l`hypothèque légale de la construction

L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE LA CONSTRUCTION DU FOURNISSEUR DU
FOURNISSEUR DE MATÉRIAUX SERAIT DORÉNAVANT PERMISE
Par : Gouin & Associés, Avocats
L’hypothèque légale de la construction permet à l’entrepreneur de faire vendre
l’immeuble sur lequel il a travaillé afin d’être payé en priorité sur les hypothèques
conventionnelles. Cette hypothèque est fort utile puisqu’en principe, la faillite de votre
client ne devrait pas l’affecter.
Les relations contractuelles dans le domaine de la construction impliquent plusieurs
intervenants: entrepreneur général, sous-traitant, fournisseur de matériaux, etc. Tous
ces intervenants peuvent procéder par la voie de l’hypothèque légale de la construction.
Notamment, il est reconnu que le fournisseur de matériaux peut bénéficier de cet
avantage conféré par la loi. Qu’en est-il du fournisseur du fournisseur de matériaux?
En effet, il était acquis que sous l’ancien code civil, soit antérieurement au 1 er janvier
1994, le fournisseur du fournisseur de matériaux ne pouvait bénéficier d’un privilège.
Les tribunaux se sont penchés sur cette question dans une décision récente qui a été
rendue le 11 juillet 20071. Le juge André J. Brochet a tranché la question en ce qui a
trait à la possibilité pour le fournisseur du fournisseur de matériaux de bénéficier du
droit à l’hypothèque légale de la construction sous l’égide du nouveau Code civil du
Québec en vigueur depuis le 1er janvier 1994.
Selon l’analyse des termes des articles 2724, 2726 et 2728 du Code civil du Québec, le
juge fait le raisonnement que le fournisseur du fournisseur de matériaux est un
fournisseur de matériaux spécialement prévu à l’article 2726 du Code civil du Québec,
que la participation à la construction ou à la rénovation d’un immeuble tel que codifiée
à l’article 2726 du Code civil du Québec peut certainement être celle du fournisseur de
matériaux qui a transigé avec un autre fournisseur de matériaux et qu’il peut donc
bénéficier de l’hypothèque légale de la construction qui est une garantie de la créance
des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.
Donc, le droit de publier une hypothèque légale de la construction pour le fournisseur
du fournisseur de matériaux existait depuis le 1er janvier 1994 mais le raisonnement a
été confirmé dans cette décision.
Tous les fournisseurs de matériaux qui participent à la construction ou à la rénovation
d’un immeuble peuvent bénéficier de l’hypothèque légale pour la plus-value qu’ils
apportent à l’immeuble.
1
Laurent Verreault Inc. c. Bousquet Technologies, E.Y.B 2007-122546 (C.Q.)
Le tribunal en vient à la conclusion que le fournisseur du fournisseur de matériaux est
un sous-traitant du fournisseur de matériaux et qu’il peut également bénéficier du
privilège que constitue l’hypothèque légale de la construction.
Selon notre analyse, cette décision est bien fondée. Nous devons vérifier si elle sera
suivie dans l’avenir par les tribunaux.
Bien entendu, il est primordial que le fournisseur du fournisseur de matériaux respecte
les mêmes exigences que tous les autres intervenants afin de s’assurer de son droit de
procéder à la publication d’une hypothèque légale de la construction.
Le fournisseur du fournisseur de matériaux doit être capable de prouver que les
matériaux livrés au fournisseur de matériaux ont été incorporés à l’immeuble et qu’ils
ont donné une plus-value à cet immeuble.
Il est donc très important de vérifier sur quel immeuble les matériaux fournis sont
incorporés, puisque l’hypothèque légale de la construction ne sera valide que sur cet
immeuble.
Également, le fournisseur du fournisseur de matériaux se doit, comme tous les soustraitants et fournisseurs, de procéder à la dénonciation écrite de son contrat avec le
fournisseur de matériaux au propriétaire de l’immeuble visé, et dès la conclusion du
contrat et préférablement avant la livraison des matériaux.
En effet, puisque l’hypothèque légale de la construction est un droit d’exception, il en
résulte que les obligations qui sont reliées à sa validité sont strictes et doivent être
respectées, sous peine d’invalidité de l’hypothèque légale.
La dénonciation de contrat au propriétaire de l’immeuble sur lequel les matériaux seront
incorporés vise principalement à prévenir celui-ci qu’un contrat a été accordé et que le
fournisseur du fournisseur de matériaux a l’intention d’invoquer son droit hypothécaire
si le fournisseur de matériaux ne paierait pas le prix du sous-contrat.
Il est primordial lorsque vous dénoncez un contrat au propriétaire d’un immeuble de
vérifier l’identité exacte du propriétaire. Une preuve de réception de la dénonciation de
contrat est requise et exigée afin de démontrer que le sous-contrat a été dénoncé avant
la livraison des matériaux de construction.
Les tribunaux se sont penchés sur le contenu et les formalités relatives à une
dénonciation de contrat2.
Une dénonciation est en fait une simple lettre acheminée par courrier recommandé ou
par huissier dans laquelle on mentionnera que votre entreprise a obtenu un contrat de
2
Cosoltec Inc. c. D.C. Construction Inc., E.Y.B. 2005-99603 (C.Q.)
telle entreprise afin d’exécuter des travaux ou de fournir des matériaux de telle nature à
tel endroit pour telle somme.
Il est essentiel de référer à votre droit à l’hypothèque légale dans la dénonciation de
contrat au propriétaire si le fournisseur de matériaux faisait défaut.
Afin de vous donner un exemple de ce qui constitue une dénonciation valable et
reconnue en droit québécois, vous trouverez ci-joint un modèle de dénonciation qui
contient les informations imposées par les tribunaux.
Il est primordial de respecter les exigences et le formalisme de la dénonciation de
contrat car le non-respect d’un de ces éléments entraînera la perte de votre droit à
l’hypothèque légale de la construction.
En conclusion, il est désormais reconnu que le fournisseur du fournisseur de matériaux
peut bénéficier du droit à l’hypothèque légale de la construction si les matériaux
incorporés à l’immeuble apportent une plus-value et que le contrat le liant au
fournisseur de matériaux a été dénoncé adéquatement au propriétaire de l’immeuble
selon les exigences et les formalités requises.
Gouin & Associés est un cabinet spécialisé en droit de la construction. Le cabinet est
situé au 407, boul. Saint-Laurent, bureau 200, à Montréal et les procureurs peuvent
être rejoints au (514) 848-0707 (Page web : www.gouin-associes.com)
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