News 02/2014

Septembre 2014
News 02/2014
Zurich Munich Vienne Madrid New York Sydney
1
Depuis le
er
Croissance par optimisation
Le principe de transparence et de professionnalisme débouche directement sur le devoir
d’optimiser. Nous sommes, comme la plupart
des individus dans la vie professionnelle –
sans cesse poussés à augmenter les revenus, à
réduire les frais et à améliorer l’efficacité des
processus, ce qui suppose généralement un
énorme travail de détail.
Parfois pourtant, nous réussissons un grand
un coup de maître. Il faut pour cela de la clairvoyance, un peu de courage et un certain sangfroid pour voir dans un concept global meilleur un avantage pour tous, même s’il est lié à
une perte d’autonomie personnelle.
C’est toujours la prestation dans son ensemble
qui compte. La nouvelle équipe nationale de
rugby néozélandaise en fournit un exemple
concret. Avant chaque match, elle exécute le
Haka traditionnel, la danse rituelle des Māori,
et signalise par-là la volonté commune de
gagner chaque match.
La sensibilité au détail est aussi importante
pour nos structures que pour nos décisions
d’investissements. Lorsque des pays comme le
Portugal et la Nouvelle-Zélande apparaissent
sur l’écran radar d’investissement d’AFIAA,
ceci nécessite des investigations minutieuses de
leur situation économique et de leurs systèmes
juridiques. Grâce au professionnalisme qu’elle
a développé au fil de plus de dix ans, AFIAA
dispose aujourd’hui du savoir-faire nécessaire
pour entreprendre ce genre d’optimisation des
revenus.
L’optimisation des processus de commercialisation a été l’idée directrice à la base du partenariat stratégique que prévoient AFIAA et Avadis.
Les deux fondations travaillent dans le même
esprit de transparence et d’optimisation des
coûts. Ensemble, elles iront certainement plus
loin que toutes seules. AFIAA apporte au large
portefeuille d’Avadis ses connaissances spécifiques en matière de biens immobiliers étrangers à vocation institutionnelle et donc un élément important de diversification. Avadis est
largement représentée en Suisse – également
en Suisse romande – et parfaitement introduite
auprès des caisses de pension. AFIAA s’ouvre
donc d’une traite de nouvelles perspectives de
croissance.
La croissance n’est pas une fin en soi. Elle aide
plutôt à stabiliser les structures et à réduire les
risques immobiliers individuels. L’importance
du segment des placements en immobilier
14
oktobre 20
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© RugbyImages
Fondation suisse d’investissement immobilier à l’étranger
oup
Avadis Gr
étranger ne cesse de croître. Compte tenu de
l’affaiblissement du franc, attendu de tous,
et d’un apaisement de la conjoncture intérieure, l’immobilier à l’étranger est un élément
indispensable dans la composition des actifs.
Surtout devant la toile de fond du faible rendement persistant des obligations dans le monde
entier.
Grâce au partenariat stratégique avec Avadis,
AFIAA est équipée pour la prochaine étape de
développement et peut se concentrer entièrement sur le travail d’optimisation dans les
investissements.
Norbert Grimm, CEO AFIAA
Dans ce numéro :
Le nouveau conseil de fondation
Diversification internationale
Caisse d’assurance du
corps enseignant bernois
Bienvenue en Nouvelle-Zélande !
400 West 15th Street, Austin
Asset Management
2/3
4–6
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AFIAA News 02/2014
Le nouveau président
du conseil de fondation
Prof. Dr. Peter
Forstmoser a étudié le
droit à l’Université de Zurich
de 1961 à 1969 et obtenu son
doctorat en 1970. Il prépare
ensuite son habilitation chez Arthur MeierHayoz, auprès de qui il avait déjà soutenu
sa thèse de doctorat, et acquiert son brevet
d’avocat en 1971. De 1971 à 1972, il poursuit
ses études à la Harvard Law School et obtient le titre de LL.M. En 1974, il est nommé professeur extraordinaire à l’Université
de Zurich, puis de 1978 jusqu’à son éméritat en 2008, professeur ordinaire en droit
privé, droit commercial et droit du marché
des capitaux à l’Université de Zurich. Peter
Forstmoser est également professeur honoraire à la Beijing Normal University.
Depuis 1975, il est l’un des partenaires du cabinet d’affaires Niederer Kraft & Frey.
De 2000 à 2009, Forstmoser a été président
du conseil d’administration de la Société
suisse de réassurance. Il est actuellement
membre de divers conseils d’administration,
entre autres de PSP Swiss Property, Mikron
Technology Group et Hesta AG.
Conseil de fondation
Forstmoser Peter, Prof. Dr, Président,
Membre Associé Niederer Kraft & Frey
Rechtsanwälte, membre CA PSP Swiss
Property
Storck Alfred, Prof. Dr, Vice-président,
Président du Conseil de formation de la
Fondation de placement Avadis
Bommer Beat, Membre, Responsable des
investissements immobiliers, ainsi que responsable adjoint des placements auprès de la
caisse de pension de la ville de Bâle
Garlant Carlo, Membre, Respon­sable gestion de fortunes, Caisse de pension ASGA 1
Oeschger Christoph, Membre
Directeur d’Avadis Prévoyance SA
Wipf Adrian, Membre,
Responsable placements, BVK
1
Membre désigné du Conseil de fondation de la Fondation de placement Avadis et
Avadis 2 (sous réserve de l’approbation de
l’Assemblée des investisseurs).
Experts suisses indépendants en
estimation immobilière
Wüest & Partner AG, Zürich
Zaborowski Christoph, Dr.
Marazzi-de Lima Pascal
Banque dépositaire
Banque Cantonale de Zurich (ZKB)
2
Le conseil de fondation d’AFIAA
Adieux et cap sur de
nouveaux horizons
Prof. P. Forstmoser
Voici presque dix ans jour pour jour que
la fondation de placement AFIAA a été
créée, avec pour objectif de permettre
aux institutions de prévoyance d’accéder à des placements collectifs dans l’immobilier à l’étranger. Aujourd’hui, la
Fondation s’apprête à franchir une date
charnière de son développement. Un instant propice pour dresser une petite rétrospective et explorer les perspectives.
Rétrospective
AFIAA peut se prévaloir d’une première décennie couronnée de succès. Elle compte actuellement 32 caisses de pension participantes, son
volume de placements s’élève à environ 1,3 milliard de CHF et son portefeuille renferme 30
biens immobiliers à des emplacements de première classe en Amérique du Nord, en Europe
et en Australie.
AFIAA jouit d’une excellente réputation dans sa
branche et est fière de pouvoir revendiquer le
leadership en matière de coûts.
Le président sortant du Conseil de fondation,
Andreas Markwalder, a contribué pour une
part décisive à ce succès. Il a assumé ce mandat, qu’il exerçait depuis la création d’AFIAA,
avec une motivation et un engagement hors
pair, en visionnaire mais aussi en maître du
détail. Après avoir travaillé dix ans à cette mise
en place, Andy veut désormais se concentrer
entièrement à sa tâche principale auprès de
GastroSocial, mais il peut être fier des résultats
obtenus. Les institutions de prévoyance participantes et leurs assurés lui en sont reconnaissants.
Les membres de la Direction, sous la houlette
incitatrice et avisée de Norbert Grimm depuis
trois ans, et tous les collaborateurs peuvent eux
aussi être fiers des résultats obtenus. Ils ont
tous contribué au succès d’AFIAA, tout comme
les membres du Conseil de fondation et du
Comité d’investissement, qui ne se considèrent
pas seulement comme des organes de surveillance, mais aussi comme des sparring-partners
de la Direction.
Perspectives
Même si elle connaît le succès, AFIAA a tout
de même décidé de s’engager maintenant dans
une coopération avec un partenariat stratégique. Pour quelle raison ?
Il y a trois ans, AFIAA s’est fixé un objectif ambitieux : celui de doubler le volume de placements à moyen terme et de le tripler à plus long
terme. Depuis, AFIAA a certes grandi, mais «
seulement » d’un bon 30 %, pour atteindre
1.3 milliard de CHF, et ce malgré le grand engagement des responsables.
La croissance n’est certainement pas une fin en
soi pour AFIAA et il ne s’agit pas en priorité de
mieux exploiter la structure et le savoir-faire
existants. La volonté d’augmenter le volume
des placements est bien plus une suite logique
de l’idée commerciale dont l’axe central est
d’investir dans des biens immobiliers de première classe aux meilleurs emplacements, à
savoir dans les capitales et les métropoles économiques. Pour des raisons d’efficacité, cette
démarche se focalise en particulier sur des entités de plus grande taille. Dans le cadre de ces
principes directeurs, une croissance permettant
d’assurer une optimisation de la répartition des
risques est un objectif important.
Avec Avadis, nous avons réussi à trouver un
« frère aîné » idéal : la Fondation de placement Avadis a ouvert la plus grande plateforme
indépendante qui soit dédiée aux institutions
de prévoyance en Suisse, elle gère une fortune
d’environ 9 milliards de CHF, dont 2.5 milliards de CHF en immobilier direct, pour plus
de 100 institutions de prévoyance. Les nombreux entretiens menés à différents niveaux au
cours des derniers mois ont par ailleurs montré
que « le courant passe » aussi entre les acteurs
impliqués.
Références des images:
Page 1: The All Blacks perform the haka in the new jersey before the All Black vs South Africa test match at Westpac Stadium, Wellington, NZ. 30 July 2011
Source Flickr Creative Commons, photo de Jo Caird/RugbyImages, réalisée le 30.07.2011 – 19 h 31, téléchargée le : 21.08.2014 – 15 h 49
https://www.flickr.com/photos/30291646@N03/6150517434/in/photolist-anv1y3-6kxh38-8TPD9T
Page 11: Coffre-fort, 400 West 15 Street, Austin, TX
Source Flickr Creative Commons, Photo de Michael Coté, réalisée le 16.07.2014 – 10 h 32, téléchargée le : 28.08.2014 – 10 h 30
https://www.flickr.com/photos/cote/14688844601/in/photolist-CLMiq-6xgvuT-bqjQeJ-6yWe3j-5CQPsE-7WMygD-eRe8nP-eRqFyo-7VUkbb-6pnFkPo6MPyR-oo1aKp-o6MNnT-oofZmQ-oohtin-o6MF83-oeLhRa-2b7uG8-2bbYP7
AFIAA News 02/2014
3
Les investisseurs de longue date...
PKE Pensionskasse
Energie Genossenschaft
Avadis peut aider AFIAA à booster sa croissance. D’autre part, l’échange d’expériences
entre professionnels sera utile aux deux parties.
Les deux institutions ne marcheront pas sur
leurs plates-bandes réciproques dans leurs activités de placement : Avadis investit exclusivement dans des biens immobiliers suisses, AFIAA
dans l’immobilier à l’étranger. Les activités sont
donc complémentaires et ne se font pas concurrence.
Pour moi, c’est un vrai challenge de pouvoir
reprendre la présidence d’Andy Markwalder
à l’aube de ce nouveau chapitre. Ceci étant, je
suis conscient que le Conseil de fondation tout
comme le Comité d’investissement comptent
dans leurs rangs d’excellents spécialistes. Si,
en entrant au Conseil de fondation d’AFIAA
voici trois ans et demi, j’ai moi-même apporté
une certaine expérience tirée de mes activités
au sein des conseils d’administration de deux
sociétés immobilières cotées, je suis pourtant tout à fait conscient que je ne peux pas
concourir avec l’excellence technique de mes
collègues. Je comprends plutôt ma mission
comme celle d’un « facilitateur » qui ne jouera
pas les premiers violons, mais qui coopèrera à
l’orchestration. Je me réjouis déjà à l’idée de
cette tâche.
PKE Vorsorgestiftung
Energie
L’assemblée extraordinaire des investisseurs, 28 août 2014
Élection au Conseil de
fondation d’AFIAA
Dans le cadre de la mise en œuvre de la coopération stratégique avec Avadis, les investisseurs ont élu le Professeur Dr Alfred Storck et Monsieur Christoph Oeschger
comme nouveaux membres du Conseil de fondation.
Prof. Dr. Alfred Storck
KPMG Personal­
vorsorgestiftung
Christoph Oeschger
Prof. Dr. Alfred Storck
Christoph Oeschger
est président du Conseil de fondation de la
Fondation de placement Avadis depuis 2009,
dont il est membre depuis 2007. Titulaire d’un
doctorat ès sciences, Alfred Storck est professeur
honoraire à l’Université de Saint-Gall (Institut
ACA), où il enseigne la gestion fiscale d’entreprise ainsi que le financement d’entreprise, occupe une chaire permanente de professeur invité
à l’Université de Vienne et il est chargé de plusieurs mandats d’enseignement (e. a. à l’Université de Zurich). Avant sa retraite anticipée,
il était adjoint du directeur financier et chef des
affaires financières et fiscales du groupe ABB,
ainsi que membre de plusieurs instances fiscales
internationales.
Présent dès 1993 auprès des Institutions de prévoyance ABB, Christoph Oeschger est entré en
1999 chez Avadis où il occupe depuis 2003 la
fonction de directeur d’Avadis Prévoyance SA.Il
a étudié les sciences économiques à l’Université de Zurich et est titulaire d’un diplôme fédéral
d’expert en finance et investissement (AZEK/
CFPI). Il représente Avadis dans les instances
suivantes : commission pour les questions de
placement de fortune de l’ASIP (présidence),
comité de l’ASIP, comité d’inter-pension et souscommission pour les questions de placements de
la commission LPP.
...saluent les nouveaux investisseurs !
AFIAA News 02/2014
4
Diversification internationale
L’immobilier international
a un retard à rattraper
Prof. Dr. John Davidson
Les faibles taux d’intérêt des obligations
ajoutés à une pression à l’investissement qui s’accentue ont incité les caisses
de pension suisses à multiplier leurs investissements dans l’immobilier suisse
au cours des années passées. Pourtant,
dans les segments de placement de l’immobilier résidentiel et commercial, il est
actuellement quasi impossible d’acheter une quantité suffisante de biens à
des prix susceptibles de ne pas diluer le
portefeuille existant. Le marché immobilier étranger, au contraire, offre beaucoup plus d’opportunités de placement
et constitue un complément judicieux au
portefeuille immobilier suisse. La diversification internationale a pourtant été
presque totalement négligée des caisses
de pension par le passé, contrairement
aux actions et aux obligations. Dans le
contexte de l’évolution actuelle enregistrée sur le marché immobilier suisse, il
semble que cette réaction change lentement, mais régulièrement.
À propos de la faible diversification
internationale des caisses de pension
suisses
Alors qu’elles diversifient à l’international leurs
placements en actions et en obligations, les
caisses de pension suisses se concentrent surtout sur le marché suisse quand il s’agit d’investissements immobiliers. Selon les études annuelles réalisées par la société d’investissement
Swisscanto sur les caisses de pension, l’allocation en immobilier s’est stabilisée à environ
20 %. Selon les statistiques sur les caisses de
pension de l’Office fédéral de la statistique, les
investissements immobiliers à l’étranger n’ont
constitué qu’une part de 1,2 % dans les placements des caisses de pension. Dans ce contexte,
notons toutefois que dans la catégorie Actions
étrangères, il faut encore tenir compte en plus
des actions immobilières cotées à l’étranger.
Malgré tout, la part étrangère reste faible, raison pour laquelle on ne peut pas parler d’une
diversification internationale. Ce qui est frappant, c’est la faible part d’investissements immobiliers à l’étranger par rapport à la forte part
d’actions étrangères. La grande diversification
internationale dans les actions est d’autant plus
étonnante qu’une grande part des entreprises
cotées qui sont en Suisse est présente dans le
monde entier et donc déjà diversifiée à l’international. Ce n’est pas le cas, par contre, en ce
qui concerne les investissements immobiliers.
tenue à l’étranger depuis la crise financière et
où donc la part de 13 % d’investissements à
l’étranger ne cesse d’augmenter.
Différentes études prouvent qu’une répartition
géographique plus accentuée du portefeuille
immobilier contribue à des effets de diversification positifs . Tout particulièrement pour les
caisses de pension suisses, qui bénéficient d’un
horizon d’investissement à long terme, une
stratégie internationale de placement immobilier s’impose.
Selon l’enquête « Investment Intentions
Survey » de l’INREV en 2011, la majorité des
institutions interrogées dans les trois pays
étudiés (Allemagne, Grande-Bretagne et PaysBas) prévoient de développer encore leur allocation en immobilier à l’étranger. Dans une
première phase, elles privilégient majoritairement des véhicules d’investissement collectifs. L’élément intéressant pour les caisses
de pension suisses est que bon nombre de ces
caisses de pension étrangères se trouvaient il y
a quelques années encore dans la même situation qu’elles actuellement. Les portefeuilles
immobiliers se caractérisaient par des investissements directs dans le pays respectif, pratiquement sans diversification internationale.
Comparaison avec des investisseurs
institutionnels étrangers
Contrairement aux caisses de pension suisses,
les investisseurs institutionnels étrangers font
souvent des placements hors de leur marché
local. L’allocation en immobilier étranger diffère cependant beaucoup chez les institutionnels européens, comme le montre le tableau
n° 1. Dans les pays disposant de marchés immobiliers restreints, comme par exemple les
Pays-Bas, le taux élevé de l’immobilier étranger (57 %) n’est pas étonnant. Il est, de plus,
soutenu par la forte concentration des caisses
de pension, à savoir qu’il n’existe que quelques
très grandes caisses de pension en comparaison de la Suisse, qui a de nombreuses caisses
de pension de très petite taille. Pour les petites
caisses de pension, en particulier, une petite
allocation à l’étranger est trop complexe et
considérée comme trop risquée ou insignifiante et donc on y renonce. Il faut sans doute
aussi tenir compte des tendances, comme par
exemple en Grande-Bretagne, où les caisses
de pension investissent de manière plus sou-
Avantages de la diversification
internationale
Mise à part la situation tendue qui règne sur
le marché immobilier suisse, il y a diverses
autres raisons qui expliquent pourquoi il serait
actuellement opportun et judicieux pour les
caisses de pension suisses de se lancer dans la
planification et la mise en œuvre d’une stratégie immobilière internationale.
La diversification géographique :
le marché immobilier suisse étant géographiquement exigu et très imbriqué, il n’est guère
possible d’obtenir de véritables effets de diversification par le biais de portefeuilles immobiliers suisses. Différentes études et expériences
Tableau n° 1 Allocation relative en immobilier des investisseurs institutionnels
Investissements directs
Indirects (non cotés)
Autres (joint-venture, cotés)
Total part Étranger
Allemagne
57.5%
28.8%
13.7%
34%
Grande-Bretagne
65.6%
28.6%
5.7%
13%
Pays-Bas
37.2%
34.2%
28.5% 2
57%
Source : INREV, 2011.
1
cf. Gordon J., Canter T. & Webb J. (1998). ;
Eichholz P. (1996) ; De Wit I. (2009) ; Henley
Business School. (2009) et Fehr P., Stürmer
S., paru chez Davidson J. (édit.), (2011).
2
La comparaison directe est faussée par la
prise en compte de 26.5 milliards d’euros de
placements immobiliers cotés dans le cas des
Pays-Bas. Dans les statistiques des autres pays,
les placements immobiliers cotés ne sont pas
comptés parmi les placements immobiliers.
AFIAA News 02/2014
d’investisseurs institutionnels indiquent que le
potentiel risque/rendement peut être optimisé
par des portefeuilles internationaux. Même
si la corrélation par rapport à la Suisse s’est
accrue entre les marchés immobiliers au cours
des dernières années, un portefeuille immobilier mondialement diversifié renferme toujours
un potentiel considérable de diversification
comme ont pu le démontrer de Wit (2009),
Gordon et al. (1998) et Eichholz (1996) indépendamment les uns des autres dans les rapports de leurs recherches. On devrait pourtant
tenir compte du fait que pour les pays ayant
une corrélation élevée, p. ex. l’Allemagne (corrélation IPD d’environ 0.8 pour la période de
1999 à 2012), une diversification après prise
en compte du change et d’autres risques avec
une stratégie Core n’a dans l’ensemble que
peu de sens. On devrait plutôt investir dans
des marchés présentant une corrélation négative ou faible et des facteurs macropolitiques
intéressants pour les marchés immobiliers,
comme par exemple une forte croissance du
PNB, une démographie et une urbanisation intéressantes. Pacific Star et la Henley Business
School ont montré dans une étude que, pour
des investissements immobiliers, l’optimal est
une allocation d’environ 40 % en Europe, 30
% en Amérique et 30 % en Asie. L’étude démontre d’autre part que, pour un portefeuille
européen, le risque peut être réduit tout en
gardant un rendement identique.
La diversification des risques :
le profil risque/rendement : nous recommandons les placements immobiliers internationaux non seulement pour des raisons de diversification géographique, mais aussi en liaison
avec l’élargissement de l’éventail risque-rendement, plus attractif. Alors que pour les investisseurs britanniques, un portefeuille immobilier plus fortement axé sur l’international
génère avant tout une réduction du risque, les
investisseurs suisses et allemands y trouvent
un potentiel d’optimisation du rendement.
Graphique n° 1 : JLL Property Clock Q1 2014
Source : JLL - avril 2014
est présenté dans le tableau n° 2 à l’exemple
de deux portefeuilles immobiliers différents.
Comparé à un portefeuille comportant 100 %
de placements Core, un portefeuille avec 50 %
de Core, 21 % d’Opportunistic, 20 % de ValueAdded et 9 % de REITs peut faire grimper le
ratio de Sharpe de 0.387 à 0.446.
La diversification temporelle :
en complément à la diversification en fonction du risque et de la région géographique, les
placements immobiliers offrent la possibilité
et la nécessité d’une diversification temporelle. Dans les décisions d’investissement sur
fond d’environnement international, les dates
d’achat et de vente sont déterminantes. Pour
minimiser les impacts négatifs des fluctuations de marché, un portefeuille international
devrait être développé sur plusieurs années.
Les expériences faites par les investisseurs
institutionnels allemands, anglais et néerlandais montrent qu’il faut plusieurs années
pour mettre en place une diversification immobilière mondiale efficace. L’indicateur JLL
Tableau n° 2 Diversification des risques
Allocation du portefeuille
Fonds 100 % Core
50 % Core, 21 % Opportunistic,
20 % Value-Added, 9 % REITs
Volatilité
6.8%
8.2%
Moyenne de rendement Ratio Sharpe
net par an
5.7%
0.387
6.7%
0.446
Source : Lucassen, 2011.
Par exemple, il est possible pour une caisse de
pension suisse d’obtenir une optimisation du
rendement par des investissements dans des
pays émergents ou dans des biens immobiliers
à valeur ajoutée (value added) dans des villes
en forte croissance. Cet effet de diversification
5
Property Clock montre pour le marché européen du bureau (graphique 1), le grand écart
qui existe entre les niveaux des loyers dans les
différentes villes. Même si le marché locatif
ne peut servir à faire des déductions pour le
marché des capitaux et le moment approprié à
l’investissement, les différents stades montrent
tout de même qu’une diversification permet
d’obtenir une stabilisation du portefeuille en
matière de revenus locatifs.
La diversification monétaire :
même si, dans les années passées, le franc suisse
fort a éliminé une grande part du rendement
que les investisseurs suisses avaient obtenu sur
les portefeuilles immobiliers internationaux,
une diversification monétaire active devrait être
payante à long terme grâce à l’amélioration du
profil rendement-risque. D’autre part, les considérations à intégrer en termes de couverture des
risques de change sont les mêmes dans le cas de
l’immobilier que pour les actions et obligations
étrangères.
L’univers investissable :
le parc immobilier suisse a ses limites bien
déterminées. En particulier, le manque de nouvelles possibilités attractives d’investissement
sur le territoire suisse devrait faire que les placements immobiliers internationaux vont gagner en importance. Une stratégie d’investissement immobilier à l’international permettra
aux investisseurs suisses d’élargir significativement leur univers de placement. Le volume
du marché immobilier investissable dans le
monde est estimé à environ 13 billions de dollars US, l’Amérique et l’Europe en constituant
chacune une part d’environ 35 %, tandis que la
région Asie/Pacifique atteint un bon 30 %. La
plus grande partie est issue du secteur commercial (bureaux, commerces, logistique/industrie).
Avec son volume estimé à environ 140 milliards
de dollars US, le marché immobilier suisse investissable occupe une part mondiale d’un peu
plus de 1 %.
Une démarche internationale ouvre à l’investisseur suisse un grand univers de placement,
AFIAA News 02/2014
Graphique n° 2 : Attentes annuelles de rendement 2014-2016 (sans capitaux empruntés)
Source : Invesco Real Estate House View, H1 2014, page 15.
avec la possibilité d’investir également dans
d’autres secteurs, tels que la logistique, qui ne
sont que difficilement accessibles en Suisse.
Le graphique ci-dessous montre les attentes
de rendement total (Total Return) du gestionnaire d’actifs Invesco pour les différents secteurs et villes.
Risque du marché vs risque du
partenaire
Bien entendu, une stratégie internationale
renferme certains risques.
L’expérience des caisses de pension internationales montre que dans le cas d’une allocation internationale, les marchés immobiliers
sont des marchés locaux et que la mise en
place d’une stratégie internationale ne peut
être efficace qu’avec un partenaire. Le choix
resp. la Due Diligence du partenaire ou du
véhicule d’investissement demande, au-delà
d’une connaissance des marchés immobiliers,
de la stratégie et du portefeuille, une évaluation complémentaire. Les champs d’analyse
sont entre autres : i) l’égalité des intérêts /
l’alignement entre partenaire et investisseur,
ii) les taxes et commissions sur le produit, iii)
le produit (transparence, liquidité, fiscalité,
stratégie), iv) la rémunération, v) l’équipe, vi)
le suivi des résultats / la performance du partenaire / des produits.
Ces aspects doivent être analysés en interne ou
avec une aide externe, car l’expérience montre
3
Voir questionnaire INREV : www.inrev.org.
qu’avec de bons partenaires et de bons produits, il est possible d’obtenir des rendements
attractifs, même dans un environnement de
marché difficile, alors qu’avec de mauvais partenaires, on s’expose au risque d’un rendement
insuffisant, même sur des marchés immobiliers attractifs. Au risque inhérent du marché
immobilier vient donc s’ajouter un risque lié
au partenaire, qui doit être pris en compte lors
de la mise en place de la stratégie et qui est
souvent sous-estimé.
Conclusion : l’internationalisation est
attractive
La constitution d’un portefeuille immobilier diversifié à l’international demandant un
certain temps, sa planification devrait être
mise en œuvre le plus tôt possible. On ne doit
notamment pas sous-estimer l’importance
qu’il y a à acquérir un savoir-faire interne,
ainsi qu’à développer et à mettre en œuvre un
engagement immobilier au niveau international. L’échange d’expériences entre caisses de
pension suisses et étrangères est utile dans ce
contexte et pratiqué par de nombreuses institutions. Le marché immobilier suisse, déjà
considérablement asséché actuellement d’une
part, et le potentiel de rendement complémentaire qui peut être rendu accessible par
une diversification internationale d’autre part
parlent en faveur d’une allocation des biens
immobiliers axé sur l’international. Ce n’est
donc plus qu’une question de temps avant que
les caisses de pension suisses ne se lancent
encore plus à la découverte d’investissements
immobiliers attractifs à l’étranger.
6
Prof. Dr. John
Davidson, membre de
la CAIA, travaille depuis 2009 à l’Institut
für Finanzdienstleistung
de Zoug, une institution de l’Université de
Lucerne, University of
Applied Sciences and Arts (Haute École de
Lucerne – Économie), dans le domaine Real
Estate et Private Equity en tant que maître
de conférences et directeur d’études pour le
MAS Gestion immobilière et la spécialisation Immobilier pour le BSc, BA Immobilier.
D’autre part, il siège au Conseil d’administration du Deutsche Finance Group, gestion immobilière et infrastructure FoF. Auparavant,
John Davidson a coopéré de 2005 à 2009
en tant que responsable au développement
et à la gestion d’un portefeuille immobilier
collectif international pour la Swiss Re. Il représentait la Swiss Re pour la sélection et la
Due Diligence des fonds, mais aussi dans différentes commissions consultatives et à des
conférences sur l’investissement. De 2002
à 2005, John Davidson a travaillé à l’Asset Management de l’UBS, dans le domaine
Private Equity.
Il a soutenu sa thèse à l’Université de Zurich
sur le thème « MBO mittels Private Equity »
(Rachat d’entreprises par capital-investissement). Par ailleurs, il est membre de
l’association CAIA (Chartered Alternative
Investment Analyst) depuis 2009. Sa toute
dernière publication, l’ouvrage « Indirekte
Real Estate Investments » sera publié en
2014 par les éditions SECA et fera suite au
livre « Private Equity Real Estate ». John
Davidson organise chaque année une conférence sur les placements immobiliers collectifs en Suisse et à l’étranger. Elle aura lieu le
24 octobre 2014 à l’IFZ de Zoug (www.hslu.
ch/immobilien).
Institut für Finanzdienstleistungen
Zug IFZ
Prof. Dr. John Davidson, Co-Studienleiter
MAS Immobilienmanagement
Grafenauweg 10
Postfach 4332
6304 Zug
Tél. 041 757 67 36
[email protected]
www.hslu.ch/immobilien
AFIAA News 02/2014
7
Caisse d’assurance du corps enseignant bernois
Satisfait des 3 % d’investissements
dans l’immobilier à l’étranger
Luzius Heil, directeur de la Caisse d’assurance du corps enseignant bernois, à
propos du taux d’investissement de la
CACEB dans l’immobilier à l’étranger,
des véhicules de placement choisis et
des expériences faites depuis 2002.
La CACEB a été fondée voici près de 200 ans.
Quand a-t-elle entrepris d’investir égale­
ment son patrimoine dans des biens immobi­
liers à l’étranger ?
Les racines de la CACEB remontent effectivement à 1818 et elle fêtera bientôt son 200e
anniversaire. C’est le 1er juillet 2002 qu’elle a
opté pour la première fois pour le placement
collectif dans l’immobilier à l’étranger, à savoir
pour l’investissement passif dans des REITs
américains, gérés par State Street. Le 1er janvier 2003, nous avons élargi notre engagement en acquérant des participations dans des
sociétés anonymes immobilières européennes.
La gestion active de ces placements a alors été
confiée à Cohen & Steers.
Quelles ont été les motivations ?
Le mobile le plus important de l’investissement dans des véhicules de placements immobiliers à l’étranger repose certainement dans la
diversification. Plus on investit dans des titres
différents qui ont une faible corrélation, plus
le risque est faible pour l’investisseur. En tant
que caisse de pension, nous sommes tenus
vis-à-vis de nos assurés d’obtenir les meilleurs
rendements possibles avec le moins possible
de risques.
Vos attentes se sont-elles confirmées ?
Tout à fait, nous sommes très satisfaits.
Malgré la crise des subprimes, la performance
annualisée en francs suisses s’est située à 5.46
% depuis le début de notre engagement dans
le cas des REITs américains. Les sociétés anonymes immobilières européennes nous ont
même permis d’atteindre une performance
de 7.46 % en francs suisses depuis le début
(1.1.2003).
Comment en êtes-vous venus, dans ce
contexte, à opter également pour un investis­
sement dans AFIAA Global ?
Pour obtenir une diversification encore plus
importante des placements, nous avons étudié
le marché, à la recherche d’autres véhicules de
placement. Notre processus de Due Diligence
nous a amenés à investir auprès de deux promoteurs, dont l’un d’eux est AFIAA Global.
Actuellement, la part des biens immobiliers à
l’étranger atteint 3 % du portefeuille total et
19 % dans le segment de l’immobilier. En res­
terez-vous à cette quote-part ?
Oui. La stratégie est en cours de remaniement,
mais la pondération en pourcentage des investissements en immobilier à l’étranger reste inchangée. Il faut toutefois noter que, durant les
prochaines années, la CACEB va être confrontée à un accroissement de fortune considérable du fait du refinancement du canton. Les
besoins en investissements en seront augmentés, y compris en ce qui concerne l’immobilier à
l’étranger.
Comment la CACEB gère-t-elle le risque
de change inévitable dans les placements à
l’étranger ?
La CACEB couvre systématiquement les risques
de change sous la forme d’un currency overlay (gestion des monnaies) en devises telles que
le dollar américain, la livre anglaise, le dollar
canadien et le yen japonais, et ce avec un taux
de couverture de 75 %. Le niveau de couverture
pour l’euro est actuellement de 40 %.
A l’étranger, la CACEB investit exclusivement
dans des placements immobiliers collectifs et
dans deux zones : l’Europe et les États-Unis.
Selon quels critères se fait le choix des véhi­
cules de placement ?
Nous avons un processus de Due Diligence
structuré, qui est pris en compte dans le choix
que fait un gestionnaire de portefeuille. Afin
d’obtenir une diversification supplémentaire et
disposer de véhicules de placements étrangers
largement diversifiés et avantageux en termes
de coûts, nous étudierons à l’avenir l’aptitude
à l’investissement d’autres fonds immobiliers
étrangers.
Quel rôle le style d’investissement du véhicule
y joue-t-il ?
Il est important pour nous qu’il y ait un bon
équilibre entre les portefeuilles à gestion active
et ceux à gestion passive. Les REITs américains
sont gérés de manière passive, les participations dans des sociétés anonymes immobilières
européennes sont gérées de manière active.
Notre tolérance au risque est limitée, si bien
que notre activité d’investissement est plutôt
axée sur la prudence. Nous ne perdons jamais
non plus de vue que l’argent ne nous appartient
pas et que nous ne sommes que les dépositaires
de la fortune confiée.
La CACEB opère de manière très efficace. Les
frais d’administration se situent aux alentours
de 238 francs par assuré. Dans quelle mesure
l’optimisation des frais d’investissement y
contribue-t-elle ?
L’optimisation des coûts est un processus continu. Nous observons le marché, nous contrôlons
les promoteurs et faisons systématiquement appel à des offres concurrentes. Les gestionnaires
de fortunes en place font également l’objet de
contrôles réguliers et de comparaisons. D’autre
part, notre gros volume de placements a beaucoup de poids sur le marché lorsqu’il s’agit de
négocier des conditions attractives.
La CACEB
Fondée en 1818, la caisse d’assurance des
enseignants bernois compte parmi ses adhérents les enseignants des jardins d’enfants,
des écoles primaires et des écoles secondaires. La CACEB assure également le
personnel d’instituts de formation établis
dans le canton de Berne ou qui ont un lien
avec le canton de Berne.
Chiffres clés au 30 juin 2014
Assurés
16 314 Personen
Rentiers
6 756 Personen
Fortune de prévoyance
CHF 6.1 Mia.
Taux de couverture
83.13 %
Intérêts pour avoirs de vieillesse
3.00 %
Performance de la fortune totale 4.40 %
Luzius Heill
directeur de la Caisse
d’assurance du corps
enseignant bernois
AFIAA News 02/2014
8
Nouvelle-Zélande
Bienvenue en Nouvelle-Zélande !
Ce pays de l’hémisphère Sud brille par son économie ouverte, sa situation stable et une population jeune,
en pleine croissance. Entretien avec
LLOYD MEIKLEJOHN, REGIONAL
INVESTMENT MANAGER de NouvelleZélande pour l’Europe.
Dans quelle mesure la Nouvelle-Zélande estelle attractive, vue sous l’angle de sa démo­
graphie, de son économie et de sa stabilité
politique ?
« La Nouvelle-Zélande a une population jeune,
bien formée et dont les origines internationales sont très mélangées. Environ 25 % des
habitants sont nés hors du pays. La NouvelleZélande est un pays ouvert aux nouveaux arrivants et aux affaires. C’est une démocratie avec
un système représentatif et fière d’avoir été
le premier pays au monde à avoir introduit le
droit de vote des femmes. Le système parlementaire s’est développé de telle manière qu’il
forme régulièrement des gouvernements de
coalition. Le régime juridique est indépendant
et basé sur le droit anglais. On réglemente peu,
mais énergiquement. Pendant la crise financière, aucune banque n’a eu besoin du soutien
du gouvernement. L’économie a retrouvé son
élan au bout de deux trimestres de récession.
La croissance atteint actuellement 3.9 %.
Quels sont les secteurs qui dynamisent actu­
ellement l’économie ?
L’exportation vit largement de l’économie agricole, très évoluée. Les produits laitiers, la viande, le vin et le bois de NouvelleZélande sont demandés dans le monde entier.
L’économie agricole compte parmi les plus efficaces de la planète. Le gouvernement investit depuis plus de 50 ans dans l’agronomie. La
technologie agricole de Nouvelle-Zélande est
totalement reconnue et constitue un secteur de
prestations de services autonome.
Actuellement, c’est le secteur des IT qui croît
le plus vite. En Nouvelle-Zélande, les professionnels armés d’une bonne formation peuvent
tester leurs prestations IT indépendamment
de grandes structures, dans un environnement
orienté vers l’Occident et qui s’adapte rapidement.
Où en est le cycle conjoncturel actuellement ?
La croissance de la Nouvelle-Zélande se situe
momentanément à environ 3.9 %. Elle a été
soutenue par la reconstruction de Christchurch.
La deuxième plus grande ville de Nouvelle-
Zélande avait beaucoup souffert du tremblement de terre de 2011. À moyen terme, les experts escomptent une croissance économique
supérieure à 3 %. La demande internationale
en produits néozélandais reste forte, le marché
intérieur vibre. Les accords de libre-échange
avec la Chine et les États de l’ASEAN ainsi que
les relations économiques étroites avec l’Australie facilitent l’accès au marché de manière
continue. Avec une tendance à la hausse. Pour
l’année fiscale en cours, le gouvernement attend un excédent budgétaire. Le budget national est ouvert et transparent.
Voyez-vous des difficultés pour la
Nouvelle-Zélande à absorber les capitaux
d’investissement qui affluent ?
Au contraire. La Nouvelle-Zélande cherche des
investissements pour les besoins en infrastructure de Christchurch et d’Auckland, la plus
grande ville du pays et celle qui grandit le plus
vite. Bien qualifiée grâce aux excellentes universités, la population présente les meilleures
conditions requises. Elle est innovante, disposée à s’adapter et flexible. Le marché du travail
est très peu réglementé. Les capitaux à long
terme sont nécessaires pour les investissements
en infrastructures qui contribueront à porter
le développement économique de la NouvelleZélande à un autre niveau, plus élevé.
De quoi faut-il tenir compte en termes de par­
ticularités nationales et d’imposition fiscale ?
La législation fiscale néozélandaise est dans le
droit fil d’une économie déréglementée et vraiment simple. Il n’y a pas de taxation des capitaux, pas de droits de succession, pas d’impôts
sur les plus-values immobilières, pas d’impôts
sur le timbre. Les non-résidents ne sont imposés fiscalement que pour les revenus engrangés
en Nouvelle-Zélande.
La Nouvelle-Zélande a signé des conventions
sur la double imposition avec de nombreux
pays. Il existe, d’autre part, une assurance-accidents de l’État, alimentée par une petite cotisation patronale et qui exclut toute procédure
juridique dans ce domaine.
En Nouvelle-Zélande, les portes sont largement
ouvertes aux investisseurs et aux immigrants
économiques. L’Overseas Investment Act prévoit une procédure d’agrément pour les étrangers et leurs co-associés s’ils investissent dans
un « terrain sensible » (la plupart des terres
agricoles entrent dans cette catégorie) ou dans
des « domaines économiques significatifs ». La
procédure est transparente. Les Néozélandais
sont en général informels et décontractés. Ils
privilégient un comportement ouvert de type
« ça peut se faire ». Ils travaillent dur, mais
attachent aussi beaucoup d’importance à la famille, au sport et à la joie de vivre.
Lloyd Meiklejohn
Juriste et économiste financier, il a fait ses études à
Auckland, où il a été en dernier lieu directeur du groupe financier ING Baring,
avant de reprendre la tête
du département économique et juridique de
la New Zealand Film Commission. Depuis
2012, Lloyd Meiklejohn est stationné à
Londres et, en tant que Regional Investment
Manager du Ministère du Commerce, c’est
un interlocuteur recherché pour les investissements en Nouvelle-Zélande.
La Nouvelle-Zélande en bref
Langue officielle
Capitale
Système
gouvernemental
Chef d’État
Devise
Fête nationale
Superficie
Population
Habitants
PIB par
habitant
anglais, mãori
Wellington
Monarchie
parlementaire
Reine Élisabeth II
Dollar néozélandais
(NZD)
6 février,
Waitangi Day
NouvelleZélande
269 652 km2
4 445 000
1 400 000
(Auckland)
USD 36 648
Suisse
41 285 km2
8 112 200
365 000
(Zurich)
USD 81 161
AFIAA News 02/2014
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Nouvelle-Zélande
Depuis la fin de la crise financière mondiale en 2011, la Nouvelle-Zélande
connaît une reprise économique stable et
durable. Cet élan enregistré dans l’ensemble de l’économie a généré des données économiques positives, par exemple
une croissance en hausse du PIB, des
taux de vacance en baisse et depuis peu,
une progression du niveau des loyers.
Tout cela a éveillé à l’étranger un intérêt accru pour l’immobilier commercial
en Nouvelle-Zélande au cours des derniers mois. Avec des restrictions minimes en matière de réglementation sur
les propriétés des étrangers et l’absence
d’impôts sur les revenus du capital pour
les ventes de biens fonciers, il n’est pas
étonnant que la Nouvelle-Zélande soit
particulièrement attrayante pour les
acheteurs étrangers.
Justin Kean, JLL Auckland
En 2013, le marché de l’immobilier néozélandais a réalisé le plus gros volume de transactions depuis l’irruption de la crise financière
mondiale. Avec des transactions d’une valeur
supérieure à 2 milliards de NZD, le marché a
enregistré une hausse sensible des ventes et
donc, le plus gros volume annuel de transactions depuis le début de la crise financière mondiale.
En même temps qu’en Australie et en Asie, la
levée de capitaux a sensiblement augmenté sur
le marché néozélandais au cours des deux dernières années. Les investisseurs institutionnels
étant de nouveau disposés à investir, on voit de
plus en plus de capitaux étrangers revenir vers
le marché immobilier néozélandais.
Selon l’enquête d’une organisation internationale représentant les investisseurs immobiliers mondiaux, la Nouvelle-Zélande est entrée,
pour la première fois cette année au palmarès des dix meilleurs sites d’investissement.
L’association ANREV (The Asian Association of
Non-Listed Real Estate Investors) a interviewé
ses membres sur leurs sites d’investissement
privilégiés dans la zone Asie-Pacifique (APAC).
Le résultat indique lui aussi que la NouvelleZélande s’est hissée au rang de site leader pour
les investisseurs financiers et internationaux.
Auckland et Wellington restent de loin les régions les plus importantes pour le marché immobilier en Nouvelle-Zélande. Auckland y est
toujours au centre du marché immobilier commercial, avec 80 % du volume total des ventes
en 2013, suivi par Wellington, avec 13 % du total des transactions.
9
Auckland
Auckland
Les perspectives conjoncturelles de la NouvelleZélande restent positives. Elles fortifient le
climat des affaires et le moral des consommateurs. Elles incitent les investisseurs et autres
utilisateurs à tirer profit des bonnes conditions générales, ce qui en retour génère une
croissance accrue. Auckland connaît une forte
croissance économique, avec une prévision
d’accroissement de sa population dans les prochaines années. À long terme, des projets d’infrastructures révolutionnaires, tels que le CRL
(City Rail Link), vont être achevés, accompagnés de rénovations urbanistiques et de la réalisation d’un concept complet de développement,
ce qui va générer une croissance supplémentaire.
La forte croissance économique et démographique pronostiquée pour Auckland dans les 10
à 15 prochaines années va accroître les besoins
en espaces de bureaux. Ceux-ci étant déjà limités actuellement, il y a donc là une opportunité
de tirer parti de l’offre restreinte et de la forte
croissance des loyers qui en résulte.
Les plus récents rapports « pulse » de JLL
constatent que le marché du bureau est toujours la catégorie d’actifs privilégiée. Tandis
que les locataires tentent de bloquer des surfaces de bureaux haut de gamme (avant la
hausse attendue des loyers), la demande continue à croître et une préférence pour les emplacements de première classe s’impose. En écho à
une demande accrue, JLL s’attend à une hausse
des besoins chez les investisseurs, ce qui génère une pression accrue sur les rendements.
Le taux de vacance des bureaux pour juin 2014
s’élevait à 8,1 % dans le quartier d’affaires
d’Auckland, contre une moyenne de 10 %+ sur
le long terme.
Wellington (capitale)
À Wellington, il règne toujours une incertitude sur certaines questions sismiques et sur
un changement de gouvernement. La forte
demande locative dans le quartier des affaires
de Wellington a entraîné une absorption bienvenue des surfaces vacantes au deuxième
semestre 2013. On doit cette évolution à plusieurs locataires qui ont déménagé pour occuper des locaux plus sûrs sur le plan sismique.
Les tremblements de terre ont poussé d’autres
locataires à occuper des bâtiments de plus
grande qualité pour rétablir leur confiance
dans leur environnement de bureaux.
Alors que les biens « Grade A » enregistrent
une forte hausse dans l’activité locative, cette
évolution du marché ne s’est pas encore répercutée sur le niveau des loyers. Dans le contexte
de cette forte activité, il faut toutefois noter
que l’équilibre entre bailleurs et locataires se
décale peu à peu au profit des locataires. En
ce qui concerne les loyers, on s’attend l’année
prochaine à une exacerbation de la concurrence pour l’effectif locatif restant.
JLL s’attend prochainement à une augmentation des loyers en raison de la diminution
persistante des opportunités de location et de
l’augmentation de la demande. Compte tenu
de l’amélioration du bilan climatique que le
gouvernement voudrait présenter, les bailleurs
vont faire prochainement des investissements
considérables pour amener leurs bâtiments à
un niveau adéquat. Nous attendons donc une
phase de rénovation importante dans un prochain avenir.
Dans les catégories locatives plus basses, une
augmentation des loyers est attendue. Bien
que lente, elle se produira dès que d’autres immeubles locatifs seront disponibles en centreville. La qualité de l’offre, en particulier pour
les catégories de bâtiments inférieures, pourrait éventuellement s’améliorer puisque les
propriétaires tiennent à obtenir de bons locataires, malgré des loyers plus bas.
AFIAA News 02/2014
10
Austin
400 West 15th Street, Austin
400 West 15 Street, Austin TX
Lorsque nous avons acquis ce bien en juillet
2008, le dynamisme économique d’Austin
était un argument important pour l’investissement. Nous avons reconnu à cette époque
que la ville dispose d’un potentiel inhabituel
et qu’elle est idéalement positionnée pour
une croissance durable. Les branches d’avenir
que sont la technologie, l’énergie et la santé y
étaient déjà fortement représentées et on pouvait pressentir une poursuite de l’expansion.
Nos attentes ont été comblées et ces dernières
années, Austin arrive régulièrement en tête
des villes américaines, avec la croissance économique la plus rapide et le plus gros pourcentage de hausse en matière de nouveaux
emplois.
De nombreuses entreprises technologiques qui
ont débuté dans la Silicon Valley et qui ont très
vite pris de l’extension, cherchent un climat
économique plus favorable que la coûteuse
Californie, tout en refusant de renoncer à un
personnel bien qualifié. Non seulement Austin
offre l’avantage d’impôts relativement peu élevés et d’un coût de la vie abordable, mais c’est
aussi un centre important pour la recherche et
la formation. La ville a la culture et le niveau
de vie que les jeunes travailleurs recherchent
et c’est ce qui explique qu’à côté de leaders de
marché comme Google, Apple et Facebook, de
nombreuses entreprises montantes de la technologie s’y développent.
Pour la branche de l’énergie, c’est principalement l’accès au gouvernement dans la capitale du Texas qui est déterminant. Au cours
des années passées, une réorientation de la
politique énergétique nationale a généré une
concentration sur les sources locales de matières premières et c’est surtout le Texas qui
en a profité. Presque tous les groupes énergétiques ont soit un bureau dans la capitale
Austin, soit ils travaillent avec des sociétés de
lobbying qui défendent leurs intérêts auprès
du gouvernement.
Le secteur de la santé est fortement marqué
par la recherche et la formation à l’University of Texas, une des plus grandes universités
publiques des États-Unis. Non loin de notre
bien immobilier, la Dell Medical School, qui
fera partie intégrante de cette grande école,
est actuellement en construction, sponsorisée
par le constructeur d’ordinateurs éponyme. On
s’attend à ce que de ce fait, la demande en surfaces de bureaux augmente dans la région.
Notre immeuble a été construit en 1981 et
comprend une tour de bureaux de classe A de
dix-sept étages, dotée d’une surface locative
de plus de 25 000 m² et d’un parking extérieur comptant 750 places de stationnement.
L’immeuble est situé à la périphérie nord du
quartier d’affaires d’Austin, à proximité immédiate du Capitole, siège du gouvernement
de l’État du Texas, et de l’University of Texas.
Parmi nos locataires les plus importants, nous
comptons des groupes internationaux comme
General Electrics, Deloitte et Capgemini. À
leurs côtés, des entreprises importantes du
secteur énergétique, comme American Electric
Power et Energy Transfer Partners sont également représentées. Le reste des 35 locataires
est composé de services publics, d’associations
professionnelles et de cabinets d’avocats.
L’University of Texas est le plus grand employeur d’Austin. Elle est également très importante pour l’économie privée, parce qu’elle
fournit du personnel bien formé aux branches
en plein développement. Deloitte et Capgemini
cherchent la proximité d’une grande école, car
ils y recrutent régulièrement des diplômés.
La courte distance qui sépare l’immeuble du
Capitole n’est pas seulement importante pour
AFIAA News 02/2014
11
Qualités d’AFIAA
Valeurs fortes (USP)
• Excellent rapport performances/risques
• Gestion rentable (TERISA 0.49%)
• Structure optimale, non dépendante de
frais évite les conflits d’intérêts)
© Michael Coté
• Haute stabilité
Cette chambre forte a été intégrée spécialement pour la banque Wells Fargo dans les
murs du rez-de-chaussée lors de la construction de l’immeuble en 1981. La banque
Moody National, qui reprend les surfaces louées à partir du 1er octobre 2014, n’a pas
besoin de cette chambre forte, raison pour laquelle elle est actuellement transformée
en salle de réunion. La porte de la chambre forte restera toutefois en place telle quelle.
les services publics et les associations professionnelles qui y sont logés. Les sociétés de lobbying représentant les intérêts de secteurs spécifiques cherchent également à être proches
des instances décisionnaires du gouvernement. De plus, d’autres locataires ont leurs
propres départements juridiques internes qui
se consacrent à leurs préoccupations politiques sur place.
Autre avantage de notre immeuble sur d’autres
biens immobiliers du quartier d’affaires : la
grande proportion de places de stationnement
par rapport à la surface de bureaux. Dans un
contexte de trafic automobile très individualisé, c’est un argument de vente important pour
les futurs locataires. Le garage est une source
de recettes substantielle puisque les parkings
ne sont pas compris dans le loyer des bureaux
et qu’ils sont habituellement payés séparément
par les employés des locataires. Comme nous
avons des capacités inutilisées, nous louons
aussi des places de stationnement à des clients
des immeubles environnants.
Lorsque nous avons acquis cet immeuble, bon
nombre des loyers nets étaient largement sous
le niveau du marché, avec un montant d’environ 14 dollars US par pied carré et par an. La
plupart des locataires en place ont prolongé
leurs contrats au prix du marché et depuis,
nous obtenons des loyers nets de 22 dollars US
par pied carré et par an. Depuis environ un an,
les activités locatives ont fortement progressé
en corrélation avec l’amélioration des perspectives économiques. Nous négocions déjà des
extensions notables de surfaces avec quelques
nouveaux locataires et la vacance, actuellement de 17 % de la surface totale, sera rapidement absorbée. Pendant la récession, la valeur
de l’immeuble a certes baissé par rapport au
prix d’achat, mais elle ne s’est pas complètement effondrée comme sur d’autres sites des
États-Unis. Entre-temps, la valeur estimée a
retrouvé un niveau supérieur au prix d’achat
et l’année prochaine, nous attendons d’autres
augmentations de valeur, suite aux bons résultats locatifs.
Au moment de son acquisition, notre immeuble de la 400 West 15th Street était connu
sous le nom de « Wells Fargo Tower », baptisé
du nom du locataire principal de l’époque, la
banque Wells Fargo, qui avait loué le rez-dechaussée ainsi que la signalétique sur le toit.
La banque Wells Fargo ayant réduit sa superficie l’an dernier et ne revendiquant plus le droit
de faire de la publicité sur le toit, nous nous
sommes mis en quête d’un nouveau locataire.
Avec la Moody National Bank, qui opère depuis plus de cent ans au Texas, nous avons pu
gagner un nouveau locataire renommé pour
le 1er octobre 2014. La Moody National Bank
reprend non seulement les surfaces du rez-dechaussée, mais aussi la signalétique sur le toit.
Depuis l’automne dernier, cette signalétique
donne au bâtiment une nouvelle enseigne et
annonce en même temps la présence de la
banque dans cette ville en plein développement.
• Haute transparence
• Indépendance par rapport aux banques
• Partenaires qualifiés (experts indépendants, révision, banque dépositaire)
• Participation active des investisseurs
• Gestion par des caisses de pension de renom et des experts en immobilier prestigieux
• « Swissness »: collaborateurs suisses sur
les marchés cibles
• Investit avec succès à l’étranger
depuis 10 ans.
• Professionnalisme
Partenaires d’AFIAA
Affiliations
La fondation de placement AFIAA est affiliée
aux associations professionnelles suivantes :
AFIAA News 02/2014
Asset Management
à Londres, malgré les bonnes conditions qui
règnent récemment sur le marché de l’investissement. Son excellent emplacement ainsi
que la qualité de l’immeuble les ont convaincu
de conserver ce bien immobilier sur le long
terme. En prenant cette décision, nous nous
exposons au défi d’un repositionnement éventuel de ce bien en cas de départ du locataire
actuel.
Notices de la
gestion des actifs
immobiliers
Location complète du Twin Office,
Salzbourg (AT)
Lidl loue les dernières surfaces de bureaux
libres (environ 700 m²) dans notre « Twin
Office » de Salzbourg (AT), ce qui correspond à
environ 20 % de surface louée sur le total de la
surface utile principale. En plus de la location
à Lidl, un bail de 10 ans a pu être signé pour
le restaurant vacant depuis un certain temps.
À l’automne 2014, le rez-de-chaussée du Twin
Office proposera une cuisine italienne traditionnelle selon un concept de restaurant très
prometteur.
Prolongations de contrats et nouvelles
locations au Big Biz, Vienne (AT)
Nous avons pu signer une prolongation de
contrat avec le locataire GS4 (ancienne société
Wiener Wach- und Schliessgesellschaft) jusqu’à
la mi-2027 (surface louée : env. 2 400 m²) ainsi
qu’une nouvelle location supplémentaire de
500 m² (également jusqu’à la mi-2027).
Continental (entreprise cotée au DAX), déjà locataire de longue date, prolonge son contrat de
location de 7 ans (jusque fin 2021) et s’agrandit en louant une nouvelle surface supplémentaire de 665 m², portant le total à 4 765 m².
Continental est ainsi le deuxième plus gros locataire du Big Biz après la Ville de Vienne (avec
environ 22 % de surface louée).
La société Amadeus Austria Marketing GmbH,
prestataire leader de solutions IT dans le secteur des voyages, prolonge son contrat de location de ses 600 m² jusqu’à la mi-2019.
Mc Donald’s, Berlin (DE)
La façade remaniée et le complément idéal
apporté au locataire principal H&M confèrent
au « Forum » un design moderne et augmentent considérablement l’attractivité du Teltower
Damm, principale rue commerçante du quartier Berlin-Zehlendorf.
Prolongation du contrat de location
pour Romeo & Julia, Francfort (DE)
Une prolongation du contrat de location jusqu’
en 2020 a pu être signée avec WilmerHale, un
des plus grands cabinets d’avocats au monde
et notre plus gros locataire dans l’immeuble de
bureaux « Romeo & Julia». WilmerHale loue 2
625 m² de surfaces de bureaux entre les 11e et
12e étages.
Location quasi complète de l’Espace &
Explorer, Lisbonne (PT)
Dans notre toute dernière acquisition, « Espace
& Explorer » à Lisbonne, le taux de location a
augmenté depuis l’achat en décembre 2013. Il
est passé depuis de 86 % à 98 %. Le locataire
principal Teleperformance a étendu la superficie qu’il louait déjà de 1 320 m² (durée du bail
au moins jusque fin 2019). D’autre part, le fabricant français de produits cosmétiques Uriage
a loué environ 330 m² et le groupe électronique
japonais NEC environ 214 m². Il ne reste donc
plus qu’une grosse unité de 280 m² environ au
rez-de-chaussée qui soit encore libre à la location. Des entretiens prometteurs sont actuellement menés avec des locataires potentiels pour
cette unité.
Pour une superficie utile principale de 18 890
m², ces bons résultats locatifs ont permis de
réduire le taux de vacance, qui est passé de 9.6
% à 3.0 %. Selon les dires des locataires du «
Big Biz », la nouvelle façade moderne en verre a
aussi joué son rôle dans les décisions de prolongation des contrats.
Location complète de HQ South, à
Brisbane (AUS)
Ouverture du Mc Donald’s au Forum
Zehlendorf, Berlin (DE)
Le HQ South à Brisbane est l’un de nos trois
biens porteurs en Australie. Les immeubles
« Atrium » à Sydney et « Northbank » à
Melbourne sont eux aussi presque continuellement entièrement loués depuis leur acquisition.
En début d’année, les surfaces du rez-de-chaussée du « Forum Zehlendorf » dédiées à la restauration ont pu être louées à Mc Donald’s pour
10 ans. Mc Donald’s a pris lui-même en charge
l’aménagement locatif du restaurant satellite et
l’ouverture officielle a eu lieu le 11 juillet 2014.
12
L’immeuble de bureaux et commerces
« HQ South », acquis en 2010, est de nouveau
entièrement loué grâce à la signature d’un
contrat de location avec un cabinet dentaire
(env. 240 m²).
Stratégie Garrard House, Londres (GB)
La Direction et le Comité d’investissement ont
décidé de ne pas vendre le « Garrard House »
Le « Hot Flame World Buffet »
ouvre ses portes au Quartermile 2,
Édimbourg (GB)
D’une superficie de 450 m², le restaurant
« Hot Flame World Buffet » a ouvert ses
portes fin juillet 2014 au rez-de-chaussée du
Quartermile 2. Proposant une cuisine de très
grande qualité, le restaurant peut accueillir
250 convives.
Le top départ du prochain projet de construction dans le quartier du Quartermile a été
lancé lors d’un match de curling sur tapis
organisé par Moorfield en juin 2014. Il s’agit
du bâtiment « Quartermile 4 », qui proposera
sur le marché une surface locative de 14 000
m² supplémentaires (dont 1 000 m² commerciaux au rez-de-chaussée). « Quartermile 4 »
est quasiment trois fois plus grand que notre
« Quartermile 2 » et ne constitue donc aucune
concurrence directe, mais aide l’ensemble du
quartier à s’établir comme un emplacement
dédié aux bureaux et comme un quartier urbain moderne et haut de gamme.
Mariage de Marko Bräutigam, Senior
Asset Manager chez AFIAA
Marko Bräutigam et sa fiancée Katharina
avaient invité l’équipe d’AFIAA à assister à
leur mariage le 10 mai 2014 et à la noce qui
s’est déroulée dans le magnifique château
Beuggen près de Bâle. Le rêve de tous les
couples, à savoir de fêter le plus beau jour de
leur vie avec leur famille, leurs amis et beaucoup de soleil, s’est réalisé. Nous en sommes
heureux et adressons de grand cœur à Marko
et Katharina Bräutigam toutes nos félicitations.
Éditeur
AFIAA Anlagestiftung
für Immobilienanlagen im Ausland
Gartenhofstrasse 17, 8004 Zurich, Suisse
Tél. : +41 44 245 49 44 Fax : +41 44 245 49 49
[email protected] www.afiaa.com
En charge de la rédaction : Melanie Fatzer,
Communication/RP
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