En savoir plus - Accord immobilier

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VENTE – LOCATION
GESTION
246 Rue Luc Lorion – 97410 SAINT-PIERRE – Tel: 0262 96 33 66 – Fax: 0262 96 36 37
e-mail : [email protected] - site internet : www.accord-immobilier.re
ETAT DES LIEUX D'ENTREE
Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur
et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a
péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Si le locataire a respecté ses engagements, le propriétaire lui rendra son dépôt de garantie
en totalité. Sinon, le propriétaire pourra déduire de cette somme le coût des travaux de remise en
état ou d’entretien ainsi que toute somme impayée à l’issue du bail (loyers, charges et taxes
accessoires).
Pour tous les baux signés après le 27 mars 2014, le locataire peut demander au bailleur ou à
son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée :
• dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,
• le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.
Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départe mentale de conciliation dont dépend le logement.
Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou
collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux
d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état
de réparations locatives. Cette présomption lui est néanmoins défavorable puisqu’il devra restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi.
Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :
• lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple,
au moyen de photographies ;
• ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.
•
Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la
vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
ETABLISSEMENT ET COUT DE L’ETAT DES LIEUX
Pour les locations professionnelles ou commerciales, la loi relative à l’artisanat, au commerce
Cartes Professionnelles: GESTION IMMOBILIERE N°209 TRANSACTION SUR IMMEUBLES ET FONDS DE COMMERCE N°208
DÉLIVRÉES PAR LA PREFECTURE DE LA REUNION LE 9 DÉCEMBRE 1998
GARANTIE FINANCIERE TRANSACTION / GESTION FNAIM 89 Rue de la Boétie – 75008 PARIS
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : FNAIM
S.A.R.L au capital de 8000€ - N° SIRET 421 061 904 00015 – CODE APE 703 A –RCS 98 B 436
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et aux très petites entreprise (dite loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014) a introduit de
nombreuses modifications, en particulier en matière de location de locaux commerciaux et
d’encadrement du bail commercial.
Ainsi, pour « améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires », la loi
rend obligatoire l'établissement d'un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux
parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. A défaut d'état
des lieux amiable, l'état des lieux est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié
entre le bailleur et le locataire.
En absence d'état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état :
le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.
De même, afin de « renforcer la transparence et la prévisibilité des charges », la loi prévoit
qu'un inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts revenant à chacune des parties
soit annexé au bail et fasse l'objet d'un récapitulatif annuel. Par ailleurs, un décret devra préciser
les charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire. S'il faut attendre
cette publication pour tirer des conclusions définitives, il est probable que certaines taxes et
impositions ne seront plus récupérables sur le locataire et que les baux qui imposent le paiement
par les locataires de tous les frais, taxes et impôts ne seront plus autorisés.
Concernant les locations soumises à la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'il est établi directement
entre le locataire et le propriétaire, l’état des lieux n'occasionne pas de frais. En revanche, si
l’état des lieux est effectué via une agence immobilière mandatée à cet effet, depuis le 15 septembre 2014 (décret n° 2014-890 du 1er août 2014) les honoraires susceptibles d'être facturés au
locataire ne peuvent excéder :
• le montant payé par le bailleur
• et dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.
L’état des lieux est effectué avant la remise des clés en autant d’exemplaires que de personnes
intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle).
En cas de désaccord, l’une des parties peut faire appel à un huissier, les frais sont alors partagés
pour moitié ente les deux parties. Les tarifs sont fixes et encadrés par la loi :
• 153,80 € TTC en métropole,
• 168,96 € TTC en Guyane, Guadeloupe ou Martinique,
• 181,25 € TTC à La Réunion (hors coûts de déplacement : billet de transport ou 0,46 € par
km auxquels s'ajoute la TVA).
Toutefois, lorsque l'une des parties fait appel à un huissier, ou à tout autre professionnel, pour
établir un état des lieux, alors que l'autre partie ne s'est pas opposée à son établissement à
l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté cet
intermédiaire.
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SOURCES :
Réponse ministérielle du 01/11/1999 à la question de M. Dominique Paillé du 13/09/1999
http://vosdroits.service-public.fr site officiel de l’administration française
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