent
l'hôtel particulier de la maison
de ville. De la rue, on le remarque à sa grille ou à son portail
d'entrée sculpté, à sa cour pavée
et à son perron. A l'intérieur, les
volumes respectent un plan bien
précis : au rez-de-chaussée,
pièces de réception en enfilade
richement décorées, très hautes
de plafond, escalier monumental
menant aux chambres de maîtres, à celles des enfants et du
personnel de service... Et, ultime
luxe : le jardin à l'arrière, échappant aux regards indiscrets.
UNE CLIENTÈLE FAMILIALE
SURTOUT EUROPÉENNE
C'est d'abord le fait de vivre en
dehors des contraintes de la copropriété qui motive les acquéreurs
fortunés. En outre, « il est plus chic
d'habiter en hôtel particulier qu'en
appartement », note pour sa part
Charles Marie Jottras, le président
de Féau. Q u i peut c e p e n d a n t
s'offrir un tel luxe ? « Ce. type de bien
intéresse les familles qui, de part
leur statut, reçoivent beaucoup »,
précise Frank Sylvaire. La plupart
du temps des capitaines d'industrie, des banquiers d'affaires, des
artistes... « Jusqu'à 10 millions
d'euros, la clientèle est plutôt française», complète Roger Abecassis.
Au-delà de ce niveau de prix, « la
demande émane du Moyen Orient,
des Russes, des Suisses et des expatriés », indique Marc Foujols.
COLETTE SABARLY
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La vie de château
UNE DEMEURE DU XVIIe PRES DE PARIS
Près de Montfort L'Amaury, ce château édifié par Jehan Leclerc et terminé par Marie de Lafayette,
son épouse, est flanqué de 40 hectares et compte 5.600 m2 bâtis. Prix de vente : 16 millions d'euros.
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Devenir châtelain... un rêve que
partagent beaucoup d'amoureux d'histoire et de vieilles
pierres. Mais aussi les passionnés de chasse. Peu d'entre eux
sautent cependant le pas. D'où
un marché qui peine à se relever
depuis la crise.
C'est un fait : pour le prix d'un
appartement parisien, il est possible
de s'offrir un château médiéval en
Bourgogne, dans le Périgord ou
dans le Limousin. « II y a beaucoup
de petits châteaux de 500 à
600 mètres carrés avec de5à6 hectares de terre à moins de I million
d'euros, confirme Bertrand Couturié, le responsable du département
châteaux et propriétés chez Barnes
International. Et à deux heures de
Paris, on peut en dénicher avec 20 à
30 hectares de terre entre I et 2 millions d'euros », confie pour sa part
Charles-Marie Jottras, le président
de Féau. Reste que les acquéreurs
ne sont pas légion. « Depuis la crise,
ils ont différé l'achat plaisir pour se
recentrer sur l'achat nécessaire »,
poursuit Bertrand Couturié. Résultat, pour les petits biens, les prix sont
à la baisse.
O Une demande plus présente
sur le très haut de gamme
Passé les 2 millions d'euros, l'offre
est moins étoffée. Et si la clientèle
étrangère a un peu déserté ce marché depuis 2008, notamment les
Britanniques, il reste des amateurs
français et étrangers pour les grandes propriétés. « Si un petit château
du XVIIF siècle avec 3 à 10 hectares
de terre n'est pas facile à vendre, en
revanche, les châteaux avec de
grands territoiresaebois, de forêts ou
de chasse sont très recherchés », note
Charles-Marie Jottras. Dans ce cas,
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les prix s'envolent. Notamment en
Ile-de-France. En témoigne ce château du XVIIIe siècle, situé dans le
Val-d'Oise (non loin de Cergy), doté
de 50 hectares de terre, acheté par
un Russe 20 millions d'euros. Ou
cette autre propriété du XVIIIe, flanquée de 220 hectares de forêts, de
terres agricoles et de chasse non
loués (ce qui est très rare) en pleine
vallée de Chevreuse, s'affichant à
23 millions d'euros. « Pour un joyau
quia conservé ses éléments d'époque,
un parc irréprochable de 60 à 70 hectares de terres dans une région attractive, les prix s'envolent forcément »,
indique Charles-Marie Jottras.
Q Absence de nuisance
impérative
L'idéal est de posséder de 30 à
40 hectares de terres, ce qui protège
des nuisances. Pas question, en
effet, qu'une armée de pavillons
jouxte le château ou qu'un tracé
d'autoroute passe à proximité. En
outre, « les acquéreurs veulent que
l'identité originelle du château soit
préservée, que les matériaux qui ont
servi à sa restauration conservent
l'esprit de la propriété et que celle-ci
soit bien entretenue, sauf si l'acheteur
cherche un bien en mauvais état
pour défiscaliser », indique Rodolphe Biault, spécialiste des ventes de
châteaux chez Emile Garcin.
Certains ne dédaignent pas, en
effet, les avantages fiscaux que la
restauration d'un château classé
Monuments historiques (ou inscrits) peut générer (lire ci-contre).
Pour les amateurs de chasse, la
Sologne, le Val de Loire sont, par
exemple, très convoités. Ceux qui
privilégient la diversification d'actifs
préfèrent les grandes propriétés
agricoles offrant des rendements en
termes d'exploitation.
c.s.
UN DISPOSITIF.
POUR RESTAURER
LES VIEILLES PIERRES
En achetant un château classé
« monument historique »,
inscrit à l'inventaire supplémentaire ou encore faisant
partie du patrimoine national
en raison de son caractère
historique ou artistique, et
agréé par les pouvoirs publics,
l'acquéreur peut déduire
les travaux de ses revenus
imposables, voire, s'il constate
des déficits fonciers, les répercuter sur son revenu global
(sous certaines conditions).
Quelques contraintes s'imposent par ailleurs : montage
impossible en SCI
ou en copropriété, détention
du bien pendant quinze ans
au moins... Sur ce dernier
point, de toute façon, les
plus-values réalisées à l'occasion de la vente d'un monument historique (s'il n'est pas
la résidence principale)
sont taxables et, compte tenu
de la récente réforme
qui entrera en vigueur
le lel février 2012, l'exonération n'interviendra plus qu'au
bout de trente ans (au lieu
de quinze ans jusqu'alors).
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