Réhabilitation et remise en tourisme de l`immobilier

INGENIERIE TOURISTIQUE
Guide de savoir-faire
Réhabilitation
et remise en tourisme
de l'immobilier de loisir
Comment faire ?
N°21
Réhabilitation et
remise en tourisme
de l'immobilier
de loisir
Comment faire ?
Réhabilitation et remise en tourisme de l'immobilierde loisir, Comment faire ?
Réhabilitation et remise en tourisme de l’immobilier de loisir
■ Réalisation ODIT France :
• Marc JAOUEN
■ Avec la collaboration de :
• Jean-Claude BONPAS
• Claire MERCIER
• Jean-Luc PECQUEUX
• Michel ROUFFET
• Claire VIROLE
• Michel WASTIAUX
■ Directeur de la publication
• Christian MANTEI
■ Coordination éditoriale
• Bénédicte MAINBOURG
• Edith ALLEMAND
1
Préface
Les stations, qui constituent l’ossature de l’infrastructure
de séjour d’importantes régions touristiques en France
tant sur le littoral qu’à la montagne, développent depuis
quelques années pour certaines d’entre elles, des
expériences de réhabilitation de l’immobilier de loisir
détenu par les particuliers.
Ce mouvement répond à une nécessité, évaluée par les
responsables des stations qui en sont à l’origine mais
aussi par les acteurs publics comme privés des territoires
à l’échelle élargie de leur bassin d’emploi, pour lesquels
l’économie des stations constitue un enjeu de tout
premier ordre.
L’implication de l’immobilier dans les performances de
ces territoires est en effet majeure, tant en ce qui
concerne la capacité et la qualité d’accueil que pour le
paysage et l’image de la destination.
Suite à une période pionnière dans la décennie 90, riche
en réflexions et expériences dont certaines ont buté sur le
manque de dispositifs adéquats pour accompagner
l’action des opérateurs et des pouvoirs locaux engagés
dans la réhabilitation, des outils juridiques sont apparus
pour appuyer ces démarches et leur offrir un cadre et une
visibilité.
Les « Opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisir
» et les «Villages résidentiels de tourisme » ont ainsi vu le
jour en 2000 et 2001. Ils constituent des avancées dans
la prise en compte du fait touristique comme fait urbain
original.
Un guide méthodologique de la réhabilitation de
l’immobilier touristique, paru en 2002 sous le timbre de la
Direction du tourisme, a complété le travail du législateur
en explicitant tant les enjeux que les conditions de
préparation et de réussite des opérations.
L’urgence ne consistait donc pas pour ODIT France à
rééditer ce document mais à le compléter.
2
D’abord par les conclusions des démarches d’accompagnement qui ont suivi la promulgation de la loi et des
textes d’application. Ainsi, l’opération pilote, conduite
entre 2002 et 2005 à l’initiative de l’Etat (en partenariat
avec la Caisse des Dépôts) avec 13 stations et dont ODIT
France a assuré le secrétariat technique, devait connaître,
au delà des relevés de conclusion disponibles sur le site
www.odit-france.fr, une publication des enseignements et
conclusions principaux.
D’autre part, les nombreuses démarches conduites sur
les territoire en dehors des treize stations déjà observées,
devaient pouvoir être portées à la connaissance du public
dans la mesure où elles apportaient des enseignements
nouveaux. ODIT France s’est donc employé à recenser
ces démarches, à en extraire les points et les avancées
principaux en rencontrant leurs promoteurs.
Ce travail a permis de compléter utilement le panel des
dispositifs mis en œuvre actuellement sur le territoire.
En ce qui concerne la relance de l’hébergement locatif
dans l’immobilier ancien des stations, le relevé
systématique des pratiques a permis de dégager des
schémas d’intervention type.
Les traits communs de ces dispositifs sont de viser pour
tous la remise en marché locatif professionnelle d’un
immobilier de loisir existant réhabilité et remis dans les
standards de la demande actuelle mesurés par les
classements et labels. En revanche, ils se distinguent
essentiellement par leurs modes opératoires en direction
des propriétaires.
Les démarches rencontrées développent aussi une
logique urbaine en s’attachant à traiter de l’image du
bâti et de son devenir urbain. Certaines stations ont
développé, on le sait, une véritable politique de mutation
d’image par des incitations importantes en direction des
copropriétés. Il était nécessaire de faire un point sur les
dispositifs mis en place par les collectivités pour
développer cette dimension très importante d’une
politique de réhabilitation du bâti.
L’analyse des modèles économiques des différents
acteurs, montre quant à elle dans quelle mesure un
renouvellement durable de l’offre d’hébergement dans les
stations apparaît lié tout à la fois, aux dispositifs d’appui
financier mis en place par l’Etat et les collectivités
locales et renforcés en 2005 et 2006, au dynamisme en
matière de commercialisation et aux caractéristiques
intrinsèques de la destination, notamment ses caractéristiques de fréquentation et de saisonnalité.
Ce dernier point met en évidence l’importance que revêt
l’inscription d’une politique immobilière de réhabilitation/remise en marché dans un projet plus global de
territoire et de positionnement, permettant de
développer un modèle économique plus équilibré, fondé
sur une saisonnalité moins marquée : double saisonnalité
dans le cas de la montagne, développement de l’offre
printemps dans le cas du littoral, offre thermale autour du
bien être. Ces thèmes, chers à ODIT France, trouvent leur
développement dans certaines de nos publications récentes.
Enfin, la présente étude place au centre du débat un
protagoniste trop souvent ignoré de l’ingénierie touristique :
le propriétaire de résidence secondaire.
Dans le cadre des stations touristiques françaises, son
rôle est néanmoins central puisqu’il contrôle les trois
quart de l’offre d’hébergement. Des politiques de
partenariat originales permettant de ré impliquer les
propriétaires dans l’économie locale sont ici à découvrir.
Préface
Réhabilitation et remise en tourisme de l’immobilier de loisir
Par cette publication, ODIT France poursuit sa vocation de
diffuseur de doctrine et de relais des initiatives locales et
des bonnes pratiques, sur un sujet exigent et à fort enjeu
local mais aussi régional et national.
Michel BÉCOT
Christian MANTEI
Président d’ODIT France
Directeur Général d’ODIT France
3
Préambule
Sources et méthodologie
La mise au point de ce document
s'est appuyée sur :
■ Des publications
• Actes du « Colloque de Chambéry »1996
• Le guide méthodologique des ORIL publié en 2002
par le ministère en charge du Tourisme et l'ANEM
(Association Nationale des Elus du Littoral)
• Hébergement locatif, juin 2001, les cahiers Espaces
■ La participation aux démarches d'étude
depuis plus de dix ans dont :
• Commune de St-Jean de Monts, « Opération test de
réhabilitation de meublés touristiques et harmonisation
avec les politiques de mise en valeur du front de mer »,
SIAT, 1994
Etude
sur la réhabilitation du l’immobilier de loisir, Direction
•
du Tourisme/Ingénierie et développement local, 1999
• « Evaluation des retombées économiques de l’immeuble
Aime 2000 pour la station de la Plagne », SofresMarketing Services, juin 1995
• Panorama économique des meublés touristiques :
rapport final mai 1998, AFIT/Détente 1998
• Panorama physique, qualitatif et quantitatif du meublé
en France : rapport final du 14 janvier 1998, AFIT/
URPACT Aquitaine, publié en 2000
• Pour un management de la réhabilitation immobilière en
montagne, Mémoire Groupe de travail BCD/ DESS
management immobilier ESSEC IMD/IAE Poitiers, 1997
• L'étude du cadre juridique et fiscal de mise en œuvre
des Villages Résidentiels de Tourisme (AFIT/CDC non
publiée mais en ligne sur le site d'ODIT France : Maitres
Aldo Sevino et Alexis Becquart, Delsol et Associés).
4
■ Les expérimentations du « terrain »
Le lancement et l'encadrement-suivi d'une démarche
pilote d'expérimentation des procédures ORIL et des
dispositifs opérationnels en faveur de la réhabilitation sur
treize sites pilotes, dont une synthèse a été réalisée à
l'occasion du séminaire de clôture le 23 mars 2005.
Montagne :
• Gourette (Pyrénées-Atlantiques)
• Saint-Lary-Soulan (Hautes-Pyrénées)
• Super-Besse (Puy de Dôme)
• Le Lioran (Cantal)
• Orcières-Merlette (Hautes-Alpes)
• Serre-Chevalier (Hautes-Alpes)
• Valloire (Savoie)
• Les Sept-Laux (Isère)
• Métabief (Doubs)
Thermal :
• Aix-les-Bains (Savoie)
Littoral :
• Berck-sur-Mer (Pas-de-Calais)
• Saint-Jean-de-Monts (Vendée)
• La Grande-Motte (Hérault)
Les analyses de cas complémentaires, par entretien, des
stations de :
• Les Arcs (Savoie)
• Courchevel (Savoie)
• Territoire de la Haute Maurienne (Savoie)
• Les Ménuires (Savoie)
• La Norma (Savoie)
• La Plagne (Savoie)
• Tignes (Savoie)
• Val d'Isère (Savoie)
Préambule
Réhabilitation et remise en tourisme de l’immobilier de loisir
• Alpes d'Huez (Isère)
• Les Deux-Alpes (Isère)
• Villars de Lans (Isère)
• Montgenèvre (Hautes-Alpes)
• Le Briançonnais (Hautes-Alpes)
• Amélie Palalda (Pyrénées Orientales)
• La Mongie (Hautes Pyrénées)
• La côte picarde (Somme)
■ Les entretiens plus approfondis avec les
responsables et acteurs impliqués des sites
pris en exemple :
• Nicolas Durochat, adjoint au Directeur, OT d'Aix-les-Bains
• Chantal Duchâtel et Joëlle Forestier, Cal Pact Savoie
• Pierre Bouvier, Maire de Mônetier-les-Bains
• Cyrille Drujon d'Astros, Directeur Grand Briançonnais
Patrimoine
• Patrice Céa, Conseil général Hautes-Alpes
• Jean-Marc Silva, Les Arcs
• Eliane Maître, DGS commune de Tignes
• Sébastien Mérignargues, Directeur, Tignes-Développement
• Alain Founeau, Directeur Semadev, Barèges-la Mongie
• Xavier Druhen, Directeur St-Jean Activités,
St-Jean-de-Monts
Pierre
Balme, Maire Venosc
•
• H. Brac de la Perrière, Directeur Deux Alpes Loisirs
• Jean-Marc Roche, Deux-Alpes Loisirs
• Jean-Charles Faraudo, Directeur, Sata, Alpes d'Huez
• Serge Nouyrigat, Directeur développement CDA
• Philippe Reymond, SOGENOR, la Norma
• Martine Bal Rossignol, Agence 4/6 Immobilier
Les Ménuires
• Mathieu Sage, SEM Rénov Les Ménuires
• Claude Jay, Président de la SEM Rénov, Les Ménuires
• Patrick Ricou, Maire, Orcières-Merlette
• Karine Vanderspelden, Orcières Patrimoine
• Armelle Devinant, Communauté de communes
Haute Maurienne Vanoise
• Véronique Martin, Agence Urbania Embrun
• Patrick Lamarque, Initialités (ex Thiérache Développement)
• Marie Christine Mathias, Conseil général de Savoie
■ Les avis autorisés ou les contributions
des experts suivants ont largement participé
à la qualité des informations et analyses
contenues dans le présent document :
• Pascal Jacottin, Pamir Conseil
• Serge Nouyrigat, Compagnie des Alpes
• Philippe Lebrasseur, Orgalis
• Gilles Guyomard, Contours consultants
• François-Xavier Leuret, URPACT Aquitaine
• Rémy Charousset, Détente consultants
• Pascale Joly, ASADAC
5
Page
1(
Etat des lieux-Constat
10
1. Définition : immobilier de loisir ou immobilier touristique ?
11
2. Le constat d'un besoin de renouvellement de l'immobilier de loisir
12
3. Les implications urbaines de cette fin de cycle immobilier en station
13
4. Prise en compte, par le législateur, du besoin d’intervention directe sur l’immobilier de loisir
2(
Les enjeux d’une politique de réhabilitation
de l’immobilier de loisir
14
1. Enjeux techniques
15
2. Enjeux territoriaux
17
3. Quelles démarches opérationnelles des stations en réponse aux enjeux ?
3(
6
Sommaire
Les expériences de relance de l’hébergement
dans l’immobilier ancien des stations
18
18
20
21
1. L’action générale en faveur des meublés touristiques
1 Historique
2 Provenance des démarches sur les meublés
3 Bilan des interventions sur les meublés
24
24
24
25
26
2. Typologie des interventions
1 Deux philosophies d’intervention ressortent des expériences en cours ou déjà achevées
2 Deux cibles de propriétaires : propriétaires en titre, propriétaires acquéreurs
3 En direction des propriétaires en titre : choix entre le guichet financier et le portage des travaux
4 En direction des « acquéreurs »
27
27
32
37
3. Trois démarches emblématiques
1 « Le guichet financier » associé au mandat de gestion touristique : l’ORIL d’Aix-les-Bains
2 Le portage des travaux et l’expérimentation du VRT : les ORIL du Briançonnais
3 Les Deux Alpes : quand la promotion immobilière privée s’intéresse à la réhabilitation
Sommaire
Réhabilitation et remiseLeen
tourisme dedes
l’immobilier
de loisir
financement
ports de plaisance
42
42
56
70
78
82
4(
4. Composantes essentielles des démarches sur l’hébergement
1 Le choix du cadre de la démarche
2 Quelle offre produire
3 La gestion locative touristique
4 La maîtrise d’ouvrage des travaux
5 Le modèle économique
Travailler l'image des destinations
par l'immobilier
105
1. Requalifier les espaces publics de la station
109
2. Agir sur les façades, l’aspect extérieur du bâti
112
3. Requalifier par les équipements ou le commerce
113
4. La pratique des « immeubles cible »
5(
Eléments de contexte
114
1. L’offre meublée dans le panorama de l’hébergement touristique en France
118
2. Certification des meublés
120
3. Fiscalité des meublés
124
4. La fiscalité de l’investissement locatif touristique
127
5. Loger les travailleurs saisonniers
7