Lettre d`information

Septembre 2015
News 02/2015
Zurich New York Sydney
© New York, USA @ jovannig / canstockphoto.com
Fondation suisse d’investissement immobilier à l’étranger
Gagner encore de l'argent avec
l'immobilier à l’étranger
En tant qu’entreprise hautement spécialisée et
opérateur ultraprofessionnel dans le créneau des
actifs immobiliers à l'étranger, nous offrons à des
caisses de pension suisses la possibilité de participer à long terme à un portefeuille diversifié à
l’international. Avec plus de 10 ans d’expérience
à l’étranger et près de 30 collaborateurs répartis
sur les trois sites de Zurich, New York et Sydney,
nous disposons du savoir-faire indispensable.
Bien que tout ait des limites, même à l’étranger,
nous sommes toujours en mesure de gagner de
l’argent dans notre segment, et ce en obtenant
une qualité qui n’est plus ou plus que difficilement disponible en Suisse.
Avec le bâtiment du 501 Congress Avenue à
Austin, au Texas (États-Unis), nous avons pu
acquérir fin août le troisième bien immobilier de
l’exercice en cours. L'immeuble de bureaux, qui
inclut des commerces de détail au rez-de-chaussée et un parking intégré récemment construit,
a été rénové de fond en comble en 2014/2015.
Grâce à son excellent emplacement et avec un
volume d’investissement de près de 75 millions
de CHF, c’est un placement classique de longue
durée à structure multilocative qui s’intègre
parfaitement dans notre stratégie de placement
(voir aussi page 3).
fois depuis son lancement en 2013, notre objectif est de vous fournir un aperçu sur le monde de
l’immobilier à l’étranger, mais aussi de vous donner accès à nos investissements et à notre travail.
La communication dans la transparence et l’ouverture est notre plus haute priorité.
Pour obtenir la croissance qualitative recherchée, AFIAA pratique des investissements Core
sélectifs et des ventes dans le sens de l’assainissement stratégique. Pour les désinvestissements, nous mettons à profit le cycle immobilier
actuel. Les caisses de pension apprécient notre
orientation stratégique à sa juste valeur : depuis
le début de l’exercice en cours, nous avons enregistré l’arrivée « en renfort » de six nouvelles
institutions de prévoyance. Ce sont donc déjà 41
investisseurs qui coopèrent avec la Fondation de
placement AFIAA.
Je vous souhaite une intéressante lecture.
Par le biais du bulletin d’information AFIAA
qui, soit dit en passant, paraît pour la sixième
Norbert Grimm, CEO AFIAA
Dans ce numéro :
Le marché immobilier aux
États-Unis
Acquisition à Austin (États-Unis)
Les tendances dans l’immobilier
Copré
Legal & Compliance
Gestion du portefeuille
Gestion des actifs
2
3
4–5
6
7–8
8–9
10 – 12
AFIAA News 02/2015
2
Le marché immobilier aux États-Unis
Le marché immobilier aux États-Unis
Un marché très demandé
Austin, Texas
Après plusieurs années de pause due à la
récession, l’économie immobilière américaine connaît un nouveau rebond. La demande va en particulier vers des emplacements proches des centres, bien desservis
par les transports publics et offrant un environnement de travail attractif. Toutefois,
compte tenu des fortes fluctuations du
dollar américain, les investisseurs suisses
justement sont tentés de prendre leurs distances par rapport au marché américain.
Nous voyons pourtant de bonnes raisons
d’investir sur le plus grand marché immobilier du monde.
Au cours des six dernières années, la réduction
des dettes de l’économie privée et des ménages
américains a pris une ampleur sans précédent.
Conséquence : l’économie américaine a désormais une base suffisamment forte pour que l’on
puisse investir durablement. Dès 2014, le PIB réel
est remonté de 2.8 % ; pour 2015, les économistes
s’attendent à un taux de croissance d’env. 3.2 %.
Parallèlement, la hausse redoutée de l’inflation n'a
pas eu lieu et le taux de renchérissement
a stagné à un niveau d’une faiblesse inattendue,
en 2014 il atteignait juste 1.3 %. On n’attend pas
non plus de poussées inflationnistes pendant
l’année en cours, au contraire les prix de l’énergie chutent fortement (ce qui favorise la consommation). Compte tenu de la dépréciation du renminbi chinois (yuan), il faut s’attendre aussi à une
baisse de niveau des prix pour les biens d’importation destinés à la consommation de masse.
L’essor de l’économie aux USA a atteint un niveau
où il est capable de s'auto-entretenir. Elle est en
particulier bon que la croissance démographique
soit en rapport avec lui. D’autre part, on observe
l’amorce d’une réindustrialisation. Pour toutes
sortes de raisons, les américains tendent à renforcer de nouveau la production dans leur propre
pays. Le besoin de renouvellement au niveau des
infrastructures, qu'il ne va pas être possible de repousser plus longtemps, devrait donner lui aussi
un coup de fouet.
Les secteurs de la technologie (IT) et de la santé
(Pharma) affichent des taux de croissance supérieurs à la moyenne. Le puissant secteur de l’énergie avait connu une réorientation dramatique
après les guerres des régions du golfe, accordant
alors une attention renforcée aux sources de matières premières autochtones. Les prix à la baisse
de l’énergie portent certainement un coup dur
au boom du gaz. Le monde court vers une pénurie d’énergie dont profitent surtout les grands
centres de l’économie pétrolière, comme Houston
et Dallas ou Calgary. La redécouverte du gaz naturel comme source d’énergie se fait également sentir de manière positive au niveau de sites secondaires. L’industrie chimique investit de manière à
couvrir ses besoins sur le long terme à des conditions attractives, les investissements y sont prévus
sur 20 ans.
Le secteur technologique connaît lui aussi une
forte expansion ; aux côtés des leaders de marché comme Google et Apple, de nombreuses
start-up se bousculent sur le marché. Elles ne
se concentrent plus sur la Silicon Valley californienne, mais cherchent à établir leurs sièges sociaux près d'une main-d'œuvre jeune et qualifiée, et urbaine. Les villes attractives comme San
Francisco, Seattle, Austin, Boston ou New York
City en tirent profit. De même, les branches dynamiques du tertiaire cherchent de plus en plus des
bureaux à proximité des centres de grandes villes,
de préférence des locaux bénéficiant d’un Green
Label.
La demande en placements des investisseurs internationaux se concentre sur les gateway-cities,
ces « plaques tournantes » où les rendements sont
actuellement fortement affectés. Pour dégager des
revenus raisonnables, il est indispensable de se
concentrer sur des biens immobiliers qui offrent
une possibilité de création de valeur ajoutée en
plus du rendement du cash-flow. Des opportunités s’ouvrent de surcroît sur certains marchés
secondaires qui, grâce à des secteurs économiques
visionnaires présentent (éventuellement) un potentiel accru de rattrapage.
AFIAA persiste dans sa stratégie Core. Seuls sont
visés des bâtiments commerciaux neufs ou quasi
neufs (rénovés entièrement), si possible dotés de
certificats énergétiques et environnementaux,
avec des locataires très solvables et engagés à long
terme, situés dans des emplacements de premier
ordre dans des grandes villes à forte croissance
qui, en raison de leur situation géographique,
n’ont qu’un potentiel d’extension très limité. Nos
deux dernières acquisitions le confirment.
AFIAA News 02/2015
3
Acquisition
Acquisition d’un complexe de bureaux
classe A avec parking intégré, à Austin,
Texas (États-Unis)
En achetant l’immeuble de bureau « 501
Congress Avenue», AFIAA poursuit sa
stratégie de croissance de manière ciblée.
La pause d’été a servi à élargir le portefeuille d’AFIAA Global en acquérant un
nouvel immeuble à vocation commerciale de première classe aux États-Unis.
Le volume d’investissement pour cet immeuble s’élève à quelque 75 millions de
CHF. Grâce à sa situation exposée très
centrale, cette nouvelle entité est un placement classique de longue durée qui
pourra être maintenu dans le portefeuille
même au-delà d'un éventuel cycle de rénovation (20 - 30 ans).
Le complexe de bureaux « 501 Congress Avenue »,
qui couvre quelque 11 400 m² de surface, se
situe dans un environnement vibrant d’animation, au cœur du quartier des affaires d’Austin, au Texas. Dans son voisinage immédiat,
on trouve les établissements de prestataires
financiers comme JP Morgan, Wells Fargo,
Bank of America (bâtiment voisin), les cabinets
d’avocats DLA Piper, Fullbright & Jaworski ou
Locke Lord, ainsi que des instituts et autres immeubles de l’University of Texas. La Congress
Avenue est la rue la plus connue du centre-ville
e
d’Austin et au XIX siècle, elle était déjà l’axe de
circulation principal de la ville.
501 Congress Avenue, Austin
De plus, le complexe de bâtiments est adjae
cent à la 6 Street, qui fait partie intégrante du
quartier central, celui du shopping et des sorties nocturnes. Les meilleurs hôtels de la ville se
trouvent dans son environnement immédiat.
Le bâtiment, dont le rez-de-chaussée est dédié
au commerce de détail et qui comprend un parking intégré récemment construit, a été rénové
de fond en comble en 2014/2015. Cette rénovation a fait de l’immeuble construit en 1963, un
immeuble de bureaux de classe A qui couvre cinq
étages et un atrium/rez-de-chaussée. Au sein du
complexe, le parking dispose de 297 places.
AFIAA tire parti de cet immeuble, loué pour
76.3 % de sa surface, à titre d’investissement cyclique. Grâce au savoir-faire acquis sur le marché
locatif d’Austin, AFIAA se montre tout à fait positive et attend une location rapide des surfaces vacantes et avec elle, une hausse du rendement.
501 Congress Avenue, Austin
La structure multilocative est largement diversifiée et bénéficie de baux de longue durée.
Dropbox, le locataire principal, est un fournisseur leader mondial de solutions clouds et de
partage de fichiers en ligne. Les autres locataires
sont le prestataire financier américain Charles
Schwab, le négociant en vins Vine Vault, Allen
Edmonds, fabrication et vente de chaussures
pour hommes, ainsi que EMC2 Corporation, le
plus grand fournisseur mondial de systèmes de
stockage de données.
AFIAA News 02/2015
4
Marie Seiler et Eva Lang, PricewaterhouseCoopers AG, Zurich
Les tendances de l’immobilier en
Europe : un numéro d’équilibre
Tous les ans, la PwC mène une enquête
globale sur les tendances et les attentes
du marché immobilier européen. Les résultats sont communiqués dans l’étude
« Emerging Trends in Real Estate Europe ».
Pour cette année, le secteur immobilier
européen estime avoir plus de travail et
être plus rentable que l’an dernier. Cet
optimisme ressort nettement des résultats de l’enquête, et ce bien que les fondamentaux soient faibles, les conditions
économiques difficiles et que la situation
géopolitique soit préoccupante dans certaines régions.
Disponibilité accrue de capitaux
La disponibilité de capitaux en général élevée
sur le marché est l’un des moteurs principaux
de cette confiance. En conséquence de cette augmentation des liquidités, bon nombre des personnes interrogées s’attendent à une hausse des
prix, tant sur les marchés primaires que sur les
marchés secondaires.
Manque d’opportunités et prix à la
hausse
bancaire, comme p. ex. des fonds de dettes et des
assurances, vont s’investir de manière renforcée
et mobiliser la diversification absolument nécessaire du dernier boom, dominé par les banques.
Bien que les volumes de crédits pour l’immobilier aient diminué au cours des dernières années
dans la plupart des pays européens, il y a aussi
des exceptions. Par exemple, les marchés très
liquides de l'Europe du Nord s’attendent à une
nouvelle augmentation du volume des crédits.
Les experts immobiliers interrogés prévoient
une détente des marchés dans le sud de l’Europe,
alors qu’ils sont moins débordés en Scandinavie,
en Europe centrale et en Europe de l'Est. En particulier la recherche de financements pour des
projets de développement reste dans le Nord un
challenge.
Les préoccupations concernant les prix élevés
sont tempérées par le fait que nous nous trouvons dans un environnement à faible taux d’intérêt. Le rendement des placements immobiliers
reste attractif, comparé aux autres catégories de
placements.
Il est cependant intéressant de constater sur
de nombreux marchés principaux en Europe,
qu’une divergence apparaît entre la croissance
des valeurs immobilières et le comportement sur
le marché locatif. Dans la zone euro, en particulier, il n’y a pas de croissance des loyers et la
hausse des prix de l’immobilier n’est nourrie que
par des exigences plus faibles en matière de rendement.
Les prix élevés et le petit nombre d’opportunités d’achat d’actifs Core obligent certains investisseurs à prendre de plus grands risques pour
participer à des investissements immobiliers en
dehors du segment Core. Malgré cela, les investisseurs restent difficiles, non seulement quant
au type d’investissement, mais aussi en ce qui
concerne l’emplacement des biens immobiliers.
Presque les deux-tiers des experts interrogés par
PwC croient que les immeubles Core sont excessivement chers sur presque tous les marchés
en raison de la pression continuelle exercée sur
les rendements. Ce sont les fonds souverains,
caisses de pension et assurances disposant de capitaux propres importants qui exercent ici principalement leur influence. Ils contribuent pour
une part essentielle à faire grimper les prix dans
des métropoles comme Londres, Paris, Milan
et Berlin. La branche s'attend à ce que ces acteurs de marché et les sociétés de Private Equity
jouent à l'avenir un rôle encore plus important
sur les marchés européens.
Les perspectives d’investissement pour 2015 sont
les plus optimistes pour les villes suivantes :
Berlin en 1ère position, suivie par Dublin, Madrid,
Hambourg et, contre toute attente, Athènes.
Le bon classement de Dublin et la montée
d’Athènes reflètent le fil rouge opportuniste qui
s’étire à travers l'Europe. « L’histoire de Dublin
est bonne, mais la profondeur du marché est très
faible. Lorsqu’un bien arrive sur le marché, il
est très probablement surévalué », explique un
expert immobilier interrogé. Le classement de
Madrid à la 3ème place reflète aussi le flux de capitaux vers l’Espagne, qui a démarré dès 2013 et ne
montre aucun signe de faiblesse. Si tant est qu’il
y ait des signes avant-coureurs, c’est que cette
vague va déborder sur l’Europe du Sud.
Ce qui vaut pour les capitaux propres est presque
aussi vrai pour les capitaux empruntés. Ici, il est
probable que des prêteurs externes au secteur
Classement des villes d’Europe 2015
Bien que la Suisse soit l'un des lieux les plus
sûrs et qu'elle soit généralement immunisée
contre les fluctuations cycliques de l'Europe,
Zurich apparaît comme l’un des plus grands
relégués du classement, dégringolant de 19
places à la 25ème place. On commence de plus
en plus à se demander si le marché immobilier
n’a pas agi hâtivement à Zurich et dans d’autres
villes suisses. Depuis que de nombreux gros
locataires ont consolidé leurs surfaces louées
dans le cadre des programmes de réduction des
coûts, les taux de vacance ont augmenté dans
les immeubles de bureaux. Les loyers haut de
gamme ont baissé de 1.3 % et la demande se
tourne vers des unités de bureaux plus petites.
Classement par secteurs : les
investissements dans le résidentiel
gagnent en importance
Parmi les branches bien établies, la logistique
est la plus populaire, ce qui est imputable surtout aux retombées du e-commerce. Populaires
aussi, les immeubles de bureaux situés à des
emplacements commerciaux dans les centres.
Par contre, les immeubles dans les banlieues et
les parcs d'activités commerciales ne sont pas
très demandés. Un tiers seulement des personnes interrogées ont donné la note « bien » à
des investissements dans des zones de ce type.
Le classement par secteurs montre clairement
que l’industrie de l’immobilier en Europe se
focalise sur les tendances démographiques et
sociales qui contribuent à façonner notre univers et notre vie. Les immeubles d’habitation
font partie des « best bets » (les meilleures
mises) les plus fréquemment cités. La majorité
des personnes interrogées voient par exemple
de bonnes opportunités d’investissement dans
l’immobilier spécifique, comme les maisons de
retraite, établissements médico-sociaux et résidences étudiantes. Mais au lieu de dire que les
investissements dans l’immobilier résidentiel
ou spécifique ont un fort potentiel, l’économie
immobilière en Europe ne se montre pas encore
prête à retirer son collimateur des secteurs traditionnels Bureaux, Vente et Logistique. 72 %
des personnes interrogées ont déclaré qu'elles
ne prévoyaient pas d'investir dans des biens
fonciers spécifiques.
Les investissements dans le résidentiel gagnent
sans cesse en importance. L’étude actuelle
« Emerging Trends in Real Estate » a appor-
5
© Berlin, DE @ Jule_Berlin / canstockphoto.com
AFIAA News 02/2015
Berlin (DE) – la ville aux perspectives d’investissement les plus optimistes en 2015 en Europe
té un éclairage plus détaillé sur ce secteur et
constaté que deux tiers des personnes interrogées ont investi sous une forme quelconque dans
de l’immobilier résidentiel. L’attractivité des immeubles d’habitation va probablement augmenter, surtout du fait d’un rendement global stable,
de la diversification, de la plus-value à long
terme et de la demande croissante en immobilier
à usage mixte.
Pourtant, certains investisseurs évitent d'investir
dans l'immobilier résidentiel. « Il est très dangereux de supposer qu’on peut investir aussi dans
le résidentiel simplement parce qu’on a déjà de
l’expérience avec l’immobilier commercial. Il n’y
a pas que les coûts d’exploitation qui sont différents. Les coûts de construction, le comportement des locataires, les investissements sur
le long terme et les facteurs d’influence économiques sont tous très différents dans les immeubles d’habitation », déclare un expert immobilier.
La pénurie sur le marché et les opportunités
avantageuses de financement en Europe font
tout de même que, dans quelques villes, des investisseurs et des conseillers qui se concentraient autrefois exclusivement sur l’immobilier
commercial s’intéressent désormais également à
l’immobilier résidentiel.
L’agenda « vert »
Bon nombre des personnes interrogées indiquent que le développement durable est un
élément fermement ancré dans leur stratégie à
long terme. Les prescriptions normatives et
les valeurs cibles fixées pour l’efficacité énergétique ont attiré l’attention sur cet agenda.
L’étude montre que beaucoup sont convaincus
que le développement durable est synonyme de
« bon business ». 74 % des personnes interrogées indiquent qu’elles préparent leurs portefeuilles à un accueillir un taux plus élevé dans
ce domaine. Une stratégie de développement
durable signifie en règle générale : l’élaboration
d’une charte et de rapports annuels sur le développement durable, l’intégration de méthodes
« vertes » dans la gestion des actifs, la collecte des données en énergie, eau et déchets
de différents portefeuilles ou le contrôle des
chiffres d’exploitation d’un bâtiment. Il existe
de grandes différences dans la mise en œuvre :
du respect des normes BREEAM (premier référentiel de certification en Europe) à la création
d'espaces verts pour augmenter la biodiversité –
les approches sont nombreuses.
Le profit financier est cependant peu convaincant : 47 % des personnes interrogées espèrent
pouvoir augmenter les loyers grâce à des activités « vertes » et 18 % seulement disent le
faire déjà. « L'industrie fait-elle suffisamment ?
Certainement pas. Il y a une grande différence
entre ce que les gens disent publiquement et ce
qu’ils font », dit un expert immobilier à ce sujet.
Marie Seiler, diplômée en macro-économie,
dirige l’équipe consultative en immobilier chez
PwC Suisse depuis juillet 2014.
Eva Lang, employée depuis 2011 chez PwC
Schweiz, est directrice du service Consulting
de l’équipe consultative en immobilier, où elle
est responsable des sujets liés au Corporate
Real Estate Management.
Emerging Trends in Real Estate®
Europe est une étude de tendances et de
prévisions publiée chaque année par PwC et
l’Urban Land Institute. Cette étude est considérée comme un baromètre dans les milieux
européens de l’immobilier et elle reflète le
point de vue de près de 500 investisseurs,
promoteurs, gestionnaires de fonds et autres
acteurs majeurs de l’immobilier. L’article
documente les prévisions du monde de l’immobilier. Tendances dans l’investissement
et perspectives d’évolutions, marchés financiers, villes, biens fonciers, secteurs et autres
thèmes qui intéressent l’économie immobilière européenne.
AFIAA rencontre également tous les ans les
experts de l’immobilier pour un échange. Le
point de vue d’AFIAA est ainsi intégré lui
aussi dans l’étude.
Dans l’article ci-contre, Marie Seiler et Eva
Lang, PwC Zurich, font une synthèse de cette
étude et donne un aperçu des tendances de
l’immobilier en Europe.
AFIAA News 02/2015
6
Copré
La diversification géographique
dans l’immobilier
Entretien avec Marçal Decoppet,
Directeur de la Fondation Copré, sur les
avantages de participer sur le long terme
au développement d’un portefeuille immobilier internationalement diversifié,
géré selon les standards suisses.
Les biens immobiliers sont une composante
essentielle de vos placements. Quand avezvous entrepris d’investir également votre
patrimoine dans des biens immobiliers à
l’étranger ?
Nous avons commencé dans le courant de l’année 2014, avec « committment » en octobre
et premier appel de fond en décembre. Nous
attendons volontiers de déployer la totalité des
fonds engagés (« commited »).
Quelles ont été les motivations ?
Suite à la réduction de la part obligataire de
20 %, nous avons décidé d’allouer notamment
5 % de la fortune à l’immobilier étranger. Nous
avons étudié les différentes possibilités d’investissement dans ce domaine et avons même étudié la possibilité de créer un fonds dédié.
Et selon quels critères le choix du véhicule
d’investissement a-t-il été fait ?
Face à la complexité et au coût de la création
d’un fonds immobilier étranger dédié , et après
avoir également passé en revue les autres acteurs du marché, nous avons eu une séance avec
la direction de la Fondation d’investissement
AFIAA. Celle-ci a répondu à nos questions, notamment celles de notre spécialiste immobilier,
et nous a convaincu du bien-fondé de leur solution. C’est une solution qui a la même philosophie qu’une institution de prévoyance collective
autonome qui n’a pas d’actionnaires. Elle est
donc pleinement orientée vers ses affiliés et ses
assurés. Qui plus est, elle a été créée par et pour
des institutions de prévoyance, ce qui lui permet de bien saisir leur sensibilité. La présence
locale et un management à l’étranger lié à la
Suisse nous a également convaincu.
Comment s’explique le fait que les investissements dans l’immobilier à l’étranger sont
jusqu’à maintenant bien moins importants que
ne le permet le législateur ?
Il y a peu de solutions sur le marché. Elles sont
essentiellement proposées par de gros acteurs
bancaires suisses et ne semblent pas très avantageuses. Tant qu’à investir dans l’immobilier,
les caisses doivent penser qu’il est d’abord préférable de renforcer leur position dans de l’immobilier indigène.
Pouvez-vous concevoir d’augmenter encore
votre quote-part ?
S’agissant de notre position dans la Fondation
AFIAA, il est encore trop tôt pour se prononcer, cet investissement étant trop récent. Nous
venons d’augmenter modestement notre quotepart via un fonds dédié à une grande métropole
européenne. Nous souhaitons toutefois prendre
un peu du recul et constater les effets de cette
nouvelle classe d’actif au cours des prochaines
années.
Et quelle importance y revêt le style d’investissement respectif ?
Comme déjà indiqué précédemment, si l’on
veut être déployé « rapidement » et profiter
d’une bonne diversification géographique, un
fonds ou une fondation d’investissement en
immobilier étranger sont une solution intéressante.
Comment Copré gère-t-elle le risque de
change, inévitable dans les placements à
l’étranger ?
Notre Commission de placement a décidé de ne
pas gérer pour l’instant ce risque, cela faisant
intégralement partie de la diversification voulue. De plus Copré n’a pas une exposition en
monnaies étrangères trop prononcée.
Marçal Decoppet
Directeur de la Fondation
Copré
Copré
(officiellement La Collective de Prévoyance COPRE), qui a son siège à Carouge, est une
caisse de pension suisse pour les petites et
moyennes entreprises. En tant qu’institution
de prévoyance, elle assure le personnel des
entreprises qui lui sont affiliées dans le cadre
du 2ème pilier.
Appelée anciennement Columna Fondation
communautaire de prévoyance professionnelle, elle a été fondée en 1974 à Genève par
la Banque populaire suisse. Lors de la dissolution intégrale de la Banque populaire
suisse rachetée par Crédit Suisse, la fondation de prévoyance devient indépendante
en 1998. Elle est rebaptisée La Collective de
Prévoyance - COPRE. Depuis, elle intervient
sur le marché sous la marque Copré.
Chiffres clés au 31 décembre 2014
Nombre d’assurés
7 091 personnes
Rentiers
1 052 personnes
Fortune de prévoyance
CHF 1 078 Mio.
Degré de couverture
106.5 %
Intérêts pour avoirs de vieillesse
3.5 %
Performance de la fortune totale 8.00 %
AFIAA News 02/2015
7
Legal & Compliance
Le service Legal & Compliance chez
AFIAA exige un savoir-faire international
Livia Gallati, Legal Counsel
Depuis juillet 2011 chez
AFIAA
lic.iur., LL.M.
C’est au service Legal & Compliance que
convergent tous les fils d’AFIAA. Même
dans des situations stressantes, il s’agit
de garder son sang-froid et surtout de ne
pas perdre de vue l’ensemble de la situation. Le service Legal & Compliance est
le centre de coordination et l’interface
d’AFIAA. Les principales tâches peuvent
se répartir en trois domaines, qui sont :
• le conseil juridique à tous les
services spécifiques
(notamment pour les transactions et la
gestion immobilières) ;
• la gouvernance d’entreprise
(notamment instances, sociétés immobilières) ;
• la compliance
(notamment garantie de la conformité
aux lois, cadre réglementaire).
Conseil juridique
La culture de transaction d’AFIAA nécessite
une grande flexibilité de la part de mon service
juridique, ainsi qu'une grande vivacité d'esprit
et une formation rapide, mais scrupuleuse du
système juridique du nouveau pays potentiel
d'investissement. Dans la pratique, ceci signifie qu’il n’est généralement pas possible de planifier ses journées de travail. Bien sûr, j’arrive
le matin au bureau avec toute une liste d’idées
en suspens, mais la plupart du temps, ces idées
doivent être mises de côté en cours de journée, parce qu’il faut encore vérifier un contrat
ou fournir des éclaircissements juridiques en
temps utile. C’est justement cette dynamique
dans l’accomplissement des tâches et aussi le
très large champ d’activités qui rendent le travail au service juridique d’AFIAA si passionnant.
AFIAA achète des biens immobiliers directement et exclusivement à l’étranger. Depuis mon
arrivée en juillet 2011, j’ai assuré le suivi juridique des acquisitions à Melbourne, Londres,
Francfort, Lisbonne, Helsinki, Washington D.C.
et Austin TX. Dans ce contexte, la collaboration
s
ds d’une durée de plu
ux de location alleman
Saviez-vous que les ba
ave
s annexes et
tachés à l’ensemble de
d’un an doivent être rat
écrite ? Une des consél’exigence de la forme
nants pour répondre à
écrite est que les deux
non-respect de la forme
du
s
ble
ssi
po
ces
en
qu
estre, avec le préavis
r le bail en fin de trim
parties peuvent résilie
ts de location existants
La durabilité des contra
is.
mo
six
de
ire
ina
ord
le du bien immodu rendement réalisab
ive
cis
dé
te
san
po
est une com
r
t de ne pas remarque
ien de sa valeur. Le fai
int
ma
du
nc
do
et
ier
bil
ence de la forme écrite
on ne remplit pas l’exig
qu’un contrat de locati
coûter cher...
peut donc finalement
avec des spécialistes locaux du droit immobilier
est essentielle puisque l'expertise in situ et le
réseau de relations locales sont indispensables
à chaque transaction. Quant à moi, en tant que
conseillère juridique, il est important que je
connaisse déjà à fond les particularités du régime juridique concerné avant la transaction.
Les éventuels risques matériels identifiés pour
AFIAA à l’occasion de l’audit de Due Diligence
doivent être couverts en conséquence dans le
contrat de vente, ce qui suppose un grand talent
pour la négociation de la part de notre division
Acquisition. Dans le cadre des transactions,
nous travaillons avec une check-list que nous
avons peu à peu peaufinée sur plus de dix ans et
qui contient tous les points à régler du point de
vue d’AFIAA. À l’aide de cette check-list, nous
pouvons plus facilement identifier les points
qui ne sont pas du tout stipulés dans le projet
de contrat ou qui en divergent. Sous réserve des
particularités spécifiques du pays, des pratiques
en usage sur le marché et des négociations menées, je m’efforce de régler tous les points du
contrat de vente dans l’intérêt d’AFIAA. Après
la négociation finale du contrat, l’autre tâche
importante de ma division est de coordonner et
de contrôler scrupuleusement ledit « closing »
(transfert de propriété du bien immobilier).
Gouvernance d’entreprise
Hormis les conseils juridiques prodigués aux
services spécifiques, je veille aussi à ce que les
autorisations nécessaires des instances soient
disponibles pour les différentes opérations.
Quatre réunions ordinaires du Conseil de fondation ainsi que du Comité d’investissement
sont prévues pour chaque exercice. Dans le
cadre d’une transaction, il est tout à fait possible d’être obligé de convoquer une téléconférence à court terme pour qu’une instance
prononce la décision nécessaire. Pour la délibération des instances, nous avons fixé des ordres
du jour standardisés afin d’assurer un déroulement régulier du processus. Les affaires en
suspens de réunions précédentes sont enregistrées et en cas de besoin, reportées à l’ordre
du jour d’une session ultérieure. On reconnaît
bien ici aussi la fonction du service juridique en
tant que centre de coordination. Du fait qu’en
tant que Legal Counsel, j’exerce la fonction de
secrétaire auprès de toutes les instances, je suis
parfaitement informée sur toutes les affaires
en cours et garde la vue d’ensemble nécessaire
à mon activité. En plus des sessions des instances, cette activité comprend les tâches ordinaires relatives au droit des sociétés pour les
sociétés AFIAA, désormais au nombre de 45
(pour des raisons de responsabilité et de droit
fiscal, chaque société ne détient qu’un bien immobilier). Ces tâches sont p. ex. l’approbation
des comptes annuels, les changements de pouvoirs de signature, les prêts internes du groupe,
etc.
Compliance
Pour assurer la conformité aux lois des activités commerciales, nous avons créé un processus Legal & Compliance en interne. Les modifications significatives des lois en Suisse et à
l'étranger demandent à être observées. Pour
les marchés cibles d’AFIAA, nos avocats locaux nous informent périodiquement sur les
évolutions importantes enregistrées dans la
législation et la jurisprudence. Leurs impacts
AFIAA News 02/2015
Comités
Conseil de fondation
Forstmoser Peter, Prof. Dr, président ;
associé Niederer Kraft & Frey Rechtsanwälte ; Membre CA PSP Swiss Property
Storck Alfred, Prof. Dr, vice-président ;
président d’Avadis Fondation
d’investissement
Beat Bommer, membre ; département
des immeubles de la Ville de Bienne
Garlant Carlo, membre ; chef du service
Gestion de fortune auprès de la Caisse de
pension ASGA
Oeschger Christoph, membre ; directeur
d’Avadis Prévoyance SA
Wipf Adrian, membre ; responsable
Placements BVK
éventuels sur AFIAA sont examinés et les mesures nécessaires sont présentées ou demandées à la direction. L’objectif de ce processus
de Compliance est aussi d’éviter toute atteinte
éventuelle à notre réputation. C’est ainsi que
lors des transactions, les parties au contrat
(vendeur-acheteur) sont scrupuleusement
contrôlées sur d'éventuels points critiques (légitimité économique, réputation, gouvernance
d’entreprise). Ces contrôles ont lieu avant la signature du contrat, selon le principe du « know
your customer » (connaître son client). Une
vérification des cocontractants a lieu avant de
mandater des prestataires de services et ensuite
une fois par an. Les nouveaux investisseurs sont
également soumis à une vérification analogue,
notamment en ce qui concerne les pouvoirs de
signature. En ma qualité de Legal Counsel,
j’informe le Conseil de fondation à chaque
session de mai sur les vérifications effectuées
ainsi que sur tous les points critiques éventuellement identifiés et les mesures prises. Le
service juridique d’AFIAA est une activité de
responsabilité, extrêmement intéressante et
exigeante. Pour pouvoir assumer correctement
et efficacement ses missions, il est tributaire
du soutien des divisions spécifiques internes et
de nos avocats locaux. Au final, la vraie clé du
succès d'AFIAA, c’est un bon travail d'équipe,
comme nous l'avons vu une fois de plus confirmé lors de la toute dernière acquisition du 501
Congress Avenue, à Austin au Texas.
Comité d’investissement
Wetzel Thomas, Dr, président ; associé
de Wenger Plattner, cabinet d’avocats ;
vice-président de Swiss Prime Site
Caviezel Christoph, Dr, vice-président :
CEO du Groupe Mobimo
Beat Bommer, membre ; département
des immeubles de la Ville de Bienne
Frutiger Thomas, membre ;
propriétaire Frutiger Bauunternehmung
Metzner Steffen, Dr, chargé de cours
à l'université Bauhaus ; CEO RES Consult
GmbH
Reiss Ivana, membre; directrice de la
Fondation de placement Avadis
Schädle Stefan, membre ; chef du
service Real Estate Management BVK
Direction
Grimm Norbert, CEO
Brendel Martin, Global Head of
Acqui­si­tions
Magel Bardo, Global Head of
Asset Management
Schnabel Reto, CFO
Wolfram Gabriele, Head of
Portfolio Ma­nage­ment
Experts suisses indépendants en
estimation immobilière
Wüest & Partner AG, Zürich
Marazzi-de Lima Pascal
Banque dépositaire
Gestion du portefeuille
Profiter du cycle
immobilier actuel
Lors de nouvelles acquisitions, AFIAA
se concentre exclusivement sur le segment de l’immobilier de bureaux, l’adjonction de commerces de détail restant intéressante. Nous profitons donc
du cycle immobilier actuel pour procéder à un assainissement stratégique de
notre portefeuille. En priorité absolue,
la Direction d’AFIAA a décidé de retirer les biens à vocation logistique et a pu
réduire avec succès la part d’immeubles
logistiques dans l’ensemble du portefeuille de 5.3 % (au 30.9.2014) à 0.5 %
(au 31.8.2015) actuellement.
Datacolor, Lüneburg et Öhringen (Allemagne)
C’est en 2008 que les entités logistiques de
Lüneburg et d’Öhringen, avec Datacolor pour
locataire principal, ont été acquises par AFIAA
pour diversifier le portefeuille. Après le dépôt
de bilan de Datacolor en 2014, le locataire a
quitté les lieux.
SOLD
Datacolor, Lüneburg
SOLD
Zürcher Kantonalbank
L’entité de Lüneburg avait déjà pu être vendue
en novembre. La vente de l’immeuble Datacolor
à Öhringen a été réalisée en juin 2015. Cette
faillite a absorbé des ressources considérables
et pesé sur les ratios de vacance d’AFIAA.
8
Datacolor, Öhringen
AFIAA News 02/2015
Tele Haase, Wien (AT)
Bâti en 2002 et acquis en 2006 par AFIAA,
l’ensemble immobilier Tele Haase constitué de
bureaux, sites de production et entrepôts, basé
au sud de la ville de Vienne, ne correspondait
plus au portefeuille en raison de sa taille et de
son type d’utilisation (production également).
Grâce aux résultats positifs de l’examen de la
rentabilité (Due Diligence) effectué récemment, le contrat de vente a pu être signé fin
août 2015. Le transfert de propriété est attendu pour octobre 2015.
FOR SALE
montant atypique des charges, de l’accumulation des besoins de maintenance et surtout des
frais de location très élevés localement.
Qualités d’AFIAA
L’intérêt pour Market Street a été grand, en
particulier dans le secteur des investisseurs institutionnels, mais privés aussi. Ainsi, jusqu’à la
conclusion, plus de 130 (!) demandes d’achat
ont été reçues. Le contrat de vente a été signé
début juillet 2015. Aux États-Unis, une transaction se déroule à l'envers d'une transaction en
Suisse. Le contrat de vente est signé avant de
procéder à l’évaluation de Due Diligence.
• Excellent rapport performances/risques
Le transfert de propriété de l’immeuble Market
Street est prévu avant la fin de l’exercice
2014/2015.
FOR SALE
Valeurs fortes (USP)
• Gestion rentable
• Structure optimale (non dépendante de
frais, qui évite les conflits d’intérêts)
• Haute stabilité
• Haute transparence
• Indépendance par rapport aux banques
• Partenaires qualifiés (experts indépendants, révision, banque dépositaire)
• Participation active des investisseurs
• Gestion par des caisses de pension de renom et des experts en immobilier prestigieux
Tele Haase, Vienne
• « Swissness »: collaborateurs suisses sur
les marchés cibles
Market Street, Philadelphie, États-Unis
L’immeuble de bureaux Market Street, qui fait
partie du portefeuille AFIAA depuis 2006 déjà, se trouve dans le Central Business District
(CBD) de Philadelphie (États-Unis). Achevé en
1981, ce bâtiment compte 14 étages qui sont occupés par un fournisseur américain de services
de télécommunication et sans fil, en tant que
principal locataire, divers autres locataires de
bureaux et un restaurant fast food.
En décidant de vendre Market Street, nous
avons retiré de notre portefeuille un bien qui,
malgré son bon emplacement, ne correspond
plus à notre stratégie en raison de sa taille, du
• Investit avec succès à l’étranger
depuis 10 ans.
• Professionnalisme
Market Street, Philadelphia
Partenaires d’AFIAA
Affiliations
La Fondation de placement AFIAA est affiliée
aux associations professionnelles suivantes :
9
AFIAA News 02/2015
10
Asset Management
Bientôt autant d’étoiles que sur le
drapeau australien
L’importance grandissante de la performance environnementale dans le domaine immobilier fait que divers labels
sont apparus ces dernières années en matière de construction durable. L’immeuble
AFIAA Flinders Street, construit en 2009,
a déjà les 5 étoiles (sur 6 maximum) de
l’outil de notation australien « Green
Star » et l’année dernière, il a pu obtenir
également, grâce à l’excellent travail du
facility manager, le classement énergétique australien « NABERS » de 5 étoiles
(sur 6 maximum) – et ce, sans qu’AFIAA
n’ait dû investir de l’argent.
Bruce Hosking
facility manager, Savills
responsable de l’entité
AFIAA « Flinders Street »,
Melbourne (AUS)
Grâce à un excellent travail, vous avez pu faire
passer l’immeuble Flinders Street à 5 étoiles
au classement énergétique australien NABERS
l’an dernier. Comment cela s’est-il fait ?
En fait, les 5 étoiles n’étaient pas du tout l’objectif au début. Au départ, le propriétaire précédent voulait atteindre 4,5 étoiles du classement
australien NABERS pour remplir les conditions
nécessaires à la vente du bâtiment. Étant donné
que le bâtiment avait déjà été conçu comme un
bâtiment 5 étoiles Green Star au moment de la
construction en 2009, l’obtention supplémentaire du classement NABERS n’en était pas très
loin.
Après les premiers entretiens avec le propriétaire précédent, il a été décidé qu'il faudrait se
concentrer sur l'optimisation de l'efficience globale. C’est ce que nous avons fait. Lorsque nous
avons enfin atteint les 4,5 étoiles en mars 2013,
la nouvelle propriétaire AFIAA (achat en juin
2012) s’est montrée très satisfaite. Néanmoins
AFIAA a vite fait savoir qu'elle serait très intéressée à améliorer encore ce résultat.
Le passage aux 5 étoiles était donc notre objectif, mais nous avons attendu que cette amélioration puisse se faire uniquement par des investissements supplémentaires et des travaux de
transformation.
Quelles mesures avez-vous prises pour atteindre l’objectif des 5 étoiles NABERS ?
Nous avons d’abord examiné l’état actuel du bâtiment. Nous avons alors établi un budget énergétique sur la base d’une évaluation provisoire
de l’immeuble. Pendant cette phase, nous avons
travaillé en étroite collaboration avec des techniciens externes pour résoudre d’éventuels problèmes de température entre chauffage et rafraîchissement. Nous avons modifié les limites de
tolérance dans le processus et la durée de fonctionnement de la CVC (Chauffage, Ventilation,
Climatisation). Nous avons également vérifié
la possibilité de post-équipements, comme une
amélioration de l’éclairage des surfaces de circulation générales, ainsi que l’installation de films
sur les fenêtres. Pour finir, nous nous sommes
concentrés entièrement sur le réglage précis de
la CVC. Pour ne pas nous égarer, nous avons
installé un programme de surveillance régulé
avec lequel nous avons vérifié les données de
calcul, de mesure et de puissance et nous avons
mis à jour le tableau d’évaluation énergétique
NABERS que nous avons conçu.
Quel a été votre plus grand challenge pendant
tout le processus ?
Sans doute le jonglage entre le niveau de confort
des locataires et notre volonté d’abaisser la
consommation énergétique de notre système de
CVC. L’absence d’isolation efficace ainsi que l’infiltration d’air dans tout le bâtiment ont compliqué les choses. De ce fait, le bâtiment était très
sensible aux pics de température extrêmes, par
exemple notre consommation d’énergie explosait en période de canicule.
Flinders Street, Melbourne
sur la confiance. En ce qui concerne le classement NABERS, les locataires n’étaient toutefois pas au courant au début, car dans la période
initiale nous étions surtout occupés par les travaux réalisés à l’intérieur du bâtiment. Lorsqu’il
s’est agi de déterminer les heures d’occupation
pour le classement NABERS, nous y avons intégré les locataires pour enquêter. Je pense que
nous avons pris là une bonne décision, car cette
démarche nous a donné la possibilité de créer
une communication réciproque avec et entre les
locataires.
Nous avons fait appel à une entreprise-conseil
en énergie et l’avons chargée d’examiner la situation. Il s’est révélé que la quantification et
la solution de ce problème seraient une tâche
difficile et onéreuse. Nous avons décidé de
conclure un contrat énergétique avec la ville de
Melbourne afin d’obtenir des subventions pour
ce projet. Mais pour finir, nos efforts ont suffi
pour obtenir les 5 étoiles, même sans ces investissements.
Pendant les travaux, les réglages du système
de CVC ont été souvent changés. Nous avions
certes toujours un œil sur la situation des locataires, mais il faut bien avouer que nous avons
certainement fait quelques erreurs dans les variations de température et dans la ventilation.
Nos locataires ont été très tolérants et compréhensifs pendant ce processus, ce qui a absolument facilité notre travail.
Comment décririez-vous la relation entre la
propriétaire, vous en tant que facility manager et les locataires de l’immeuble Flinders
Street ?
Pour la propriétaire et pour nous, il est très important d'entretenir de bonnes relations avec
nos locataires et que la collaboration soit basée
Quel conseil donneriez-vous à d'autres gérants d’immeubles qui ont pour tâche d’améliorer l’efficacité énergétique de leurs bâtiments ?
L’important est de ne pas s’obstiner à penser que seule une solution technique apportera de bons résultats en matière d’amélioration
AFIAA News 02/2015
énergétique. Le plus important est toujours de
se faire d’abord une image exacte du bâtiment.
Ceci permet d’obtenir un point de départ d’où on
pourra déterminer les secteurs problématiques
et les classer par ordre d’importance.
Évidemment, je suis bien conscient qu’il n’y a
pas de facility manager ou de gestionnaire de
la construction durable dans tous les bâtiments
pour faire avancer les choses. Sur ce point, nous
avons eu de la chance. Nous avons été, par ailleurs, très bien et très professionnellement soutenu par notre entrepreneur du service technique. Le fait de travailler avec un entrepreneur
expérimenté et fiable peut avoir de nombreux
avantages, non seulement pour déterminer l'état
du bâtiment, mais aussi pour l'exploitation optimale du système de CVC. Je suis également persuadé qu’une amélioration du bâtiment ne réussit que si vous avez l’aval de tous les locataires.
11
Car ici, en fin de compte, il s’agit aussi d’une
stratégie « grande valeur / faible coût ». Il est
absolument primordial d’avoir un propriétaire
immobilier qui comprend l’importance du développement durable et qui est prêt à soutenir
les mesures permettant d’atteindre les objectifs fixés. C’est la raison pour laquelle, le temps
passé à gagner le soutien du propriétaire et des
locataires est depuis le début un bon investissement.
Asset Management
Emplacement parfait et locataires
satisfaits dans l’entité Romeo & Julia
Rainer Lange, partenaire
chez Wilmer Hale, et locataire dans l’entité AFIAA
Romeo & Julia à Francfort
(DE)
Rénové de fond en comble en 2009 sous la
direction du fameux architecte suisse Max
Dudler, l'immeuble de bureaux Romeo & Julia
se présente comme un complexe de bâtiments
ultramoderne et attrayant. AFIAA est propriétaire de cet immeuble qui est pratiquement entièrement loué depuis début 2013.
Le Romeo & Julia se trouve dans le quartier
privilégié du Westend à Francfort. Wilmer
Hale, le plus gros locataire dans notre bâtiment, a récemment prolongé son bail de location de plusieurs années. Selon vous, quels
sont les arguments qui parlent en faveur du
site du Romeo & Julia, dans le centre-ville de
Francfort ?
L’emplacement très central au cœur de
Francfort, très bien desservi par les transports
publics urbains et de banlieue, même pour les
pendulaires en voiture, est idéal, car il permet
un bon raccordement aux principaux axes routiers de la région du Rhin-Main. D’autre part,
le voisinage du Romeo & Julia offre à nos employés des restaurants, des magasins pour faire
leurs courses et des clubs de remise en forme à
proximité immédiate.
La motivation du personnel, l’équilibre entre
travail et vie privée et le choix du bon concept
de bureau placent aujourd’hui les entreprises
devant de nouveaux défis. Selon quel concept
avez-vous aménagé vos bureaux en entrant
dans l'immeuble en 2009 et quels sont les éléments qu’apprécient plus particulièrement vos
collaborateurs dans leurs postes de travail ?
Nous avons essayé de réaliser un concept d’espace ouvert qui facilite la communication entre
les collaborateurs et qui offre, d’autre part,
la possibilité de travailler sans être dérangé.
Quand il s’est agi de passer de l'ancien concept
architectural à des parois et des portes vitrées, nous nous sommes heurtés au début à
Romeo & Julia, Francfort
des réserves. Mais après l’emménagement, ces
réserves se sont très vite dissipées. Ce concept
n’était possible que parce que le bâtiment luimême, avec ses fenêtres jusqu’au niveau du sol,
se prêtait à concevoir des surfaces très transparentes. Grâce à l’aide de Danilo Silvestrin, architecte renommé, le concept d’espace ouvert mis
en œuvre, mobilier compris, nous permet une
grande souplesse d'utilisation de l'immeuble.
AFIAA est propriétaire de Romeo & Julia depuis début 2013. Les interlocuteurs sur place
sont notre facility manager et notre property
manager. Monsieur Marco Bräutigam d’AFIAA
Zurich est également régulièrement chez vous
à Francfort en tant que gestionnaire d’actifs
immobiliers. Comment vous sentez-vous pris
en charge en tant que locataire ? Y a-t-il éventuellement une différence par rapport au propriétaire allemand précédent ?
La prise en charge par le facility management
est excellente, ce qui n’était malheureusement
pas le cas au début. Avec le changement pour le
prestataire actuel et avec l'augmentation de l'effectif du personnel, le service s'est plus qu'amélioré. Les difficultés initiales, liées à la phase de
chantier, que le facility manager avait encore
à maîtriser, se sont estompées petit à petit. Le
contact avec la propriétaire AFIAA et le property management est excellent. Dans l’ensemble,
nous nous sentons très bien dans cet immeuble.
C’est aussi ce qui nous a, naturellement, beaucoup influencé dans notre décision de prolonger
le contrat de location.
AFIAA News 02/2015
Asset Management
Nouvelles de la
gestion de nos actifs
immobiliers
tion complète de l'immeuble (env. 97 %) pour
décembre 2015.
Romeo & Julia, Francfort (DE)
12
tique forment une ambiance propice aux plats
d’inspiration méditerranéenne. www.ravintolabronda.fi
Au 1er semestre 2015, nous sommes
parvenus à maintenir les prestations
locatives de nos biens immobiliers à
un niveau durablement élevé. De nouveaux contrats de location ont été signés
ou d'autres prolongés à lonterme pour
quelque 15 000 m2. Fin août, le taux de
vacance s’élève à 5.7 %.
Dans le bâtiment de bureaux Romeo & Julia,
acquis en 2013, le locataire déjà en place Lincoln
International (du 15e au 17e étage) a augmenté
ses superficies louées de 375 m² et prolongé les
contrats en cours de 10 ans supplémentaires.
Au 10e étage, nous avons eu le plaisir d’accueillir le célèbre cabinet d’avocats Watson Farley &
Williams qui est nouveau locataire depuis juin
2015 et occupe l’ensemble des 749 m². Ces bureaux ont donc pu être directement reloués, sans
période de vacance, ce qui parle assurément en
faveur de l'excellente qualité de notre Romeo &
Julia.
Brondankulma fait partie du portefeuille
d’AFIAA depuis décembre 2014 et à titre de diversification régionale, il se révèle être un enrichissement à tous points de vue. D’une superficie d’environ 8 200 m², l’immeuble est presque
entièrement loué (95 %) à des locataires garants de la meilleure solvabilité. Près de 70 %
des contrats de location sont dédiés au secteur des bureaux. Le cabinet d’avocats Hannes
Snellmann, de renommée internationale, est le
locataire principal. La partie dédiée au commerce est répartie entre le restaurant Bronda et
deux magasins du secteur alimentaire.
Westfalen-Center, Dortmund (DE)
BigBiz C, Vienne (AT)
Le WCD (Westfalen-Center Dortmund) obtient
le certificat « très bien » de performance environnementale BREEAM DE. Le WCD est ainsi
le premier bâtiment « vert » à Dortmund à bénéficier du label environnemental conforme au
référentiel BREEAM. Cushman & Wakefield a
conseillé AFIAA et assuré le suivi de la mise en
œuvre. BREEAM est un standard international établi en matière de construction durable. Il
fixe les Meilleures Pratiques et c'est un référentiel reconnu pour l'évaluation de la performance
environnementale des bâtiments et de leur exploitation.
Le BigBiz se trouve dans la Dresdner Strasse, au
centre nord-est de Vienne, dans le district communal viennois de Brigittenau. Les bâtiments A
et B appartiennent à une société de fonds de placement allemande. BigBiz C est la plus grande
des entités immobilières dans le portefeuille
d'AFIAA en Autriche, qui en compte huit au total. La ville de Vienne est le plus gros locataire
de l’immeuble, avec 42 % de la superficie totale,
à savoir 8 660 m². En prolongeant le contrat de
location de 10 ans, elle a doublé le WALE, passé de 4 à désormais 8 ans. Le WALE ou WALT
(Weighted Average Lease Term) désigne la durée restante moyenne pondérée des baux.
Revalorisation des biens immobiliers
aux États-Unis
Construit à la fin des années 1990, le WCD se
trouve à proximité immédiate de la centrale du
club de football Borussia Dortmund (BVB). Ce
centre de bureaux multilocatif comprend environ 22 000 m² de bureaux et offre aux locataires non seulement un emplacement très bien
desservi, mais aussi des prestations de services
complémentaires telles que salles de séminaires,
restauration, et un hôtel Steigenberger de
166 chambres rattaché. Un contrat de location
longue durée vient d’être signé pour 2 300 m²
environ avec l’un des leaders européens dans le
domaine de la gestion de la relation client. Ce
contrat permet d'atteindre pratiquement la loca-
Brondankulma, Helsinki (FI)
Le restaurant Bronda, situé dans notre immeuble emblématique Brondankulma, acquis
en 2014, a été distingué par le quotidien britannique The Guardian comme étant l’un des « 10
restaurants les plus cools au monde, avec la plus
belle décoration intérieure ». Nous sommes fiers
de notre locataire et félicitons les deux grands
chefs finlandais Matti Wikberg et Tomi Björk
pour le succès de leur concept. Le restaurant
Bronda se trouve au rez-de-chaussée de l’immeuble et occupe quelque 600 m². Les plafonds
élevés, les grandes fenêtres et une touche nau-
La reprise économique aux États-Unis a généré non seulement divers résultats positifs en
termes de location, mais aussi une revalorisation des immeubles. Les biens du portefeuille
Arch Street, Philadelphie (achat en 2005),
Elston Logan, Chicago (achat en 2008) et 400
West 15th Street, Austin (achat en 2008) ont
enregistré en date du 30.6.2015 une revalorisation moyenne de 12 %. Les immeubles Market
Street et Arch Square n’ont pas été intégrés dans
l’évaluation, puisque Market Street est actuellement en vente et que Arch Square n’a rejoint le
portefeuille AFIAA Global que début 2015.
Elston Logan, Chicago et Arch Square,
Washington, sont tous deux loués à 100 % ;
dans le 400 West 15th Street à Austin, 630 m²
ont pu être loués au locataire déjà présent dans
l’immeuble, GE Flight Efficiency Services.
Les entreprises montantes, surtout dans le secteur de la technologie, se développent toujours
considérablement. Elles ne se concentrent plus
seulement sur la Silicon Valley, les dirigeants
cherchant plutôt à se rapprocher des jeunes travailleurs bien qualifiés. Les villes dynamiques
comme San Francisco, Seattle, Austin, Boston
ou New York City profitent de ce phénomène.
Brondankulma, Helsinki
Éditeur
AFIAA Anlagestiftung
für Immobilienanlagen im Ausland
Gartenhofstrasse 17, 8004 Zurich, Suisse
Tél. : +41 44 245 49 44 Fax : +41 44 245 49 49
[email protected] www.afiaa.com
En charge de la rédaction : Melanie Fatzer,
Communication/RP
Cette lettre d’information est également
disponible en version imprimée. Veuillez
nous contacter!