le couple et l`accession

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LE COUPLE ET L’ACCESSION
ADIL DE L’ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre 38000 GRENOBLE 04 76 53 37 30
Le couple et l’accession – Novembre 2014
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SOMMAIRE
PARTIE 1 : Les concubins et l’accession
I. Les différents régimes juridiques
A. L’indivision
- Le régime légal de l’indivision
- La convention d’indivision
- Le décès de l’un des concubins
- La séparation des concubins
B. La tontine
- Le pacte tontinier
- Le décès de l’un des concubins
- La séparation des concubins
C. La société civile
- La création
- Le décès de l’un des associés
- La mésentente des associés
II. Le financement de l’achat
PARTIE 2 : Les partenaires de PACS et l’accession
I. Le régime juridique
A. La séparation de patrimoine
B. L’indivision prévue dans le pacs
II. Le financement
PARTIE 3 : Le couple marié et l’accession
I. Les différents régimes matrimoniaux
A. La communauté de biens
B. La séparation de bien
C. La participation aux acquêts
D. La communauté universelle
II. Le financement
A. Pendant le mariage
B. En cas de divorce
C. En cas de décès
PARTIE 4 : Le testament : une garantie supplémentaire
I. L’utilité du testament
II. Les limites de la liberté testamentaire
III. Les formes
IV. La révocation
V. Exemple
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INTRODUCTION
L’évolution des trajectoires familiales est un élément majeur parmi les changements de la société
française au cours des trente dernières années. La diversité des régimes juridiques qui s’offrent au
couple, pour organiser sa vie commune, témoigne de la prise en compte par le droit de ces
évolutions.
Concernant l’acquisition de leur logement, les concubins, partenaires de pacs et époux ne sont pas
soumis aux mêmes règles. Ils ont pourtant un souci commun, se protéger des aléas de la vie,
mésentente, décès.
Ainsi les modalités d’achat doivent être réfléchies et adaptées à chaque situation.
C’est pourquoi l’Adil vous propose de faire le point sur les différents régimes juridiques applicables
lors de l’achat de la résidence principale mais également sur la possibilité de faire un testament
pour protéger le survivant en cas de décès.
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PARTIE 1 : Les concubins et l’accession
Les personnes vivant en union libre sont nombreuses à acheter leur résidence principale.
Pour autant, le Code civil ne prévoit aucune disposition spécifique au concubinage. Les modalités
de l’achat entraînent pourtant de nombreuses conséquences et doivent être réfléchies
notamment par rapport aux déconvenues que peuvent entrainer une éventuelle mésentente ou
un décès.
Ainsi, plusieurs formules d’acquisition sont possibles telles que l’indivision, la tontine ou encore la
société civile.
Par ailleurs, le financement de l’achat doit également être réfléchi, car il ne sera pas sans
incidence sur les droits de chacun.
I-
Les différents régimes juridiques
L’indivision, la tontine ou la société civile sont autant de possibilités d’organiser l’achat. Le choix
du régime juridique devra être établi en fonction des incidences fiscales et des personnes à
protéger, concubin ou enfant.
A - L’indivision
Le plus souvent l’acquisition est faite en indivision. L’indivision est la situation de plusieurs
personnes titulaires en commun d’un droit de même nature, sur un même bien sans qu’il y ait
division matérielle de leur part, c’est le cas du couple qui achète en commun un logement.
 Le régime légal de l’indivision :
Lorsque les concubins n’établissent pas de convention d’indivision, les dispositions du Code Civil
s’appliquent.
Le régime légal résultant des articles 815-2 et suivant du Code Civil comprend un ensemble de
règles minimales destinées à assurer le fonctionnement de l’indivision :
- Le principe de l’unanimité
L’une des principales règles est celle de l’unanimité pour administrer ou disposer des biens indivis.
(Article 815-3 Code Civil). Ainsi les indivisaires ne peuvent prendre de décision sans l’accord des
autres que pour les mesures conservatoires ou de gestion courante.
-le droit de préemption
Dans le cas où, l’un des concubins, souhaite vendre ses droits, l’article 815-4 du Code Civil prévoit
un droit de préemption au bénéfice du co-indivisaire.
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-le droit de demander le partage à tout moment
L’indivision a un caractère précaire puisque l’article 815 du Code Civil permet à tout indivisaire de
demander à tout moment le partage des biens. Le concubin qui souhaite une continuation
temporaire de l’indivision peut demander un sursis au partage pour deux années maximum. (Code
Civil, art 820)
Pour faciliter la gestion de l’indivision, et la situation en cas de séparation ou de décès, il apparaît
utile de faire une convention d’indivision. (Code civil, art. 1873-1 à 1873-18)
 la convention d’indivision
Si l’on souhaite établir une convention d’indivision, l’intervention du notaire est conseillée afin de
garantir le respect des conditions de forme et la légalité du contenu. La convention sera soit
insérée dans l’acte de vente, soit établie dans un acte à part.
La convention peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable, ou pour une
durée indéterminée.
Dans le cas des concubins, il est préférable d’opter pour une durée indéterminée. Cela a pour
avantage de permettre le partage de l’indivision à tout moment en cas de séparation du couple.
L’objectif de la convention sera de faciliter la gestion de l’indivision et la situation en cas de décès
ou de séparation.
A titre d’exemple, la convention peut prévoir de :
- faciliter la gestion en désignant un gérant et en aménageant la règle de l’unanimité pour les actes
excédant les pouvoirs de celui-ci ;
- désigner le bénéficiaire du droit de vote à l’assemblée générale des copropriétaires ;
- au décès de l’un, la faculté d’acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.
 le décès de l’un des concubins
Le concubin survivant n’a aucun droit sur l’héritage. L’indivision se poursuit avec les héritiers. Il n’a
donc pas le droit de continuer à occuper le logement postérieurement au décès, sauf autorisation
des héritiers.
Cette situation précaire peut être évitée:
- la faculté d’acquisition de l’article 1873-13 du Code civil
Il est possible de prévoir dans la convention d’indivision qu’au décès de l’un des deux concubins, le
survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise par le survivant
dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure des héritiers.
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Exemple :
Clause de faculté d’acquisition ou d’attribution
Les acquéreurs conviennent que, au décès du premier d’entre eux, le survivant pourra acquérir ou
se faire attribuer la quote-part du défunt, à charge d’en tenir compte à la succession d’après sa
valeur à l’époque de l’attribution.
La faculté d’acquisition ou d’attribution sera caduque si son bénéficiaire ne l’a pas exercée par
lettre recommandée avec accusé réception dans le délai d’un mois à compter du jour où il aura été
mis en demeure de prendre parti. En l’absence de mise en demeure, il pourra notifier aux héritiers
sa décision d’exercer ce droit dans les six mois qui suivront le décès.
L’appréciation de la valeur de la quote-part du défunt se fera à la date de l’acte qui constatera le
transfert de propriété. A défaut d’accord, la valeur sera déterminée par voie judiciaire.
L’acte notarié de cession ou de partage sera établi dans les trois mois de la notification aux
héritiers de l’exercice du droit d’acquisition ou d’attribution, aux frais de son bénéficiaire.
- le testament
Il est possible de prévoir par testament le legs de l’usufruit, du droit d’usage et d’habitation, ou
encore de la pleine propriété du bien. Ceci dans la limite des droits des héritiers réservataires.
Il faut également noter l’importance de la taxation, puisque les concubins supportent l’impôt de
mutation à titre gratuit au taux de 60%.
Pour ne pas porter atteinte aux droits des héritiers réservataires et pour limiter le montant des
droits de succession, tout en préservant le cadre de vie du concubin survivant, il est possible de ne
léguer que l’usufruit ou encore, le droit d’usage et d’habitation.
 la séparation des concubins
En cas de séparation des concubins, deux situations sont possibles :
- soit l’indivision prend fin :
Il est possible de vendre le bien et de partager le prix dans les quotes-parts indiquées dans le titre
de propriété. Si l’un des concubins souhaite racheter la part de l’autre il a un droit de priorité.
- soit l’indivision est maintenue :
Il est possible de décider de maintenir l’indivision et de décider que l’un des deux indivisaires reste
dans les lieux moyennant le versement d’une indemnité égale à la valeur locative du logement
proratisée aux droits indivis du co-indivisaire non occupant.
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L’essentiel :
 l’indivision est le régime juridique qui s’applique par défaut aux concubins qui
achètent un logement
 des dispositions légales organisent le fonctionnement de l’indivision, mais les
concubins peuvent prévoir des dispositions spéciales dans une convention d’indivision
 la convention d’indivision peut être réalisée par un notaire et intégrée dans l’acte de
vente
 un testament peut être utile pour protéger le concubin survivant en cas de décès. Là
encore le notaire en charge de l’acte de vente sera à même de conseiller le couple
B- La tontine
Pour permettre au dernier survivant de devenir propriétaire du logement sans avoir à racheter la
part du défunt, il est possible d’opter pour la tontine.
 Le pacte tontinier
La tontine est le contrat par lequel le bien acquis en commun par les deux concubins devient la
propriété du seul survivant.
En pratique le pacte tontinier est conclu au moment de l’achat, par une clause de tontine insérée
dans l’acte d’acquisition.
 le décès de l’un des concubins
Lors du décès du premier concubin, le survivant se trouve propriétaire de l’intégralité du
logement. Le co-acquéreur est réputé n’avoir jamais été propriétaire du logement. Par
conséquent, les héritiers de ce dernier ne peuvent prétendre à aucun droit sur le logement.
S’agissant de la fiscalité, elle est avantageuse dans une moindre mesure. En effet, seules les
résidences principales d’une valeur inférieure à 76 000 € sont soumises aux droits de mutation à
titre onéreux. En revanche si la valeur du bien excède 76 000 €, il n’y a pas d’avantage fiscal
puisque le concubin survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit (60%).
 la séparation des concubins
La tontine est malheureusement une formule juridique qui pose des difficultés en cas de rupture
des concubins. En effet, ils peuvent d’un commun accord vendre le bien. En revanche, en cas de
mésentente la situation est bloquée jusqu’au décès de l’un des concubins, puisque le partage ne
peut pas être exigé. Pour contourner cet inconvénient, il est conseillé de limiter la durée de
validité de la clause de tontine. Cela permet au terme prévu par la clause de provoquer un partage
ou d’opter pour une reconduction dans les conditions prévues à l’acte.
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L’essentiel :
 Une clause de tontine peut être insérée dans l’acte de vente
 La tontine est le régime juridique le plus protecteur en cas de décès de l’un des
concubins : le concubin survivant devient propriétaire de l’intégralité du logement.
 La tontine présente un inconvénient majeur : en cas de mésentente, l’un des
concubins ne peut pas exiger le partage. Pour contourner cet inconvénient il est
possible de limiter dans le temps cette clause.
 Cette formule ne présente pas de réel avantage fiscal
C- La société civile
Les concubins ont la possibilité de créer une société civile, laquelle achète ensuite l’immeuble. Ils
doivent cependant être avertis des contraintes propres à son fonctionnement.
 la création
Les concubins qui souhaitent constituer une société civile immobilière, ont tout intérêt à en
confier la rédaction à un professionnel, à savoir, un notaire ou un avocat. Les frais d’acte ne sont
pas réglementés, ils sont donc fixés librement.
Les parts sociales sont ensuite réparties proportionnellement aux apports de chacun. La SCI est
propriétaire du logement, et les concubins associés en sont les occupants à titre gratuit.
Les associés peuvent organiser assez librement le fonctionnement de la société. Les statuts
peuvent par exemple prévoir l’impossibilité de céder les parts à une tierce personne.
Ce régime juridique n’est pas sans contrainte, puisque les associés devront tenir une comptabilité
ainsi que des assemblées générales régulièrement.
Il n’y a par conséquent pas d’avantage significatif au niveau du fonctionnement par rapport à une
indivision organisée.
 Le décès de l’un des associés
En cas de décès, les statuts peuvent prévoir soit la dissolution soit la continuation de la société
avec l’associé survivant. Dans ce dernier cas, le concubin survivant pourra racheter les parts des
héritiers sans qu’ils puissent s’y opposer. Il est ainsi protéger face aux héritiers réservataires.
 La mésentente des associés
Il est plus difficile de sortir d’une SCI que de faire cesser une indivision.
• Soit, l’associé qui veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts, peut obtenir le
rachat de ses parts par la société ou l’attribution du logement ;
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• soit, les deux associés votent la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par les statuts et
le logement est partagé, à moins d’un accord pour sa vente.
En cas de désaccord, il faut saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le
logement pourra demander au juge qu’il lui soit attribué en priorité.
Ces dernières années de nombreux couples ont eu recours à ce montage pour acheter leur
résidence principale. Les spécialistes, notaires et avocats, sont aujourd’hui davantage réservés par
rapport à ce montage.
Enfin, si les concubins achètent à travers une SCI, cela ne leur permet pas de prétendre aux prêts
aidés tel que le PTZ+ et le PEL. En effet, seule la SCIA (Société Civile Immobilière d’Attribution)
permet de souscrire un PTZ+.
L’essentiel :
 La constitution et le fonctionnement de la SCI ont un coût
 Il est plus difficile de sortir de la SCI que de faire cesser une indivision
 En cas de décès, l’associé survivant peut racheter les parts, même en présence
d’héritier réservataire.
II-
Le financement de l’achat
A- les deux concubins achètent
L’acte de vente doit mentionner le nom des deux concubins et préciser, le cas échéant, l’apport
personnel de chacun et la part d’emprunt qu’ils souscrivent. A défaut de précision dans l’acte, ils
seront réputés propriétaires de la moitié chacun. Au moment de la revente, le prix sera redistribué
en fonction des proportions d’acquisitions indiquées dans l’acte d’achat.
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Exemple :
Un couple achète un logement à 100 000€, Monsieur a un apport de 10 000€ et Madame un
apport de 20 000€. Le reste du logement sera financé grâce à un emprunt immobilier. Chacun
supportera le paiement de la moitié des mensualités de remboursement.
Il convient de calculer la proportion d’acquisition de chacun des concubins :
Monsieur
Madame
Apport
10 000€
20 000€
Emprunt
35 000€
35 000€
Total
45 000€
55 000€
Pourcentage d’acquisition
45%
55%
Quelques années plus tard le couple revend le logement 150 000€.
Le notaire redistribuera le prix de vente grâce au pourcentage indiqué dans l’acte initial :
- Monsieur étant propriétaire à hauteur de 45 % recevra 67 500€.
- Madame étant propriétaire à hauteur de 55% recevra 82 500€.
Si l’acte d’achat n’avait rien indiqué, le prix aurait été redistribué à hauteur de la moitié chacun
sans que Madame puisse contester.
Au-delà des relations entre concubins, il est important que la déclaration faite dans l’acte
corresponde à la réalité financière de l’opération. En effet, si l’un des concubins finance plus que la
part indiquée dans l’acte, il pourrait être accusé par l’administration fiscale de dissimulation de
donation indirecte taxable. Le risque est alors de faire l’objet d’un redressement qui consisterait
au paiement des droits de donation au taux de 60%, appliqué sur le montant de la somme donnée.
En cas d’emprunt commun, la banque exige en général que les deux soient co-emprunteurs
solidaires, afin de pouvoir réclamer la totalité des échéances à l’un si l’autre n’est plus en mesure
de payer sa part, même en cas de séparation du couple.
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Si les concubins qui ont contracté ensemble un emprunt se séparent, celui qui voudra sortir de
l’indivision devra demander à être désolidarisé du prêt. En cas de refus de la banque de
désolidariser du prêt celui qui ne conserve pas le logement, la solution peut être de revendre le
bien et de rembourser le capital restant dû à la banque, au prorata de leurs droits de propriété.
B- un seul concubin achète
Seul le concubin qui s’est porté acquéreur aura des droits sur le logement. En cas de séparation ou
de décès, l’autre concubin n’aura aucun droit sur le logement car le Code civil ne prévoit pas de
régime protecteur à son égard. Il est donc en situation précaire. Le propriétaire peut vendre sans
avoir à solliciter l’accord de l’autre, même si ce dernier l’a aidé à payer des traites ou des travaux.
En cas de rupture, celui qui n’est pas propriétaire devra quitter le logement car il n’a aucun droit
au maintien dans les lieux.
L’essentiel :
 Les concubins qui achètent ensemble doivent indiquer leurs proportions d’achat
dans l’acte de vente
 En cas d’emprunt commun, les co-emprunteurs sont fréquemment solidaires
 Si un seul concubin achète, en cas de décès ou de rupture, celui qui n’est pas
propriétaire n’a aucun droit sur le logement.
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PARTIE 2 : Le PACS et l’accession
Nombre de partenaires pacsés achètent leur résidence principale. Souvent mal informés, ils ne
mesurent pas l'importance de cet acte. Pourtant, les modalités de l'achat entraînent de
nombreuses conséquences tout au long de leur vie. Il est important d’organiser cette acquisition
pour prévenir tout conflit pouvant naitre en cas de décès ou de séparation. Ces précautions sont
d’autant plus importantes si les partenaires ont des enfants.
Le pacte civil de solidarité ou PACS, est un contrat conclu entre deux personnes majeures, les
partenaires, pour organiser leur vie commune. Il est régi par les articles 515 et suivants du code
civil.
La principale question soulevée est de savoir qui est propriétaire des biens acquis pendant le
PACS. Cette étude concerne l’acquisition de la résidence principale, dans le cadre d’un contrat de
PACS signé à compter du 01/01/2007.
Le régime juridique auquel sera soumis le bien peut prendre différentes formes. La décision
d’emprunter seul ou à deux a également son importance patrimoniale.
I-
Le régime juridique de l’accession
Le régime de la séparation des patrimoines s’applique automatiquement aux couples pacsés après
le 1er janvier 2007 (article 515-5 du Code Civil). Il leur est toutefois possible d’opter, dans le pacte,
pour le régime de l’indivision. Le choix se fera en fonction de la volonté de préserver les fortunes
personnelles de chacun ou au contraire d’avantager le partenaire le moins aisé.
A- La séparation de patrimoine
Le régime de la séparation de bien permet au couple de garder son indépendance patrimoniale.
L’intérêt de ce régime se manifeste surtout dans le cas des familles recomposées. Le PACS ne
confère aucun droit sur les biens du partenaire, le patrimoine transmissible aux enfants est par
conséquent préservé. En effet, si l’un des partenaires décède, le partenaire survivant n’a pas la
qualité d’héritier.
 Achat par les deux partenaires
Le fait d’être soumis au régime de la séparation de patrimoine n’empêche pas les partenaires de
se trouver en indivision s’ils achètent le bien à deux.
Il est donc important d’indiquer dans l’acte d’achat les proportions d’acquisition de chacun. Ainsi
au moment de la revente le prix sera redistribué en fonction des proportions indiquées dans le
titre de propriété.
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Concernant la gestion du bien, les partenaires doivent respecter les règles de l’indivision imposées
par le Code Civil (article 815-2 et suivant du code Civil) :
L’une des principales règles est celle de l’unanimité pour administrer ou disposer les biens indivis.
- le droit de préemption
Dans le cas où, l’un des partenaires, souhaite vendre ses droits, l’article 815-4 du Code Civil prévoit
-le droit de demander le partage à tout moment
demander à tout moment le partage des biens. Le partenaire qui souhaite une continuation
Civil, art 820)
 Achat par un seul partenaire
Le bien entre uniquement dans le patrimoine de celui qui l’achète. L’autre partenaire n’a aucun
droit de propriété sur le logement.
Il est toutefois possible d’écarter le régime de la séparation de patrimoine afin d’avantager son
partenaire en optant pour le régime de l’indivision dans le pacte.
L’essentiel :
 La séparation de patrimoine est le régime juridique qui s’applique de plein droit
 Les partenaires qui achètent en commun sont en indivision
 Le partenaire qui achète seul demeure seul propriétaire du logement.
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B- L’indivision prévue dans le Pacte
 Régime de l’indivision
Les partenaires peuvent opter pour l’indivision dans leur pacte ou dans une convention postérieure.
L’intérêt est la protection du partenaire, puisque les biens acquis postérieurement au PACS ou à la
convention sont communs même s’ils ont été financés par un seul.
Ainsi, dans le cas d’un logement acquis par un seul partenaire, les deux en sont propriétaires
indivis par moitié. Celui qui a financé l’achat ne dispose d’aucun recours au titre d’une
contribution inégale. (Article 515-5-1 du code civil)
Toutefois, pour que ce principe s’applique, les fonds utilisés ne doivent pas être des fonds perçus
avant le pacs ou perçus par succession ou donation. Dans ce cas, si l’acte d’achat indique au
moyen d’une déclaration d’emploi l’origine de ces fonds, ils resteront personnels.
Exemple de déclaration d’emploi
« M.A, acquéreur, certifie que le bien acquis aux termes des présentes est financé au moyen de
deniers qui lui sont personnels comme provenant d’économies réalisées antérieurement à la date
d’enregistrement de la convention de pacs conclue avec M.B . En conséquence, le bien
présentement acquis constituera un bien personnel à M.A. M.B partenaire pacsé de l’acquéreur,
intervenant aux présentes, confirme la réalité de la présente déclaration. »
 Fonctionnement de l’indivision
S’agissant de la gestion des biens détenus en indivision, le régime légal résultant des articles 815-2
et suivant du code civil s’applique.
Il comprend un ensemble de règles minimales destinées à assurer le fonctionnement de
l’indivision :
L’une des principales règles est celle de l’unanimité pour administrer ou disposer les biens indivis.
- Le droit de préemption
Dans le cas où, l’un des partenaires, souhaite vendre ses droits, l’article 815-4 du code civil prévoit
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- le droit de demander le partage à tout moment
demander à tout moment le partage des biens. Le partenaire qui souhaite une continuation
civil, art 820)
Pour faciliter la gestion de l’indivision, et la situation en cas de séparation ou de décès, il apparaît
utile de faire une convention d’indivision. (Code civil, art. 1873-1 à 1873-18)
L’essentiel :
 Les partenaires peuvent opter pour le régime de l’indivision afin d’assurer une
meilleure protection du partenaire le moins aisé
 Les deux partenaires sont propriétaires de la moitié du bien, même s’ils n’ont pas
financé le bien de manière égale
 Celui qui a financé l’achat ne dispose d’aucun recours au titre d’une contribution
inégale
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En résumé : 2 options
SEPARATION DE BIEN
Régime de la séparation de
BBBBBBIENbiens
Acquisition
immobilière par
un seul
partenaire
Propriété
personnelle du
partenaire
accédant
Droit de
propriété
proportionnel à
l’apport
financier de
chacun
Régime de l’indivision
Acquisition
immobilière en
commun
Propriété
en
indivision
Le bien acquis appartient à
chaque partenaire pour
moitié quel que soit la part du
financement
SAUF si l’acte d’achat indique
que l’origine des fonds
provient de la vente d’un
bien personnel / succession/
donation
Convention
prévoyant une
acquisition pour
moitié
Problèmes de
litiges en cas de
séparation
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II-
La dissolution du pacs
A- La séparation du couple
En cas de séparation des partenaires, la procédure de dissolution est fixée par l’article 515-7 du
code civil. Si cet article prévoit les formalités de dissolution, il fait l’impasse sur les conséquences.
C’est donc au couple de s’organiser.
Concernant le logement, deux possibilités s’offrent aux partenaires.
-
Ils peuvent revendre le logement. Le prix est alors soit redistribué en fonction des
proportions d’achat indiquées dans l’acte, soit à part égale si le couple avait opté pour le
régime de l’indivision dans un pacte.
Si les partenaires sont en indivision, en cas de vente par l’un d’entre eux, l’autre bénéficie d’un
droit de préemption lui permettant de se substituer à l’acquéreur éventuel. (Article 815-14 code
civil)
-
Ils peuvent également décider de maintenir l’indivision et convenir que l’un des partenaires
restera dans le logement moyennant le versement d’une indemnité.
Enfin si l’un des partenaires veut sortir de l’indivision et que l’autre refuse, c’est le Tribunal de
Grande Instance qui se prononcera sur le partage ou la poursuite de l’indivision.
B- Le décès
Le fait d’être pacsé ne donne pas la qualité d’héritier. Seul un testament peut protéger le
survivant.
La seule protection que confère le PACS pour le partenaire survivant est la possibilité de bénéficier
de plein droit de la jouissance gratuite du logement pendant un an.(article 515-6 code civil ) Il est
toutefois possible de priver son partenaire de ce droit par testament.
Enfin, il faut noter l’avantage fiscal que procure le PACS puisque les partenaires sont totalement
exonérés de droits de succession.
III-
Le financement de l’acquisition
Dans le cadre d’un PACS, les partenaires peuvent emprunter seul ou à deux. Les conséquences de
l’emprunt ou du cautionnement sont à mesurer notamment en cas de séparation.
A- Un seul partenaire achète
Si l’un des partenaires emprunte pour financer l’achat, l’autre partenaire n’est pas solidaire du
remboursement du prêt.
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Si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt, la banque peut saisir ses biens personnels et ses
revenus mais pas sa part dans les biens indivis. (Article 815-17 du code civil). La banque peut
cependant demander en justice le partage des biens indivis afin de saisir la part du débiteur.
La banque peut exiger de l’autre partenaire qu’il se porte caution solidaire du prêt souscrit par son
partenaire. C’est un engagement juridique risqué car il perdure en cas de séparation. Si
l’emprunteur ne rembourse pas son prêt, les biens et revenus de la caution peuvent être saisis par
la banque.
B- Les deux partenaires achètent
Si les deux partenaires sont co-emprunteurs, ils sont tous les deux engagés vis-à-vis de
l’établissement de crédit pour le montant total du prêt. Compte tenu de cette solidarité, en cas
d’impayé, la banque peut saisir les biens et revenus de chaque partenaire, y compris le cas
échéant leurs biens indivis.
Lorsque le couple de partenaires pacsés se sépare, alors qu’un emprunt immobilier est en cours,
plusieurs solutions sont possibles :
-
Soit revendre le bien et faire un remboursement anticipé du prêt
Soit attribuer le logement et le prêt à l’un des partenaires. Il est alors recommandé de
demander à la banque de désolidariser du prêt celui qui quitte le logement afin qu’il soit
dégagé de la solidarité. Mais la banque n’est pas obligée d’accepter.
L’essentiel :
 Si l’un des partenaires emprunte pour financer l’achat, l’autre partenaire n’est pas
solidaire du remboursement du prêt.
 Si les deux partenaires sont co-emprunteurs, ils sont tous les deux solidaires vis-àvis de l’établissement de crédit pour le montant total du prêt.
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PARTIE 3 : Le couple marié et l’accession
La résidence familiale est souvent le premier, voire le principal achat du couple. Les règles
applicables pour l’achat, le divorce ou le décès, diffèrent selon le régime matrimonial choisi par les
époux.
I.
Le statut juridique du logement
En l'absence de contrat de mariage, les époux sont soumis au régime de droit commun, appelé
régime de la communauté légale réduite aux acquêts (article 1400 et suivant du code civil). Si les
époux ou futurs époux veulent opter pour un autre régime, ils doivent signer un contrat de
mariage chez le notaire. Les autres régimes patrimoniaux sont la communauté conventionnelle
(art. 1497 et s. code civil), la séparation de biens (art 1536 et s. code civil) et la participation aux
acquêts (art.1569 et s. du code civil).
A- Les époux mariés sans contrat ou la communauté légale de biens réduite
aux acquêts
Les époux mariés sans contrat après le 1er février 1966, sont soumis automatiquement au régime
de la communauté de biens réduite aux acquêts. Le patrimoine des époux est alors réparti entre
les biens communs et les biens propres de chaque conjoint. Les biens qui appartenaient à un
époux avant le mariage et ceux qu’il a reçus depuis par donation ou héritage sont ses biens
propres. En revanche, les biens achetés en cours d’union sont en principe communs.
1- L’achat du logement familial pendant le mariage
L’achat en commun de la résidence principale
Tous les biens acquis par les époux avec leurs revenus (issus de leur travail ou de leurs fonds
propres), quel que soit la disparité des ressources, sont communs. Par exemple, si un seul des
conjoints travaille, le logement acheté avec ses revenus appartient pour moitié à son époux
(article 1401 du code civil).
Ce régime est très protecteur à l’égard de l’époux le moins fortuné. En cas de revente du
logement, il aura droit à la moitié de son prix.
L’achat du logement uniquement sur des fonds propres
Lorsqu’un époux utilise des fonds propres pour acheter un logement, ce bien devient commun ; ce
qui permet à un époux d’avantager son conjoint.
Si l’époux qui a utilisé ses fonds propres souhaite que le logement ainsi acquis soit uniquement sa
propriété, il doit demander au notaire d’inclure une clause spécifique dans l’acte d’achat. Dans
cette clause, l’époux déclare que l’acquisition est réalisée avec de l‘argent personnel (clause
d’emploi) ou provenant de la vente d’un bien personnel (clause de remploi) et affirme que le bien
Page 19
acheté lui appartient en propre. Cette clause peut se faire a posteriori mais il faut alors l’accord du
conjoint.
En cas de dissolution de la communauté, celle-ci devra verser une récompense à l’époux qui a
utilisé de l’argent personnel, ou à ses héritiers. Lorsque le bien est propre à un époux (reçu par
donation ou succession), celui-ci le reprend.
L’achat du logement en partie avec des fonds propres :
L’achat du logement peut être financé en partie avec de l’argent personnel et en partie avec de
l’argent commun (ex : un emprunt souscrit par les époux).
Si la part du prix et des frais payés avec des fonds propres dépasse celle financée avec
l’argent commun, et si l’acte contient une clause d’emploi ou de remploi, le bien est personnel. Le
propriétaire devra une compensation financière à la communauté si celle-ci est dissoute (décès ou
divorce).
Si la part payée avec de l’argent commun est supérieure, le bien est commun. La
communauté devra récompenser l’époux ayant contribué à l’achat avec ses fonds propres en cas
de dissolution. Il est important de prévoir, dans l’acte d’achat notarié une clause détaillant l’origine
des fonds propres afin de faciliter le calcul de la récompense due et éviter les litiges en cas de
divorce.
Il est important de prévoir, dans l’acte d’achat notarié une clause détaillant l’origine des fonds
propres afin de faciliter le calcul de la récompense due et éviter les litiges en cas de divorce.
La construction d’une maison :
Selon l’article 552 du code civil, toute construction édifiée sur un terrain appartient au propriétaire
de ce terrain.
Si des époux font construire sur une parcelle achetée en commun, le terrain et la
construction seront communs.
Si des époux construisent sur une parcelle appartenant à l’un des époux, celui-ci sera le
seul propriétaire de la maison. En effet, selon l’article 552 du code civil, la propriété du sol
emporte la propriété du dessus et du dessous. L’autre conjoint n’aura aucun droit de propriété sur
ce bien, même si la construction a été financée avec de l’argent commun. Dans cette situation, il
est recommandé d’apporter le terrain à la communauté dans un contrat de mariage. Ainsi, le bien
édifié sera commun.
Si un époux finance une construction sur un terrain commun avec de l’argent personnel, la
communauté devra le dédommager en cas de dissolution.
2- La réalisation de travaux dans le logement
Page 20
Pas de problème particulier si le logement du couple est un bien commun et que le financement
des travaux se fait avec de l’argent commun.
Si le logement appartient en propre à l’un des époux et que des revenus communs ont servi à
financer les travaux, la communauté aura droit à une récompense en cas de dissolution, tenant
compte de la plus-value apportée à son bien par les travaux.
L’époux qui finance des travaux sur le logement avec des fonds personnels aura droit à une
récompense en apportant la preuve qu’il a employé des fonds propres.
3- La vente du logement familial
Un époux ne peut pas disposer seul du logement familial (c’est à dire la résidence principale) et du
mobilier qu’il contient (article 215 du code civil), quel que soit le régime matrimonial et le mode
d’acquisition du bien. Par ce régime de protection d’ordre public, même si le bien appartient
personnellement à un époux, celui-ci ne peut pas le vendre, le louer, l’apporter à une société,
l’hypothéquer pour garantir un emprunt bancaire (etc …) sans le consentement de son conjoint
dès la promesse ou le compromis de vente.
Le plus souvent, le bien est mis en vente d’un commun accord et le prix partagé ou il est décidé de
le garder en indivision.
Il se peut que les époux s’accordent pour que l’un ou l’autre garde le bien. Dans cette hypothèse,
le bénéficiaire doit verser à son ex-conjoint une soulte. Son montant est déterminé par le notaire
et en principe égal à 50 % de la valeur du bien. Cela est intéressant pour celui qui a peu financé le
bien. Celui qui rachète le bien doit avoir la capacité financière de reprendre le prêt en cours et de
financer le paiement de la soulte . Toutefois, s’il a droit à une prestation compensatoire, son
conjoint peut la lui payer en lui abandonnant sa part du logement.
Ils peuvent aussi décider de garder le bien ensemble, dans l’attente par exemple d’une situation
plus favorable pour le revendre. Le bien est alors détenu en indivision. Il est conseillé d’établir une
convention d’indivision pour fixer les règles de fonctionnement (obligations de chacun : paiement
des charges, des impôts etc.), de partage ou de vente du bien.
4- Le logement en cas de dissolution de la communauté par divorce
La communauté est dissoute par le divorce. Il y a un partage égalitaire de la communauté, sauf
disposition conventionnelle contraire.
Page 21
L’information en + : En instance de divorce, un époux peut-il acheter seul 1?
S’il est marié sous un régime de communauté, cela est déconseillé. En effet, le bien acquis est
commun si le divorce n’est pas prononcé ou si l’un des conjoints décède pendant l’instance. Pour
être absolument sûr d’être seul propriétaire, le conjoint doit acheter au moyen de fonds propres.
Dissolution de la communauté et système de récompense :
Régime de communauté des biens
Principe
La moitié du logement va au conjoint survivant
Si achat sur fonds propres La communauté verse une récompense à l’époux qui a utilisé ses
fonds personnels, ou à ses héritiers
Achat en partie avec
fonds propres
Construction d’une
maison

Si le financement par fonds propres est > au financement avec
l’argent commun : compensation financière versée à la
communauté

Si la contribution par fonds propres est < au financement avec
l’argent commun : récompense versée à ce conjoint.
Si construction sur un terrain appartenant à un des époux :
récompense versé à la communauté en fonction de la plusvalue prise par le terrain du fait de la construction. Sauf
disposition contraire prévue dans un contrat de mariage.


Réalisation de travaux
dans le logement


Si financement d’une construction sur un terrain commun avec
des fonds propres : la communauté dédommage l’époux qui a
financé la construction
Si le logement est un bien propre et les travaux sont financés
par de l’argent commun : récompense à la communauté ;
Si le logement est un bien commun et les travaux sont financés
avec des fonds personnels : récompense à l’époux si preuve de
l’utilisation des fonds propres.
Si les fonds sont avancés en tout ou partie par l’autre conjoint, celui qui a financé les travaux
pourra réclamer une récompense en cas de dissolution du mariage. Cette récompense sera
1
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calculée en tenant compte de la valeur apportée au bien par les travaux. Il est ainsi conseillé de
conserver les justificatifs de paiement des travaux ou d’établir une reconnaissance de dette écrite,
précisant les modalités de remboursement de cette somme.
L’attribution préférentielle du logement en cas de divorce :
Si l’un des époux veut absolument conserver le logement et que l’autre s’y oppose, le premier
peut demander au juge l’attribution préférentielle (art 831 et s. code civil) de ce logement. Le juge
peut également lui permettre d’y rester pour une certaine durée en lui accordant un bail ou en lui
attribuant la jouissance gratuite selon des modalités qu’il fixe.
5- Le logement en cas de dissolution de la communauté par décès
En cas de décès, le conjoint survivant a droit automatiquement à la moitié du logement et des
autres biens communs.
Les règles de succession en cas de décès :
L’époux survivant peut continuer à habiter sa résidence principale gratuitement et à utiliser le
mobilier pendant un an à compter du décès de son époux (droit temporaire au logement). Puis il
peut réclamer un droit viager d’occupation (sa vie durant) de ce logement s’il appartenait au
défunt ou au couple, sauf si son époux l’en a privé par testament authentique (rédigé par un
notaire).
Prise en compte de la situation familiale du défunt, plusieurs cas peuvent se présenter :
-
-
-
le défunt a des enfants : le conjoint survivant, désormais héritier réservataire, recueille la
totalité des biens de la succession en usufruit ou un quart en pleine propriété. Le conjoint
est aujourd’hui héritier réservataire.
le défunt a des enfants d’une première union : le conjoint survivant recueille la propriété
du quart des biens.
si le défunt n’a pas d’enfant mais des parents encore vivants : l’époux survivant peut
recevoir l’intégralité des biens de son conjoint défunt ; en effet, depuis le 1er janvier 2007,
la réserve des ascendants est supprimée.
si l’époux décédé n’a plus que des frères et sœurs : le conjoint a la pleine propriété de tous
les biens.
Si le défunt ne laisse ni ascendants, ni descendants, le conjoint a droit à une part de la
réserve, à savoir le quart des biens du défunt en pleine propriété. Cela signifie que le
défunt ne peut plus donner ou léguer plus des trois quarts de ses biens à une personne
autre que son conjoint. Avant, seuls les descendants étaient des héritiers réservataires.
Page 23
B- Les époux sont mariés sous un régime de communauté conventionnelle
La communauté conventionnelle consiste à modifier la communauté légale sur des points
particuliers.
La communauté de meubles et d’acquêts (art 1498 et s. code civil) est un régime semblable au
régime de la communauté réduite aux acquêts sauf sur un point : tout l'argent et tous les meubles
appartiennent à la communauté, y compris s'ils ont été acquis avant le mariage ou par succession
ou donation.
En d'autres termes, par différence avec le régime de la communauté réduite aux acquêts, la
communauté est composée de tous les biens meubles quelle que soit leur date d’acquisition et
des biens immeubles acquis pendant le mariage avec les gains et salaires, notamment :



Les biens meubles (valeurs mobilières, fonds de commerce, liquidités) acquis avant le
mariage ou reçus par donation ou succession pendant le mariage,
Les immeubles achetés par un époux entre la signature du contrat de mariage et la
célébration du mariage, sauf clause contraire du contrat,
Les fruits des biens meubles et immeubles, qu’ils soient communs ou propres.
La communauté universelle (art 1526 code civil) résulte d’une clause en vertu de laquelle tous les
biens, tant meubles qu’immeubles, tant présents qu’à venir, sont communs. Suivant un principe
de corrélation avec l’actif, toutes les dettes présentes et futures sont communes. Que la dette ait
été consentie par un seul ou les deux époux, le gage des créanciers est constitué par l’ensemble
des biens du couple.
1- Le logement lors du mariage
L’immeuble acquis par des époux mariés sous un régime de communauté de meubles et acquêts
est un bien commun des époux par application de l’article 1401 du code civil. Si communauté
universelle, le bien sera commun.
2- Le logement en cas de dissolution de la communauté
Lorsqu’il y a divorce, il convient de liquider la communauté et de déterminer quels sont les biens
et les indemnités qui en font partie.
Les règles de la communauté légale restent applicables en tous les points qui n'ont pas fait l'objet
de la convention des parties (article 1497 code civil).
Page 24
C- Les époux sont mariés sous le régime de la séparation des biens :
1- Le logement pendant le mariage
o L’achat de la résidence principale :
En principe chacun devrait être propriétaire du logement familial acheté proportionnellement à ce
qu’il a versé.
Mais un couple peut demander au notaire d’indiquer dans l’acte d’achat que le bien appartiendra
à chacun pour moitié, peu importe l’apport de chacun. Il est conseillé de mentionner dans l’acte
d’achat la quote-part réelle de propriété correspondant à l’apport financier de chacun au cas où,
en cas de divorce, l’époux qui a financé plus que sa part souhaite récupérer le trop versé en
attestant qu’il s’agissait d’un prêt et non d’une donation.
o Réalisation de travaux dans le logement :
Lorsque le logement familial est en indivision, chaque conjoint doit prendre en charge la part de
travaux correspondant à ses droits de propriété.
Si le bien appartient personnellement à un des époux, c’est en principe à lui de financer le
chantier.
2- Le logement après dissolution du mariage
En cas de dissolution du mariage par divorce ou par décès de l’un des conjoints, la nature du bien,
propre ou commun et le financement de l’acquisition auront une incidence sur la nature des
récompenses (art. 1469 s. du code civil).
Le divorce et le décès de l’un des conjoints entraînent automatiquement la liquidation du régime
matrimonial. La question se pose de savoir ce que devient alors le bien immobilier ?
Sous le régime de la séparation de biens, chaque conjoint est propriétaire de ses biens et de ses
revenus.
Lorsqu’ils ont décidé d’acquérir ensemble un bien, celui-ci est réputé leur appartenir dans les
proportions indiquées dans l’acte notarié d’acquisition. Les époux doivent s’entendre pour vendre
et partager le prix ou pour que l’un d’eux conserve le bien. Ils peuvent également décider de le
maintenir en indivision .
L’information en + : En instance de divorce, un époux peut-il acheter seul 2?
S’il est marié sous le régime de la séparation de biens, cela ne pose aucun problème.
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L’essentiel :
 La nature juridique du logement dépend du régime matrimonial du couple et de son
financement
 Il est toujours possible de financer seul un bien avec des fonds propres et même pendant le
mariage. Mais, dans ce cas, la provenance des fonds doit être indiquée dans l’acte notarié.
 Système de récompense entre la communauté et le conjoint qui a financé
Page 26
II.
Le financement d’une acquisition immobilière par des époux
Quel que soit le régime matrimonial, les époux sont censés participer aux dépenses du ménage
pendant leur union (art 214 du code civil). Ils doivent par exemple contribuer au remboursement
de l’emprunt immobilier souscrit pour l’achat du logement familial.
A. Pendant le mariage :

En cas de communauté de biens
Le principe :
-
Pendant le mariage, les dettes sont communes (art 1409 code civil).
 Lorsqu’un époux emprunte seul, sans l’accord de son conjoint, la banque
peut saisir les biens personnels de l’époux emprunteur ainsi que les biens
communs en cas d’impayé (art. 1415 code civil).
 Lorsque les 2 époux sont co-emprunteurs, pourront être saisis les biens
personnels de chaque époux et tous les biens communs en cas d’impayé. Si
la banque exige une solidarité entre les époux, elle pourra réclamer le
remboursement de la totalité du prêt à l’un ou à l’autre des époux même
s’ils sont divorcés.
 Chacun des époux peut emprunter seul pour l’entretien du ménage et
l’éducation des enfants. Le prêt engage solidairement les 2 époux sauf si la
dépense est manifestement excessive au regard du train de vie du ménage
(cf art 220 code civil)
Des règles spécifiques s’appliquent en fonction des situations :
-
-
Chaque conjoint reste personnellement engagé par les dettes qu’il a pu contracter
avant le mariage (art.1410 code civil). C’est la date à laquelle a été contracté
l’emprunt qui compte et non la date d’exigibilité des mensualités. Si l’époux
contractant ne rembourse pas son emprunt, la banque peut saisir ses biens
personnels et ses revenus qui sont des biens communs (art. 1411 code civil). Il sera
alors redevable d’une récompense à l’égard de la communauté. Il est donc conseillé
pour l’époux qui a souscrit un emprunt avant mariage de dresser l’inventaire de ses
biens personnels avant mariage pour mettre les biens communs à l’abri.
L’acte de caution signé par un conjoint n’engage que ses biens personnels et ses
revenus. Si son conjoint donne son accord écrit, tous les biens communs des époux
sont engagés. Seuls les biens personnels de celui qui n’est pas caution seront
préservés (art. 1415 code civil). Si les deux époux se sont porté caution, tous les
biens du couple seront susceptibles d’être saisis.
Page 27
L’information en plus :
 L’époux qui a remboursé plus n’est pas indemnisé. Les revenus étant communs, le bien
acheté grâce à eux l’est aussi (cass.civ 1ère du 09/02/11, n° 09-72656).
 Les sommes versées par une assurance invalidité pour la prise en charge des mensualités
d’un emprunt immobilier sont censées compenser une perte de revenus (et non un préjudice
corporel). Il s’agit donc de revenus communs. La part du bien acheté avec cette indemnité
est donc commune et doit être partagée par moitié (cass.civ 1ère 14.12.04, n°02-16110)
 Tant que le divorce n’est pas prononcé, les époux se trouvent dans une situation postcommunautaire, leurs salaires sont alors des biens propres. Celui qui rembourse les
échéances du prêt pendant cette période, peut demander à l’autre une indemnité calculée à
partir des sommes versées. (cass.civ 1ère du 26.01.11, n° 09-72-422)
 Dans le cadre de l’achat d’un logement au moyen d’un prêt, sous le régime de la
communauté, le banquier peut-il exiger la signature de l’épouse?
Un époux, même marié sous le régime de la communauté, peut souscrire seul un prêt. Dans ce cas,
il doit personnellement le rembourser puisqu’il n’y a pas de solidarité entre époux pour ce type de
dette. Il n’engage que ses biens propres et ses salaires. Par la suite, la banque ne peut pas saisir le
logement des époux qui est commun. C’est pourquoi le banquier demande l’engagement de
l’épouse afin de pouvoir saisir les biens communs et donc le logement si les échéances ne sont pas
remboursées.
En outre, afin d’assurer la sécurité juridique de l’acte de vente, le notaire demande la signature des
deux époux.
 En cas de séparation de biens :
Rappel :
Les proportions d’acquisition respectives des époux sont celles stipulées dans l’acte d’acquisition.
Dans le silence de l’acte, le bien est réputé indivis entre eux par moitié. Le financement n’a aucune
incidence sur la propriété du bien. Il permet uniquement, dans certains cas, à l’époux qui a payé
au-delà de sa part de bénéficier d’une créance sur son conjoint.
Le principe :
En vertu de la séparation de biens, chaque époux est personnellement tenu de rembourser les
dettes qu’il a contractées avant ou pendant le mariage. (art. 1536 code civil).
En cas d’impayés, la banque peut saisir ses biens personnels et ses revenus. Elle peut demander en
justice le partage des biens indivis pour ensuite saisir la part du débiteur.
En cas d’emprunt commun pour le financement d’un bien immobilier en indivision, la banque
peut exiger une solidarité entre les emprunteurs. Elle pourra ainsi demander le remboursement de
la totalité du prêt à l’un ou à l’autre des conjoints même en cas de divorce. Dans le cadre de
Page 28
l’emprunt immobilier, la banque peut bénéficier aussi du privilège de prêteur de deniers qui lui
permet de saisir et vendre le bien aux enchères (art. 2274 code civil).
B. En cas de divorce
Des époux mariés sous le régime de la communauté des biens divorcent avec un prêt immobilier
en cours :
Si les époux sont d’accord pour revendre le logement familial, le prêt sera remboursé par
anticipation grâce au prix de vente.
Si l’un des conjoints conserve le logement, il s’engage par acte de partage notarié à prendre en
charge seul le remboursement du prêt. Cet accord ne s’impose pas à la banque, sauf si elle
accepte de désolidariser l’autre époux du prêt. Pour cela il faut que la banque déclare
expressément, par avenant, désolidariser l’époux et renoncer à des poursuites en cas d’impayé.
En cas de refus de désolidarisation de la banque, les ex-époux restent tenus du paiement du solde
du prêt. Le notaire conseille alors à l’époux qui ne conserve pas le logement de prévoir dans l’acte
de partage une garantie spécifique appelée « privilège de copartageant ». Si cet époux est obligé
de rembourser la banque, il pourra grâce à cette garantie demander en justice de faire saisir le
bien pour qu’il soit vendu afin d’être remboursé.
Des époux mariés sous le régime de la séparation des biens divorcent avec un prêt immobilier en
cours :
La question de l’emprunt en cours se pose lorsque les ex-conjoints ont contracté ensemble un prêt
immobilier pour acheter en indivision le logement familial.
Si ce bien est attribué à l’un des ex-époux, il est indispensable de demander à la banque de
désolidariser du prêt celui qui n’est pas attributaire du logement. Sinon, en cas de nonremboursement du prêt, la banque peut lui réclamer le paiement de toutes les échéances restant
dues, même s’il n’est plus propriétaire.
Si le logement est vendu, le prix de vente permet de rembourser par anticipation le capital restant
dû. Le solde est réparti entre les ex-époux au prorata de leurs droits de propriété.
C. En cas de décès
En pratique, le crédit immobilier est systématiquement souscrit avec une assurance décès. Au
décès du conjoint, il est nécessaire de mettre en œuvre les garanties de l'assurance. Celle-ci prend
en charge le remboursement du capital restant dû, lorsque les conditions d'application de la
garantie sont remplies. Le conjoint ou tout autre héritier n’a pas à rembourser la somme restante
due, l’assurance décès invalidité s’applique à hauteur de la quotité prévue dans l’offre de prêt.
Page 29
PARTIE 4 : Le testament, une garantie supplémentaire
I. L’utilité du testament
Le testament offre la possibilité aux couples mariés, aux concubins ou encore aux partenaires de pacs de
prévoir des dispositions relatives au logement afin de protéger le survivant ou encore les enfants d’un
premier lit.

Pour les couples mariés
Le testament permet d’organiser la répartition des biens entre héritiers. Ainsi il permet d’attribuer de
manière préférentielle le logement au conjoint survivant.

Pour les couples non mariés
L’une des principales préoccupations des couples non mariés, est de transmettre à l’autre la résidence
principale afin de lui garantir le maintien de son cadre de vie. Le testament permet ainsi de protéger le
survivant.
Contrairement à une donation, le testament ne produit ses effets qu’au décès du testateur. Il permet
d’organiser sa succession sans se démunir de ses biens de son vivant.
En cas de PACS, la loi du 23 juin 2006, rend possible l’attribution préférentielle par testament du logement
familial (et des meubles qui se trouvent dedans). Le partenaire peut alors demander que lui soit attribué le
logement moyennant quoi, il devra verser aux héritiers, une somme d’argent appelée soulte.
II.
Les limites de la liberté testamentaire
Le Code civil prévoit la protection de certains héritiers dits réservataires, il s’agit des descendants et du
conjoint survivant.
La réserve désigne la part minimale de bien qu’une personne doit transmettre aux héritiers descendants
(enfants, petits-enfants) ou conjoint survivant.
L’excédent constitue la quotité disponible.
Ainsi, le testateur ne peut disposer de l’intégralité de son patrimoine. Le concubin ou le partenaire pacsé ne
peuvent donc être gratifiés que dans la limite de la quotité disponible.
Page 30
III.
Les formes
Le testament peut être fait sous différentes formes.
Les formes les plus courantes sont le testament olographe et le testament authentique.

Le testament olographe
Le terme olographe signifie que le testament est entièrement écrit à la main. Pour être valable, il doit être
écrit daté et signé de la main du même testateur. (Art. 970 du Code civil)
S’il est déposé chez le notaire, celui-ci l’inscrit au « fichier des dispositions de dernières volontés ». Cette
démarche facilite la recherche du testament au décès du testateur et assure la prise en compte des
dispositions testamentaires au jour de l’ouverture de la succession.
REMARQUE : Il doit y avoir un testament par personne. Si un couple fait un testament pour deux, celui-ci ne
sera pas valable.

Le testament authentique
Le testament est dit authentique lorsqu’il est rédigé par le notaire, et écrit sous la dictée du testateur ; en
présence de deux témoins ou d’un second notaire. Cette forme de testament est rarement utilisée, elle
concerne surtout les personnes dans l’impossibilité d’écrire.
IV.
La révocation
Les dispositions prévues dans le testament peuvent être révoquées par le testateur. La révocation peut être
expresse ou tacite. La révocation expresse résulte d’un testament postérieur mentionnant la décision du
disposant à cet égard ou encore d’un acte notarié qui doit être reçu par deux notaires ou par un notaire et
deux témoins. La révocation tacite découle d’un nouveau testament incompatible avec le premier ou
encore de vente de la chose léguée par le testateur. La destruction du testament par son auteur est un
moyen de révocation tacite.
V.
Exemples de dispositions testamentaires
Exemple 1 : Choix conféré au légataire. Legs du logement commun appartenant en totalité au défunt
Je lègue à M. ...... (Identification du légataire), ma maison située à ......, cadastrée section ......, n° ......, pour
...... ou l’usufruit de ladite maison, à son choix. Le légataire devra manifester son choix dans un délai de ......
mois à compter du décès. À défaut ou en cas de décès du légataire sans avoir pris parti, il sera réputé avoir
opté pour ......
Exemple 2 : Choix conféré au légataire. Legs du logement commun en indivision entre le défunt et le
légataire
Page 31
Je lègue à M. ...... (Identification du légataire), mes parts et droits dans la maison située à ......, cadastrée
section ......, n° ......, pour ...... ou l’usufruit de ces parts et droits dans ladite maison, à son choix, la nuepropriété revenant à mes héritiers. Le légataire devra manifester son choix dans un délai de ...... mois à
compter du décès. À défaut ou en cas de décès du légataire sans avoir pris parti, il sera réputé avoir opté
pour…
Page 32
Lexique des termes juridiques
Acte d’administration :
Acte ayant pour but la gestion normale d’un patrimoine, en conservant sa valeur et en le faisant fructifier
Acte de disposition :
Acte comportant transmission de droit pouvant avoir pour effet de diminuer la valeur du patrimoine (vente,
donation….)
Acte conservatoire :
Acte ayant pour objet de sauvegarder un droit ou d’éviter la perte d’un bien. C’est un acte nécessaire et urgent.
(Exemple : gros travaux nécessaire à la solidité d’un immeuble).
Bien propre :
Dans le cas d'adoption par les époux d'un régime de communauté, le terme "bien propre" désigne un meuble ou un
immeuble appartenant exclusivement à l'un des époux, soit que ce bien ait déjà fait partie de son patrimoine avant
le mariage, soit qu'il l'ait acquis durant le mariage, par succession, donation ou legs, les vêtements et articles
d'usages personnel, les actes actions en réparation d'un dommage personnel, et les pensions incessibles.
Caution solidaire :
En cas de cautionnement solidaire, la caution peut être appelée à payer à la place de l'emprunteur dès que ce dernier
est défaillant. De plus, lorsque plusieurs personnes sont cautions solidaires, elles garantissent ensemble le créancier
et chacune d'entre elles est engagée pour le tout.
Droit de préemption :
C’est le droit d’acquérir un bien mis en vente, par préférence à l’acquéreur éventuel. Ce droit profite à des
collectivités (droit de préemption urbain) ou à des particuliers locataires du bien vendu.
Héritiers réservataires :
Héritier qui, en raison de sa parenté en ligne directe avec le défunt, a nécessairement droit à une part de la
succession.
Indivision :
L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un
même bien ou sur une même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives se trouvent
matériellement divisées.
Prestation compensatoire :
Une prestation compensatoire peut être versée par l'un des ex-époux à l'autre, quel que soit le cas de divorce ou la
répartition des torts. Elle est destinée à compenser la différence de niveau de vie liée à la rupture du mariage. La
prestation compensatoire a un caractère forfaitaire et prend la forme d'un versement en capital ou, à titre
exceptionnel, d'une rente viagère. Le versement peut, également, être mixte.
Récompense :
Les époux ayant opté pour un régime de communauté créent de ce fait, plusieurs masses patrimoniales distinctes :
les biens propres de l'époux, les biens propres de l'épouse, et les biens tombés en communauté ou acquêts car
acquis après la célébration du mariage.
Si l'une ou l'autre de ces masses a servi à payer une créance dont le propriétaire se trouvait débiteur, alors celui des
époux qui a payé et qui, de ce fait, s'est appauvri sans contrepartie, peut en réclamer le montant à l'autre époux
auquel il incombait d'acquitter cette dette. On dit alors que l'époux débiteur "doit récompense".
Page 33
Séparation de biens :
La "séparation de biens", est un des régimes que peuvent choisir les futurs époux pour régler leurs rapports
patrimoniaux. Le régime de la séparation de biens est institué par un contrat dressé en vue du mariage par un notaire.
Dans ce régime, tous les biens de l'un ou de l'autre des futurs époux, qu'ils soient meubles ou immeubles, acquis
avant ou pendant le mariage, sont soumis à l'administration, à la jouissance et à la libre disposition de celui qui en est
propriétaire.
Soulte :
A l'occasion du partage d'une indivision, la "soulte" est la somme d'argent qui doit être payée par celui qui, reçoit un
lot d'une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre. Il en est de même en cas
d'échange, si les choses échangées ont des valeurs différentes.
Testament :
Document écrit par lequel une personne dispose de la manière dont ses biens seront distribués après son décès. Ses
dernières volontés peuvent résulter soit d'un acte authentique, soit d'un acte sous seing privé.
Titre de propriété :
Document juridique officiel rédigé par notaire, permettant au détenteur de justifier de sa possession légale d’un bien,
que ce dernier ait été acheté, cédé, partagé ou légué.
Page 34

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