Etude sur les garanties d`emprunt en faveur du logement social

Etude sur les garanties d’emprunt en faveur du
logement social
-------------------Cahier des charges de consultation
Décembre 2013
MissionBassinMinier–décembre2013
Page2
Préambule Depuis 1982, le code général des collectivités territoriales permet aux régions, départements, Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) et communes d’accorder des garanties d’emprunt en faveur du logement social (construction neuve et réhabilitation). Dans la pratique, les collectivités territoriales, et en premier lieu les communes, sont aujourd’hui amenées quasi systématiquement à garantir ces emprunts. Or, dans le contexte économique actuel, marqué notamment par la réduction des capacités financières des collectivités locales, la frilosité des établissements bancaires vis‐à‐vis du financement du logement social et la difficulté des bailleurs sociaux à équilibrer leurs opérations, la question de la garantie d’emprunt prend une place de plus en plus importante dans le montage des programmes de logements sociaux. Si du côté des bailleurs sociaux cette garantie est indispensable pour être autorisés à construire et pour bénéficier des prêts de la CDC, bon nombre de collectivités locales s’interrogent aujourd’hui sur les risques qu’elles encourent en multipliant les garanties d’emprunt. Face à ce constat, Monsieur Christian Poiret, Président de la commission « Habitat – Urbanisme Durable » de l’Aire Métropolitaine de Lille (AML) et Président de la Communauté d’Agglomération du Douaisis (CAD), a demandé à l’AML d’inscrire à son programme de travail pour l’année 2013 la réalisation d’une étude sur les garanties d’emprunt accordées par les collectivités locales en faveur du logement social (acté par l’Assemblée Générale de l’AML de mars 2013). Le présent cahier des charges détaille la mission d’expertise des enjeux financiers, juridiques et de politique de l’habitat que souhaite confier l’AML à un prestataire spécialisé dans ces domaines. Objet de la Mission Deux grands axes de réflexion animent les partenaires de l’AML :  Quelles sont les questions que doit se poser une collectivité locale qui remet à plat sa politique en matière de garanties d’emprunt en faveur du logement social ? Quels sont les axes de progrès et de vigilance dont elle doit tenir compte ? Quelle est la place des Départements dans ce dispositif ?  Comment une collectivité locale peut‐elle se servir de la garantie d’emprunt au service de sa politique Habitat ? Quels sont les leviers offerts par la garantie d’emprunt pour en faire une véritable stratégie de négociation avec les bailleurs sociaux ? Contenu de la Mission La mission se déroulera en deux tranches : 1. Tranche Ferme La tranche ferme se décompose en deux parties distinctes :  Une analyse globale des enjeux liés à la garantie d’emprunt qui s’articulera autour des points suivants : MissionBassinMinier–décembre2013
Page3






un rappel du cadre juridique dans lequel s’inscrivent les garanties d’emprunt pour le logement social ; une analyse des risques ; il est demandé au prestataire d’analyser les risques juridiques, économiques, sociaux… encourus par une collectivité locale qui garantit les emprunts (durée des amortissements – analyse des incidents à l’échelle nationale ayant nécessité la mobilisation de la garantie d’emprunt – etc.) ; la maîtrise des risques ; le prestataire détaillera la nature des réponses apportées par les collectivités locales en matière de maîtrise des risques. Cette approche se fera à partir d’exemples d’usage intelligent de la garantie d’emprunt à l’échelle nationale. Le prestataire étudiera les pratiques de la Caisse des Dépôts et Consignation au titre du devoir d'information du garant. une analyse financière ; l’apport de la garantie d’emprunt en faveur du logement social étant considéré comme une aide indirecte aux bailleurs sociaux ; une approche spécifique en matière de politique de l’habitat ; il s’agira notamment de préciser le rôle que peut jouer la garantie d’emprunt dans une stratégie communale ou intercommunale du logement ? Quel est son apport et comment doit‐elle être organisée ? un volet prospectif ; quels impacts attendus des futures lois relatives au logement social sur la garantie d’emprunt ? Quels sont les modes de financement innovants en matière de logement social qui ont été testés par les collectivités locales ? Quels en sont les résultats et quelle place a occupé la garantie d’emprunt dans ces dispositifs ? A chaque étape, il est demandé au prestataire d’une part d’analyser la question de la garantie d’emprunt sous l’angle communal et intercommunal, et d’autre part de préciser la valeur ajoutée qu’aurait une prise en charge des garanties d’emprunt par un EPCI en lieu et place d’une commune.  La construction d’une grille d’analyse des risques qui permet aux collectivités de mesurer, à partir d’indicateurs clefs, la santé des bailleurs sociaux leur demandant une garantie d’emprunt. Le prestataire précisera le sens et l’interprétation des indicateurs sélectionnés, qui doivent constituer des points de vigilance indispensables pour les collectivités. 2. Tranche conditionnelle Un panorama des pratiques en matière de garantie d’emprunt à l’échelle de l’AML La situation en matière de garanties d’emprunt est très variable au sein de l’AML ; sur certains territoires, les EPCI garantissent les emprunts à l’image de Lille Métropole Communauté Urbaine ou de la Communauté Urbaine d’Arras, sur d’autres ce sont les communes qui garantissent les emprunts, voire dans certains cas particuliers les Conseils Généraux du Nord et du Pas‐de‐Calais. Sur la base d’un état des lieux des pratiques en matière de garantie d’emprunt (montants des encours – volumes financiers – etc.) qui sera réalisé par l’AML à partir d’une grille d’entretien élaboré par le prestataire, il est demandé au prestataire de catégoriser les pratiques et d’en dresser les profils. MissionBassinMinier–décembre2013
Page4
Pour mener à bien cette deuxième phase de la mission, le prestataire pourra réaliser des entretiens qualitatifs avec les acteurs du logement social en région Nord – Pas‐de‐Calais ; représentants des bailleurs sociaux, des organismes bancaires, de la Caisse des Dépôts et Consignations, etc. Méthodologie de travail La maîtrise d’ouvrage de l’étude est assurée par l’association Aire métropolitaine de Lille. Le suivi technique de la mission est assuré par un groupe de travail constitué par la Mission Bassin Minier, la Communauté Urbaine d’Arras, la Communauté d’Agglomération de la Porte du Hainaut, la Communauté d’Agglomération du Douaisis et Lille Métropole Communauté Urbaine. Au‐delà des contacts réguliers avec le(s) interlocuteur (s) désigné(s) pour assurer la coordination technique de la mission, le prestataire préparera et participera à l’ensemble des réunions que l’on peut estimer au nombre de 7 demi‐journées, réparties de la manière suivante :  comité technique : 4 demi‐journées qui permettront de présenter et de lancer l’étude, d’avoir un cadrage méthodologique, de dresser des points d’étapes et d’échanges sur l’avancement des travaux, et également de préparer les comités de pilotage,  comité de pilotage : 1 demi‐journée de restitution et d’échanges à l’issue de la phase intermédiaire et de la phase finale, soit 2 demi‐journées,  une présentation des résultats de l’étude à la commission politique « Habitat – Urbanisme Durable » de l’AML (estimation d’1 demi‐journée). Livrables attendus par la maitrise d’ouvrage :  grille d’entretien destinée à l’enquête auprès des EPCI qui sera réalisée par l’AML,  rapport d’analyse,  supports de présentation pour les différentes réunions,  synthèse de l’étude dans une forme diffusable et pédagogique (3/4 pages). Durée de la mission La durée de la mission est estimée à neuf mois. Calendrier de la mission Tranche ferme :  analyse globale des enjeux liés à la garantie d’emprunt : 3 mois maximum (n + 3)
 La construction d’une grille d’analyse des risques : 1 mois maximum (n + 4)
Réalisation de la 1ère phase en 4 mois maximum à partir de la notification de la mission
Tranche conditionnelle : réalisation en quatre mois maximum à partir de la date de fourniture par l’AML des résultats de l’état des lieux des pratiques en matière de garantie d’emprunt des collectivités locales et territoriales. MissionBassinMinier–décembre2013
Page5
Compétences du prestataire Prestataire(s) spécialisé(s) en droit public, en financement du logement social et en politique de l’habitat. Cabinet(s) disposant d’une solide expérience dans ces domaines. Réponse à la consultation Le candidat fournira une proposition comportant les éléments suivants : 






Une note de compréhension de la problématique (1 page maximum), Un mémoire présentant la méthodologie, Les références du prestataire, Une description précise de l'équipe proposée pour la réalisation de l'étude, les qualifications et expériences des membres de l'équipe en regard des objectifs de l'étude, Les autres moyens affectés à la mission, Les éléments permettant d’évaluer les capacités professionnelles et techniques du prestataire dans les domaines concernés, La décomposition du prix de la mission. Critères de sélection du prestataire Le candidat sera choisi sur la base : 




de la note méthodologique détaillée permettant au jury d’apprécier la bonne compréhension de la mission et la qualité de la réponse à la problématique posée (30%), la qualité et les compétences du prestataire (15%), des moyens humains et techniques affectés à la mission (15%), du temps passé, des compétences mobilisées sur chaque phase et calendrier de mise en œuvre (20%), de la proposition financière d’intervention du prestataire précisant le montant affecté à chaque phase et selon les compétences mobilisées (20%). A la demande de la maîtrise d’ouvrage et de ses partenaires, une audition pourrait être organisée pour sélectionner le prestataire à l’issue de la phase d’étude des propositions écrites. Budget Il est demandé au prestataire une décomposition de sa proposition financière :  par tranche (tranche ferme et tranche conditionnelle) ;  par journée de travail ;  selon les moyens humains mobilisés. MissionBassinMinier–décembre2013
Page6
Annexe : périmètre de l’Aire Métropolitaine de Lille (versant français)
« Extrait de l’Atlas de l’Aire métropolitaine de Lille (2011) coproduit par l’Agence de
développement et d’urbanisme de Lille Métropole, l’INSEE Nord Pas de Calais, la Mission
bassin minier et l’Association Aire métropolitaine de Lille ».
MissionBassinMinier–décembre2013
Page7