Newsletter Copropriété - AXA Hervé Carré Agent Général

Newsletter Copropriété
L’information juridique des syndics de copropriété
Juin 2015 - N°22
Édito
La loi change
Contrat de syndic type
Un décret du 26 mars dernier publie un modèle de contrat de syndic type et la liste des
prestations particulières ouvrant droit à rémunération.
Certaines prestations sont incluses dans le forfait, telles que :
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la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale,
le recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire,
la mise en œuvre d’une comptabilité séparée pour chaque copropriétaire,
l’archivage et l’accès en ligne sécurisé des documents dématérialisés,
l’entretien courant et la maintenance de la copropriété,
la déclaration des sinistres concernant les parties communes ou les parties privatives lorsque le dommage
a sa source dans les parties communes…
D’autres prestations supplémentaires dont la liste dressée par le décret est limitative, sont facturables par le
syndic en complément du forfait. Il s’agit notamment de :
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l’organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical,
la réalisation de visites supplémentaires de la copropriété,
la modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat,
l’assistance aux mesures d’expertise après un sinistre,
la constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier ou à l’assureur protection juridique en cas de litige,
les diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de disposition de parties
communes…
Le décret s’applique aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
Sources : Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, JO 28 mars 2015
AXA Protection Juridique. La marque commerciale pour l’offre de Protection Juridique du Groupe AXA
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Juridica. S.A. au capital de 14 627 854,68 € - 572 079 150 - R.C.S. Versailles
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Siège social : 1 place Victorien Sardou 78160 Marly-le-Roi - Entreprise régie par le Code des assurances
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Juin 2015 - N°22
MODALITÉS DU NOUVEAU DOMAINE D’INTERVENTION DU BUREAU CENTRAL DE TARIFICATION
Depuis la loi ALUR, il est prévu à l’article L215-1
du Code des assurances que tout locataire, ou tout
bailleur souscrivant une assurance habitation pour le
compte d’un locataire, qui se voit opposer un refus
d’assurance par une compagnie peut saisir le bureau
central de tarification.
De même, tout copropriétaire ou tout syndicat des
copropriétaires peut saisir le BCT (article L215-2 dudit
Code).
Ces articles précisent que le BCT déterminera le
montant d’une franchise qui restera à la charge de
l’assuré et le décret du 11 mai 2015 vient préciser
son montant maximum par sinistre (1000 euros pour
l’assurance responsabilité civile des locataires, des
bailleurs et des copropriétaires, 5000 euros pour les
syndicats de copropriétaires et 10.000 euros pour les
autres syndicats).
Aussi, le décret précise que lorsque le BCT statue sur
ces assurances obligatoires, il doit comprendre un à
six membres représentant les entreprises d’assurance
opérant et un à six membres représentant les
assujettis aux obligations d’assurance.
Sources : Décret du 11 mai 2015, n°2015-518
ENTRÉE EN VIGUEUR DE L’OBLIGATION DE COMPTE SÉPARÉ EN COPROPRIÉTÉ
Désormais les copropriétés sont obligées d’ouvrir
un compte séparé. Seuls les syndicats d’au plus 15
lots pourront encore dispenser le syndic d’ouvrir un
compte bancaire au nom du syndicat après un vote de
l’assemblée générale en ce sens (majorité de l’article
25).
Cette dispense ne sera possible que si le syndic est un
professionnel soumis à la loi Hoguet, ou titulaire d’une
autorisation professionnelle autorisant le maniement
des fonds du syndicat.
Sources : nouvel article 18 de la loi du 10 juillet 1965
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé l’obligation
d’ouvrir un compte bancaire en copropriété. Les
dispositions de la loi ALUR sont entrées en vigueur le
24 mars 2015.
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Juin 2015 - N°22
Du coté des tribunaux
COPROPRIÉTÉ ET SECRET BANCAIRE
Le syndic, invoquant une violation du secret bancaire,
assigne la banque en justice.
Le syndic est débouté par la Cour d’appel, décision
confirmée par la Cour de cassation : les juges ont
estimé que le compte n’enregistrant que les opérations
de gestion de la copropriété et n’étant pas un compte
séparé au sens de l’article 18 de la loi de 1965, le
secret bancaire ne s’opposait pas à la communication de ces
informations.
Sources : Com, 24/03/2015, n°13-22.597
Un syndic de copropriété ouvre un sous-compte pour
le compte de sa copropriété. Le président du conseil
syndical se rapproche de la banque et obtient des
informations sur le fonctionnement du compte.
VENTE DE LOTS DE COPROPRIÉTÉ :
LE NOTAIRE DOIT VÉRIFIER SI LES TRAVAUX AFFECTANT LES LOTS ONT ÉTÉ AUTORISÉS EN AG
Un notaire procède à la vente de plusieurs lots soumis
au statut de la copropriété. A la suite de cette vente,
le syndicat des copropriétaires assigne le couple
d’acquéreurs en démolition de constructions réalisées
par les vendeurs sans autorisation de l’assemblée
générale de copropriétaires. Les acquéreurs assignent
alors le notaire.
La Cour d’appel décide d’exonérer le notaire de
toute responsabilité en retenant que ce dernier avait
adressé, avant la vente, un questionnaire au syndic
auquel ce dernier et l’ensemble des copropriétaires
ont répondu sans faire état d’une quelconque
difficulté quant aux travaux visés par la demande de
démolition ; ils avaient simplement fait état d’un mur
de soutènement, ce qui pouvait laisser présumer que
les travaux litigieux avaient été effectués en toute
transparence, conformément aux permis de construire
non contestés.
Toutefois, la Cour de cassation casse et annule
l’arrêt. La Haute autorité estime que le notaire, tenu
d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les
risques de l’acte instrumenté, devait vérifier l’existence
d’une autorisation de l’assemblée générale pour la réalisation
des travaux affectant des parties communes, bien qu’à usage
privatif.
Ainsi, le notaire aurait dû attirer l’attention des parties
sur les risques encourus en l’absence d’un tel accord,
d’autant plus qu’il disposait d’éléments de nature
à faire douter de la régularité de ces constructions,
notamment par le biais du questionnaire qu’il avait
adressé. Ainsi, la responsabilité du notaire est
engagée.
Sources : Civ 1ère, 04/02/2015, n°14-10.044
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Juin 2015 - N°22
PAS DE RECOURS CONTRE LA CNIL DU SYNDIC SANS AUTORISATION DU SYNDICAT
Ce système filmant le poste de contrôle des agents de
sécurité en permanence, ceux-ci se sont plaints à la
CNIL. La CNIL dans une délibération du 3 janvier 2013
a demandé au responsable du traitement de mettre fin
au système de vidéosurveillance.
Le syndic de copropriété se pourvoit contre cette
délibération mais cette action du syndic n’avait pas
été autorisée par l’assemblée générale.
Le Conseil d’Etat fait une application stricte de
l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et considère
que faute d’autorisation donnée par l’assemblée générale, le
syndic n’avait aucune qualité pour agir en annulation contre
la délibération de la CNIL. La requête est rejetée.
Sources : Conseil d’Etat, 06/05/2015, n° 366713
LA MISE EN DEMEURE N’INTERROMPT PAS LA PRESCRIPTION DU PAIEMENT
DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
Pour rappel, en matière de charges de copropriété, à
l’expiration d’un délai de 10 ans , le syndic ne peut
plus agir en justice pour récupérer les impayés car
l’action est prescrite.
Un copropriétaire s’abstient volontairement de payer
ses charges de copropriété en avril 1994. Il reçoit une
mise en demeure par courrier du syndic le 2 septembre
2002, suivie d’une assignation en paiement le 15
mars 2005, puis de poursuites devant les tribunaux.
Pour le syndic et la cour d’appel, la demande du
syndicat n’est pas prescrite.
Le copropriétaire se pourvoit en cassation. Les juges
de cassation rappellent que la mise en demeure
n’interrompt pas la prescription de charges impayées.
La prescription était donc acquise au copropriétaire
débiteur, l’assignation en paiement étant intervenue
plus de 10 ans après les faits.
Sources : Civ 3ème, 12/05/2015, n° 13-25688
Les actualités contenues dans ces pages sont délivrées à titre informatif et correspondent à des situations précises.
Chaque cas étant unique, la responsabilité d’AXA Protection Juridique ne saurait être engagée en cas d’utilisation des informations contenues dans ces pages.
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AXA PJ COPROS NEWSLETTER N° 22 - 06 2015 - Crédits Photos : iStock Getty - Pao. www.padincom.com
Dans une copropriété à usage mixte d’habitation
et commercial, un circuit de vidéosurveillance a été
installé.