A-1-4 Atelier Suppression du poste de gardiennage

« Le salon Indépendant de la Copropriété »
5ème édition du salon de l’ARC
La suppression du poste de
gardien
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
5ème édition du salon de l’ARC/UNARC
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Pourquoi supprimer ?
Avantages et inconvénients ?
Quelles économies ?
Cadre légal et réglementaire
Réduction n’est pas suppression
Si le poste est occupé ?
Quelle stratégie ?
Comment supprimer ?
Questions… et réponses
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5ème édition du salon de l’ARC/UNARC
Pourquoi vouloir supprimer le poste de gardien ?
• Importance du poste
– Souvent le second poste après le chauffage et toujours le premier poste
des abus et/ou erreurs.
– Frais indirects : remplacements par entreprise, appels à des entreprises
pour des tâches relevant ou pouvant relever du personnel, produits,
matériels, fournitures, eau, gaz, électricité, chauffage, eau chaude, impôts
de la loge.
• Service rendu non satisfaisant ou insuffisant
• Opportunité
– Départ du gardien (retraite, démission, licenciement…)
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Avantages et inconvénients de la suppression
• Avantages
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Économie immédiate de la masse salariale et des frais indirects
Vente de l’appartement de fonction / loge (ou location)
Fin des sujétions de l’employeur
Souplesse contractuelle des entreprises de nettoyage
• Inconvénients
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Réticences de ceux bénéficiant de services personnels
Réticences de ceux qui croient à la présence vigilante
Nécessité de trouver l’entreprise de bon rapport qualité / prix
Absence d’accueil des intervenants extérieurs
Problèmes si embauche d’employé(s) d’immeuble
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Économies liées à la suppression
Le remplacement d’un gardien par une entreprise ou du
personnel à qui il sera demandé les tâches nécessaires
(cahier des charges à établir) permet une économie
substantielle
L’économie se calcule au cas par cas mais peut atteindre
entre le tiers et la moitié du poste complet
La vente de l’appartement de fonction / loge va apporter
une recette très importante
La vente de l’appartement de fonction / loge va générer un
copropriétaire supplémentaire pour participer aux charges
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Cadre légal de la suppression
• Loi (art. 26 loi du 10 juillet 1965)
– Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins
les deux tiers des voix les décisions concernant :
– La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du
logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au
syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de
l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de
l'immeuble.
• Règlement (art. 31 décret du 17 mars 1967)
– Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe
les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en
vigueur.
– L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie
des emplois.
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Cas particulier de la réduction du poste
• Article 31 du décret du 17 mars 1967
– L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie
des emplois.
• Article 24 de la loi du 10 juillet 1965
– Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix
exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est
autrement ordonné par la loi.
• Conséquence
– La réduction du poste de gardiennage est un acte de gestion relevant de la
simple majorité de l’article 24.
– Il convient cependant de vérifier le règlement de copropriété.
– Seule la suppression (définitive) relève de la double majorité de l’article 26.
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Supprimer un poste occupé
• Démission
– Interdiction de « pousser » à la démission (harcèlement)
• Retraite
– À l’initiative du salarié : à partir de 60 ans (62 ans)
– À l’initiative de l’employeur : pas avant 70 ans (questionnement annuel à
partir de 65 ans)
– Indemnité de départ (2 400 € / mois + ancienneté => 20 000 €)
• Licenciement, rupture, transaction
– Motif personnel justifié (cause réelle et sérieuse)
– Motif économique commence à être reconnu (CA Versailles) mais
prudence recommandée
– Inaptitude médicale (médecin du travail) sans reclassement
– Impossible si arrêt accident (maladie) du travail
– Nécessite une embauche si désorganisation due à maladie
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Stratégie à mettre en place
Attendre le départ du gardien
Mettre en place une entreprise de nettoyage sur appel
d’offres réalisé par le conseil syndical (qui sait ce qu’il faut à
« sa » copropriété)
Conserver cette solution transitoire quelques mois
Proposer à l’assemblée générale la suppression du poste de
gardien avec un bilan à présenter
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Résolutions en assemblée générale
• Suppression du poste
– Considérer la vacation du poste et sa durée
– Indiquer le souci économique et la non-justification du poste
– Décider la suppression
• Remplacement
– Décider de contracter avec une entreprise à partir de devis
– OU décider l’embauche d’un employé d’immeuble (préciser la catégorie, le
coefficient et le nombre d’heures mensuel)
– Distribution du courrier
– Décider de la pose de boîtes aux lettres
– Droit du locataire d’exiger une boîte aux lettres
…/…
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Résolutions en assemblée générale (suite)
• Vente de l’appartement de fonction / loge
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Consistance de la vente et prix de vente minimum
Mandatement du syndic pour vendre
Honoraires du syndic
Honoraires d’un éventuel intermédiaire (agent immobilier)
Coût de la remise en état de vente
Coût des diagnostics
Répartition du prix de vente
• Modification du règlement de copropriété
– Reprendre les articles et en proposer la modification
– Intégrer la création d’un nouveau lot (et annexes)
– Frais (notaire) pour le dépôt du modificatif
Les résolutions peuvent s’échelonner dans le temps
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Questions sur la suppression du poste de gardien
• Que peut apporter l’ARC ?
– Les conseils de ses juristes
– L’expertise de ses contrôleurs de comptes et de gestion spécialisés dans les
questions de personnel
• Qu’est-ce que la destination d’un immeuble ?
– Pas de définition légale
– Notion subjective
– C’est l’usage qui doit en être fait selon les indications du règlement de
copropriété, souvent par déductions…
– Sauf pour des immeubles de très grand standing où le service de
gardiennage apparaît nécessaire, il a été jugé que si les services de
remplacement sont équivalents, sa suppression peut être décidée
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Questions sur la suppression du poste de gardien
Peut-on « geler » le poste de gardien ?
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Il s’agit de ne pas activer le poste, qui reste vacant, en solution transitoire
Seule la suppression relève de la majorité de l’article 26
Le « gel » est donc un simple acte de gestion, réversible
Ce caractère provisoire doit être précisé dans la décision de l’assemblée
générale qui décide le « gel » du poste en recourant par exemple à une
société de nettoyage
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