Marché de l`immobilier – Article spécialisé

MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
Principes et fonctionnement
Introduction
Les biens immobiliers jouent un rôle important que ce soit
au niveau économique ou dans notre vie privée:
` Le logement est un bien important, car il influe grande-
ment sur la qualité de vie et le bien-être de l’individu au
sein de son environnement social.
` En outre, les biens immobiliers sont indispensables pour
la production des autres biens et services. En d’autres
termes, il s’agit de facteurs de production pour tous les
types d’entreprises et pour les pouvoirs publics.
contribuant de ce fait à la conservation du parc existant,
mais, par les nouvelles constructions, il participe à l’augmentation du nombre de bâtiments et de logements. Ces
activités relèvent du bâtiment. A l’inverse, le génie civil
porte sur les ouvrages situés sur ou sous la surface de la
terre, comme les autoroutes, les canalisations, les tunnels
ou les ponts. Parallèlement, les entreprises de la branche
«Travaux de construction spécialisés» (par exemple pour les
installations de gaz, d’eau et de chauffage) s’occupent de la
plomberie, de l’installation des portes, des fenêtres, etc.
` De surcroît, les biens immobiliers sont également appro-
priés pour les investisseurs privés, les caisses de pension, les banques et autres investisseurs.
Photo: Keystone
File d’attente pour la visite d’un logement: la demande de logements
varie plus rapidement que l’offre.
«Les biens immobiliers sont visibles, on peut les toucher et y vivre.»
René Zahnd
Mais, en quoi consiste exactement un bien immobilier?
Un bien immobilier est un «bien matériel immeuble»
(parce qu’il est lié à un lieu). Il peut s’agir d’un terrain ou
d’une construction (bâtiment, appartement). En Suisse,
on entend par bien-fonds le terrain et les constructions qui
y sont érigées.
Pour se loger ou produire, il faut louer ou acheter un bien
immobilier. Cette commercialisation s’effectue sur le marché de l’immobilier; des sociétés spécialisées offrent leurs
services en la matière. La branche générant de la valeur
ajoutée par le commerce et la location de biens immobiliers
s’appelle le secteur de l'immobilier et du logement.
Le secteur de la construction est étroitement lié à celui
de l’immobilier et du logement. Il ne se contente pas de
satisfaire les envies d’agrandissement et de rénovation,
Version février 2015
«Le projet de construction, de rénovation ou d’agrandissement, c’est votre affaire. Le financement, c’est la nôtre.
C’est aussi simple que cela.» Tel est le slogan d’un établissement bancaire qui souhaite mettre en avant ses offres
de financement immobilier. En effet, l’acquisition d’un bien
immobilier requiert généralement un apport élevé de capitaux. Déterminées sur le marché des capitaux, les conditions d’emprunt jouent alors un rôle primordial.
La présente étude de cas Immobilier traite des questions
suivantes:
1. Quelle importance revêtent la construction, la commercialisation et l’exploitation de biens immobiliers pour
l’économie?
2. Quelles sont les particularités du marché de l’immobilier?
3. Comment évolue le secteur immobilier par rapport à
la conjoncture?
4. Comment fonctionnent les interactions entre biens immobiliers, hypothèques et politique monétaire?
5. Vaut-il mieux être propriétaire ou locataire?
iconomix, en coopération avec Peter Eisenhut
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MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
Principes et fonctionnement
1. L’importance de l’immobilier au niveau économique
Le secteur suisse de la construction et sa branche voisine
«Immobilier et logement» génèrent près de 6% de la valeur
ajoutée nationale, dont un peu plus de 5% reviennent au seul
secteur de la construction et 1% à peine à celui de l’immobilier
et du logement. Le secteur de la construction emploie 348 000
personnes, celui de l’immobilier et du logement 48 000.
Ainsi, près de 8,3% des actifs en Suisse travaillent dans
l’immobilier. Les biens immobiliers représentent 44,2% de la
fortune des ménages (contre 6,1% pour les actions).
2. Particularités du marché de l’immobilier
Le marché de l’immobilier est un marché à part, et ce pour
deux raisons. Premièrement, les biens immobiliers se caractérisent par leur longévité. Une fois construits, ils sont généralement utilisés pendant plusieurs décennies. Les bâtiments
sont rarement détruits et font souvent l’objet de rénovations
et d’agrandissements. Deuxièmement, leur phase de production est relativement longue: la planification et la construction
prennent certes du temps, mais les demandes de permis et
d’autorisations s’étendent également dans la durée.
Or son réel impact économique est sous-estimé, car, au-delà
des effets directs de création de valeur et d’emplois, un
grand nombre d’autres branches bénéficient de l’économie
immobilière. Citons les cabinets d’architectes et les bureaux
d’ingénieurs, les fournisseurs de matériaux de construction
ou les distributeurs d’engins de chantier.
En outre, le secteur de la construction occupe une fonction
clé dans le processus économique de la constitution de
capital productif. Les investissements dans la construction
jouent un rôle important pour le potentiel de croissance
d’une économie. Au niveau national, les investissements
effectués dans le bâtiment se sont élevés à près de 50
milliards de francs par an ces dernières années, soit 9%
environ du PIB.
Les biens immobiliers revêtent naturellement une grande
importance dans leur fonction d’habitat. La Suisse compte
actuellement près de 4,2 millions de logements avec, ces
dernières années, une progression annuelle de 45 000
logements grâce aux nouvelles constructions. Au cours
des dernières décennies, le besoin en surface habitable par
personne n’a cessé de progresser: en 1980, il fallait 34 m²
en moyenne par personne; en 2012, les Suisses voulaient
45 m². En dépit de ces attentes plus élevées en matière
de logement, les dépenses de logement et d’énergie sont
demeurées relativement stables ces dernières années et se
montent à 16% du revenu brut. Elles constituent ainsi le principal poste du budget des ménages. En chiffres absolus, les
coûts du logement et de l’énergie étaient de 1 475 francs par
mois en 2012.
1
Les démolitions sont rares. La plupart du temps, les bâtiments sont
rénovés ou agrandis.
Etant donné la longévité des biens immobiliers, l’investissement dans un tel bien doit être planifié avec soin. Pour
s’avoir s’il est rentable ou non, il faut prendre en considération la valeur actuelle du bien: si elle est supérieure
au prix de vente, alors l’investissement est rentable. Le
niveau des taux d’intérêt joue un rôle important lors de la
détermination de la valeur actuelle. En effet, plus les taux
d’intérêt sont faibles, plus la valeur d’un bien est élevée. En
conséquence, mieux vaut investir dans un bien immobilier
en période de faiblesse des taux d’intérêt (Pour approfondir
cette question, lisez l’encadré «Précision: la valeur actuelle
d’un bien immobilier»).
Considérant la longévité des biens-fonds et l’impact non
négligeable des intérêts composés, même une modification
minime du niveau actuel ou prévisionnel des taux influe
fortement sur la demande de biens immobiliers. C’est la
raison pour laquelle on parle d’élasticité de la demande en
fonction des taux: si les taux d’intérêt diminuent, la demande
de biens immobiliers augmente.1
En Suisse, le niveau des taux d’intérêt est essentiellement déterminé par la politique monétaire. Impulsée par la Banque nationale Suisse,
la politique monétaire influe grandement sur la demande immobilière (voir point 4).
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Principes et fonctionnement
Comme la construction d’un nouvel immeuble ou d’une nouvelle usine prend du temps, l’offre est qualifiée d’inélastique à
court terme. Lorsque la demande de biens immobiliers croît
– par exemple en raison d’un flux migratoire soudain ou d’une
baisse des taux –, l’offre ne peut pas suivre, du moins à court
terme. Ceci explique qu’une augmentation, même faible, de la
demande entraîne inévitablement une forte hausse des prix.
De faibles variations du niveau actuel ou prévisionnel des taux peuvent
fortement influer sur la demande de biens immobiliers.
Précision: la valeur actuelle d’un bien immobilier
Pourquoi 100 francs gagnés aujourd’hui ont-ils plus de
valeur que 100 francs gagnés dans deux ans? Il suffirait de
les placer dès maintenant et, dans deux ans, ces 100 francs
seraient reversés avec les intérêts et les intérêts
capitalisés. Nous calculons leur valeur finale dans deux
ans de la manière suivante: 100 francs x (1 + taux d’intérêt)2.
Si nous voulons connaître la valeur momentanée de ces
100 francs que nous ne toucherons que dans deux ans,
et non leur valeur finale, nous devons escompter ces
100 francs (on dit aussi «actualiser»). Pour ce faire, nous
procédons au calcul suivant: 100 francs / (1 + taux d’intérêt)2 et obtenons leur valeur actuelle (également appelée
present value ou valeur réalisable, valeur au comptant).
La valeur actuelle permet de décider si un investissement est rentable ou non au moment considéré. Si le
prix d’achat est inférieur à la valeur actuelle, alors il faut
investir. Le taux d’intérêt constitue un facteur déterminant
dans le calcul de la valeur actuelle: plus le taux d’intérêt
est élevé, plus la valeur actuelle est faible. A l’inverse, un
taux d’intérêt faible induit une valeur actuelle élevée.
Version février 2015
Un taux d’intérêt faible implique que les revenus futurs
découlant de la gestion immobilière – produits des intérêts hypothécaires, rendement locatif ou simplement
bénéfice d’exploitation du logement en propriété – sont
affectés d’un taux d’escompte moins important et, qu’en
conséquence, ils ont plus de valeur au moment présent.
Du fait de la longévité des biens immobiliers, de faibles
variations du niveau des taux exercent un effet important
sur leur valeur actuelle. Il semble qu’à court et moyen
termes, la faiblesse des taux d’intérêt devrait persister.
La valeur actuelle devrait donc croître encore par le biais
des effets des intérêts composés car, à long terme, l’escompte des produits sera également plus faible.
En conséquence, les investissements immobiliers semblent actuellement lucratifs, ce qui stimule la demande. Une
variation, même minime, du niveau des taux déclenche une
forte relance de la demande de biens immobiliers. C’est
la raison pour laquelle l’élasticité des taux de la demande
immobilière est considérée comme élevée.
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Principes et fonctionnement
3. Economie immobilière et conjoncture
L’économie immobilière est globalement une branche
cyclique dont les fluctuations exercent un impact important
sur le reste de l’économie: sur la construction, les prix et
les loyers des logements et des biens-fonds dédiés à la production, sur les marchés des capitaux, la consommation et
le marché du travail.
Index 2000 = 100
Maisons individuelles
Appartements en propriété
Loyers
180
170
160
150
Investissements immobiliers
PIB réel
en %
Evolution des prix des logements
140
130
Investissements immobiliers
120
8
110
6
100
4
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
2
Illustration 2: Evolution des prix des logements
(Source: Wüest & Partner, OFS)
0
–2
–4
–6
85
90
95
00
05
10
Illustration 1: Evolution des investissements immobiliers et PIB (variation sur un an en termes réels). Les investissements immobiliers fluctuent plus fortement que le PIB. (Source: SECO)
En Suisse, le marché du logement n’a pratiquement pas été
touché par les crises et le repli conjoncturel de ces dernières années – mais ce n’est pas le cas du secteur de la
construction et du génie civil. En dépit des crises financières
et de la crise de l’endettement, les prix de l’immobilier ne
cessent de grimper depuis plusieurs années
(cf. illustration 2).
En raison de la grande importance et des particularités du
marché de l’immobilier, il n’y a rien d’étonnant à ce qu’il soit
la cible répétée d’interventions politiques et de tentatives de
contrôle.
4. Financement de biens immobiliers:
banques, hypothèques et politique monétaire
L’acquisition d’un bien immobilier est une décision importante et peut rarement être financée dans son intégralité par
les fonds propres disponibles. Pour financer leur acquisition, les primo-accédants recourent souvent à des crédits
hypothécaires souscrits auprès des banques.
Une hypothèque sert de sûreté pour les crédits. Le crédit
est garanti par un droit de gage inscrit dans le registre foncier. Si le débiteur hypothécaire rencontre des difficultés
financières, son créancier n’est pas pénalisé puisque la propriété du bien immobilier lui est alors transférée.
Afin de se prémunir contre les fluctuations de valeur, la
banque détermine jusqu’à quel degré (charge maximale),
elle accepte de financer un bien immobilier par le biais
d’une hypothèque. En général, cette valeur se situe autour
de 80% en Suisse.
De l’autre côté, l’acquéreur doit calculer la charge découlant
des taux d’intérêt (lesquels varient d’un emprunteur à l’autre),
mais aussi des frais d’amortissement, d’entretien ainsi que
des autres frais et se demander s’il peut prendre en charge
l’ensemble de ces coûts (limite d’acceptabilité). En la matière,
la règle applicable veut que les coûts ne dépassent pas 35%
du salaire brut. Dans le cas contraire, l’hypothèque est considérée comme ne pouvant pas être assumée financièrement.
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Principes et fonctionnement
entraîne une baisse du niveau des taux et, par la même, une
réduction des taux d’intérêt hypothécaires. La demande
immobilière étant très sensible aux taux d’intérêt, des taux
plus faibles induisent des effets bénéfiques sur le marché
de l’immobilier et le secteur de la construction. En outre, la
réduction des coûts contribue au renforcement conjoncturel
ce qui, une nouvelle fois, se traduit positivement sur le marché de l’immobilier et de la construction.
Une politique monétaire plus souple stimule la demande de biens
immobiliers.
La politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS)
est étroitement liée au marché de l’immobilier et aux
hypothèques. Une réduction du taux directeur de la BNS
Crise de l’immobilier en Suisse
Après le krach boursier de 1987, les banques centrales ont
mené une politique monétaire expansionniste: pour relancer l’économie, elles ont maintenu les taux d’intérêt à un
bas niveau. Du coup, les prix de l’immobilier ont atteint des
sommets vers la fin des années 1980: le prix des maisons
individuelles a par exemple doublé entre 1980 et 1990.
L’octroi d’hypothèques constitue un pan important des activités bancaires. Comme l’expérience le montre, de fortes
chutes des prix de l’immobilier peuvent aussi menacer la
stabilité du système financier (voir l’encadré: «Crise de
l’immobilier en Suisse»). Les banques portent une grande
responsabilité dans l’octroi d’hypothèques: elles sont les
spécialistes en la matière et connaissent les particularités
du marché de l’immobilier.
En 1991, les prix de l’immobilier ont chuté de près de 20%.
Du fait de la faiblesse conjoncturelle conjuguée à la hausse
des taux d’intérêt hypothécaires, nombre de débiteurs
hypothécaires n’arrivaient plus à honorer leurs paiements.
Et les banques en ont pâti: de 1991 à 1996, elles ont dû
renoncer à 8,5% de leur volume de crédit, soit 42 milliards
de francs. Si l’on ramène la taille de la Suisse à celle des
Etats-Unis, cela correspond aux valeurs détruites depuis
2008 dans le cadre de la crise américaine des subprimes
(crise de l’immobilier).
Les banques régionales ont alors été particulièrement
touchées, car elles se concentraient essentiellement sur
les transactions hypothécaires. Largement diffusée dans
les médias, l’image de la Caisse d’épargne et de crédit de
Thoune qui a dû fermer ses guichets le 3 octobre 1991 en
raison de son insolvabilité a marqué les esprits.
Photo: Keystone
«Caisse d’épargne et de crédit de Thoune» le 10 septembre 1991,
avant sa fermeture pour cause de surendettement
A la fin des années 1990, la Banque nationale suisse a dû
se résoudre à relever les taux d’intérêt afin de prévenir
les risques d’inflation. Cela a eu pour effet de freiner la
conjoncture et de relever les taux d’intérêt hypothécaires.
2
Pour qu’une telle situation de crise ne puisse pas se
reproduire, le Conseil fédéral a pris une mesure en février
2013: avec ledit «volant anticyclique de fonds propres»,
les banques sont tenues de détenir davantage de fonds
propres lorsqu’elles octroient des hypothèques. Non seulement cela devrait augmenter le coût des hypothèques et,
par conséquent, freiner leur demande; mais les banques
seront ainsi mieux armées contre les pertes – en cas
d’éclatement éventuel de la bulle –, car elles auront plus
de fonds propres.2
Pour de plus amples informations, consulter l’article sur le blog iconomix (en allemand uniquement)
www.iconomix.ch/de/blog/732-antizyklischer-kapitalpuffer/
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Principes et fonctionnement
5. Vaut-il mieux être propriétaire ou locataire?
Ces dernières années, les taux hypothécaires ont fortement
diminué, stimulant ainsi la demande de logements. En effet,
le niveau historiquement bas des taux d’intérêt a permis à
un plus grand nombre de ménages d’acquérir leur logement,
et ce en dépit des hausses des prix de l’immobilier. L’achat
semble rentable, du moins au premier coup d’œil. A la question «Vaut-il mieux acheter ou louer?», ils sont de plus en
plus nombreux à répondre qu’il faut acheter.
la première hypothèque jusqu’à une certaine quotité de
financement comprise entre 60 et 70%3 selon le prestataire. Pour une quotité de financement supérieure, une
seconde hypothèque est alors octroyée. Avec un taux
d’intérêt supérieur de 0,5 à 1%, elle est plus chère que
l’hypothèque en premier rang. D’une manière générale,
la quotité de financement maximum accordée par les
banques est de 80%, cela implique que les acquéreurs
doivent apporter au moins 20% de la valeur du bien
immobilier sous la forme de fonds propres.4 L’exemple
Taux d’intérêt
numéro 1 montre comment un bien immobilier peut être
financé au moyen d’hypothèques. L’exemple 2 illustre
clairement à quel point un relèvement des taux d’intérêt
accroît les dépenses mensuelles découlant des intérêts
hypothécaires.
• Obligation d’effectuer des versements complémentaires:
En cas de forte évolution des prix, si la valeur marchande
d’un bien tombe en-dessous de celle prise en compte par
l’hypothèque, la banque pourrait demander des versements
complémentaires. Le propriétaire doit alors payer la différence entre la dette hypothécaire et la nouvelle valeur du
bien.
• Amortissement: La dette hypothécaire doit être ramenée
dans les 15 ans à deux tiers de la valeur du gage5. En géné-
Illustration 3: Evolution des taux d’intérêt en Suisse: Libor (CHF) et des
hypothèques à taux fixe (10 ans). (Source: Reuters, BNS)
La décision entre un loyer ou l’achat d’un bien immobilier est
relativement facile à prendre: les coûts sont transparents
(loyer et charges), et le contrat de location prévoit généralement un préavis de trois mois. Les locataires bénéficient
donc d’une certaine flexibilité.
En revanche, la décision d’acheter un bien immobilier est
nettement plus difficile, car elle implique la prise en considération d’une pluralité d’éléments. Lors d’un achat, il faut
tenir compte des points suivants:
• Intérêts hypothécaires: Pour le calcul des intérêts hypothécaires, il vaut mieux utiliser un taux d’intérêt moyen à
long terme que le taux actuel. En Suisse, on distingue les
hypothèques en premier rang de celles en second rang.
Les prestataires d’hypothèques accordent généralement
3
4
5
ral, le montant devant ainsi être remboursé correspond au
montant choisi pour l’hypothèque en second rang. Pour ce
qui est de l’hypothèque en premier rang, il est rare qu’elle
soit remboursée dans son intégralité; souvent, le débiteur
renonce même à tout remboursement (par exemple pour
des raisons fiscales).
• Frais d’entretien: Relèvent des frais d’entretien les charges
récurrentes, les rénovations périodiques ainsi que toutes
les taxes, par exemple pour l’électricité, le fuel, les ordures
ménagères, l’eau et les eaux usées.
• Impôts: Si un propriétaire immobilier doit déclarer la
valeur locative de son logement comme revenu, il peut, en
revanche, déduire de son revenu imposable les intérêts
hypothécaires ainsi que les investissements nécessaires pour le maintien de la valeur du bien immobilier
considéré.
Depuis le 1er septembre 2014, le principe de la valeur la plus basse s’applique à la quotité de financement: pour tout bien immobilier, la banque
procède à une estimation, qu’elle compare au prix d’achat. De ces deux chiffres, elle prend le plus bas pour fixer la valeur du bien immobilier.
Depuis le 1er juillet 2012, seulement la moitié des fonds propres au maximum peut encore provenir des avoirs détenus par la caisse de pension.
Cette réglementation est entrée en vigueur au 1er septembre 2014.
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Principes et fonctionnement
• Evolution des prix sur le long terme: Toute personne
achetant un logement a généralement l’intention d’y habiter pendant un certain temps. Or, elle peut être amenée à
devoir envisager sa vente à la suite de divers événements
de la vie (par exemple départ à la retraite, divorce, changement d’emploi). Le prix auquel le bien considéré peut
être vendu joue alors un grand rôle. La valeur du bien
immobilier est soumise à des fluctuations, c’est-à-dire
qu’elle peut progresser, comme elle peut tout à fait diminuer. Différentes raisons expliquent ces fluctuations: par
exemple un recul de la demande, de nouvelles directives
réglementaires, des défauts à l’ouvrage, l’évolution de
la qualité de vie dans le quartier, l’arrivée d’un nouvel
employeur dans la région, la modification des couloirs
aériens, etc.
Exemple de calcul 1:
Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 900 000 francs
Fonds propres
20%
180 000 francs
Hypothèque en 1er rang
66%
594 000 francs
Total intermédiaire
774 000 francs
Hypothèque en 2d rang
Solde
126 000 francs
Prix du bien immobilier
100%
900 000 francs
Exemple de calcul 2:
Charges mensuelles découlant des intérêts et de l’amortissement (hypothèque à taux variable)
Scénario 1:
phase de taux d’intérêt faibles
Scénario 2:
phase de taux d’intérêt normaux
Taux de l’hypothèque
en 1er rang:
594 000 francs
2,875%
(594 000 × 2,875%) / 12
= 1 423,15 francs
5,0%
(594 000 × 5,0%) / 12
= 2 475,00 francs
Taux de l’hypothèque
en 2d rang:
126 000 francs
3,625%
(126 000 × 3,625%) / 12
= 380,65 francs
5,75%
(126 000 × 5,75%) / 12
= 603,75 francs
Coûts d’amortissement
(en cas de remboursement
régulier)
Total par mois
Version février 2015
(126 000 / 15 ans) / 12
= 700 francs
(126 000 / 15 ans) / 12
= 700 francs
2 503,80 francs
3 778,75 francs
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