Audenge Bassin d`Arcachon (33)

Investissement
immobilier
en nue-propriété
Audenge
Bassin d’Arcachon
(33)
Le Parc Océan
Réalisation Litho Promotion (Groupe Crédit Agricole)
Nue-propriété de 24 appartements de charme
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net :
8.6 %*
Investisseurs dis posant de revenus fonciers taxables
Prix moyen/m2 pondéré :
Modalités de
l'Investissement
Caractéristiques
de l’Immeuble
1.550 €
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 24 appartements, du studio
au 3 pièces, dans la résidence "Le Parc Océan" à Audenge, sur le bassin d’Arcachon, à 30 mn
de Bordeaux par la voie rapide.
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et prendra à
sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise en état des
appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir d’habiter, de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60 % de leur valeur en pleine propriété.
Résidence idéalement située proche des activités économiques de Bordeaux, tout en offrant un
cadre de vie des plus agréables au bord du Bassin d’Arcachon, « Le Parc Océan » est implanté au
cœur d’une pinède dans une commune de 4.000 habitants. La ville d’Audenge offre également tous
les équipements et services indispensables à la vie de famille (écoles, mairie, commerces).
Prestations : L’Architecture du « Parc Océan » revisite le style des villas Belle-Epoque d’Arcachon
avec une façade en bardage bois, des garde-corps et des frontons en bois ornementé.
Toiture en tuile rouge, balcons et terrasses carrelés.
Prestations intérieures de qualité : sols des entrée et séjour en grès émaillé, chambre
en parquet. Chauffage électrique (panneaux rayonnants dans le séjour). Interphone et
porte blindée 3 points.
Composition :
(Surf. habit. Moyen.)
1 studio
3 deux pièces
8 deux pièces
4 trois pièces
8 trois pièces
de 29 m2 avec balcon et jardin
de 45 m2 avec balcon et jardin
de 45 m2 avec balcon ou terrasse
de 63 m2 avec balcon et jardin
de 63 m2 avec balcon ou terrasse
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers provenant d’autres biens
immobiliers.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la valeur
de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la 15ème
année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à compter de la
6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
* Pour un investisseur imputant les intérêts d’un emprunt « in fine » sur des revenus fonciers : Taux de Rendement Interne (TRI) calculé sur la base d'un taux d'IRPP de 40% + CSG + CRDS ,
d'un taux d'ISF de 0,55 %, d'une inflation de 1,5% par an, det d'une assurance-vie au taux de 4,70% avec un adossement à hauteur de 35 %
PERL - Document non contractuel
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit : Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Calendrier
Intérêt financier
de l’Investissement
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une plus-value exonérée
d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
2ème trimestre 2008 :
Signature des contrats de réservation.
Démarrage des travaux.
3ème trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
3ème trimestre 2009 :
Livraison de l’immeuble
Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours
= Remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
Profit attendu :
=
différence entre les débours nets cumulés et la valeur estimée à
terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 92.600€ (2 pièces de 45 m2 avec deux parkings),
financée par un crédit in fine au taux de 5% sur 15 ans et réalisée par une personne
assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité* :
77.000 €
*Hors capitalisation assurance-vie
Débours mensuel moyen net :
Taux de Rendement Interne (TRI):
Taux de Rendement Interne hors assurance-vie :
-147 €
8,6%
13,5% l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Total
Achat/
vente
Assurance
Vie
-60 190
-32 410
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
198 700
-32 410
106 100
70 758
Emprunt
Intérêts
d’emprunt
Economies
d'IRPP
Economies
d'ISF
Soldes
annuels
60 190
32 410
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-92 600
-1 264
-4 213
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-4 815
-2 408
0
338
534
546
557
568
578
589
600
611
622
632
643
654
665
675
686
0
-75 298
0
645
2 119
2 358
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
2 344
1 116
36 711
-33 674
-3 231
-2 162
-1 911
-1 914
-1 904
-1 893
-1 882
-1 871
-1 860
-1 850
-1 839
-1 828
-1 817
-1 806
-1 796
177 480
1 116
77 011
PERL - Document non contractuel
9 498
Investissement
immobilier
en nue-propriété
Audenge
Bassin d’Arcachon
(33)
Le Parc Océan
Réalisation Litho Promotion (Groupe Crédit Agricole)
Nue-propriété de 24 appartements de charme
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net :
Prix moyen/m2 pondéré :
Modalités de
l'Investissement
Caractéristiques
de l’Immeuble
5,8%*
1.550 €
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 24 appartements, du studio
au 3 pièces, dans la résidence "Le " Parc Océan à Audenge, sur le bassin d’Arcachon,
à 30 mn de Bordeaux par la voie rapide.
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et prendra à
sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise en état des
appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir d’habiter, de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60 % de leur valeur en pleine propriété.
Résidence idéalement située proche des activités économiques de Bordeaux, tout en offrant un
cadre de vie des plus agréables au bord du Bassin d’Arcachon, « Le Parc Océan » est implanté au
cœur d’une pinède dans une commune de 4.000 habitants. La ville d’Audenge offre également tous
les équipements et services indispensables à la vie de famille (écoles, mairie, commerces).
Prestations : L’Architecture du « Parc Océan » revisite le style des villas Belle-Epoque d’Arcachon
avec une façade en bardage bois, des garde-corps et des frontons en bois ornementé.
Toiture en tuile rouge, balcons et terrasses carrelés.
Prestations intérieures de qualité : sols des entrée et séjour en grès émaillé, chambre
en parquet. Chauffage électrique (panneaux rayonnants dans le séjour). Interphone et
porte blindée 3 points.
Composition :
(Surf. habit. Moyen.)
1 studio
3 deux pièces
8 deux pièces
4 trois pièces
8 trois pièces
de 29 m2 avec balcon et jardin
de 45 m2 avec balcon et jardin
de 45 m2 avec balcon ou terrasse
de 63 m2 avec balcon et jardin
de 63 m2 avec balcon ou terrasse
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
En l'absence de revenus fonciers, pas d'imposition.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la valeur
de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la 15ème
année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à compter de la
6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
*Taux de Rendement Interne (TRI) calculé sur la base d'un financement par crédit amortissable et d'une inflation de 1,5% par an, d’un taux d’ISF de 0,55%.
PERL - Document non contractuel
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit : Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Calendrier
Intérêt financier
de l’Investissement
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une plus-value exonérée
d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
2ème trimestre 2008 :
Signature des contrats de réservation.
Démarrage des travaux.
3ème trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
3ème trimestre 2009 :
Livraison de l’immeuble
Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours
= Remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
Profit attendu :
=
différence entre les débours nets cumulés et la valeur estimée à
terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 92.600€ (2 pièces de 45 m2 avec deux parkings),
financée par un crédit amortissable au taux de 5% sur 15 ans et réalisée par une personne
assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité :
74.000 €
Débours mensuel moyen net :
Taux de Rendement Interne (TRI):
-632 €
5,8 % l’an
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
Achat/
vente
Emprunt
Intérêts
d’emprunt
Economies
d'ISF
Soldes
annuels
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Total
-60 190
-32 410
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
198 700
106 100
60 190
30 310
- 4 361
- 4 585
- 4 819
- 5 066
- 5 325
- 5 597
- 5 884
- 6 185
- 6 501
- 6 834
- 7 183
- 7 551
- 7 937
- 8 343
-4 330
0
-1 466
- 4 165
- 4 426
- 4 203
- 3 968
- 3 722
- 3 463
- 3 190
- 2 904
- 2 603
- 2 286
-1 954
-1 604
-1 237
- 850
- 444
-63
-42 547
0
339
538
560
580
599
617
633
648
661
673
682
690
696
700
702
702
100 23
- 1 466
- 5 926
- 8249
- 8227
- 8 207
- 8 188
- 8 170
- 8154
- 8 139
- 8 126
- 8 115
- 8 105
- 8 097
- 8 091
- 8 087
- 8 085
195 009
73 576
PERL - Document non contractuel