Révision du plan local d`urbanisme (PLU)

Révision simplifiée du plan local d’urbanisme (PLU)
Compte-rendu de l’atelier du 27 février 2013
Proposition de nouvelles règles de hauteurs au sein des ZAC du Bas Montreuil
Ecole Voltaire – 19h30
Une première étape de concertation a abouti en décembre 2011 à la création des zones d’aménagement
concerté (ZAC) du Faubourg et de la Fraternité. La Ville de Montreuil a engagé en 2012 une seconde étape de
concertation dans le cadre de la révision simplifiée du PLU. Une réunion publique et trois ateliers urbains de
proximité ont permis aux habitants de s’informer et de s’exprimer sur les Orientations d’Aménagement et de
Programmation (OAP) à intégrer au PLU. La réunion publique du 28 janvier 2013 a permis de présenter ce travail
réalisé en concertation, l’avis des élus et la traduction règlementaire des OAP dans le PLU.
L’atelier du 27 février 2013 a permis d’aborder la question des nouvelles règles de hauteurs envisagées au sein
des ZAC et de recueillir l’avis des participants sur ce sujet. La concertation va se poursuivre avec une réunion de
restitution en avril, l’édition d’une brochure d’information en mai et l’enquête publique qui se déroulera en
septembre 2013.
Une vingtaine de personnes participe à l’atelier.
Etaient également présents :
-
Daniel Mosmant, adjoint à l’urbanisme et au logement,
-
Catherine Pilon, première adjointe déléguée à l'éducation et à l'enfance et élue de quartier,
-
Véronique Bourdais, adjointe à la tranquillité publique et élue de quartier,
-
Matthieu Leprêtre, chef de projet PNRQAD à la Ville de Montreuil,
-
Sara Rocchi, chargée d’études urbaines Bas Montreuil.
L’animation et le compte-rendu de l’atelier sont assurés par l’agence Ville Ouverte, Gwenaëlle d’Aboville et
Aurélie Bouton.
L’atelier se déroule en deux temps :
- un temps avec tous les participants où sont présentées les nouvelles règles de hauteurs envisagées au
sein des ZAC ;
- un temps de travail en groupes, durant lequel les participants réfléchissent autour de tables rondes et
expriment leur avis.
Pour faciliter la lecture, les interventions des participants sont regroupées et indiquées en italique.
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1. Présentation du projet de révision des règles de hauteurs au sein des ZAC
1.1 Les objectifs de la Ville pour le Bas Montreuil
Daniel Mosmant présente les Orientations d’Aménagement et de Programmation qui permettent de préciser les
règles du Plan Local d’Urbanisme. Dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Projet d’Aménagement et de
Développement Durable (PADD) définit les grandes orientations. Le PADD ne change pas, mais le règlement est
par nature évolutif. Il peut-être précisé et modifié pour ajuster la règle aux objectifs fixés dans le PADD. Le retour
d’expérience sur les permis de construire délivrés depuis l’adoption du PLU a montré la nécessité d’une
modification du règlement à l’échelle de la ville. Parallèlement, des révisions simplifiées sont lancées sur
plusieurs secteurs : les ZAC du Bas Montreuil et les Murs à Pêches. Ce travail va se poursuivre sur la Croix de
Chavaux, l’entrée de ville côté Fontenay (avenue de Stalingrad) et le quartier Boissière dans les Hauts de
Montreuil qui va se transformer avec le prolongement de la ligne 11 du métro. Les élus souhaitent poursuivre la
concertation sur ces sujets, en allant de plus en plus vers des démarches de co-élaboration avec les habitants.
Daniel Mosmant indique que les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) permettent de préciser
les règles afin d’atteindre les objectifs fixés par la Ville dans quatre domaines :
-
Programmation : la construction de logements est une priorité. Une offre variée doit être développée
pour favoriser la mixité sociale, c’est pourquoi la Ville fixe un objectif de 40% de logements sociaux dans
les nouvelles opérations, avec un seuil minimal de 30% de logements sociaux pour toute opération de
plus de 2500 m². Elle mène également une politique volontariste de lutte contre l’habitat indigne. Les
OAP favorisent aussi la diversité des activités (commerces, artisanat et activités tertiaires) ;
-
Espaces publics : il s’agit d’améliorer les espaces dégradés et de créer de nouveaux espaces publics
et espaces verts. La Ville se fixe l’objectif de permettre à chaque Montreuillois de pouvoir accéder à un
espace vert dans un rayon de 500 mètres autour de son domicile ;
-
Patrimoine : l’objectif est de préserver les éléments remarquables du patrimoine montreuillois et les
ensembles de bâtiments qui constituent des paysages caractéristiques du cadre urbain et de l’histoire
de la ville ;
-
Paysage, hauteurs et forme urbaine : l’objectif est de préserver la qualité du cadre de vie et les
caractéristiques architecturales du Bas Montreuil. Ce thème est approfondi lors de l’atelier avec un
travail en tables rondes sur la question des hauteurs.
1.2 La démarche et les outils mis en œuvre
Sara Rocchi, chargée d’études urbaines Bas Montreuil, présente les outils d’urbanisme qui permettent d’encadrer
l’évolution de la ville à différentes échelles :
-
Le PLU permet de contrôler l’évolution du tissu urbain à l’échelle de la ville ;
-
Les deux zones d’aménagement concerté (ZAC) du Bas Montreuil visent à encadrer plus précisément
le développement des secteurs qui vont se transformer. Elles permettent de faire participer les
constructeurs au financement des équipements publics et à l’aménagement des espaces publics. La
ZAC de la Fraternité englobe la rue de Paris et ses abords. La ZAC du Faubourg comprend différents
sites à enjeux, composés de grandes parcelles qui peuvent évoluer rapidement.
-
Le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) se déploie
sur le périmètre de la ZAC de la Fraternité où les problèmes d’habitat insalubre sont importants. La
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convention signée avec l’Etat permet d’obtenir des subventions publiques afin d’engager une action de
requalification globale du secteur. La Communauté d’Agglomération Est Ensemble est compétente pour
la mise en œuvre du PNRQAD.
Sara Rocchi rappelle les étapes de la concertation et de l’élaboration des projets urbains du Bas Montreuil. Après
le lancement des études préalables en 2010 et la création des ZAC en 2011, l’année 2012 a été consacrée à la
réflexion sur les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), sur la base de l’étude urbaine menée
par le Cabinet Eleb-Harlé. La concertation qui a accompagné ces différentes étapes se poursuit en 2013 avec
trois temps d’échanges et une brochure d’information visant à préparer l’enquête publique qui se déroulera en
septembre. Le projet de révision du PLU au sein des ZAC devrait être approuvé en fin d’année.
1.3 Les nouvelles règles de hauteurs envisagées au sein des ZAC
Sara Rocchi présente les objectifs des nouvelles règles de hauteurs et explique comment celles-ci s’appliquent.
-
Garantir l’ensoleillement, en particulier des rues est/ouest
Dans le Bas Montreuil, en raison de l’étroitesse de certaines rues et de leur orientation est-ouest qui n’est pas
favorable à un bon ensoleillement, il a été jugé nécessaire, en certains endroits, d’abaisser la hauteur autorisée.
La rue de Paris est un des lieux pour lesquels l’ajustement de la règle dans le cadre des ZAC permet d’assurer
un meilleur ensoleillement du trottoir nord. La hauteur maximale de la rive sud de la rue de Paris est limitée à
R+4 étages (16m) afin de garantir l’ensoleillement. Côté nord, la règle de droit commun du PLU s’applique. Dans
la zone UC, la hauteur sur rue est définie en fonction de la largeur de la voie : elle correspond à la largeur de la
voie + 3 mètres. Rue de Paris, on atteint donc : largeur + 3m = 20m, soit R+5 étages.
-
Préserver les caractéristiques de l’architecture du Bas Montreuil
Certains ensembles urbains du bas Montreuil présentent un intérêt particulier, caractéristique de la ville, de ses
paysages et de son ambiance. La rue Arsène Chéreau est une rue typique du Bas Montreuil De plus, elle est
associée à la place de la Fraternité que les habitants apprécient et identifient comme un lieu repère du Bas
Montreuil. Afin de préserver les caractéristiques architecturales de cette rue, il est proposé de limiter les hauteurs
à l’existant, plus 3m. Il s’agit d’une souplesse offerte aux propriétaires qui peuvent réaliser une surélévation d’un
étage ou construire un étage supplémentaire en cas de démolition-reconstruction.
-
Encadrer l’évolution des grandes parcelles
La ZAC du Faubourg comprend des grandes parcelles héritées de l’activité industrielle et pré-industrielle dont on
peut attendre à ce qu’elles se transforment prochainement. Afin d’encadrer l’évolution de ces terrains, il est
nécessaire de préciser les règles pour obtenir des projets bien intégrés au tissu existant. L’évolution de la friche
située sur le côté est de la place de la République est encadrée par de nouvelles règles de hauteurs, fondées sur
un diagnostic et un test de faisabilité réalisés par le cabinet Eleb-Harlé. Afin d’assurer la transition avec la maison
protégée au nord, la hauteur maximale est limitée à R+1 sur la partie nord de la parcelle et à R+4+2 retraits sur la
partie sud.
1.4 Les prochaines étapes de la concertation
Gwenaëlle d’Aboville de l’agence Ville Ouverte présente la suite de la concertation sur la révision simplifiée du
PLU au sein des ZAC. Une réunion publique de restitution sera organisée courant avril. Une brochure
d’information sur la révision du PLU sera éditée en mai, afin de préparer l’enquête publique qui se déroulera en
septembre. Par ailleurs, une réunion publique d’information sur la modification du PLU à l’échelle de la ville sera
organisée le 25 mars 2013, à 19h30 à l’école Diderot 1.
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1.5 Echange avec la salle
-
On ne va travailler que sur les ZAC ce soir ?
Gwenaëlle d’Aboville confirme que cet atelier est consacré aux nouvelles règles de hauteurs dans les ZAC du
Bas Montreuil. La réunion publique du 25 mars permettra d’aborder la modification du PLU à l’échelle de la ville.
Le travail en tables rondes s’organise autour de plans des hauteurs, de légendes et de photographies des
secteurs concernés. Il s’agit de documents de travail aboutis mais non encore validés : ils constituent une
proposition dont on peut débattre et qui peut encore évoluer. Les participants sont invités à exprimer leur avis sur
les règles envisagées.
-
Je suis propriétaire d’un petit immeuble situé au 195 rue de Paris mais je n’habite pas Montreuil.
Comment faire pour être informé des réunions ?
Daniel Mosmant indique que les dates, les supports et les comptes-rendus des temps d’échanges sont
disponibles sur le site de la Ville de Montreuil, dans la rubrique Grands Projets, Projets Urbains du Bas Montreuil.
La page web animée par Ville Ouverte rassemble les documents de la concertation en cours. Enfin, il est
possible de s’inscrire sur la liste de diffusion en envoyant un email à l’adresse [email protected].
-
Comment comptez-vous réaliser de nouveaux espaces verts ? En créant des emplacements réservés
dans le PLU ?
Daniel Mosmant confirme que la Ville inscrit des emplacements réservés au PLU pour créer des espaces verts.
La Ville est en train d’acquérir plusieurs bâtiments rue du Progrès (du 32 au 36 et du 21 au 27) pour réaliser deux
espaces verts. Elle acquiert également la parcelle située au 52 rue Cuvier pour réaliser un square, en continuité
du petit espace vert aménagé à côté des logements passerelles. Par ailleurs, il est prévu de démolir le bâtiment
très dégradé qui fait l’angle entre les rues Paul Bert et Etienne Marcel pour réaliser un espace vert.
-
La ville écologique, c’est avant tout des transports en commun et de la densité. Le métro circule sous la
rue de Paris, il faut de la densité dans ce secteur. Les nouvelles règles de hauteurs ne sont-elles pas en
contradiction avec cet objectif ?
-
J’habite place de la Fraternité et je trouve cela réjouissant que l’on conserve des espaces de respiration.
-
Lors des études sur le Grand Paris, les architectes ont tous préconisé une densification autour des axes
de transports en commun afin de limiter l’étalement urbain. Je ne retrouve pas ces préconisations dans
votre projet de révision.
Daniel Mosmant souligne que le mot densité fait peur. Pour de nombreuses de personnes, il signifie que l’on va
entasser les gens, alors que cela n’a rien à voir. Il s’agit de construire la ville sur la ville et le projet défendu par
les élus s’inscrit dans cette logique. Le mot de densification est évité car il a une connotation péjorative, mais la
Ville ne renonce pas pour autant à ses objectifs de construction de logements. Le potentiel a été évalué à 1000
logements sur la ZAC Fraternité et 1250 logements sur la ZAC Faubourg, desquels il faut retrancher les
logements insalubres qui seront démolis. La Ville de Montreuil adhère pleinement aux objectifs de construction
de logements fixés par le Schéma Directeur de la Région Ile de France (SDRIF). L’objectif de 70 000 logements
par an se décline sous la forme d’une territorialisation des objectifs de création de logements. En un mandat, la
Ville aura atteint ses objectifs avec la construction de 3500 logements. Cependant cet effort doit être réparti dans
le temps : la construction de la ville ne doit pas être un processus brutal ou ressenti comme tel. Il faut contrôler le
flux de création de nouveaux logements pour pouvoir créer en parallèle les équipements nécessaires. Enfin, la
densification ne doit pas s’effectuer au détriment de la qualité de vie. Pendant des années, le Bas Montreuil a été
abandonné : on n’a créé ni logements, ni équipements, seulement des bureaux qui devaient rapporter de la taxe
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professionnelle pour financer les investissements, mais ce modèle ne fonctionne pas. L’équipe municipale
actuelle a décidé de faire les choses autrement.
Catherine Pilon souligne que la Ville conserve ses objectifs de construction de logements, mais que ceux-ci
doivent être lissés dans le temps et respecter le patrimoine architectural, l’ambiance faubourienne du Bas
Montreuil. A certains endroits, la Ville souhaite calmer les ardeurs des constructeurs.
-
Pourquoi limiter la hauteur à R+4 rue de Paris? En fixant la hauteur à R+4+2 retraits on garantit le même
ensoleillement et on densifie près du métro.
Daniel Mosmant indique que la question des étages supplémentaires en retrait n’est pas tranchée pour la rue de
Paris. Ce sujet est ouvert à la discussion.
-
On a tous nos égoïsmes, on veut tous habiter pas cher au pied du métro. Mais si l’on supprime des
droits à construire, comment les propriétaires vont-ils faire pour financer les travaux de rénovation
énergétique ? La rareté va renchérir les prix. Cela ne va-t-il pas à l’encontre des objectifs du PLU qui
souhaite réduire la précarité énergétique ?
Sara Rocchi souligne que cet atelier est centré sur la question des hauteurs, avec des zooms sur des secteurs
précis. Mais le PNRQAD favorise une amélioration de la qualité des logements, à travers des démolitions /
reconstructions et des financements permettant d’inciter les propriétaires à réhabiliter leur patrimoine, dans le
cadre de l’OPAH-RU (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain).
-
La présentation sur l’ensoleillement des rues est/ouest est cohérente, avec des hauteurs différentes au
nord et au sud de la rue de Paris. Par contre, je trouve que le maintien des hauteurs existantes rue
Arsène Chéreau est injuste. Veut-on vraiment garder ce profil irrégulier, en escalier ? Le propriétaire qui
est en R+1 n’a le droit de monter qu’à R+2, alors que celui qui est en R+3 peut monter jusqu’à R+4.
Cette antériorité a ses limites, elle est inéquitable.
-
Comment celui qui est en R+1 va-t-il percevoir la règle vis-à-vis de son voisin qui peut construire plus
haut ?
-
Pourquoi préserver la rue Chéreau alors que les maisons sont très dégradées ?
Sara Rocchi précise que l’architecte avait proposé de protéger plusieurs « ensembles urbains cohérents ». La
rue Chéreau a été retenue car elle constitue une des rues les plus emblématiques du Bas Montreuil. A l’heure
actuelle, l’étroitesse des parcelles ne permet pas de construire plus d’un étage supplémentaire. Mais l’attractivité
du Bas Montreuil est très forte et il existe un risque de spéculation foncière avec des remembrements de
parcelles. C’est pourquoi il est nécessaire de fixer des règles, même si la question est complexe et difficile à
trancher. Si l’on imposait une hauteur maximale de R+1 sur toute la rue, celui qui possède un bâtiment en R+2
serait complètement bloqué.
Daniel Mosmant indique que tous les bâtiments de la rue Chéreau ne sont pas dans le même état. Certains sont
trop dégradés et doivent être démolis, d’autres peuvent être rénovés. Il s’agit de préserver cette rue typique mais
pas de figer les choses. Toutefois, l’avis des élus n’est pas tranché sur la meilleure manière de faire.
Catherine Pilon précise que l’objectif est de préserver la morphologie de la rue Chéreau, mais pas les maisons
en elles-mêmes. Celles qui sont trop abimées pourront être démolies et reconstruites. Cette demande de
préservation émane des études architecturales mais aussi des phases précédentes de concertation avec les
habitants. La façade de la rue, l’ambiance urbaine, appartiennent à tout le monde et pas seulement aux
propriétaires des immeubles.
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On parle beaucoup de la préservation du patrimoine, mais comment fait-on pour maintenir la population
montreuilloise, en particulier celle qui doit quitter les logements insalubres. C’est la question la plus
importante. Quelle est la politique de relogement de la Ville ?
Daniel Mosmant indique que ce sujet a été débattu à de nombreuses reprises, notamment lors des réunions de
concertation sur le PNRQAD. La Ville s’engage à reloger les locataires quand le propriétaire est exproprié. Il
existe un droit de retour dans le quartier, si les locataires n’ont pas pu être relogés immédiatement dans le Bas
Montreuil.
Gwenaëlle d’Aboville précise que plusieurs réunions à l’îlot se sont tenues avec la SOREQA (Société de
Requalification des Quartiers Anciens) qui sera l’aménageur de la ZAC Fraternité et s’occupera des questions de
relogement. Les comptes-rendus de ces réunions sont disponibles sur le site de la Ville de Montreuil, dans la
rubrique Grands Projets, Projets Urbains du Bas Montreuil.
2. Travail en tables rondes
2.1 La ZAC du Faubourg sud : la place de la République et le site Cuvier Zola
Le débat s’engage sur le zonage et le financement de cette ZAC multisites. Pourquoi certains terrains sont-ils
inclus dans la ZAC, alors que les parcelles voisines en sont exclues ? Comment la participation pour le
financement des équipements est-elle calculée ? Les constructions de la ZAC vont-elles financer des
équipements comme les écoles qui bénéficieront à l’ensemble du Bas Montreuil ? Une participante dont le
pavillon est inclus dans la ZAC s’inquiète du surcoût qu’elle devra payer si elle réalise une extension ou vend son
bien.
Sara Rocchi, chargée d’études urbaines Bas Montreuil, indique que la ZAC du Faubourg inclut des sites qui vont
se transformer prochainement. Les secteurs ont été définis en concertation avec les habitants, sur la base
d’études préalables croisant la taille, la forme et la vocation des parcelles. Les sites les plus au sud (autour des
rues Marceau, Valmy, Progrès) correspondent à de très grandes parcelles héritées de l’activité industrielle et
préindustrielle.
La participation pour le financement des équipements est calculée pour couvrir les besoins en équipements
générés par la création de nouveaux logements. Par exemple, les besoins scolaires liés à la ZAC sont évalués à
15 classes. Si la Ville crée un groupe scolaire de 24 classes (9 maternelles et 15 élémentaires), 15 classes
seront financées par la participation en ZAC, les 9 autres par la Taxe Locale d’Equipement qui s’applique aux
constructions hors ZAC. Catherine Pilon précise qu’un groupe scolaire de 24 classes coûte 16 millions d’euros,
hors foncier.
Le débat se poursuit sur les nouvelles règles de hauteurs. Pourquoi ne pas généraliser les étages en retrait qui
n’impactent pas l’ensoleillement des rues mais permettent la construction de nouveaux logements ? Un
participant perçoit un « rétropédalage » par rapport à la logique initiale du PLU qui libérait les possibilités
constructives. Une participante, qui exerce comme promoteur immobilier et a réalisé plusieurs opérations à
Montreuil, s’inquiète de l’application des nouvelles règles. La Ville est exigeante dans ses négociations avec les
promoteurs : elle leur demande souvent de retravailler leurs projets, même s’ils sont conformes au PLU, ce qui
entraine des surcoûts.
Sara Rocchi indique que cette révision simplifiée s’inscrit dans la continuité des études et de la réflexion sur
l’élaboration du PLU. Le retour d’expérience sur les permis délivrés montre que les négociations entre la Ville et
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les promoteurs aboutissent souvent à des projets qui n’exploitent pas toutes les possibilités constructives offertes
par le PLU. Il s’agit donc de mettre la règle en conformité avec la pratique, ce qui apportera plus de sécurité
juridique aux promoteurs. Par ailleurs, la question des étages en retrait est complexe. L’impact est limité sur la
rue mais peut être important pour les immeubles situés à l’arrière de la parcelle. Les règles actuelles sont peu
coercitives et la distance avec les bâtiments voisins est parfois très réduite. La modification du PLU à l’échelle de
la ville doit permettre d’apporter un peu plus d’aération au tissu urbain. Ce sujet sera abordé plus précisément
lors de la réunion publique du 25 mars 2013.
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2.2 La ZAC de la Fraternité : le secteur de la rue de Paris
Dans la seconde table ronde, autour du plan de la ZAC de la Fraternité, des propriétaires qui ont des projets
d’extension regrettent que la hauteur autorisée soit réduite en certains endroits. Pour ceux qui souhaitent
construire, c’est une contrainte de plus, qui vient s’ajouter à l’exigüité des parcelles, au cout des chantiers, et aux
exigences imposées par la Ville en termes de performance énergétique. Ces porteurs de projets craignent que la
rentabilité des opérations ne soit trop fortement affectée et que finalement les projets ne se réalisent pas :
« imposer en plus du passif sur 10 logements, c’est tuer toute la rentabilité. Il faut aider les porteurs d’opérations
de manière plus positive que coercitive. » Un participant précise que la question de la rentabilité est d’autant plus
importante qu’il faut aussi être capable de financer du stationnement pour les nouvelles opérations : « les
parkings, on en a besoin. » D’autres participants estiment eux aussi qu’il faut trouver un moyen de tenir les deux
objectifs, permettre les projets tout en préservant le cadre urbain : « Il faut qu’on travaille, qu’on renouvelle la ville
bâtie. »
Plus globalement, les participants s’interrogent sur l’équilibre entre hauteur et respiration. Comment fait-on pour
que la ville reste aérée, agréable, tout en permettant des hauteurs raisonnables pour les propriétaires occupants
et pour les promoteurs ? Il est difficile de calibrer la règle, il semble y avoir toujours une part d’arbitraire : « à
partir de quelle distance ça devient injuste ? ». Un participant estime pour sa part qu’il est légitime de vouloir
préserver le paysage urbain de la rue Arsène Chéreau. C’est pour lui une rue typique et un espace de
respiration. Mais abaisser les hauteurs de R+4 à R+3 rue Robespierre lui paraît beaucoup moins pertinent.
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Finalement, la question du plafond de hauteur interroge. Ce qui fait le charme d’une ville c’est aussi l’assemblage
de formes et d’architectures hétérogènes. Sur le Canal de l’Ourcq à Paris, à proximité du MK2, un paysage
urbain intéressant s’est dessiné avec une variété d’architectures.
La ZAC du Faubourg nord : le boulevard de Chanzy et l’usine Dufour
Autour du plan de la ZAC du Faubourg Nord, les participants découvrent les filets de hauteurs projetés pour une
nouvelle opération, au Nord du boulevard Chanzy, et d’autres qui visent à préserver un bâtiment patrimonial,
l’usine Dufour.
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