ii – habitat et forme urbaine

Présentation du PLU de La Teste de Buch
Une traduction réglementaire qui s’est appuyée sur
les Orientations Générales du PADD
I – Créer les conditions d’une dynamique économique
soucieuse des équilibres sociaux (ECONOMIE)
II – Concevoir un projet urbain cohérent (HABITAT ET
FORME URBAINE)
III – Intégrer la ville dans le milieu naturel qui l’entoure
(ENVIRONNEMENT)
I – ECONOMIE
I – ÉCONOMIE
Activités économiques :
Compléter l’offre des zones existantes et définir de nouveaux espaces de
développement
•
Zone permettant le
transfert de l’hôpital JeanHameau et de la clinique
d’Arcachon sur le terrain
situé dans la continuité du
parc d’activités en limite de
la commune de GujanMestras (zone UPH).
•
Développement d’une
nouvelle zone d’activités au
nord-ouest du boulevard de
l’Industrie.
I – ÉCONOMIE
Activités économiques :
Compléter l’offre des zones existantes et définir de nouveaux espaces de développement
Futur Pôle de Santé intercommunal
I – ÉCONOMIE
Activités économiques :
Compléter l’offre des zones existantes et définir de nouveaux espaces de développement
•
Zone
à
vocation
commerciale
de
artisanale
et
l’entrée
de
Cazaux.
•
Cela
vient
compléter
l’offre
existante présente notamment au
niveau de la zone d’activités du
Pays
de
Buch,
commerciaux
Caillivole,
des
Cap
Espace
centres
Océan,
Plaisance,
Miquelots.
•
Redynamisation du centre ville par
la prise en compte des activités
commerciales en rez de chaussée
dans le règlement et le traitement
de l’espace public
•
Ex : Centre Captal
I – ÉCONOMIE
Activités économiques :
Adapter qualitativement les produits touristiques à la demande et aménager de nouveaux
lieux d’attraction
Les Bordes : Ouverture d’une
partie à l’urbanisation
touristique
(Pas de PRL)
Façade Maritime : projet de
ZAC
Aérodrome et Hippodrome :
Classement en zone NL afin de
mettre en valeur le potentiel de
cette zone.
(Sports et loisirs)
Secteur de Pyla sur Mer
I – ÉCONOMIE
Zones UPAc de Pyla sur Mer
•
Ces zones viennent conforter l’existant. Elles viennent concentrer
les
services
dans
des
zones
qui
ont
été
considérablement
circonscrites aux vues de ce que présentait le PLU approuvé en
2001. pour exemple une des zones s’étendait du Moulleau jusqu’au
rond point du Figuier.
•
Hauteur : 11.50m pour hôtel et para hôtelier. 9.50m pour les
autres.
•
Implantation de 1 à 3m de l’alignement.
•
Implantation en ordre semi continu et continu admise.
•
Emprise 50%.
Elles permettent ainsi la consolidation et le développement des
activités dans ce secteur.
I – ÉCONOMIE
Pérenniser les activités ostréicoles et la pêche et développer la filière nautique
Le Port Central et du Rocher disposent de réglementations permettant la
pratique et le développement de l’ostréiculture
Une nouvelle zone NO au Nord des Prés Salés Ouest permet
d’envisager le développement d’activités nautiques
Développement
façade maritime
de nouvelles zones d’activités
nautiques sur
la
I – ÉCONOMIE
Pérenniser les activités ostréicoles et la pêche et développer la filière nautique
II – HABITAT ET FORME URBAINE
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Développer l’habitat dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain
•
Les documents d’urbanisme ainsi que la loi SRU notamment,
obligent à reconsidérer l’étalement urbain et à « reconstruire la
ville sur la ville ». Cela est confirmé par le Grenelle 1 et .
•
Cela passe par :
–
Une simplification du zonage et un élargissement des zones
les plus denses (UA, UB, UC).
–
Une augmentation des COS dans les zones urbaines :
UB, UC, zones pavillonnaires.
–
Un maintien de la densification de l’hyper centre malgré une
diminution des hauteurs (R+4, 16m) 17.50m auparavant.
–
Une constructibilité des terrains situés au-delà d’une bande de
22 m calculée par rapport à la limite sur voie.
Cette constructibilité pourra se faire sous conditions :
•
Implantation en discontinu
•
Hauteur limitée (6.50m)
•
Accessibilité suffisante.
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Compléter l’offre des zones existantes et définir de nouveaux espaces
de développement
•
Centre Captal avant travaux
Un espace commercial replié sur lui-
Un espace public atrophié
même
• Centre Captal après travaux
181 logements dont 38 sociaux
28 commerces en rez-de-chaussée ouverts sur un espace public réaménagé
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Pyla-sur-Mer : simplification du zonage
•
Découpage en 3 zones :
–
UPA : zone identitaire
forte du front de littoral.
(zone rouge)
–
UPB : zone identitaire
plus récente inscrite sur
le premier flan de
dune.(zone jaune)
–
UPAc : zone destinée à
conforter le commerce
existant. (zone verte)
Elle est fortement réduite en
comparaison avec le PLU approuvé
en 2001.
Maintien de l’ambiance architectural originelle.
•
En UPA : La dominante maçonnée est obligatoire, le bardage peut
être autorisé en cas d’extension limitée ou de bâtiment existant
hors du commun.
•
En UPB : Le bardage bois est admis mais pas l’aspect chalet. Le
bardage sera donc verticale à couvres joints.
•
Hauteur : 8m au faîtage ou 8.50m si couverture en tuiles de
Marseille. 9m dans certains cas inspiré du style basque.
•
Les couvertures devront être en tuiles creuses ou tuiles canal.
•
Clôture, inférieure ou égale à 1.20m. (pas de PVC ni d’aluminium).
Si le mur est surmonté d’une lisse ou d’un grillage, le mur bahut ne
devra pas dépasser 0.60m et devra être surmonté d’une haie.
•
COS augmenté de 0.05 pour être amené à 0.20
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Préservation de l’ambiance paysagère
•
préservation
d’une
verte
constructible,
non
bande
d’épaisseur variable, entre la
voie
et
entre
la
construction
le
DPM
et
et
la
entre
la
construction.
•
-Piscine
voie
interdite
et
la
construction
principale en UPA et UPB
(uniquement sur les parcelles
à forte pente).
•
-Annexes
au-delà
construction
de
principale
la
sauf
sur les parcelles à forte pente
(garage en façade sur voie
par ex).
•
-Espaces conservés en pleine
terre de 40% minimum, le but
étant
de
limiter
l’imperméabilisation des sols
et les coupes d’arbres.
•
-Emprise : 20%
•
-Maintien
du
seuil
de
constructibilité des terrains à
1200m².
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Préservation de l’ambiance paysagère
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Préservation de l’ambiance paysagère
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Préservation de l’ambiance paysagère : principe à éviter
Préservation de l’ambiance paysagère
Clôture autorisée
Clôture non autorisée
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Développer l’habitat dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain
Eco quartier
Objectif de mixité sociale et urbaine
A cela viennent s’ajouter deux
orientations particulières
d’aménagement qui démontrent une
volonté d’utiliser en priorité les
espaces déjà urbanisés en déclin ou
subissant un abandon des activités, tel
que le terrain accueillant actuellement
l’hôpital Jean Hameau.
Centre ville
Réflexion à l’îlot (A structurer et à
restructurer).
Continuités douces entre ces îlots.
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Programmer des zones d’extension urbaine hiérarchisées
Seule, la densification urbaine ne suffit pas au
regard des exigences du PLH.
•
Deux secteurs prioritaires définis dans
le PADD : La Pinède de Conteau et Les
Bordes.
•
Ils font l’objet d’orientations
particulières d’aménagement afin de
définir les grands principes
d’aménagement. La Pinède de Conteau
est classée en zone 2AU. Des études
pré opérationnelles ont été réalisées et
permettront une ouverture à
l’urbanisation de la zone suivant ces
études. Les objectifs sont le maintien de
50% de la zone en « espace vert » en
majorité situé à L’Est (RUPTURE
URBAINE) et la mixité sociale.
•
Les Bordes ont pour objectifs la
réalisation d’opérations touristiques
tenant compte de la proximité du rivage
dans une zone 1AUt, la protection de
certains espaces nécessaires à la
continuité des parcours vert/bleu
classés en zone NR et NP et la
réalisation d’opérations de mixité
sociale.
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Programmer des zones d’extension urbaine hiérarchisées
•
Le secteur du Laurey l’Ermitage est classé en zone NR et NP, une
partie de ce secteur est dédiée à l’extension du Golf (NLg). Enfin,
compte tenu des décisions juridiques à venir, la partie nord est
classée en 2AU.
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Programmer des zones d’extension urbaine hiérarchisées
•
Les zones d’urbanisation
future du vieux Pyla, du Haut
Pyla reste en 2AU
(urbanisation future) et
devront faire l’objet d’études
spécifiques avant leur
ouverture à l’urbanisation.
Développer l’offre en logement répondant aux objectifs de mixité
•
Répondre aux exigences de la loi SRU du 13 décembre 2000. 20% de
logements sociaux sur une période de 20 ans. Trois outils sont
utilisés par la Commune pour répondre à ces exigences :
•
Seuil de 25% de logements sociaux dans les opérations de 2500m²
minimum en zone UAa (hyper centre), UA et UB (zone dense du
centre ville) et UBa (restructuration du pôle du stade Jean de
Grailly)
•
Dans les zones 1AUc et 2AU, minimum de 35% de logements
sociaux dans toutes les opérations conformément aux exigences du
SCOT.
II – HABITAT ET FORME URBAINE
La Teste Centre : 3 servitudes
•
Cazaux : 2 servitudes
Servitudes de mixité sociale conformément aux préconisations du
PLH (Programme Local de l’Habitat). Ces servitudes imposent 50%
de logements sociaux dans les opérations programmées
II – HABITAT ET FORME URBAINE
La protection urbaine
Exemple au nord de Pyla sur Mer
Patrimoine bâti protégé au titre de
l’article L123-1-7 du Code de
l’Urbanisme
Des secteurs où les densités et les contraintes architecturales sont plus
strictes :
–
Le quartier au sud de la Gare (UAb)
–
Les quartiers du Coum, Mourlane et des Casses à proximité du centre
ville (UBb et UCb)
–
Le quartier de Graouilla à l’Est du centre ville (UCb)
–
Le quartier du Pyla
II – HABITAT ET FORME URBAINE
Restructurer le réseau de voiries et traiter les principales entrées de
ville
•
Hiérarchisation par
densification des entrées de
ville principales pour une
meilleure lisibilité.
Classement en zone UB des
rues St Exupéry et du Général
De Gaulle.
•
Traitement qualitatif des
entrées de ville.
•
Le Secteur du Baou sera
traité lors du réaménagement
de la zone qui, pour le
moment, est en zone 2AU et
du retraitement de
l’échangeur du Pyla.
III – ENVIRONNEMENT
Garantir la protection des espaces naturels remarquables
•
La fenêtre océane a été déclassée
et identifiée comme étant un
espace remarquable
•
La dune de Pissens au niveau du
Laurey a été déclassée et
identifiée comme étant un espace
naturel remarquable
•
Les hauteurs du Vieux Pyla et
Haut Pyla sont classés en NR afin
d’éviter le phénomène de co
visibilité avec la Dune et le Bassin
•
Les espaces remarquables du
territoire définis au regard des
exigences de la loi littoral, ont
augmenté de près de 3 000 ha. Ils
concernent aujourd’hui la quasitotalité du massif forestier de la
commune
III – ENVIRONNEMENT
Définir les sites aménagés garantissant l’accueil du public
•
Certains espaces forestiers ont une vocation d’accueil, il convient
de privilégier l’organisation de l’accueil sur ces sites ciblés et
prédéfinis, garantissant par la même, la protection des sites les plus
fragiles.
•
Ces espaces sont :
–
L’aire d’accueil de la Dune du Pilat
–
Les plages océanes
–
Les plages du lac de Cazaux
–
La forêt de Camicas
–
Les Prés Salés Ouest et Est
–
etc.
La réglementation de ces zones est adaptée afin d’assurer l’accueil du public
Protéger les coupures d’urbanisation et les entités paysagères des milieux
urbains
•
Objectif de préservation des espaces de rupture naturels entre
différentes zones urbaines intercommunales et communales.
•
•
Maintien de coupures d’urbanisation à l’échelle de l’agglomération :
–
Camicas
–
Entre La Teste et Gujan Mestras via le Canal des Landes
–
Entre Biscarrosse et Sanguinet via Le grand massif forestier.
Maintien de coupures d’urbanisation à l’échelle de la commune.
–
Le massif forestier joue ce rôle entre les trois pôles qui composent la
commune : La Teste centre, Pyla et Cazaux.
–
•
Maintien des coupures d’urbanisation le long des axes.
Les entités paysagères des milieux urbains tels que les places, les
espaces verts de lotissements, les couverts forestiers de certains
quartiers, notamment Pyla et les Miquelots devront aussi être
préservés.
(EBC, zone NV, zone NR).
III – ENVIRONNEMENT
Valoriser le paysage et l’intégrer à l’organisation urbaine.
•
Revaloriser certains sites : la Corniche par exemple.
•
Les paysages et milieux naturels associés aux espaces bâtis devront
participer à l’intégration de l’urbanisation à son environnement immédiat.
•
Ce principe passe par la sauvegarde et le renouvellement de la végétation de
ces espaces et par la prise en compte systématique de la contrainte
paysagère (boisement, topographie). Règlement au Pyla par exemple (bandes
vertes, 50% d’espace en pleine terre etc.).
•
Les Prés Salés Ouest, Est, les bords du Canal des Landes participent à
l’intégration de ces paysages à l’organisation urbaine.
•
Maintien nécessaire des continuités de cheminement entre ces entités.
(trame verte).
Remerciement pour la communication de cette présentation du Plan Local
d’Urbanisme par le service Grands projets-PLU