Notaires

Pollution de sol & pratiques notariales
expériences et perspectives
Renaud Grégoire, notaire
Porte-parole du Conseil francophone
Fédération Royale du Notariat belge
Introduction
Historique
• Précurseur
– Région Flamande et OVAM
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•
•
•
Attestation de sol
Obligation de délivrance avant la signature d’un compromis
Conséquences
Dépollution éventuelle
Personne tenue à la dépollution
Introduction
Historique
• Démarches
– Étude descriptive
• Les citernes à mazout en Flandre
– Cas particulier
• Citernes supérieures à 20.000 L
• Cumul des citernes
Région bruxelloise
Région bruxelloise
• Ordonnance du 13 mai 2004
• Principes du pollueur-payeur
• Attestation de sol obligatoire par l’IBGE
Etablissement d’un inventaire
• 20.000 parcelles présumées polluées
– 18% de Bruxelles-Capitale)
• 11.000 parcelles inscrites à l’inventaire des états de sol
– Comme potentiellement polluées
– Suite à la mise à jour et à la validation,
• 25.000 attestations de sol
– 40 % réellement polluées
• 1/3 : pas de mesure
• 2/3 : traitement
Etablissement d’un inventaire
• Sur Bruxelles, sur les dernières années, la répartition du fait
générateur qui entraîne le traitement ou l’analyse
– 70% d’aliénation immeuble
– 15% de cessation d’activité
– 5% de nouvelles activités à risque
Restrictions généralement suggérées
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•
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•
Placement d’une dalle en béton
Interdiction d’exploitation d’un potager
Interdiction de construction de caves
Interdiction de captage d’eau
Financement
• Possibilités de primes sols
– 1000 dossiers entre 2007 et 2012
• Possibilités de faire appel à un fonds sectoriel
– BOFAS
Région wallonne
Etat de la question
• Décret
– Fixant les modalités relatives à la propriété et au transfert d’un bien
immeuble potentiellement pollué
– Entré en vigueur en 2009
– Sous réserve de l’article 21
Etat de la question
• Possibilité de réaliser un assainissement volontaire pour la pollution
historique
• Peu de dossiers d’assainissement
• Difficile de connaître le nombre de parcelles potentiellement polluées
• Conséquence : un régime hybride
– Le vendeur doit déclarer les activités dont il aurait eu connaissance et qui
auraient pu engendrer une pollution
• Importance que le vendeur déclare
– Si activités potentiellement polluantes
• Par lui-même
• Ou par d’autres
– Lors de la négociation d’une vente et l’établissement d’un compromis
– S’exonérer de toutes responsabilités si pollution éventuelle
Conséquences du régime hybride
• Difficultés d’application
– Pour des vendeurs propriétaires depuis de nombreuses
années de bonne foi
– Qui savent que le site était anciennement un site industriel
ou qui contenait une activité potentiellement polluante
Conséquences du régime hybride
• Difficultés d’application
Exemple
– J’achète un ancien garage en ville en 2000 :
a)
b)
Je sollicite en 2000 un permis pour en faire des lofts. Je les aménage
après obtention du permis et je les commercialise. Aujourd’hui, les
biens ayant été affectés à l’habitation, ayant été divisés en plusieurs
unités de logement, n’engendreront probablement plus de grandes
difficultés à l’avenir (sauf risque pour la santé),
Je conserve le bien ensuite de mon achat comme entrepôt. Le jour où
je vendrai ce bien, cela entraînera diverses obligations dont celle de
déclaration d’une ancienne activité potentiellement polluante, avec les
contraintes du projet de décret, une obligation d’étude de sols et
éventuelle dépollution…
Obligation site potentiellement pollué
Avant l’éventuelle mise en vente
• Actuellement, aucune obligation ne pèse sur le propriétaire
– Sauf si déclaration ou recensement d’une pollution avec danger réel
pour l’homme
• Mais, il vaut mieux que le propriétaire effectue des analyses
de sol
– Elles serviront dans le cadre de la mise en vente de son bien
• Types d’analyses
– « petite procédure »
– Grande procédure : agréation par la Région wallonne
• Conséquences
– En cas d’existence de pollution
– En l’absence de pollution
Obligation site potentiellement pollué
Lors de la finalisation de la vente
• Obligation d’informations
– Obligation de communication de résultats en cas d’analyse
• Importance de régler le problème avant le compromis
• Conséquences de découverte de pollution potentielle entre la
signature du compromis et la vente
 Exemple
Obligation site potentiellement pollué
Après la vente
• En cas de pollution avérée
• En cas d’absence d’information
Gestion cohérente des sols pollués
Difficulté de mise en place actuelle
• Absence d’articulation des polices administratives
–
–
–
–
aux sols,
aux déchets,
à l’aménagement du territoire,
à l’urbanisme
• Ces polices administratives
– se cumulent
– ne sont pas interdépendantes
• Mise en place d’un permis unique comprenant
– la gestion du sol pollué,
– l’assainissement,
– les activités susceptibles de polluer (activités à risques)
Importance de la mise en œuvre de
la BDES
• BDSE : banque de données des états de sols
• Unité : parcelle cadastrale
• Informations connues
– Celles en possession de l’administration
• Accessibilité
– À fixer par le gouvernement mais
– Gérée par les institutions publiques et
– Accessible par divers secteurs professionnels dont le notaire
Importance de la mise en œuvre de
la BDES
• Informations BDES
– Identité des titulaires de droits réels
– Données des inventaires des terrains potentiellement pollués
– Données résultant d’études d’orientation, de caractérisation ou
d’évaluation finale
– Certificat de contrôle établi dans le cadre du décret
– Références des permis autorisant des installations et des activités à
risques
– Références des assainissements éventuellement réalisés
CONCLUSION
• Prudence
• Préparation de la mise en vente
• Conséquence suite au nouveau Décret
– Exemple Flandre et Bruxelles
– Intérêt général
– « Désintérêt » du particulier
• Valeur ajoutée d’une bonne négociation et de
clauses dans l’acte notarié bien précises.
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