La métropole du Grand Paris en retard sur ses concurrentes en

Les immeubles de Grade A dans la
métropole du Grand Paris – Janvier 2014
La métropole du Grand
Paris en retard sur ses
concurrentes en matière de
qualité de son parc de
bureaux
Seulement 16% du parc de bureaux de la Métropole du Grand
Paris est de classe internationale.
Les grandes entreprises démontrent un véritable appétit pour ces
immeubles, qui représentent les 2/3 des surfaces louées lors de
grandes transactions.
La production neuve, fortement pré-commercialisée n’apporte
pas une réponse suffisante au déséquilibre entre les besoins
exprimés par les entreprises et la qualité du parc
Un gisement de 1,6 million de mètres carrés de bureaux dans
Paris et en 1ère Couronne pourrait être revalorisé en Grade A
suite à rénovation et apport de services.
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Des immeubles répondant à
la demande des grandes
entreprises
A l’échelle de la métropole du Grand Paris (Paris et départements
de la 1ère couronne), un total de 1 600 immeubles, représentant 21
millions de mètres carrés de bureaux ont été notés.
Le ratio d’immeubles de Grade A est inférieur à celui des
grandes villes concurrentes de la métropole parisienne
La notion de « Grade A » est une notion
internationale qui recouvre la même idée : « Un
immeuble de Grade A est un bâtiment dont les
caractéristiques le rendent capable de répondre
aux besoins des grandes entreprises ». Au-delà de
cette définition on peut dire que les immeubles de
Grade A, non contents d’abriter une activité
économique, sont également de véritables leviers de
performance pour les entreprises qui les occupent.
A l’échelle de la métropole le ratio d’immeubles de Grade A
représente 16% du parc de bureaux, soit un total d’environ 5,4
millions de mètres carrés de bureaux. A l’échelle de Paris intramuros, le ratio de Grade A est bien inférieur avec environ 7% du
parc.
La part des immeubles de qualité internationale reste sensiblement
inférieure à Paris que dans ses principales concurrentes mondiales :
on estime le parc de Grade A à plus de 20 millions de mètres carrés
à New-York se et à plus de 6 millions de mètres carrés à Tokyo.
Quels critères objectifs pour définir un immeuble de Grade A ?
Pour Central London, on estime que le ratio de Grade A dans le
parc est de l’ordre de 15 à 20% (7% dans Paris intra-muros).
Afin de classer les immeubles du parc parisien, Jones Lang LaSalle
a retenu une série de critères objectifs issus des besoins des
Un parc inégalement réparti
entreprises.
Reflet de l’histoire du développement du parc tertiaire parisien, les
Ces critères sont organisés en trois catégories :
immeubles de Grade A sont très inégalement répartis et leur poids
dans le parc varie considérablement d’un secteur à l’autre.
1.
Les caractéristiques physiques de l’immeuble qui
doivent lui conférer notamment la capacité à s’adapter aux
2.
Dans Paris intra-muros, en raison de la difficulté de
besoins et aux modes de management des entreprises.
renouvellement du parc et de sa composition, la part des
Dans cette première série de critères on retient par
immeubles de Grade A ne représente que 7% des
exemple la taille des plateaux, les hauteurs, les
bureaux. La seule exception notable étant le secteur du
profondeurs ou encore la flexibilité d’aménagement.
13e arrondissement où le parc, de construction récente,
Les caractéristiques techniques de l’immeuble qui
comporte un ratio de Grade A nettement supérieur à la
doivent assurer le confort de l’utilisateur, la pérennité de
moyenne parisienne.
son exploitation et une gestion efficace. On trouvera dans
3.


Dans les secteurs du Croissant Ouest, la part du Grade
cette deuxième famille de critères des éléments sur la
A peut évoluer autour de 20-25% pour les marchés
climatisation, la sécurité, les alimentations en énergie ou
historiques (Neuilly, Levallois, Boulogne, La Défense) et
encore la gestion du bâtiment.
atteindre jusqu’à environ 40% pour les marchés plus
récents.
Les services offerts aux occupants du bâtiment.

Dans les marchés de 1ère Couronne, la part du Grade A
La notation des immeubles ne tient pas compte de la
est très variable en fonction de la rapidité de
localisation (marché) ou de la desserte en transports par
développement du parc tertiaire et varie de 10 à 30% du
exemple dans la mesure où cette notation se concentre
total.
exclusivement sur les qualités intrinsèques des bâtiments.
Surtout, on retiendra que plus de la moitié du parc de
Grade A se situe aujourd’hui dans le Croissant Ouest et à
La Défense.
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Part des immeubles de Grade A dans le parc
(en % du parc de bureaux total)
Source : Jones Lang LaSalle
Ventilation du parc de Grade A
(en % du parc de bureaux de Grade A)
Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat
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Les grandes entreprises se
positionnent sur des
immeubles de Grade A pour
leurs mouvements
stratégiques
Le Grade A, 30% de l’activité locative totale en Ile-de-France en
2013
Part du Grade A dans les transactions de plus de 5 000 m²
(en % des surfaces)
Le niveau de pénétration du Grade A dans le marché locatif est bien
supérieur à son poids dans le parc. En effet, en 2013 les immeubles
de classe internationale ont pesé pour 30% de la demande placée
totale à l’échelle de l’Ile-de-France, soit près du double de leur
poids dans le parc.
Ce ratio est porté par le niveau très élevé du Grade A dans les
transactions réalisées sur de grandes surfaces. Sur le seul
segment des transactions de plus de 5 000 m², 60% des
opérations représentant les 2/3 des surfaces se sont conclues
sur des immeubles de classe internationale. Ce chiffre, qui se
répète dans le temps, démontre bien l’intérêt des grandes
entreprises pour ces immeubles.
Source : Jones Lang LaSalle
Une offre inégalement répartie et faible à l’échelle de la totalité
de l’offre disponible
Le ratio d’immeubles de Grade A dans l’offre immédiatement
disponible en Ile-de-France n’est que de 18% à la fin de l’année
2013, soit un total de l’ordre de 710 000 m². Rapportée à la
demande placée de Grade A, l’offre immédiate ne couvre 15 mois
de demande fin 2013.
L’offre immédiate de Grade A est répartie de manière très inégale
en Ile-de-France et reflète les écarts constatés sur le parc. A la fin
de l’année 2013 on peut retenir que Paris intra-muros est en
pénurie d’offre de Grade A alors que l’essentiel des
disponibilités se concentre dans le Croissant Ouest avec des
ratios se situant entre un tiers et la moitié de l’offre immédiate selon
les secteurs.
Source : Jones Lang LaSalle
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La qualité, une condition nécessaire mais pas suffisante pour
atteindre les valeurs les plus élevées du marché
Dans la plupart des marchés, le loyer Prime et du loyer de Grade A
Loyer moyen de
Secteur
Loyer prime
Paris QCA
710 €
610 €
La Défense
530 €
500 €
Boucle Sud
460 €
440 €
Neuilly-Levallois
500 €
485 €
1ère Couronne nord
350 €
340 €
1ère Couronne sud
335 €
325 €
Grade A
sont très proches. Dans la majorité des cas, la qualité de l’immeuble
(Grade A) reste une condition quasi-impérative pour atteindre les
valeurs les plus hautes du marché.
La qualité n’est pourtant pas une garantie d’atteindre les
valeurs les plus élevées si elle ne s’accompagne pas d’une
localisation recherchée et d’une bonne desserte en transports.
Au sein d’un même marché, on constate que l’écart de loyer
constaté sur deux immeubles de Grade A ne bénéficiant pas de la
même qualité d’adresse peut atteindre 30%.
Mais a contrario, la qualité de l’adresse ou de l’implantation
peut faire « oublier » certaines imperfections.
En effet, des immeubles de très bonne qualité, qui ne sont pas
notés A, peuvent atteindre les valeurs les plus hautes de leur
marché s’ils bénéficient des meilleures adresses ou bénéficient
d’une bonne desserte en transports en commun.
Cette situation est particulièrement vérifiée dans le Quartier Central
des Affaires, où de nombreux immeubles qui n’offrent pas les
caractéristiques d’un immeuble de Grade A, souvent par manque de
services ou de flexibilité, atteignent toutefois les valeurs locatives
les plus hautes.
Ainsi, bien que les entreprises demeurent attachées à la qualité
de l’immeuble, le facteur adresse / desserte peut l’emporter
sous réserve toutefois que l’immeuble présente un niveau de
qualité proche de ceux des immeubles de Grade A.
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Les loyers moyens de Grade A en Ile-de-France
(moyenne pondérée des loyers pour des transactions de Grade A en 2013)
Source : Jones Lang LaSalle
Ventilation de l’offre de Grade A en Ile-de-France
(en % de l’offre de Grade A immédiatement disponible)
Grade A
13%
3%
2%
Paris QCA
Paris intra-muros (hors QCA)
13%
39%
Croissant Ouest
La Défense
1ère Couronne
30%
Source : Jones Lang LaSalle/
2ème Couronne
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Perspectives
La piste des constructions neuves ne reste donc qu’une réponse
partielle aux besoins des entreprises, d’autant qu’elle se concentre
essentiellement dans les secteurs de l’Ouest parisien déjà bien
pourvus d’offre de Grade A.
Les entreprises ont des exigences croissantes en matière de
performance immobilière
Si la piste de la construction neuve est insuffisante, la
revalorisation de l’existant offre des possibilités intéressantes
Dans de nombreux comparatifs internationaux de compétitivité ou
dans Paris.
d’attractivité des métropoles, l’immobilier est considéré comme un
critère essentiel participant au choix des entreprises. Ces dernières
L’analyse des immeubles, selon notre grille de notation nous donne
sont de plus en plus conscientes de l’impact de la qualité de leurs
des pistes en matière de revalorisation du parc de bureaux, et tout
bureaux sur leur performance et leur productivité.
particulièrement dans les marchés « anciens ».
Aujourd’hui sur les 3,9 millions de mètres carrés vacants en Ile-de-
S’il est coûteux et peu efficace d’intervenir sur la structure même
France, à peine plus de 700 000 m² sont de qualité internationale et
d’un bâtiment (taille de plateaux ou hauteurs) les deux autres
donc éligibles par de grandes entreprises. A ce niveau, l’offre
critères de notre grille d’analyse peuvent faire l’objet d’améliorations
couvre à peine plus d’un an de demande sur ce segment de
par les propriétaires lors d’opérations de rénovation et par l’apport
marché. Le problème qui se pose dans la métropole n’est donc pas
de nouveaux services.
tant le niveau de l’offre, que le niveau d’offre réellement adaptée à
la demande des entreprises et de l’obsolescence d’une partie du
Nous avons identifié pour près d’1,6 million de mètres carrés de
parc.
bureaux à Paris et en 1ère Couronne, dont les caractéristiques
« physiques » répondent aux critères d’un immeuble de Grade A et
La faiblesse de cette offre de Grade A, confrontée à des
qui pourraient devenir des immeubles de Grade A suite à une
entreprises dont les critères de choix sont de plus en plus
rénovation et/ou à l’apport de services. Pour Paris intra-muros on
exigeants en matière de performance, représente aujourd’hui
parle de plus de 500 000 m² de bureaux ce qui permettrait
un frein à l’attractivité de la capitale.
d’augmenter l’offre de presque 50%.
Les livraisons neuves ne répondent que partiellement aux
Certains immeubles ne sont donc pas forcément condamnés à
besoins
rester des immeubles de rang B ou C et le parc peut, dans une
certaine mesure, être requalifié aux normes internationales. Par
La production annuelle d’immeubles neufs est revenue à un niveau
contre, on retiendra également qu’une part significative des
proche de sa moyenne de long terme avec environ 800.000 m² de
immeubles de bureaux ne pourra plus satisfaire la demande
bureaux neufs livrés / livrables à l’échelle de l’Ile-de-France en 2013
des entreprises.
et 2014. A ce niveau, le parc se renouvelle sur un rythme de 1,5%
par an.
Par ailleurs, les entreprises se sont massivement portées sur des
projets ces dernières années, asséchant à l’avance le niveau des
livraisons disponibles.
Ainsi pour 2014, sur 815.000 m² de bureaux neufs livrables, moins
de la moitié est réellement encore disponible à la commercialisation.
Pour l’année 2015, le « pic » de production attendu à 1,1 million de
mètres carrés, est porté par de grands clés en mains, rapportant la
part des surfaces réellement disponibles à 37% du total (soit
410.000 m²).
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Paris
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La Défense
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