Déclaration de la TPS/TVH dans le secteur immobilier : Vous

Point de vue fiscal
Services des taxes à la consommation
Numéro 2014-33F
Déclaration de la TPS/TVH dans le secteur
immobilier : Vous conformez-vous?
Le 16 septembre 2014
En bref
L’Agence du revenu du Canada (ARC) vérifie actuellement les déclarations de taxe sur les produits et
services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) de nombreux contribuables du secteur immobilier.
Toutefois, l’avis 284 de l’ARC accorde un allègement temporaire aux simples fiducies et aux prête-noms
qui font une déclaration de TPS/TVH au nom de membres d’une coentreprise, mais pour les périodes se
terminant avant le 1er janvier 2015 seulement.
Bien que cet allègement temporaire ne soit offert qu’aux coentreprises, nous recommandons à tous les
contribuables de saisir cette occasion de vérifier leurs procédures de déclaration afin de s’assurer de
respecter toutes les exigences. Ils s’éviteront ainsi une nouvelle cotisation coûteuse.
En détail
Contexte
Coentreprises
Au titre des règles générales
d'application de la TPS/TVH,
une coentreprise n’est pas une
« personne ». Par conséquent, à
moins d’avoir fait un choix
concernant les coentreprises,
tous les participants à une
coentreprise doivent rendre
compte séparément de leur part
proportionnelle de TPS/TVH à
percevoir sur les ventes, de
même que de la TPS/TVH
versée sur les achats de la
coentreprise.
Le choix concernant les
coentreprises prévu par la Loi
sur la taxe d’accise (la Loi) offre
de la latitude dans la déclaration
de la TPS/TVH pour certaines
coentreprises prescrites. Aux fins
de l'application de la TPS/TVH,
les participants à une
coentreprise peuvent nommer
une des personnes suivantes
comme « entrepreneur » de la
coentreprise :
•
un membre qui a investi des
ressources et obtient sa part
de revenus ou assume sa part
de pertes;
•
une personne sans intérêt
financier qui, aux termes
d’une convention écrite, est
responsable de la gestion ou
des opérations de la
coentreprise.
Cette nomination est
particulièrement utile lorsqu'il
n'y a qu'un seul entrepreneur et
que les autres participants ne
sont pas directement engagés
dans les activités quotidiennes.
L’entrepreneur désigné de la
coentreprise est chargé de rendre
compte de la TPS/TVH sur toutes
les ventes effectuées par les
participants au nom de la
coentreprise et demandera le
crédit de taxe sur les intrants
(CTI) admissible relativement
aux dépenses effectuées par
l’entremise de la coentreprise.
Toutefois, l’entrepreneur et les
participants seront solidairement
responsables de la perception et
de la remise de la TPS/TVH
relativement aux activités de la
coentreprise.
Les participants auront toujours
le droit de demander un CTI
relativement aux dépenses liées à
la coentreprise qu’ils engagent
directement (c’est-à-dire sans
passer par la coentreprise), dans
la mesure où ils auraient le droit
de le faire en l’absence de choix
concernant les coentreprises.
www.pwc.com/ca/pointdevuefiscal
Point de vue fiscal
On peut nommer un entrepreneur de
coentreprise dans un éventail de
situations prescrites, y compris pour
les coentreprises :
•
qui entreprennent la construction
d’un immeuble;
•
dont l’objectif est de tirer un
revenu de biens immobiliers au
moyen d’une vente, d’un bail,
d’une licence ou d’une convention
similaire.
Il faut faire ce choix à l’aide du
formulaire prescrit, mais il n’est pas
nécessaire de l'envoyer à l’ARC.
L’ARC estime que la nomination de
l’entrepreneur de la coentreprise ne
concerne actuellement que ce qui se
passe après l’acquisition et, dans le cas
de biens immobiliers, exclut
l’acquisition de ce bien immobilier.
Par conséquent, nous recommandons
à chaque participant de :
•
s’inscrire à la TPS/TVH au plus
tard à la date d’acquisition du bien
immobilier acheté en lien avec
une activité commerciale;
•
demander le CTI disponible pour
sa part de la TPS/TVH applicable
à la date de l’acquisition ou avant.
En ce qui concerne les opérations
immobilières pour lesquelles
l’acheteur est tenu d’établir lui-même
le montant de la TPS/TVH applicable
à l’achat, chaque participant à la
coentreprise :
•
•
doit communiquer au fournisseur
son numéro d’inscription aux fins
de la TPS/TVH pour que la taxe
ne soit pas perçue sur la vente;
doit établir lui-même sa part de la
TPS/TVH et demander le CTI
correspondant disponible, le cas
échéant.
Prête-noms ou simples fiducies
Dans certains cas, il est possible de
détenir les droits de propriété légale
sur les biens immobiliers en agissant à
titre de prête-nom ou de simple
fiducie pour le compte du ou des
propriétaires réels.
Cette société prête-nom peut prendre
toutes les mesures nécessaires pour
faciliter l’acquisition, le financement,
la location et la vente du bien
immobilier à titre de mandataire et
suivant les directives du ou des
propriétaires réels.
Si la simple fiducie ou le prête-nom
n’exerce aucun pouvoir
discrétionnaire (le ou les propriétaires
réels gardent tous les pouvoirs ou
toutes les responsabilités de gestion
du bien fiduciaire, et le seul objectif de
la simple fiducie est d’avoir la
propriété légale des actifs de la
coentreprise et de prêter son nom aux
opérations de la coentreprise avec des
tiers), l’ARC, en règle générale, ne
considérera pas que les fonctions
exercées par la simple fiducie lui
permettent d’être désignée pour
rendre compte de la TPS/TVH à titre
d’entrepreneur de la coentreprise.
Dans ces cas, le ou les propriétaires
réels seraient tenus de :
•
la simple fiducie produisait la
déclaration au nom d’une
coentreprise (ne s'applique pas
aux sociétés de personnes et aux
autres formes d’entreprise);
•
toutes les déclarations de
TPS/TVH ont été produites;
•
toutes les taxes ont été remises;
•
les membres de la coentreprise se
conforment pleinement aux
règles.
Sociétés de personnes
Une société de personnes est
considérée comme une « personne »
distincte aux fins de l'application de la
TPS/TVH. Si elle exerce une activité
commerciale, la société de personnes
doit être inscrite à la TPS/TVH et
déclarer les taxes relatives à ses
activités. Une société de personnes ne
peut pas désigner un associé, de la
même façon que l’entrepreneur en
vertu du choix concernant les
coentreprises, pour s’occuper de la
comptabilité de la TPS/TVH.
Documents requis pour demander
un CTI
L’acquéreur d’une fourniture taxable
ne peut demander un CTI que s’il :
•
a acheté le bien ou le service;
•
s’inscrire à la TPS/TVH;
•
est inscrit à la TPS/TVH;
•
percevoir et remettre la TPS/TVH
applicable;
•
exerce une activité commerciale;
•
demander le CTI correspondant
en vertu des règles habituelles.
•
dispose d’éléments de preuve
suffisants.
L’avis 284 de l’ARC offre un
allègement temporaire aux simples
fiducies et aux prête-noms qui
agissent à titre d’entrepreneur d’une
coentreprise. Cette protection contre
les nouvelles cotisations vise
seulement les périodes de déclaration
se terminant avant le 1er janvier 2015,
et seulement si :
Le Règlement sur les renseignements
nécessaires à une demande de crédit
de taxe sur les intrants (TPS/TVH) de
la Loi stipule que ces éléments de
preuve doivent comprendre :
•
à propos du fournisseur :
– son nom;
– son numéro d’inscription aux
fins de la TPS/TVH;
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•
nom n’exerce pas d’activités
autres que la détention des droits
de propriété légale sur les actifs au
nom des propriétaires réels.
de présentation de la demande de CTI
a expiré. Enfin, l’entité dont la
déclaration est erronée peut faire
l’objet d’une cotisation.
•
Le gestionnaire d’une coentreprise
déclare la TPS/TVH à titre
d’entrepreneur au nom des autres
membres, mais ses fonctions ne
suffisent pas pour qu’il soit
considéré comme l’entrepreneur.
L’ARC peut rejeter les demandes de
CTI produites sans les documents
requis aux termes d’une vérification.
Les nouvelles cotisations peuvent
avoir plusieurs conséquences :
•
Un participant à une coentreprise
qui est admissible à titre
d’entrepreneur responsable de la
TPS/TVH déclare la taxe au nom
des autres membres en utilisant
un compte de filiale ou de
succursale dont le nom est le
même que celui de la simple
fiducie ou la société prête-nom
qui détient les droits de propriété
légale sur le bien immobilier. La
simple fiducie ou la société prêtenom est également inscrite à la
TPS/TVH et produit des
déclarations d'un montant nul.
le nom de l’acquéreur ou le nom :
– sous lequel il fait affaires; ou
– celui de son mandataire ou de
son représentant.
Les factures, les reçus (y compris les
reçus de carte de crédit), les notes de
débit, les livres et registres, ainsi que
les contrats ou les conventions écrits
figurent parmi les documents
justificatifs. Les documents requis
sont tout aussi importants pour les
entrepreneurs en construction
domiciliaire qui ont payé ou crédité à
des acheteurs le montant de leur
remboursement pour habitations
neuves et demandé ces montants au
titre du CTI.
Ces documents requis ont une
incidence sur le CTI demandé par les
coentreprises et les sociétés de
personnes parce que les factures des
fournisseurs doivent être libellées aux
projets appropriés, en utilisant la
bonne dénomination sociale.
L’ARC peut refuser les demandes
de CTI si les documents
justificatifs sont envoyés à la
simple fiducie ou à la société
prête-nom et que les montants
sont payés par la simple fiducie ou
la société prête-nom, qui a le
même nom que la filiale ou la
succursale.
Pour vérifier le numéro de TPS d’un
fournisseur, il convient de consulter le
registre en ligne de la TPS/TVH de
l'ARC. Selon la pratique exemplaire, la
TPS/TVH ne devrait pas être versée si
le fournisseur :
•
n’est pas inscrit;
•
n’a pas fourni les documents
requis pour justifier une demande
de CTI.
Erreurs communes identifiées par
les vérificateurs de l’ARC qui ont
entraîné une nouvelle cotisation
Voici quelques-unes des constatations
fréquentes des vérificateurs qui ont
donné lieu à une nouvelle cotisation :
•
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Un contribuable se sert à tort de
simples fiducies ou de sociétés
prête-nom pour déclarer les
activités taxables relatives à un
bien immobilier au nom des
propriétaires réels lorsque la
simple fiducie ou la société prête-
•
Une société de personnes désigne
à tort un associé, comme le
commandité d’une société en
commandite, pour déclarer les
activités taxables de la société de
personnes.
À retenir
Si des opérations liées à la TPS/TVH
ne sont pas déclarées par la bonne
entité, cette entité pourrait se voir
imposer des intérêts et des amendes.
De plus, elle risque de ne pas pouvoir
demander un CTI pour récupérer la
TPS/TVH versée parce qu’elle n’était
pas inscrite au moment où la
TPS/TVH a été payée ou que le délai
•
L’ARC appliquera de l'intérêt au
montant de CTI refusé parce que
les versements accompagnant la
déclaration initiale sont
insuffisants.
•
Pour les entrepreneurs d’une
coentreprise qui se servent d’une
filiale ou d’une division pour
déclarer les transactions taxables
de certains projets, dont les
participants ne sont pas tous les
mêmes, il est possible de
contrebalancer la nouvelle
cotisation d'une division au
moyen du remboursement d'une
autre division. La
comptabilisation de ces activités
de compensation peut constituer
un cauchemar administratif.
•
Elles peuvent créer des problèmes
de trésorerie pendant la coûteuse
période de la construction.
Nous recommandons aux
contribuables de vérifier leurs
procédures de déclaration afin de
s’assurer de respecter toutes les
exigences. Si des changements aux
procédures de déclaration s'imposent,
il faut prendre des mesures pour se
conformer à la Loi aussi tôt que
possible – il peut être long de
s’inscrire à nouveau et de mettre sur
pied une nouvelle division auprès de
l'ARC, ainsi que de corriger le nom sur
les contrats et les factures avec les
fournisseurs.
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Pour en discuter
Pour en savoir plus sur la déclaration de TPS/TVH par votre entreprise, veuillez communiquer avec votre conseiller de
PwC ou :
Mario Seyer
+1 514 205-5285
[email protected]
Stéphane Marcassa
+1 514 205-5241
[email protected]
Nancy Bouchard
+1 514 205-5188
[email protected]
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éclairées.
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