Les Echos Patrimoine

Patrimoine Immobilier Actualités
IMMOBILIER
Immobilier : comment profiter de la
transformation de bureaux en logements
Par Anne-Sophie Vion | 27/11 | 17:45
La situation immobilière francilienne se dégrade : déficit
considérable de logements, offre surabondante dans
l’immobilier d’entreprise, dénonce une récente étude d’Immo
Group Consulting. Des opportunités se font toutefois jour pour
les investisseurs dans la transformation de bureaux en
logements.
Novaxia va transformer un immeuble de bureaux en logements, dans le 20ème arrondissement de Paris, au 64
boulevard de Belleville - Novaxia
Le constat est sombre. « La situation immobilière francilienne s’est détériorée depuis notre
dernier état des lieux dressé l’année dernière », s’alerte Immo Group Consulting, société de
conseil dirigée par Jean-Michel Ciuch, dans une étude publiée en novembre. En cause : une
double crise. D’abord, celle de l’immobilier résidentiel, dont souffre la région francilienne, et
qui s’accentue. D’après le rapport, le déficit cumulé de logements a continué à s’y creuser en
2012 de plus de 10.000 unités. Il avoisine désormais les 300.000 logements sur 10 ans. Ainsi,
« entre 2002 et 2012, 420 logements ont été ou sont en passe d’être construits alors qu’il
aurait fallu en bâtir deux fois plus sur cette période. » Reflet de ce déséquilibre du marché,
les prix et les loyers ont jusqu’à récemment plutôt bien résisté à la dégradation de l’activité
économique.
D’autre part, la crise de l’immobilier d’entreprise, qui est frappé par un emballement de la
production et une surabondance de l’offre. Depuis 2008, rapporte l’étude, 4,7 millions de m2
de bureaux ont été mis en chantier. En 10 ans, de 2002 à 2012, ce sont près de 12 millions de
m2 d’immobilier tertiaire qui sont sortis de terre. Or, « les besoins étaient deux fois moindres », précise Immo Group Consulting. En conséquence, des millions de m2 de bureaux sont
actuellement vides. Cette offre d’immobilier d’entreprise, qui réunit les bureaux, les locaux
d’activités et les entrepôts, représente désormais « près des deux tiers du déficit de logements.
» En conséquence, à la différence de l’immobilier résidentiel francilien, les prix de vente et
les loyers de bureaux neufs et anciens en Ile-de-France « ont significativement chuté entre
2008 et 2012. » En dépit de la vacance de nombreux bureaux, de la renégociation des baux et
de la surabondance de l’offre, les grands projets d’immobilier d’entreprise continuent de
pousser autour de la capitale. Une des pistes pour rééquilibrer le marché serait la
transformation de bureaux en logements.
Une décote d’au moins 30 %
Dans ce contexte, le groupe Novaxia lance, à destination des particuliers, un placement inédit
d’investissement immobilier dédié à la transformation de bureaux en logement dans le Grand
Paris [projet d’aménagement à l’échelle de l’agglomération parisienne]. Baptisé Novaxia
Immo Club, ce placement est éligible au PEA et au futur PME-PEA. La durée
d’investissement est de six ans et le montant minimum de souscription de 5.000 euros. Il faut
compter des frais de 6 % à la souscription et de 3 % annuels pour la gestion.
Novaxia Immo Club est une PME qui aura pour vocation d’acheter des immeubles de bureaux
libres ou occupés dans le Grand Paris et de les transformer en logements. Son but : faire
bénéficier les investisseurs à l’achat d’une décote d’au moins 30 % par rapport au marché. Ce
qui permettra, selon Novaxia, d’espérer une plus-value potentielle à la revente des logements.
En outre, grâce à une politique sélective d’investissements - des bureaux « mono locataires »,
de plus de 1.000 m2, situés à Paris ou en Ile-de-France, à moins de 800 mètres du métro
existant ou futur -, l’opérateur immobilier indépendant, spécialisé dans la structuration et la
commercialisation d’opérations immobilières, vise une rentabilité élevée issue des loyers des
bureaux occupés. Car, dans un premier temps, les locaux resteront utilisés par les entreprises
locataires en fin de bail. Le relais sera ensuite pris par les personnes physiques, locataires des
nouveaux logements.
Un marché de niche soutenu par les pouvoirs publics
La société a ainsi déjà ciblé et signé une promesse de vente pour deux immeubles de bureaux
à rénover, l’un à Nanterre (avenue François Arago/rue de Lens), l’autre dans le 20ème
arrondissement de Paris (boulevard de Belleville). Pour le premier, la rentabilité brute
annuelle visée est de 5 %, pour le second, de 8,66 %.
Le « terrain de jeu » de Novaxia est un marché de près de 3 millions de mètres carrés de
bureaux vides actuellement en Ile-de-France, soit 6 % du parc existant, inadaptés à la
demande des locataires. La transformation du parc de bureaux existant en logement reste un
marché de niche : en vingt ans, le volume de transformation rapporté au parc de bureaux
existant dans Paris ne représente que 4,1 %. Les conversions de bureaux en logements sont le
plus souvent réalisées par des SCI familiales ou par des particuliers sur des dossiers de petite
taille entre 100 et 1.000 mètres carrés. Dès lors, explique Grégory le Blan, directeur
commercial de Novaxia, « sur notre cible d’investissement, des bureaux vieillissants dont
personne ne veut, et que nous cèdent, par exemple des SCPI qui ne veulent pas diminuer leur
rentabilité par la réalisation de travaux de rénovation et qui n’ont par ailleurs pas la faculté
de réaliser ce changement d’affectation, nous obtenons des prix très intéressants. Quand ces
bureaux sont occupés et, en fin de bail, nous obtenons aussi pendant deux ans des rendements
très attrayants de l’ordre de 9 %. »
En outre, ce marché de la transformation des bureaux en logement bénéficie aujourd’hui du
soutien des pouvoirs publics : taux réduit d’impôt sur les sociétés, règles de transformation
assouplies depuis le 5 octobre 2013 (dérogation en matière de parking...).
La commercialisation de Novaxia Immo Club, pour un objectif de collecte de 30 millions
d’euros, se fait notamment par l’intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine. Le
groupe Novaxia a aussi signé deux partenariats avec des établissements bancaires qui
proposeront Novaxia Immo Club à la faveur de nouvelles offres PEA.
Écrit par Anne-Sophie Vion