Comment magasiner une hypothèque

Comment bien magasiner votre
hypothèque
Le prêt hypothécaire est la plus grosse dépense que vous ferez durant toute votre
vie.
Cela vaut la peine de prendre le temps de choisir et de négocier les conditions.
Voici les étapes à suivre pour obtenir les meilleurs résultats.
Trouvez la banque qui vous convient
Les institutions financières visent chacune
des clientèles différentes. Les taux et les
conditions du prêt varient selon les
banques. N'hésitez pas à faire jouer la
concurrence ! Les promotions sont
courantes et peuvent réduire de 1% le taux
hypothécaire.
Vous pouvez aussi confier vos intérêts à un
courtier, si vous manquez de temps.
Soignez votre candidature
La banque va étudier vos derniers relevés bancaires. Épongez vos crédits à la
consommation. Vous pourrez ainsi présenter des comptes en meilleur état. Les
découverts bancaires et autres marges de crédit sont à bannir durant les trois
mois précédents la demande de prêt hypothécaire. Vous devrez aussi présenter
une preuve de vos revenus d'emploi, la liste de vos biens et la liste de vos
dettes.
Constituez un bon apport personnel
Quand vous empruntez de l'argent à une banque, vous payez pour les risques
qu'elle prend avec vous. Plus votre apport à l'achat immobilier est important,
plus la banque limite ses risques. Elle sera donc ouverte à vous offrir de
meilleures conditions. Apportez au moins 20% de l'acquisition pour obtenir un
bon taux. Si vous versez davantage, la banque doit faire un effort, elle aussi.
Taux fixe ou taux variable ?
Fixe ou variable, le taux hypothécaire s'appliquera durant un à cinq ans. Le taux
fixe est plus élevé, mais vous garantit contre toute hausse des taux d'intérêt
jusqu'au renouvellement du prêt.
Le taux variable est meilleur marché, mais peut augmenter dans les mois à venir.
Il vous fait aussi profiter d'éventuelles baisses... mais ne comptez pas trop
dessus : les taux sont encore bas et tendent à s'élever ! Soyez vigilant : vos
revenus actuels peuvent payer le taux présent. Qu'en sera-t-il si le taux
augmente de 3 ou 4% d'ici cinq ans ? Ce n'est pas impossible !
Taux fixe ouvert ou fermé ?
Le taux fermé n'est pas négociable jusqu'au terme du prêt, soit cinq ans au
maximum en règle générale. Il est avantageux, mais vous ne pourrez pas
modifier les conditions jusqu'à son terme, à moins de payer des pénalités. Quand
le taux fermé est variable, il est encore moins cher, mais vous subissez les
hausses de taux... comme vous profitez de leurs baisses.
Le taux ouvert a un terme plus court (six mois à deux ans) que le taux fermé. Il
vous permet de liquider votre prêt ou de changer les conditions du prêt à tout
moment; par exemple si les taux d'intérêt varient fortement.
Le taux ouvert est plus cher que le taux fermé, mais vous permet de rembourser
plus rapidement votre prêt.
Choisissez-le si vous attendez une forte rentrée d'argent, ou si vous vous
apprêtez à revendre votre logement dans quelques mois.
Amortissez raisonnablement
Vous pouvez étaler vos remboursements sur 30 ans ou plus. Mais cela vous
coûtera plus cher en intérêts. Et si vous devez revendre dans quelques années,
vous aurez à peine commencé à rembourser le capital.
Choisissez une durée d'amortissement assez longue (15 ans et plus) pour ne pas
être étranglé par vos remboursements, mais assez courte (25 ans et moins) pour
que votre prêt ne vous coûte pas trop cher. Si la durée d'amortissement est de
30 ans et plus, revoyez donc votre projet à la baisse : avez-vous vraiment envie
de vous endetter jusque dans les années 2040 ?
Choisissez un prêt adapté à vos besoins
Si vos revenus sont très fluctuants, envisagez de rembourser par anticipation.
Lorsque vous aurez de plus fortes rentrées d'argent, augmentez vos versements.
Votre prêt durera moins longtemps et sera donc moins coûteux en intérêts.
Demandez au prêteur de vous indiquer le montant des pénalités facturées en cas
de remboursement anticipé.
Les frais de dossier vous coûteront souvent 1% du prêt. Négociez leur réduction,
voire leur suppression. La banque le fera si votre profil de client l'intéresse
beaucoup.
Les pénalités de remboursement anticipé peuvent être supprimées par la banque
après quelques années. Elles peuvent représenter jusqu'à 3% du capital restant
dû.
Pour gagner des clients, certaines banques proposent même de payer les frais de
notaire et d'évaluateur.
Comparez les assurances
La banque vous proposera une assurance décès invalidité, obligatoire pour
souscrire un prêt hypothécaire. Mais rien ne vous oblige à prendre cette
assurance auprès de la banque. Vous pouvez l'acheter auprès d'un assureur. Et
votre banque ne devra pas relever le taux hypothécaire convenu.
L'agent fait-il le bonheur?
Quand vient le temps de vendre ou d'acheter une propriété, comment
savoir s'il faut utiliser les services d'un agent immobilier ou non?
Les commissions, les taux
d'intérêt, le marché compétitif et
complexe de l'immobilier; autant
de raisons de faire appel à un
agent lorsqu'on veut
déménager... mais peut-être pas.
Selon Marie-Michèle Prud'homme,
une jeune professionnelle qui a
acheté et vendu son condo, puis acheté une maison, les deux avenues sont
possibles. Elle a par exemple fait appel à un agent pour trouver sa propriété de
Lachine, mais a elle-même vendu son condo, à Verdun. «Il y a des sites Internet
très pratiques qui permettent de procéder nous-mêmes», dit-elle. Elle fait
référence entre autres à un site en ligne comme DuProprio, qui permet d'afficher
de l'immobilier à vendre ou à acheter, sans commission. La jeune maman affirme
par contre qu'il faut s'intéresser au sujet : «Je regardais les prix du marché, je
m'intéressais à ce qui s'y passait, pour me permettre d'avoir une idée des prix,
du fonctionnement des transactions».
En effet, il peut être facile de s'y perdre : négociations, offre d'achat, propriétés
mises sur le marché, commissions des agents...Se loger et déménager, surtout
quand vient d'être propriétaire, est complexe. Certains avantages sont notables
dans le fait d'avoir un agent, surtout si l'on ne connaît le milieu. Voici quelques
points intéressants dans le fait d'avoir un agent :
La connaissance du marché : l'agent, qui «magasine» pour vous au moment
d'acheter, fait remarquer des détails importants selon vos critères de recherche :
est-ce vraiment ce que vous voulez? Au bon prix? Au bon endroit?
Les primeurs : les agents ont accès à des annonces de propriétés avant vous.
Comme le marché est très compétitif et que les transactions peuvent se faire
rapidement, il faut être le premier arrivé pour être le premier servi. Marie-Michèle
Prud'homme affirme que c'est entre autres pour cette raison qu'elle a fait appel à
un agent quand elle cherchait à acheter sa première maison. «Souvent, quand je
voyais une propriété intéressante, il était déjà trop tard. Mais l'agent reçoit les
propriétés disponibles avant qu'elles apparaissent sur les sites publics, et avant
qu'il y ait une pancarte sur le terrain», explique-t-elle.
Les négos : Ça y est, vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes prêt
à faire une offre d'achat. Mais comment fixer un prix raisonnable que le vendeur
acceptera sans toutefois vous rire au visage? L'agent peut vous aider à trouver
un équilibre.
Les ressources : Vous voulez savoir si l'objet de vos désirs est bien évalué
selon le prix demandé? Un agent est une banque de ressources et peut vous
orienter vers les personnes pertinentes, comme un inspecteur en bâtiments ou
un courtier hypothécaire.
Attention!
Avec ou sans agent, il est important de s'informer soi-même des procédures,
sans connaître tous les détails, au moins pour éviter de vous faire avoir. Par
exemple, assurez-vous d'avoir confiance en votre agent immobilier si c'est le
choix que vous faites. Renseignez-vous sur sa formation, sur l'agence pour
laquelle il travaille, sur ces antécédents de vente.
Méfiez-vous des offres emballantes. Parfois, les agents offrent une réduction de
leur commission si vous faites affaire avec lui à la fois pour vendre et acheter
une propriété. Le PDG de l'Association des courtiers et agents immobiliers du
Québec (ACAIQ, www.acaiq.com), Robert Nadeau, affirme que cette pratique
n'est pas illégale si elle n'est pas déloyale envers les autres agents. Par contre, si
une offre de baisse de commission est faite à la condition que l'agent ne soit pas
obligé de partager sa part avec l'autre courtier, voilà qui est contraire à la
pratique. Si le vendeur et l'acheteur ont tous les deux un agent, il se peut que la
commission soit plus élevée, mais normalement, si ce sont des professionnels, ils
viseront une entente à votre avantage, et non au leur, assure M. Nadeau.
Si vous voulez faire cavalier seul, assurez-vous de savoir de quoi vous parlez et
de bien connaître le marché immobilier. Renseignez-vous sur l'activité
immobilière du secteur dans lequel vous voulez habiter, les prix et les façons de
faire des offres d'achat.
L'important, c'est d'être bien informé et d'avoir tous les outils nécessaires en
main pour partir à la recherche ou vous débarrassez de votre nid douillet.
Valeur de revente d’une maison :
améliorations les plus rentables
Une nouveauté : l’efficacité énergétique
Signe des temps, les propriétaires qui ont ciblé l’efficacité énergétique au
moment de réparer ou rénover leur maison s’en frottent les mains plus que
jamais lorsque sonne l’heure de la vendre.
C’est au-delà de 60 % de l’argent investi à ce titre qui est alors récupéré, à la
lumière de la plus récente enquête RENOVA* de l’Institut canadien des
évaluateurs (ICE). Pour ce type de travaux, il s’agit d’une percée remarquable au
palmarès des interventions procurant le meilleur retour sur l’investissement dans
le marché immobilier résidentiel.
L’installation de fenêtres performantes vient en tête de liste des
rénovations éconergétiques les plus rentables. La qualité du système de
chauffage tout comme celle de l’isolation thermique de la maison constituent
aussi des éléments pour lesquels les acheteurs se révèlent de plus en plus prêts
à mettre le prix.Fait à signaler, ce choix de rendre la maison plus efficace au plan
énergétique a l’avantage particulier de générer des retombées financières
concrètes bien avant la vente, à la faveur d’une diminution immédiate des coûts
de chauffage et de climatisation.
Les valeurs sûres
Parmi les « mises » les plus payantes, ce sont les travaux de rénovation de la
cuisine et de la salle de bains qui, sans surprise, année après année, offrent
le plus grand potentiel de rentabilité (75 à 100 %) à la revente. Le dernier coup
de sonde de l’ICE précise qu’il est possible d’espérer un retour d’environ 65 %
sur le montant consenti à l’ajout d’un îlot de cuisson ou d’une baignoire à remous
jouxtant une cabine de douche.
Même constance de rentabilité en ce qui concerne la peinture extérieure ou
intérieure. Ces travaux qui confèrent fière allure à la propriété permettent
habituellement de recouvrer de 50 à 100 % du montant de la facture. Tendance
actuelle : les couleurs ont meilleure cote que les tons neutres pour les finis
intérieurs. Une mise en garde toutefois en ce qui a trait aux coloris tendance des
revêtements extérieurs : les modes passent, tandis que ces matériaux sont faits
pour durer!
Par ailleurs, la réfection de la couverture du toit laisse profiler un horizon de
rentabilité de l’ordre de 50 à 80 %. Des scores très semblables (50 à 75 %) sont
observés pour la rénovation du sous-sol, la construction d’un garage ou
d’une terrasse, les recouvrements de sol et l’installation d’un foyer.
À l’opposé, les évaluateurs agréés constatent que les piscines et les lanterneaux
(puits de lumière) ont une incidence négligeable (et parfois même négative) sur
le prix de vente des maisons.
Des règles d’or
Les rénovations doivent s’inscrire dans une certaine logique pour que le potentiel
de rentabilité se concrétise.
On comprendra que le pourcentage de récupération risque d’être nul ou, tout au
plus, très faible pour des travaux mal faits, de mauvais goût ou donnant à la
maison une valeur trop élevée comparativement à celle des autres maisons du
voisinage. On pourra par contre tirer un maximum de rentabilité de la mise à
niveau d’une maison dont la valeur marchande est nettement inférieure à celles
des autres maisons du quartier. On retirera aussi davantage de l’ajout d’éléments
dont disposent la plupart des propriétés environnantes, par exemple une
seconde salle de bains, qu’à l’ajout de composantes non courantes ou
recherchées dans un secteur donné.
À cet égard, il pourrait s’avérer fructueux de recourir à un évaluateur agréé
avant d’entreprendre des travaux de rénovation majeurs. Une fois la valeur
marchande de la propriété établie, ce professionnel sera généralement en
mesure, à partir des plans, d’évaluer la pertinence des travaux en matière de
rentabilité.
Et au-delà de cet objectif de valeur ajoutée, il faut retenir qu’au bout du compte,
la pancarte « À vendre » disparaîtra plus vite de la façade d’une maison ayant
bénéficié d’un entretien régulier ainsi que d’améliorations appropriées et de
facture professionnelle.