AGISSONS - CGT Gironde

Union Départementale CGT DE LA GIRONDE
13 mai 2013
Contact « [email protected] »
NON AU LOGEMENT TROP CHER EN GIRONDE !
AGISSONS
POUR UNE BAISSE D’AMPLEUR DES PRIX IMMOBILIERS,
POUR LE DROIT AU LOGEMENT POUR TOUS !
Le logement est trop cher en Gironde
Le logement est trop cher en France en général : les prix des logements anciens ont augmenté de 110 % de
2000 à 2010 alors que dans la même période le smic horaire brut augmentait de 38 % ! Mais l’agglomération de
Bordeaux est passée en quelques années du 17° au 4° rang des agglomérations les plus chères de France. Les
prix y ont donc augmenté plus vite qu’ailleurs en France.
Pour louer dans le privé
Les loyers moyens sur le marché des locations dans la CUB est de 10,2 € le m2, soit 816 € mensuel pour un T4
de 80 m2. Il y a des loyers plus élevés, notamment les studios où le loyer au m2 peut aller de 15 à 20 € / mois,
mais déjà, un loyer de 816 € implique 2720 € de revenus mensuels pour ne pas mettre plus de 30 % de ses
revenus dans son loyer. La moitié des ménages de la CUB avaient en 2009 des revenus inférieurs à 2251 €. C’est
parmi eux que se situent pourtant l’immense majorité de ceux qui ne peuvent pas acheter leur logement et qui
doivent donc le louer.
Pour louer un logement social
Les loyers sont en moyenne inférieurs de moitié dans le logement social par rapport au privé, cela est bien
même si certains hlm (les « pls ») sont presque aussi cher que dans le privé et même si l’on peut s’inquiéter
des hausses de loyers. Mais il est devenu très difficile de pouvoir se loger en HLM. Les listes de demandeurs
s’allongent, les durées d’attente sont indéterminées. Les services de l’Etat concernés promettent enfin pour fin
2013 un chiffre officiel sur le nombre des demandes de logement en attente de réponse en Gironde et dans les
autres départements d’Aquitaine. A partir des demandes recensées dans plusieurs organismes hlm girondin
nous évaluons de 75 000 à 100 000 le nombre de familles girondines ayant déposé une demande de logement
locatif social et attendant une réponse. On peut pronostiquer qu’environ seulement 10 000 d’entre elles auront
une réponse positive en 2013.
Le déficit de logements locatifs sociaux en Gironde par rapport aux obligations de la loi SRU est aujourd’hui de
31 000 logements en Gironde, dont 12 000 pour la seule commune de Bordeaux !
Pour acheter
Le prix moyen au m2 d’un logement collectif neuf dans la CUB était de 3493€ en 2012 d’après l’agence
d’urbanisme de Bordeaux. Au printemps 2013 de nombreux programmes immobiliers neufs sont à 4000€ le m2.
Cela met le T4 de 80 m2 de 280 000€ à 320 000€.
Si un acquéreur a déjà un apport personnel de 10% de ce montant (ce qui est loin d’être toujours le cas…) le
reste doit être emprunté. Sur 20 ans, les mensualités de remboursement s’élèvent (selon le site
meilleurtaux.com) de 1500€ à 1712€ et les seuls intérêts payés sur ces 20 ans vont de 107 000€ à 123 000€.
Si les ménages ne doivent pas consacrer plus de 30 % de leurs revenus à rembourser leurs emprunts, ils doivent
disposer au minimum de 5000 € à 5706 € mensuels.
D’après l’insee, seuls 21 % des ménages de la CUB avaient en 2009 des revenus supérieurs ou égaux à 4000€
mensuels, donc certainement moins de 20% des ménages qui pouvaient disposer de 5000€ ou plus par mois.
Parmi les locataires du parc privé dans la CUB seulement 9% des ménages disposaient de 4000 € ou plus par
mois. De 2009 à 2013 les salaires n’ont guère augmenté, par contre les prix immobiliers oui.
Les logements proposés en neuf aujourd’hui dans la CUB ne peuvent concerner que moins de 20% de tous les
ménages, moins de 10% des actuels locataires du parc privé. C’est pour cela que la proportion de ceux qui
achètent pour la 1° fois (les « primo accédant ») est en baisse parmi ceux qui achètent…
Même si l’on peut espérer qu’il y ait des exceptions à ce constat, aujourd’hui dans la CUB sont exclus de l’achat
d’un logement T4 neuf au prix moyen du marché :
- Les ménages (30% de la population de la CUB) ayant moins de 1560 € / mois,
- Les ménages (50% de la population de la CUB) ayant de 1560€ à 4025€ / mois.
Une partie seulement des ménages (20% de la population) ayant plus de 4025 € / mois peut acheter
aujourd’hui un logement T4 de prix moyen dans la CUB !
Bien sûr tout le monde n’a pas besoin d’un T4 et le raisonnement ci dessus ne peut s'appliquer à toutes les
situations mais on sait bien que les logements plus petits, T1 ou studios sont plus chers encore au m2 et
qu’une personne seule a des ressources inférieures à celles des couples.
Ceux qui espèrent payer moins cher en allant acheter à 20 ou même 40 km de Bordeaux ou de leurs lieux
d’emploi et des services doivent prendre en compte le surcoût des frais de transport. Se référer au barème
kilométrique des impôts permet d’en approcher leur montant. Pour 20 000 km par an, avec une voiture de 5 CV
fiscaux on atteint au tarif 2013 un montant annuel de 7180€, soit sur 20 ans à ce taux 143 360 €…. ! et des
conditions de vie personnelles et familiales dégradées par les longs déplacements quotidiens. Le bilan
environnemental devient ici désastreux : production de CO2, gaspillage d'espace et de temps, fatigue, danger...
Acheter un logement ancien ne change pas vraiment le problème, il n'est que de consulter les petites annonces
pour se rendre compte des prix. Dans l'ancien les prix ont plus augmenté que dans le neuf ! Cela prouve – et
c'est une démonstration intéressante – que ce ne sont pas les coûts de construction qui déterminent les prix de
l'immobilier mais plus banalement le fonctionnement actuel du marché. Beaucoup voudraient nous voir
l'oublier !
Les conséquences
Les ménages, familles de salariés actifs (87% des emplois) ou retraités, consacrent beaucoup trop de leurs
ressources à leur logement. D’après la CAF de la Gironde, 25 % des ménages girondins allocataires consacrent
plus de 39 % de leurs ressources pour payer leurs loyers ! 50 % plus de 30 % ! Comment faire autrement dans
une telle situation d’ensemble ? Que reste t il pour les autres dépenses de la famille ? Les fins de mois sont
difficiles pour beaucoup et il leur devient impossible de faire des projets, pour changer de logement par
exemple.
Beaucoup de familles vont chercher loin des villes des prix immobiliers moins élevés. L’effet d’ensemble est que
le territoire du département est de plus en plus marqué par ces différences de prix. La mixité sociale recule et
certaines communes abritent plus que d’autres des populations en difficulté économique. C’est le cas du nord
et de l’est du département.
Consacrer tant d'argent, et de plus en plus, au logement conduit les ménages modestes à moins consommer ce
qui n'est pas bon pour l'économie et pour l'emploi. Les marges que font les promoteurs, les banques et les
autres ne profitent pas au pays mais l'appauvrissent. Elles alimentent la montée des prix et accentuent le
pouvoir déjà démesuré de la finance.
Que faire ?
Il faut s’emparer de ces questions, dénoncer cette situation pour que ses responsables à tous les niveaux
changent leurs pratiques et leurs politiques. L’objectif est que très vite il y ait enfin sur le marché immobilier à la
vente comme à la location, des logements corrects, bien placés et à des prix correspondant aux ressources de
ceux qui veulent se loger. Si certains ne comprenne les choses que lorsqu’il y a scandale, mettons ensemble en
lumière le scandale absolu que constitue la situation du logement en Gironde ! Des initiatives sont à prendre
dans les entreprises, dans les territoires.
Un ensemble de mesures est nécessaire pour qu’existe enfin une offre de logements accessibles. Sur un prix de
3500 € le m2 d’un logement neuf seulement de 1200 à 1500 € concernent les coûts techniques de construction.
Aller au dessous de 1200 € le m2 parait aujourd’hui irréaliste à la plupart des professionnels, et ne sera
généralisable que s’il y a de gros efforts de maîtrise des coûts dans le bâtiment. Il reste un écart de 2000 à 2300
€ le m2. Il est consacré au foncier, au marketing, aux professionnels qui sont rémunérés en % du prix total et
non selon le travail fourni, aux frais bancaires, à la « marge » des promoteurs. Réduire massivement cet écart,
arriver à des prix d’accès de tous les logements cohérents avec les ressources des familles est indispensable.
Lorsque la CUB (Sud Ouest du 20 avril) dit qu'avec 1,5 à 3 smic on peut acheter à des prix de 2100 à 2500 € / m2
nous craignons que la réalité soit autre. D'abord une offre à de tels prix n'est pas disponible et ensuite
s'asphyxier financièrement pendant 25 ans quand on a 1,5 smic par mois et que la situation de l'emploi est ce
qu'elle est nous paraît être une opération à très hauts risques...
Parmi les propositions de la CGT en matière de logement citons :
La Cgt propose qu’il y ait une politique foncière publique en Gironde avec par ex la création d’un établissement
foncier public qui ait comme objectif de mettre du foncier à la disposition des opérations de construction
sociales ou intermédiaires, soit en le vendant à un prix très faible avec des clauses antispéculatives, soit en le
louant très bon marché dans le cadre de baux de longue durée (60 ans par exemple). Si les institutions locales
sont incapables d'y parvenir, cette création devrait être imposée par l’État comme cela a été fait au Pays
Basque en 2003.
La Cgt propose qu’un appui financier, humain, foncier soit donné au secteur social hlm pour créer à court terme
les logements sociaux que demandent les girondins et résorber le déficit de 31 000 logements sociaux. Cet
appui doit s’accompagner d’une démocratisation profonde du fonctionnement des organismes hlm, d’une
transparence totale sur leur gestion des demandes de logement et sur leur manière d'y répondre. La
connaissance statistique des demandeurs de logements sociaux doit être un des outils de base pour élaborer
les politiques locales de l'habitat.
La Cgt propose qu’à côté du secteur HLM, soit développé un secteur « intermédiaire », protégé des effets du
marché immobilier en termes de prix, qui permette de loger à des prix accessibles tous ceux qui ne peuvent
accéder au secteur social. Ce secteur « intermédiaire doit comporter des logements locatifs et des logements
en accession à la propriété.
La Cgt propose que le 1% logement soit rétabli à 1% de la masse salariale, qu’il soit étendu à l’ensemble des
emplois privés et publics, que les comités d’entreprise (ou équivalents) aient la responsabilité de son affectation
aux salariés, que son apport aux politiques locales de l’habitat fasse d’abord l’objet de négociations entre les
collectivités territoriales et les syndicats de salariés et qu’il soit géré hors de toute domination patronale.
La Cgt propose de sécuriser les locataires et les accédants à la propriété face aux risques de diminution ou
pertes de ressources dans une logique de solidarité.
La Cgt propose de multiplier les opérations de location-accession.
La Cgt propose de multiplier les possibilités de construction sans but lucratif, notamment dans le cadre de
coopératives d’habitants ou de coopératives d’auto promotion.
La Cgt propose de réguler les marchés fonciers et immobiliers, d'encadrer les pratiques des agences
immobilières.
La Cgt propose comme objectif majeur de toute politique publique en matière de logement la maîtrise des
localisations respectives de l’emploi, de l’habitat et des services, à l’échelle de l’ensemble du département. Il y a
une dimension sociale forte dans la volonté de réduire les distances domicile / travail.
La Cgt propose que les syndicats de salariés et les associations s'occupant de logement soient
systématiquement associés aux réflexions des institutions en matière de politique urbaine et de politique de
l'habitat.
NB - les données chiffrées ici utilisées sont issues de documents publics de l’agence d’urbanisme de Bordeaux
ou de nos observations directes