le fisc a donné le coup d`envoi de la campagne de

TAX
2013 LETTRE D’INFORMATION n°.2
Le fisc a donné le coup d’envoi de la campagne
de contrôle relative aux constructions
basées sur l’usufruit
C
omme divers médias l’ont déjà signalé, le fisc adresse
en ce moment, de manière structurée, des demandes
de renseignements aux contribuables qui ont conclu récemment (ces 3 dernières années) un contrat d’usufruit. Dans
le cadre de ce type de contrat, la société acquiert généralement l’usufruit d’un bien immobilier à une valeur élevée, tandis
que le dirigeant d’entreprise/l’associé reçoit la nue-propriété à
une valeur basse. De plus, le bien immobilier est souvent mis à
la disposition du dirigeant d’entreprise/du nu-propriétaire, un
avantage de toute nature (ATN) étant alors considéré comme
une partie de la rémunération de ce dernier.
L’objet de cette demande de renseignements serait de
vérifier si les règles fiscales sont respectées dans toutes les
phases de ces contrats d’usufruit. Trois phases peuvent être
distinguées, à savoir
• Fase 1: l’établissement ou l’achat de l’usufruit;
• Fase 2: l’écoulement de l’usufruit;
• Fase 3: la fin du contrat d’usufruit.
Le fisc impose les valorisations
excessives de l’usufruit dans le
chef du dirigeant d’entreprise
Dans la première phase, l’administration fiscale vérifie
principalement si la valeur de l’usufruit a été déterminée
de manière correcte et économique. Ces valorisations de
l’usufruit sont effectuées sur la base de la valeur actualisée
des revenus locatifs nets (fictifs) pour la durée de l’usufruit.
Si cette valorisation n’est pas correcte (trop élevée), le fisc
tente alors d’imposer l’avantage qui découle de la surévaluation dans le chef du dirigeant d’entreprise/nu-propriétaire
sous la forme d’un avantage de toute nature. Le fisc doit
néanmoins pouvoir prouver que l’avantage est directement
ou indirectement lié au mandat exercé en tant que dirigeant
d’entreprise. Si ceci ne peut pas ou pas suffisamment être
démontré, l’avantage peut toujours être imposé dans le chef
de la société en tant qu’avantage anormal ou bénévole.
Les frais encourus pendant
la durée de l’usufruit sont-ils
déductibles fiscalement ?
Dans la deuxième phase, l’écoulement de l’usufruit, l’accent
est mis sur la déductibilité fiscale des frais. Le fisc vérifie plus
précisément si ces frais sont bien encourus pour indemniser
des "prestations réelles". Pour être déductibles fiscalement
en vertu de l’article 49 du CIR 92, les frais doivent en effet
être liés à l’objet social ou à l’activité réelle de la société.
La déductibilité des frais encourus par une société qui
acquiert une maison de vacances via une construction basée
sur l’usufruit peut par exemple être mise en doute. On essaie
généralement de prouver le caractère professionnel de
l’acquisition en mettant la maison à disposition du dirigeant
d’entreprise/nu-propriétaire et en calculant à cet effet un
avantage de toute nature. La mise à disposition forme alors
une partie de la rémunération et est donc imposée dans le
chef du dirigeant d’entreprise/nu-propriétaire.
Mais selon le fisc, le fait qu’un avantage de toute nature soit
calculé n’implique pas automatiquement l’existence d’un
lien avec l’activité professionnelle. L’imposition de l’avantage
de toute nature ne change donc rien à la déductibilité des
frais dans le chef de la société.
Des frais fréquents au niveau des biens immobiliers sont par
exemple les travaux de réparation. Dans certains cas (les
"gros" travaux de réfection, comme les transformations ou
rénovations), ces frais peuvent également donner lieu à un
avantage imposable dans le chef du nu-propriétaire (dirigeant d’entreprise).
Le "turbo-usufruit"
dans le collimateur
La fin de l’usufruit constitue la troisième phase. Dans ce
contexte, ce sont surtout les "turbo-usufruits" qui feront l’objet
d’une étroite surveillance. Ces turbo-usufruits impliquent
l’achat d’un terrain (ou d’un bâtiment délabré), dont la société
acquiert l’usufruit et le dirigeant d’entreprise la nue-propriété. Pendant la durée de l’usufruit, la société érige alors
une construction ou rénove un bâtiment délabré. À la fin du
contrat, le nu-propriétaire/dirigeant d’entreprise reçoit ce nouveau bâtiment gratuitement. Le fisc voudrait à présent calculer
l’avantage obtenu sur base de la valeur marchande du bien
immobilier au moment où l’usufruit repasse au nu-propriétaire.
Les actions de contrôle du fisc :
• Non-dépôt des déclarations
(tolérance zéro pour tous les impôts);
• Prix de transfert (calcul et facturation);
• Abus des structures sociétaires
(pour éluder l’impôt des personnes physiques);
• Horeca (contrôle des taux de TVA et du
chiffre d’affaires);
• Sociétés étrangères actives dans le secteur de la
construction (contrôle entre autres du précompte
professionnel sur les salaires et de la présence d’un
établissement stable) ;
• Manque de cohérence entre les données de
déclaration de personnes morales.
Robby Uyttendaele
[email protected]
BDO Conseils Fiscaux
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