DID YOU KNOW THAT ? The components of a commercial lease

SAVIEZ-VOUS QUE ?
DID YOU KNOW THAT ?
JEAN-MARC CHARLAND, ing.
ASSOCiÉ PRINCIPAL | COURTIER immobilier
514 571-7665
[email protected]
www.colliersteams.com/jmcharland
Les composantes d’un loyer commercial
• Il faut avant tout distinguer deux grandes catégories de baux commerciaux :
Le bail brut;
Le bail net
• Le bail brut implique une entente entre le bailleur et le locataire sur le prix global du loyer, sans possibilité pour
le bailleur de recouvrir certaines dépenses.
• On parle d’un bail net lorsque les parties conviennent d’un loyer minimum et du remboursement de certaines
dépenses. Il est défini par deux sous-catégories :
Le loyer de base;
Le loyer additionnel
• Le loyer de base se décompose de la manière suivante :
Le loyer effectif net qui représente le rendement net sur l’investissement du bailleur;
L’amortissement du coût des travaux reliés à la structure du bâtiment;
Le loyer gratuit qui peut être offert au locataire;
Toutes formes d’allocation monétaire;
Le taux d’inoccupation et les mauvaises créances;
La commission de courtage
Il est à noter que cette liste n’est pas exhaustive et varie d’une transaction à l’autre.
• Le loyer additionnel se compose essentiellement des taxes et des frais d’exploitation. En voici une liste
courante, mais non complète :
Taxes foncières;
Taxes scolaires;
Assurances sur le bâtiment;
Dépenses d’entretien et de réparation;
Déneigement et paysagement;
Frais d’administration et de gestion
• Il faut comprendre que le bailleur cherchera à ajuster son loyer effectif net de façon à rencontrer ses
objectifs de rendement sur investissement. En contrepartie, le locataire cherchera à minimiser ses
dépenses. De là l’importance de bien définir la responsabilité de paiement de toute forme de dépenses.
Le bail demeure l’instrument légal permettant la meilleure entente possible entre le bailleur et le locataire.
The components of a commercial lease
• We first have to distinguish two different categories of commercial leases:
The gross lease;
The net lease
• The gross lease implies an agreement between the lessor and the tenant on the global price of the rent, without
any possibility for the lessor to recover certain expenses.
• It is considered a net lease when the two parties agree on a minimum rent rate and the reimbursement of certain
expenses. It is defined under two sub-categories:
The basic rent;
The additional rent
• The basic rent is defined in these terms:
The net effective rental rate which represents the net return on the lessor’s investment;
The amortization of the expenses related to the structure of the building;
The free rent that could be offered to the tenant;
All form of monetary compensations;
The vacancy rate and bad debts;
The real estate commission
It is important to note that this list is not exhaustive and may vary from one transaction another.
• The additional rent is essentially made up of taxes and exploitation costs. The following is a sample list,
therefore incomplete:
Property taxes;
School taxes;
Insurance on the building;
Maintenance and repair costs;
Snow removal and landscaping;
Administration and management fees
• The lessor will seek to adjust his effective net rent to meet the return objectives on his investment.
The tenant, on the other hand, will be looking to minimize his expenses. That is why it is important to
clearly define who is responsible for which expense. The lease is thus the most important legal tool that
will make it possible to reach an agreement between the lessor and the tenant.
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