loi alur la copropriété

LOI ALUR
LA COPROPRIÉTÉ
La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové modifie
substantiellement le régime de la copropriété au travers de l’insertion de plusieurs
dizaines de nouveaux articles disséminées (i) le code de la construction et de l’habitation,
(ii) la loi de 1965 dont nombre de dispositions sont modifiées, ainsi que (iii) le code des
assurances.
Les mesures nouvelles s’inscrivent dans un objectif de prévention des difficultés qui
peuvent survenir dans les copropriétés et la volonté de lutter contre l’habitat indigne.
Elles ont trait pour l’essentiel à l’immatriculation des sociétés (I), à l’information des
acquéreurs (II) et aux informations relatives à ces derniers (III).
1.
L’IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS
(CCH, ART. L. 711-1 À L. 711-7)
Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l‟état des copropriétés,
la loi en son Titre 2, Chapitre 1er, Section 1, instaure un registre national des
copropriétés (CCH , art. L. 771-1).
Un établissement public de l‟État, non désigné à ce jour, tiendra le registre
(CCH, L.711-5 al. 4).
L‟État, les collectivités territoriales et leurs groupements ont la faculté d‟accéder
à ces informations contenues dans ce registre lorsqu‟il s‟agit de mettre en œuvre
des politiques de l‟habitat, ainsi que de lutte contre l‟habitat indigne et les
copropriétés dégradées. La demande sera faite auprès du teneur du registre.
Les conditions d‟accès et de publicité des informations mentionnées dans le
registre seront précisées par décret (CCH, L.711-1 IV).
Cette immatriculation n‟est pas attributive de la personnalité morale.
1.1
LE DOMAINE D’APPLICATION DE L’OBLIGATION D’IMMATRICULATION
Chaque syndicat de copropriétaires administrant des immeubles à destination
partielle ou totale d‟habitation devra être immatriculé sur un registre des
syndicats de copropriétaires. Les copropriétés composées exclusivement de
commerces, de même que les immeubles non soumis au statut de la copropriété
(divisions en volumes, lotissements…) ne sont pas tenus de cette obligation
(CCH. 71162 I et L. 711-1).
1.2
LA DÉMARCHE D’IMMATRICULATION À LA CHARGE DU SYNDIC
Pour les copropriétés existantes, la démarche devra être effectuée par le syndic
(CCH, 711-4 II).
1.3
LA DÉMARCHE D’IMMATRICULATION À LA CHARGE DU NOTAIRE
 Pour les immeubles neufs, la démarche incombera au notaire chargé de
publier au fichier immobilier et au livre foncier le règlement de
copropriété et l‟état descriptif de division.
 Lors de la mise en copropriété, la déclaration d‟immatriculation est faite
par le notaire chargé de publier l‟état descriptif de division et le
règlement de copropriété au fichier immobilier et au livre foncier (CCH,
L.711-4 I).
 Lors de la vente d‟un lot de copropriété, si aucun syndic n‟est désigné ou
lorsque la mise en demeure adressée au syndic est restée infructueuse
pendant un mois, la déclaration est faite par le notaire chargé d'établir
l'acte de vente (CCH, L.711-5). Les frais sont alors supportés par le
syndic ou par le syndicat de copropriétaires (si le syndic n‟a pas été
rémunéré pour l‟exercice de son mandat).
Lors de la vente d‟un lot de copropriété, le numéro d‟immatriculation de la
copropriété est mentionné dans l'acte par le notaire chargé de son établissement
(CCH : L.711-5).
1.4
LES INFORMATIONS FIGURANT SUR LE REGISTRE D’IMMATRICULATION
Le registre comporte les informations essentielles à la copropriété (CCH :
L.711-2 II et III) :
 Le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature
des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du
syndic ;
 Si le syndicat fait l'objet d'une procédure prévue aux articles 29-1 A ou
29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis ou à l'article L. 615-6 du code de la construction et
de l‟habitation ;
Si le syndicat fait l'objet d'un arrêté ou d'une injonction pris en application
des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 133416 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3
ou L. 129-4-1 du code de la construction et de l‟habitation ;
 A l'issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives
à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget
prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes ;
 Les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet
d'entretien et du diagnostic technique global réalisé en application de
l'article L. 731-1 du code de la construction et de l‟habitation, dès lors que
celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du
registre, qui est autorisé à les utiliser pour la mise en œuvre des objectifs
mentionnés à l'article L. 711-1 ;
 Les obligations prévues au présent article peuvent faire l'objet d'une
adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au
deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
1.5
LES SANCTIONS RELATIVES À L’IMMATRICULATION
À défaut d‟immatriculation ou de transmission des informations par le syndic
(CCH, L.711-6), le syndicat de copropriétaires se voit privé de la possibilité de
bénéficier des subventions de l‟État, de ses établissements publics, des
collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements
publics.
En cas de non-respect de cette obligation, le syndic sera passible de sanctions
perçues par le teneur du registre.
Après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, une astreinte
d‟un montant maximum de 20 € par lot et par semaine jusqu‟à la complète
transmission et actualisation des données, peut lui être appliquée. L‟astreinte ne
peut être facturée aux copropriétaires sauf si le syndic n‟a pas été rémunéré pour
l‟exercice de son mandat.
1.6
LA FORME DU DOSSIER
Le dépôt du dossier d‟immatriculation, sa modification et la transmission des
données sont dématérialisés (CCH, L.711-4 III).
1.7
LA CONSULTATION DU DOSSIER
L‟État, les collectivités territoriales et leurs groupements ont la faculté d‟accéder
à ces informations lorsqu‟il s‟agit de mettre en œuvre des politiques de l‟habitat
et de lutte contre l‟habitat indigne et les copropriétés dégradées. La demande
sera faite auprès du teneur du registre.
Les conditions d‟accès et de publicité des informations mentionnées dans le registre seront
précisées par décret (1) (CCH : L.711-1 IV).
1.8
L’ENTRÉE EN VIGUEUR DES TEXTES SUR L’IMMATRICULATION
- au plus tard le 31 décembre 2016 pour les syndicats des copropriétaires
comportant plus de 200 lots,
- au plus tard le 31 décembre 2017 pour les syndicats des copropriétaires
comportant plus de 50 lots, et
- au plus tard le 31 décembre 2018 pour les autres syndicats des
copropriétaires.
2.
L’INFORMATION DES ACQUÉREURS
Afin d’améliorer la gestion des copropriétés, ainsi que de faciliter la réalisation de
travaux, l’information des acquéreurs de lots se trouve sensiblement renforcée par les
annexes que devront comprendre les promesses de vente ou les actes de vente euxmêmes.
Les dispositions qui suivent ne s’appliquent qu’aux mutations de lots d’immeuble à
usage partiel ou total d’habitation.
2.1
LES ANNEXES OBLIGATOIRES À LA PROMESSE DE VENTE OU À DÉFAUT À L’ACTE DE VENTE
(CCH : L.721-2 ET L.721-3 NOUVEAUX)
Lors de la vente ou de la cession d‟un droit réel immobilier relatif à un lot ou
une fraction de lot (usufruit notamment), une dizaine de documents (en plus du
dossier de diagnostics techniques / CCH : L.271-4) doivent figurer en annexe de
la promesse de vente ou à défaut, de l‟acte de vente. Les documents obligatoires
à la promesse et à la vente sont les mêmes , puisque l‟article L. 721-2 dispose :
« En cas de vente d‟un lot ou d‟une fraction de lot ou de cession d‟un droit réel
immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d‟un immeuble bâti à usage
total ou partiel d‟habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à
la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l‟acte authentique de vente, en
sus du dossier de diagnostic technique… »
Il s‟agit :
a) des documents portant sur l‟organisation de la copropriété :
- la fiche synthétique regroupant toutes les données financières et
techniques essentielles relatives à l‟immeuble bâti et dont le contenu
sera fixé par décret (Loi du 10 juillet 1965, art. 8 – 2),
- le règlement de copropriété et de l‟état descriptif de division ainsi que
les actes les modifiant s‟ils ont été publiés (tous les modificatifs sans
différenciation, même s‟ils ne concernent pas directement les lots
vendus),
- l‟indication nombre de lots de l‟immeuble, les procès-verbaux des
assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en
dispose,
b) des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du
copropriétaire vendeur :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges
hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux derniers
exercices comptables avant la vente,
- le montant des sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des
copropriétaires et des sommes qui seront dues au syndicat par l‟acquéreur,
l‟état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette visà-vis des fournisseurs,
- lorsque le syndicat dispose d‟un fonds de travaux, la quote-part du fonds
de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière
cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot,
c) du carnet d‟entretien :
il doit intégrer la liste des travaux nécessaires tel que présentés par le diagnostic
technique global et les éventuelles études complémentaires,
d) de l‟attestation comportant la mention de la superficie de la part privative
et de la surface habitable (loi du 10.7.65, art. 46) :
toute promesse de vente ou d‟achat et tout acte de vente portant sur un lot ou une
fraction de lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative
dite " surface Carrez ".
La loi introduit l‟obligation pour le ou les lots mis en vente de mentionner
également la surface habitable. Les notions de " superficie de la partie
privative " et de " surface habitable " seront définies par décret.
L‟absence de mention de la superficie de la partie privative peut être invoquée
par le candidat à l‟acquisition et entraîner la nullité de l'acte (promesse de vente,
d‟achat ou acte de vente).
Si la surface réelle de la partie privative est inférieure de plus de 5% à celle
indiquée dans l‟acte, l‟acquéreur peut prétendre à une diminution du prix. Ces
mesures ne s‟appliquent pas à l‟absence de mention de la surface habitable ou à
l‟indication d‟une surface habitable erronée.
Ces dispositions concernent les promesses de vente ou d‟achat et les actes
authentiques de vente d‟un lot ou d‟une fraction de lot de copropriété conclus au
plus tôt trois mois après la promulgation de la loi.
La superficie de l‟article 46, applicable pour les promesses de vente conclues au
plus tôt trois mois après la publication de la loi, nécessite un décret pour la
détermination de la surface. Ce décret devrait être publié dans l‟intervalle des
trois mois.
e) de la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires
et sur le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (un
arrêté du ministre du logement déterminera le contenu de cette notice), et
f) du Diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux :
Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété
(CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l‟établissement du règlement
de copropriété et de l‟état descriptif de division.
À compter du 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de dix ans mis en
copropriété (CCH, L.731-4) ou tout immeuble en copropriété, à destination
partielle ou totale d‟habitation (CCH, L.731-1), devra avoir fait l‟objet d‟un
Diagnostic technique global (DTG).
Dans les autres cas, ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale qui
se prononcent sur la réalisation du DTG et ses modalités. La décision est prise à
la majorité simple, les copropriétaires peuvent ainsi décider ne pas faire réaliser
de diagnostic. Ce diagnostic comprend notamment : une analyse de l‟état
apparent des parties communes et des équipements communs de l‟immeuble, un
état de la situation du syndicat au regard des obligations légales au titre de la
construction et de l‟habitation, ainsi qu‟un diagnostic de performance
énergétique de l‟immeuble)
2.2
LES CAS PARTICULIERS
Lorsque la vente porte sur un ou plusieurs lots situés dans de petites copropriétés
(syndicats de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à
15 000 € sur une période de trois exercices consécutifs), les mêmes documents
sont annexés à l‟exception de ceux précisant le montant des sommes dues par le
vendeur celles qui seront dues par l‟acquéreur et de l‟état global des impayés de
charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
2.3
LE DÉLAI DE RÉTRACTATION
Afin de garantir ces dispositions, la date du délai de rétractation est différée
lorsque les documents mentionnées au 1°, 2° et 4° de l‟article L. 721-2 du code
de la construction et de l‟habitation ne sont pas annexés à l‟acte notifié
conformément à l‟article 721-1.
Le délai de rétractation ou de réflexion court à compter de la communication de
ces annexes (sauf pour le carnet d'entretien, la notice d'information, le DTG et le
plan de travaux) (CCH, L.721-3).
2.4
LES VENTES PUBLIQUES
En cas de vente publique, les documents sur l‟organisation de la copropriété, le
diagnostic technique global et, le cas échant, le plan pluriannuel de travaux
doivent être annexés au cahier des charges (CCH, L. 721-2).
2.5
L’ENTRÉE EN VIGUEUR DES DISPOSITIONS RELATIVES À L’INFORMATION DES
ACQUÉREURS
Ces mesures apparaissent d’application immédiate. Il serait donc maintenant
nécessaire d‟annexer toutes les pièces exigées à tout avant-contrat ou, à défaut
d‟avant-contrat, à l‟acte de vente d‟un lot d‟immeuble à usage partiel ou total
d‟habitation. L‟article L. 721-2 vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou
de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un
immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la
copropriété .
Néanmoins, un décret doit indiquer le contenu de la fiche synthétique. La
question reste posée de savoir si l‟ensemble des dispositions s‟applique à
l‟exclusion de celle portant sur la fiche synthétique. IL semble que oui.
De plus, les dispositions susmentionnées ne s‟appliquent pas aux avant-contrats
signés avant l‟entrée en vigueur de la loi et dont le délai de rétractation a été
régulièrement purgé sous l‟empire de la loi en vigueur à cette date.
3.
LES INFORMATIONS RELATIVES AU CANDIDAT ACQUÉREUR
Les objectifs d’une meilleure gestion des copropriétés et de lutte contre l’habitat indigne
se traduisent par des dispositions relatives à la situation de l’acquéreur. L’achat de
logements est désormais soumis à certaines vérifications relatives à l’acquéreur qui
doivent être faites en amont de la vente.
3.1
LES INFORMATIONS RELATIVES À LA SITUATION FINANCIÈRE DE L’ACQUÉREUR (ART. 20
L. DU 10 JUILLET 1965)
Afin d‟éviter l‟acquisition d‟un ou plusieurs lots, par des copropriétaires en
impayés de charges (ou des personnes en lien avec ces derniers), le syndic doit
être informé par le notaire du nom de l'acquéreur, des mandataires sociaux, des
associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se
portant acquéreur, et désormais de leur conjoint, ou leur partenaire de PACS
avant la signature de l‟acte de vente par le notaire.
Le syndic doit délivrer au notaire, dans un délai d'un mois après cette
notification, un certificat attestant :
- soit que l‟acquéreur n‟est pas copropriétaire dans l‟immeuble concerné
par la mutation,
- soit, s‟il est copropriétaire, qu‟il n‟a pas fait l‟objet d‟une mise en
demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarantecinq jours.
Dans le cas où il s‟avère que le propriétaire n‟est pas à jour de ses charges, le
notaire notifiera aux parties l‟impossibilité de conclure la vente.
Dans l‟hypothèse d‟un avant-contrat, l‟acquéreur dispose d‟un délai de trente
jours à compter de a notification susvisée pour s‟acquitter de sa dette vis-à-vis
du syndicat.
Si aucun certificat attestant du règlement des charges n‟est produit à l‟issue de
ce délai, l‟avant-contrat est réputé nul et non-avenu aux torts de l‟acquéreur.
3.2
LES INFORMATIONS RELATIVES À LA SITUATION PÉNALE DE L’ACQUÉREUR (CCH
ARTICLE 551-1 I)
Le titre V de la loi, composé d‟un chapitre unique, est consacré à la « lutte
contre l‟habitat indigne ».
Le notaire chargé d‟établir l‟acte de vente d‟un logement doit vérifier que
l‟acquéreur n‟a pas fait l‟objet d‟une condamnation pour hébergement contraire
à la dignité humaine. Cette peine, créée par la loi pour lutter contre
l‟hébergement indigne, consiste en une interdiction d‟acheter pour une durée de
cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu‟associé ou mandataire
social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur,
soit sous forme de parts immobilières, un bien à usage d‟habitation, à d‟autres
fins que son occupation à titre personnel.
Afin de remplir cette obligation, le notaire consulte le casier judiciaire national
par l‟intermédiaire de l‟ADSN. S‟il en résulte que l‟acquéreur a fait l‟objet de
ladite condamnation, l‟acte authentique ne peut être signé et l‟ avant-contrat de
vente antérieurement signé est réputé nul et non avant aux torts de l‟acquéreur,
sauf si ce dernier atteste dans l‟acte de vente que le bien est destiné à son
occupation personnelle. En ce cas, le notaire notifie l‟acte à l‟administration
fiscale.
La question reste posée de savoir si le notaire est tenu de cette vérification
lorsque l’acquéreur achète pour son usage personnel et que cette information
est contenue dans l’acte de vente.
**********
LOI ALUR
LE DROIT DE PRÉEMPTION
Le droit de préemption est traité aux articles 149 à 154 de la loi du 24 mars
2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Cette dernière
procède à un renforcement des droits de préemption des collectivités locales
dans les objectifs suivants : (I) l‟extension des champs d‟application des droits
de préemption, (II) un meilleur encadrement de ces derniers et (III) la
« sécurisation » de leur mise en œuvre.
1
4.
LE DOMAINE D’APPLICATION DES DROITS DE PRÉEMPTION
Le champ d‟application des droits de préemption se trouve étendu :
4.1
AUX IMMEUBLES ACHEVÉS DEPUIS PLUS DE QUATRE ANS AU LIEU DE 10 (CU, L. 211-4)
Les immeubles achevés depuis plus de quatre ans sont désormais soumis au
droit de préemption urbain simple et renforcé. Le point de départ de la date
d‟achèvement est celui de la déclaration attestant l‟achèvement et la conformité
des travaux, signée par le bénéficiaire de l‟autorisation ou par l‟architecte dans
le cas où il a dirigé les travaux.
4.2
AUX CESSIONS À TITRE GRATUIT (CU, L. 213-1-1)
Dans le but non avéré de lutter contre les donations fictives destinées à
contourner le droit de préemption (sic … un cas sur mille et encore cela doit
couter sacrément cher au donataire)1, les cessions à titre gratuit d’immeubles
ou de droits sociaux de sociétés d’attribution donnant vocation à
l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie
d’immeuble, bâtie ou non bâtie, sont désormais soumises au droit de
préemption.
Sont cependant exclues du droit de préemption les aliénations à titre gratuit
consenties entre personnes ayant des liens de parenté jusqu‟au 6e degré ou des
liens issus d‟un mariage ou d‟un PACS.
Par exception à l‟obligation d‟indiquer le prix de vente dans la déclaration
d‟intention d‟aliéner adressée en mairie, celle établie lors de la cession à titre
1
NDLR
gratuit, en dehors du cas où elle est effectuée entre personnes unies jusqu‟au 6e
degré de parenté, ne devra pas mentionner le prix. C’est la décision du titulaire
du droit de préemption d’acquérir le bien qui devra indiquer l’estimation
du prix par les services fiscaux. Il faut probablement comprendre de la lettre
du texte que dans l‟hypothèse où le bénéficiaire du droit de préemption entend
exercer ce droit, les dispositions de l‟article R. 213-9 trouvent application. Le
propriétaire peut alors renoncer à l‟aliénation à titre gratuit, accepter l‟offre de
prix ou refuser celle-ci en acceptant que le prix soit fixé par le juge de
l‟expropriation.
4.3
-AUX CESSIONS DE LA MAJORITÉ DES PARTS DE SCI (CU, L. 213-1)
Les cessions de la majorité des parts d‟une SCI dont le patrimoine est constitué
par une unité foncière, bâtie ou non bâtie, ainsi que celles conduisant un
acquéreur à détenir la majorité des parts sont soumises tant au DPU quel qu‟il
soit qu‟au droit de préemption en ZAD.
Les cessions effectuées par les SCI constituées exclusivement entre parents
et alliés jusqu’au quatrième degré inclues sont exclues2.
Les déclarations d‟intention d‟aliéner peuvent être signées par le cédant ou son
mandataire.
2
Ne concerne que les ascendants ou descendants directs
4.4
-AUX APPORTS EN NATURE AU SEIN D’UNE SCI (CU, L. 213-1-2)
Les apports en nature au sein d’une SCI d’immeubles ou ensembles de droits sociaux
relatifs à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immobilier, bâti ou non
bâti, sont désormais soumis au droit de préemption.
De nouvelles pièces devront également être transmises lors de la déclaration
d‟intention d‟aliéner, à savoir, un état de la situation sociale, financière et
patrimoniale de la SCI.
4.5
-AUX CESSIONS D’IMMEUBLES PAR LES ORGANISMES HLM (CU, L. 213-1A)
La cession des immeubles construits ou acquis par des organismes HLM et qui
sont leur propriété sont soumis au droit de préemption, sous réserve des droits
d‟acquisition des locataires.
5.
L’EXTENSION DES DROITS DES TITULAIRES DU DROIT DE PRÉEMPTION
L‟extension concerne les droits du préfet en communes carencées, les
ECPI et les intercommunalités.
5.1
L’EXTENSION DU DROIT DE PRÉEMPTION DU PRÉFET EN COMMUNES CARENCÉES (CU, L.
210-1 ET L. 211-4)
Dans les communes qui ne respectent pas leurs obligations en matière de
réalisation des objectifs de logements sociaux (à savoir lorsque, les engagements
figurant dans le programme local de l‟habitat n‟ont pas été tenus ou, à défaut de
programme local de l‟habitat, lorsque le nombre de logements locatifs sociaux à
réaliser n‟a pas été atteint), l’exercice des droits de préemption du Préfet est
étendu à tous types d’immeubles, dès lors qu’ils sont affectés au logement et
quel que soit leur régime de propriété (intégrant ainsi les biens soumis au
régime de la copropriété ou détenus sous forme de parts sociales de sociétés
immobilières).
Le préfet peut donc se substituer aux communes pour instaurer le droit de
préemption renforcé, ce qui lui permettra ainsi d‟exercer son droit de préemption
pour des aliénations qui seraient normalement exclues du champ d‟application et
pour lesquelles seules les communes pouvaient auparavant instituer un droit de
préemption renforcé.
5.2
-LA CRÉATION DE ZONES D'AMÉNAGEMENT DIFFÉRÉ INTERCOMMUNALES (CU, L.212-1)
Il est désormais possible pour un EPCI à fiscalité propre3, compétent en PLU,
de créer une ZAD, par décision motivée de son organe délibérant. L‟avis des
communes incluses dans le périmètre de la zone étant obligatoire, seul un arrêté
préfectoral pourra créer la ZAD en cas d‟avis défavorable d‟une de ces
communes.
L’EPCI pourra alors exercer directement le droit de préemption sans qu‟il
s‟agisse d‟une initiative communale et en se passant, sauf avis défavorable d‟une
commune, de la nécessité d‟obtenir un arrêté préfectoral.
5.3
-LE RENFORCEMENT DES COMPÉTENCES DES INTERCOMMUNALITÉS EN MATIÈRE DE
DROIT DE PRÉEMPTION (CU, L. 211-2)
Les EPCI à fiscalité propre compétents en matière de PLU se voient désormais
attribuer une compétence de plein droit en matière de droit de préemption
urbain, alors que cette attribution étant auparavant réservée aux EPCI
3
Nous en préciserons la définition dans une prochaine version de la fiche
compétents, de par la loi ou de ses statuts, “pour l’élaboration des documents
d’urbanisme et la réalisation de zones d’aménagement concerté”.
6.
LA DÉLÉGATION DU DROIT DE PRÉEMPTION
(CGCT, L. 3221-12, L. 4231-8-2 ET L. 5211-9)
La loi précise les conditions de délégation au président du conseil général, au
président du conseil régional et au président de l‟EPCI des droits de préemption
dont leur collectivité ou leur EPCI est titulaire ou délégataire.
Afin de faciliter l‟exercice des droits de préemption dont ces personnes
publiques peuvent être titulaires, le CGCT a été modifié de manière à
reconnaître à leurs organes délibérants la possibilité d‟en déléguer l‟exercice à
leur organe exécutif.
De plus, les EPCI à fiscalité propre peuvent exercer un droit de priorité au
bénéfice des actions ou d‟opérations répondant aux objets définis à l‟article L.
300-1 du code de l‟urbanisme (aménagement foncier) ou pour constituer des
réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou
opérations (CU, L. 240 -1).
7.
LE RENFORCEMENT DE L’INFORMATION DU TITULAIRE DU DROIT DE
PRÉEMPTION (CU, L. 213-2)
La loi organise une information complète du titulaire du droit de préemption,
tant en ce qui concerne la consistance du bien, que son état.
Ainsi, la déclaration d‟intention d‟aliéner doit obligatoirement contenir :
7.1
–LES MENTIONS CLASSIQUES
Elle comporte obligatoirement l‟indication du prix et des conditions de
l‟aliénation projetée ou, en cas d‟adjudication, l‟estimation du bien ou sa mise à
prix.
7.2
- LES DÉCLARATIONS ENVIRONNEMENTALES
L‟article L. 514-20 du code de l‟environnement dispose que, lorsqu‟une
installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un
terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d‟en informer par écrit l‟acheteur. Il
l‟informe également, pour autant qu‟il les connaisse, des dangers ou
inconvénients importants qui résultent de l‟exploitation. Si le vendeur est
l‟exploitant de l‟installation, il indique également par écrit à l‟acheteur si son
activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou
radioactives.
Il ressort de la loi que les informations dues au titre de l’article L 514-20 du
Code de l’Environnement devront obligatoirement figurer dans la DIA.
7.3
LES APPORTS EN NATURE AU SEIN D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
En cas d‟apport en nature au sein d‟une société civile immobilière, la déclaration
d‟intention d‟aliéner est alors accompagnée d’un état de la situation sociale,
financière et patrimoniale de la société civile immobilière.4
4
Cela va donner du boulot aux experts comptables : les Domaine vont devoir apprendre à lire un bilan !
7.4
-LA DEMANDE D’INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES ET DE VISITE DU BIEN
Le titulaire du droit de préemption peut désormais, dans le délai de deux
mois à compter de la notification de la DIA, demander au propriétaire de
lui communiquer des documents lui permettant d’apprécier la consistance
et l’état du bien, ainsi que le cas échéant, la situation sociale, financière et
patrimoniale de la SCI.
Il est également en droit de demander à visiter le bien dans des conditions
qui restent à déterminer. Cette mesure vise à l‟éclairer sur la situation de
l‟immeuble et de prendre sa décision en toute connaissance de cause, dans le
souci de diminuer les risques de surcoûts voire d‟abandon des projets objets de
la préemption5.
8.
LE DÉLAI DE PRÉEMPTION
Le délai de préemption, en principe de deux mois, peut désormais être
suspendu.
Le délai de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande
de pièces complémentaires ou de la demande de visite du bien. Il reprend à
compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du
refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire
du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire
dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence
vaudra renonciation à l‟exercice du droit de préemption.
5
Que de beaux sentiments pour une mesure qui peut rendre pour de long mois une transaction incertaine : il va
falloir réécrire nos clauses et les contentieux sur d‟aussi flous délais vont être légions ! (voir 5)
9.
LA PROCÉDURE DE PRÉEMPTION (CU, L. 213-2)
Les dispositions nouvelles ont trait à la publicité des décisions de préemption, à
la date de transfert de propriété d‟un bien préempté, ainsi qu‟à la transmission de
la décision de préemption.
9.1
-LA PUBLICITÉ DES DÉCISIONS DE PRÉEMPTION
Le Code de l‟urbanisme ne comportait jusqu‟alors aucune disposition relative à
la publicité des décisions de préemption, sauf pour ce qui concerne les décisions
de préemption prises par les établissements publics fonciers de l‟État.
La loi nouvelle prévoit que la décision fait l’objet d’une publication dont
les modalités ne sont pour autant pas indiquées.
La décision est notifiée au vendeur, au notaire, et le cas échéant, à
l’acquéreur évincé dont le nom est mentionné dans la DIA.
Le notaire doit transmettre la décision aux titulaires de droits
d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de
servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la DIA.
Lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié son intention
d’acquérir le bien, le propriétaire est tenu d’informer les locataires, les
preneurs ou les occupants de bonne foi du bien et de les faire connaître à ce
titulaire (Article L. 213-2 et L. 213-9 du Code l‟urbanisme)6.
6
Une pincée de travail en plus pour les notaires
9.2
-DATE DE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ D’UN BIEN PRÉEMPTÉ (CU, L.213-14)
En cas d‟accord sur la chose et le prix, le transfert de propriété doit intervenir à
la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement du prix et
l‟acte authentique.
Le prix d‟acquisition est payé ou, en cas d‟obstacle au paiement, consigné dans
les quatre mois qui suivent soit la décision d‟acquérir le bien au prix indiqué par
le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction
compétente en matière d‟expropriation, soit la date de l‟acte ou du jugement
d‟adjudication.
En cas de non-respect des délais prévus, le vendeur recouvre le droit d‟aliéner
librement son bien.
9.3
-LA TRANSMISSION DE LA DÉCISION DE PRÉEMPTION (CU, L. 213-2)
Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet
sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable
départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une
publication notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne
mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention
d'acquérir le bien.
Il revient au notaire de transmettre la décision
aux titulaires de droits
d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes,
aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention
d'aliéner.
10.
LE FONDEMENT DE LA PRÉEMPTION DES BIENS
(CU, L 213-11)
Le droit de préemption doit être exercé en vue soit de la réalisation, dans
l‟intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à
l‟article L. 300-1 du code de l‟urbanisme, soit pour constituer des réserves
foncières destinées à permettre la réalisation de ces actions ou opérations
d‟aménagement. Ainsi, toute décision de préempter doit mentionner l‟objet pour
lequel ce droit est exercé, lequel doit entrer dans le champ d‟application du texte
précité.
Le texte dans sa nouvelle mouture précise que le bien préempté peut faire
l’objet d’une utilisation différente de celle mentionnée dans la décision de
préemption, dès lors qu’elle entre dans le champ d’application de l’article
L. 210-1 du code de l’urbanisme. Ce changement d‟affectation doit également
faire l‟objet d‟une décision de l‟organe délibérant de la collectivité.
Cette disposition supprime la possibilité pour le propriétaire vendeur de
faire valoir son droit de rétrocession dans les cas où le bien est utilisé à
d’autres fins que celles indiquées dans le droit de préemption.7
En cas d‟utilisation ou d‟aliénation à d‟autres fins dans un délai de cinq ans, un
droit de rétrocession s‟applique en faveur des anciens propriétaires.
Le droit de rétrocession de l‟ancien propriétaire n‟a donc pas à être purgé, dès
lors que le bien est aliéné ou affecté dans le délai de cinq ans à l‟un des objets
d‟aménagement visés par l‟article L. 300-1 du code de l‟urbanisme.
7
Holmes au secours, le Léviathan dévore les droits de l‟Individu en notre royaume de France
11.
LA RENONCIATION AU DROIT DE PRÉEMPTION
(CU, L. 213-8)
Jusqu‟à présent, la renonciation au droit de préemption par le titulaire, avant
fixation judicaire du prix, permettait la vente du bien par le propriétaire à des
conditions identiques, sans contrainte temporelle. En revanche, lorsque cette
renonciation avait lieu après fixation judicaire du prix, le titulaire du droit de
préemption ne pouvait plus l‟exercer dans les cinq années qui suivaient la date
de renonciation. La vente pouvait ainsi se faire au prix fixé par la juridiction,
révisé en fonction des variations du coût de la construction.
Désormais, en cas de renonciation par le titulaire du droit de préemption avant
fixation judiciaire du prix, le propriétaire ne pourra réaliser la vente de son
bien au prix indiqué dans la DIA que dans le délai de 3 ans à compter de
cette renonciation, le prix pouvant cependant être révisé, s’il y a lieu, en
fonction des variations du coût de la construction constatées par l’INSEE
depuis la date de sa première déclaration.
Passé ce délai, il devra à nouveau purger le droit de préemption en
déposant une nouvelle DIA.
Lorsque la renonciation intervient après fixation judicaire du prix, la vente
demeure possible comme antérieurement pendant cinq ans avec pour indice de
référence celui de la date de la décision judiciaire.
12.
LES CONSÉQUENCES DE L’ANNULATION JURIDICTIONNELLE DE LA
DÉCISION DE PRÉEMPTION
(CU, L.213-11-1)
Le nouvel article L.213-11-1 du code de l’urbanisme définit les principes
applicables en cas d’annulation d’une décision de préemption, qui jusque-là
relevaient de la jurisprudence.
En cas d‟annulation ou d‟illégalité de la décision de préemption, après que le
transfert de propriété ait été effectué, le titulaire du droit de préemption devra
proposer en priorité aux anciens propriétaires, et le cas échéant à leurs ayants
cause universels ou à titre universel, l‟acquisition du bien qui a fait l‟objet de la
préemption.
Le prix devra viser à rétablir, sans enrichissement injustifié de l‟une quelconque
des parties, les conditions de la transaction à laquelle l‟exercice du droit de
préemption a fait obstacle. À défaut d‟accord amiable sur le prix, il appartient au
juge de l‟expropriation de le fixer judiciairement.
Les anciens propriétaires ou leurs ayants cause disposent d‟un délai de trois
mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue
définitive pour accepter l‟acquisition. Passé ce délai, ils sont réputés avoir
renoncé à la rétrocession.
La renonciation des anciens propriétaires ou de leurs ayants cause, le cas
échéant, obligera désormais le titulaire du droit de préemption à proposer la
vente du bien à l‟acquéreur qui a été précédemment évincé, dès lors que son
nom a été mentionné sur la DIA.
13.
LE CONTENTIEUX INDEMNITAIRE
(CU, L. 213-12)
L‟ancien propriétaire et l‟acquéreur évincé disposent d‟une action indemnitaire à
l‟encontre de l‟acquéreur en cas de méconnaissance des règles relatives à
l‟affectation des biens préemptés et au droit d‟acquisition prioritaire.
L‟action leur est désormais ouverte même en cas de renonciation à la
rétrocession, au profit de l‟ancien propriétaire ou de l‟acquéreur évincé. Elle se
prescrit par cinq ans à compter de la mention de l‟affectation ou de l‟aliénation
au registre de la commune dans le cas d‟une utilisation à d‟autres fins ou
aliénation du bien acquis par préemption depuis moins de cinq ans.
Lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la
juridiction administrative, la prescription de cinq ans court à compter de la
décision de la juridiction devenue définitive.
14.
L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA RÉFORME DU DROIT DE PRÉEMPTION
La loi ne connaît aucune modalité relative à l’entrée en vigueur des
dispositions nouvelles susmentionnées.
Cependant, des décrets d’application sont prévus afin de fixer la liste des
documents complémentaires qui peuvent être demandés par le bénéficiaire
du droit de préemption ainsi que les modalités de demandes de visite du
bien (V° 4.4). Ces dispositions n’entreront donc en vigueur qu’après la
publication de ces décrets.
Dans l’attente de la publication de ce décret, le délai de préemption en DPU
et en ZAD demeure le délai de deux mois. Ce dernier, insusceptible de
suspension, ne peut être interrompu que par un renvoi de la DIA à son
expéditeur si elle est incomplète ou erronées.
**********
LA LOI ALUR
LES BAUX D’HABITATION
Les rapports locatifs au sein du parc privé sont traités par le titre I de la loi,
intitulé « Favoriser l‟accès au logement de tous à un logement digne et
abordable ».
La loi ALUR a pour objectif le rééquilibrage des rapports locatifs tels qu‟ils
existent dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Pour ce faire, elle envisage trois grands axes. Tout d‟abord, elle conforte, en son
article 5, la situation du locataire dans les lieux au travers de mesures nouvelles
relatives à l‟expulsion et au congé par les bailleurs, dont les conditions de
délivrance sont durcies. Ensuite, elle instaure en ses articles 6, 17 et suivants, un
système d‟encadrement des loyers dans les zones tendues. Enfin, elle crée en son
article 23 une garantie universelle des loyers afin d‟une part de rassurer les
propriétaires mais aussi, et surtout, de les empêcher de demander des cautions.
1
La loi du 4 juillet 1989, applicable à la location vide, se trouve remaniée en
profondeur et le régime de la location meublé à titre principal aligné sur celui de
la location vide. La loi du 31 décembre 1975, relative à la protection des
occupants de locaux d‟habitation, est également modifiée en son article 10-1, de
même que la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la
législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de
locaux d‟habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations en son
article 59 bis. Les articles L. 125-5 du code de l‟environnement et 1724 du Code
civil sont revus.
 La notion de « résidence principale »
La loi a remplacé la notion d‟habitation principale, dont la qualification relevait
du pouvoir des juges du fond, par celle de « résidence principale », dont elle
donne une définition précise. Celle-ci doit être comprise comme « le logement
occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé
ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une
personne à charge au sens du CCH ».
 Le domaine d’application de la réglementation nouvelle
La loi s‟applique aux locations de locaux à usage d‟habitation ou mixte
professionnel et d‟habitation, dès lors qu‟ils constituent la résidence principale
du preneur, ainsi qu‟aux garages, aires et places de stationnement, jardins et
autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Les
logements foyers et les logements de fonction (y compris les locations
consenties aux travailleurs saisonniers) sont expressément exclus de la
réglementation applicable aux logements vides, excepté en ce qui concerne
certaines dispositions relatives aux exigences de décence pour les premiers et
auxquelles s‟ajoutent le dossier de diagnostic technique et le mandat d‟agir en
justice pour les seconds.
1.
L’ENCADREMENT DES LOYERS
Dans l‟objectif de limiter le niveau des loyers, la loi nouvelle prévoit un
dispositif nouveau d‟encadrement des loyers dans les zones tendues, c‟est à dire
dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants définies à l‟article 232
du CGI.
Des observatoires locaux des loyers (OLL) seront obligatoirement créés dans les
zones tendues et facultativement dans les autres, à l„initiative des collectivités
territoriales, des ECPI à fiscalité propres compétents en matière d‟habitat ou de
l‟État.
Ces observatoires, qui prendront la forme d‟associations ou de groupements
d‟intérêt public, recueilleront les données relatives aux loyers et mettront à la
disposition du public les résultats statistiques représentatifs. Les professionnels
intervenant, à quelque titre que ce soit, dans la conclusion d‟un contrat de bail,
lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, seront tenus de
communiquer de communiquer à l‟OLL compétent les informations relatives au
logement et au contrat de location. De même, toute personne intéressée,
notamment les bailleurs et les locataires, pourra communiquer ces informations
à l‟OLL compétent.
Les OLL prendront en compte pour leur parc d‟observation tout le parc locatif
privé, c‟est-à dire l‟ensemble des locaux des locaux à usage d‟habitation ou à
usage mixte professionnel et d‟habitation, à l‟exception de ceux appartenant aux
organismes d‟HLM et aux SEM de construction et de gestion des logements
sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l‟agrément
relatif à la maîtrise d‟ouvrages prévu à l‟article L. 365-2 CCH.
 La fixation du loyer (L. 6/07/89, art. 17)
Dans les zones tendues, le mécanisme d‟encadrement sera placé entre les mains
du préfet qui fixera chaque année, grâce aux données fournie par l‟OLL, pour
chaque catégorie de logement et par secteur géographique, trois indicateurs :
- le loyer au m² médian de référence,
- le loyer au m² médian de référence majoré, dit « loyer élevé », qui ne
pourra pas excéder 20 % du loyer médian de référence,
- le loyer au m² médian de référence minoré, qui ne pourra pas être
supérieur au loyer médian de référence diminué de 30 %.
Les bailleurs ne pourront, en principe, fixer de loyer supérieur au « loyer élevé
». Un « complément de loyer exceptionnel » pourra être fixé pour « des
logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort
exceptionnelles par leur nature et leur ampleur ».
Le complément de loyer devra être mentionné au bail. Cependant, le locataire
disposera de la faculté de contester ce loyer complémentaire, une fois le bail
conclu, dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, devant la
commission de conciliation (CDC). Cette dernière voit ses compétences élargies
aux litiges relatifs aux congés, ainsi qu‟à ceux relatifs au décret annuel
d‟encadrement des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. En
cas d‟échec de la conciliation, dont la saisine est obligatoire, le locataire pourra
saisir le juge dans un délai de trois mois pour obtenir la diminution ou
l‟annulation du complément de loyer. Le loyer résultant du document de
conciliation ou de la décision de justice s‟applique à compter de la prise d‟effet
du bail.
Ces dispositions sont applicables aux baux conclus après l’entrée en vigueur
de la loi, mais également aux baux renouvelés. Leur entrée en vigueur se
fera de façon progressive, au fur et à mesure que les zones d’encadrement
seront dotées d’un OLL.
En dehors des zones tendues, la fixation des loyers reste libre et le régime actuel
de fixation des loyers est maintenu.
 La révision du loyer en cours de bail (L. 6/07/89, art. 17-1 et 17-2)
La révision du loyer reste soumise à l‟existence, dans le contrat de bail, d‟une
telle clause, selon les modalités déjà en vigueur.
Dans l‟hypothèse où le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le
délai d‟un an à compter de la date à laquelle il a possibilité de la faire, cette
révision prend effet à compter de la demande, elle n‟a pas d‟effet rétroactif. Le
bailleur ayant omis de manifester sa volonté d‟appliquer la révision du loyer
dans le délai d‟un an suivant sa date de prise d‟effet est réputé avoir renoncé au
bénéfice de la clause de révision pour l‟année écoulée.
Ce dispositif est immédiatement applicable aux baux en cours.
 L’ajustement du loyer lors du renouvellement du bail (L. 6/07/89, art.
17-1 et 17-2)
La loi redéfinit les zones pour lesquelles s‟applique le décret fixant
annuellement le montant maximum d‟évolution des loyers à la relocation et au
renouvellement du bail (loi du 6/ 07 /89, art. 18) : la définition des zones de
l‟encadrement par décret (art. 18) est alignée sur celle de l‟encadrement prévu
aux articles 17 à 17-2 (les zones tendues au sens de l‟art. 17, I de la loi du
6.7.89). La loi précise que ce décret doit désormais obligatoirement être pris
chaque année.
Dans les zones d‟encadrement, lors du renouvellement, chacune des parties
disposera d‟une action pour modifier le loyer :
- le locataire pourra engager une action en diminution du loyer si le loyer
est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté;
- le bailleur pourra engager une action en réévaluation du loyer si le loyer
est inférieur au loyer médian de référence minoré.
Dans ces deux cas, le nouveau loyer souhaité devra être proposé à l‟autre partie,
au plus tard six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et cinq mois avant
le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues pour
le congé (L. 6/07/1989, art. 15). En cas de désaccord ou à défaut de réponse,
l‟une ou l‟autre des parties peut saisir la CDC, selon les mêmes modalités
qu‟antérieurement à la loi nouvelle.
 L’encadrement des loyers des locations meublées à titre de résidence
principale (L. 6/ 07/ 89, art. 25-9)
Un logement meublé est un logement décent équipé d‟un mobilier en nombre et
en qualité suffisants pour permettre au locataire d‟y dormir, manger et vivre
convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des
éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.
Dans les zones d‟encadrement des loyers (L. du 6/ 07/ 89, art. 17, I), le préfet
(pour l‟Île-de-France, le représentant de la région) fixe chaque année, par arrêté,
un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence
minoré par catégorie de logement et par secteur géographique, applicables à la
location meublée. Ces loyers de référence sont déterminés par application d‟une
majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicable à la
location vide. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre
les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés
observés par l‟OLL.
La fixation initiale du loyer des logements meublés, la révision du loyer en cours
de bail et l‟ajustement du loyer au moment du renouvellement du bail
s‟effectuent dans les conditions prévues pour la location vide (L. 6/ 07/ 89, art.
17 à 17-2). Un complément de loyer peut être prévu, mais il doit tenir compte
des équipements et services associés aux logements meublés.
Sont expressément exclus de ce dispositif d‟encadrement des loyers les
logements meublés situés dans une résidence services, gérée selon un mode
d‟organisation adapté aux nécessités des résidents, par un mandataire unique
(par exemple, une résidence de tourisme).
En l’absence de disposition spécifique dans la loi, cet article entre en
vigueur dans les conditions de droit commun, sous réserve de la publication
du décret prévoyant la liste des éléments que doit comporter le mobilier du
logement meublé (Loi 6/ 07/89, art. 25-4) et de celui devant venir définir le
contrat type de location (loi 6/07/89, art. 25-7).
2.
II LE CONTRAT DE LOCATION
(L. 6/07/89, ART. 3)
Le contrat de location doit être établi par écrit et respecter un contrat type défini
par décret en Conseil d‟État, pris après avis de la Commission nationale de
concertation.
 Le contenu du contrat
Il intègre de nouvelles mentions obligatoires dans le contrat de location, à
l‟intérieur duquel doivent être précisés :
- 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège
social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- 2° Le nom ou la dénomination du locataire ;
- 3° La date de prise d‟effet et la durée ;
- 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la
chose louée, définie par le code de la construction et de l‟habitation ;
- 5° La désignation des locaux et équipements d‟usage privatif dont le
locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l‟énumération des
parties, équipements et accessoires de l‟immeuble qui font l‟objet d‟un
usage commun, ainsi que des équipements d‟accès aux technologies de
l‟information et de la communication ;
- 6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de
révision éventuelle ;
- 7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à
la catégorie de logement et définis par le représentant de l‟État dans le
département dans les zones où s‟applique l‟arrêté mentionné au I de
l‟article 17 ;
- 8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le
précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de
dix-huit mois avant la signature du bail ;
- 9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis
la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement
du bail ;
- 10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des
loyers, telle que prévue à l’article 24-2, doit être expressément mentionné
dans le contrat de location.
À défaut, le bailleur s‟engage à déclarer le contrat de location auprès de l‟agence
de la garantie universelle des loyers (cf. infra).
 La notice d’information
Une notice d‟information relative aux droits et obligations des locataires et des
bailleurs, ainsi qu‟aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes
pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice
d‟information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties
au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.
Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission
nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
 L’immeuble en copropriété
Lorsque l‟immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire
bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de
copropriété concernant la destination de l‟immeuble, la jouissance et l‟usage des
parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué
dans chacune des catégories de charges.
Au terme de l‟article 2 L. 06/ 07/ 89, chaque partie peut exiger de l‟autre partie,
à tout moment, l‟établissement d‟un contrat conforme au présent article.
3.
LA GUL (L. 6/07/89, ART. 24-1)
La GUL, envisagée à partir du constat de l‟échec de la Garantie des risques
locatifs, est une garantie publique, universelle et gratuite. L‟ambition initiale
d‟en faire une garantie obligatoire remplaçant le cautionnement n‟ayant pu être
maintenue en raison du coût estimé d‟un tel système, elle reste facultative.
 La création de l’Agence de la GUL
L‟Agence de garantie universelle est un Établissement public administratif de
l‟État chargé de mettre en place et d‟administrer la GUL. Elle sera créée au plus
tard le 1er janvier 2015 et elle assurera ses missions directement ou par
l‟intermédiaire d‟opérateurs agréés dénommés " centres de gestion agréés ",
soumis au respect d‟un cahier des charges fixé par décret et financé par
l‟Agence de la garantie universelle.
 Le domaine d’application de la GUL
La GUL est un dispositif applicable à tous les logements du parc privé loués nus
ou meublés, à titre de résidence principale. IL s‟applique également aux
logements loués ou sous-loués ou gérés par l‟intermédiaire d‟un organisme de
maîtrise d‟ouvrage d‟insertion ou organisme qui exerce les activités
d‟intermédiation locative ou de gestion locative sociale.
La GUL ne s‟appliquera pas aux logements des HLM et des SEM de
construction et de logements sociaux.
 Les conditions d’application
Le bailleur devra remplir plusieurs conditions afin de bénéficier de la GUL, à
savoir :
- Ne pas avoir souscrit d‟assurances loyers impayés,
- N‟avoir fait aucune demande de cautionnement,
- Ne pas avoir loué le logement à des personnes de sa famille ou de celle de
son conjoint, partenaire pacsé ou concubins, y compris leurs ascendants
ou descendants,
- Ne pas faire l‟objet d‟une interdiction de bénéfice de la garantie,
- Mettre à la disposition du locataire un logement décent,
- Déclarer son contrat auprès de l‟Agence de la GUL ?
- Établir un contrat de bail écrit sur un formulaire type.
Il appartient également au bailleur de vérifier que le locataire remplit les
conditions définies à l‟article 24-2 L. 6/07/89.
 Le délai d’application
La GUL s‟appliquera aux baux signés à compter du 1er janvier 2016, de même
qu‟à ceux renouvelés à compter de cette même date. Pour les baux en cours, un
avenant doit être signé, sous réserve que chaque partie respecte les conditions
d‟éligibilité au dispositif. Dans ce cas, un délai de carence de six mois minimum
s‟appliquera, sauf si un contrat d‟assurance loyers impayés couvrait déjà ce
contrat.
4.
LE CONGÉ (LOI DU 6.7.89 : ART. 15)
La loi revoit en profondeur les dispositions de l‟article 15 de la loi du 6 juillet
1989 relatives au congé. S‟agissant du congé par le bailleur pour reprise ou pour
vente, elle œuvre dans le sens d‟un durcissement des conditions de délivrance du
congé par le bailleur. En revanche, elle améliore la situation du locataire par
l‟instauration de nouvelles exceptions lui permettant de bénéficier d‟un préavis
d‟un mois.
 Par le bailleur
Le congé pour reprise : outre les informations déjà exigées (motif
allégué, nom et adresse du bénéficiaire de la reprise), le congé doit mentionner,
à peine de nullité, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de
la reprise. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de
reprise. Il doit joindre une notice d‟information relative aux obligations du
bailleur et aux voies de recours et d‟indemnisation du locataire, telle que
déterminée par arrêté à paraître.
Le congé pour vente : le bailleur doit joindre au congé la même notice
d‟information. Par ailleurs, la loi exclut du dispositif réglementant le congé pour
vendre, les actes intervenant entre parents jusqu‟au troisième degré, au lieu du
quatrième degré précédemment, à condition que l‟acquéreur occupe le logement
pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans.
L’acquisition du bien occupé : la possibilité pour le nouveau propriétaire
de donner congé pour reprise ou pour vente est limitée. Dans le cas d'une
reprise, le congé peut être donné au terme du bail, si celui-ci intervient deux ans
après l'acquisition et, à défaut, dans un délai de deux ans à compter de
l‟acquisition.
Dans le cas d'une vente, il peut donner congé au terme du premier
renouvellement du bail.
La suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé : le bailleur
ne peut donner congé dès lors qu‟il a reçu, soit un courrier du préfet l‟informant
de la tenue du Conseil départemental compétent en matière d‟environnement, de
risques sanitaires et technologiques (CODERST), en vue de déclarer l‟immeuble
insalubre (CSP : L.1331-26 et L.1331-27), soit un courrier du maire le mettant
en demeure de faire les réparations nécessaires sur l‟immeuble et l‟invitant à
présenter ses observations. Il s‟agit de la procédure contradictoire préalable à la
prise d‟un arrêté de péril (CCH : L.511-2). Lorsqu‟aucun arrêté n‟est pris, la
suspension est levée à l‟expiration d‟un délai de six mois suivant la réception du
courrier du préfet ou du maire. Lorsqu‟un arrêté d‟insalubrité ou un arrêté de
péril ou encore lorsqu‟un périmètre d‟insalubrité est défini, le texte rappelle que
les protections des occupants sont alors applicables (CCH : L.521-1 et s.). La
durée du bail est également suspendue sur cette période.
Le renforcement de la protection des locataires âgés : le bailleur ne peut
s‟opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l‟égard de tout
locataire âgé de plus de 65 ans (auparavant, 70 ans) et dont les ressources
annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l‟attribution des logements
locatifs conventionnés (fixé par arrêté ; auparavant, inférieures à 1,5 x SMIC
annuel), sans qu‟un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui
soit offert. Cette interdiction ne s‟applique pas lorsque le bailleur est une
personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont
inférieures au plafond précédemment visé.
La contestation du congé : en cas de contestation, le juge peut, même d’office,
vérifier la réalité du motif du congé et le respect de ses obligations. Il peut
notamment invalider le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas
justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
 Par le preneur
Le principe d‟un délai de préavis de trois mois est maintenu, mais le nombre des
exceptions permettant de réduire ce délai à un mois a été augmenté.
Le délai de préavis peut être d’un mois dans les mêmes conditions
qu’antérieurement, c'est-à-dire en cas d’obtention d’un premier emploi, de
mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte
d’emploi et pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active et de
l’allocation d’adulte handicapé, mais dorénavant, également
- Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17, c‟est-à
–dire dans les zones d‟urbanisation continue de plus de cinquante mille
habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l‟offre et la demande
de logements, entraînant des différences sérieuses d‟accès au logement sur
l‟ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérise notamment par le
niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d‟acquisition des
logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par
rapport au nombre d‟emménagements annuels dans le parc locatif social ;
- Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical,
justifie un changement de domicile ;
- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation
adulte handicapé ;
- Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 3512 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire un logement
conventionné ouvrant droit à l‟allocation personnalisée au logement.
Justification du droit au délai réduit Le locataire, lorsqu‟il souhaite
bénéficier d‟un préavis réduit, doit préciser le motif invoqué et le justifier au
moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable
à ce congé est de trois mois.
 La forme du congé
Le congé, qu'il soit donné par le locataire ou le bailleur, doit être notifié par
lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d'huissier ; il
peut désormais aussi être remis en main propre contre récépissé ou émargement.
 Le dépôt de garantie
Le délai de dépôt de garanti, antérieurement d’un mois, est de deux mois.
Le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie, qui était la
restitution des clés par le locataire, devient la remise en main propre ou par lettre
recommandée avec demande d‟avis de réception des clés au bailleur ou à son
mandataire.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut
procéder à un arrêté de compte provisoire et conserve une provision de 20% du
montant du dépôt de garantie jusqu‟à l‟arrêté des comptes annuels de
l‟immeuble.
Le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire l‟adresse de son
nouveau domicile lors de la remise des clés.
A défaut de restitution dans le délai, le dépôt de garantie restant dû est majoré,
sauf lorsque le locataire n‟a pas transmis l‟adresse de son nouveau domicile.
 Les dispositions transitoires (L. 24 mars 2014, art. 14)
Les contrats de location vides conclus après l‟entrée de la loi sont soumis à
l‟ensemble des dispositions nouvelles, sous réserve de la publication des décrets
d‟application prévus.
Les contrats de location vides en cours à la date d‟entrée en vigueur de la loi
restent soumis au dispositif légal antérieur, excepté les dispositions portant sur :
- Les obligations du locataire (L. 6/07/89, art. 7),
- La vente à la découpe (L. 6/07/89, art. 11-1),
- La révision du loyer en cours de bail (L. 6/07/89, art.17-1),
- La non-décence (L. 6/07/89, art. 20-1),
- La quittance (L. 6/07/89, art. 21),
- Les charges récupérables (L. 6/07/89, art. 23).
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