SCI

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REPUBLIQUE FRANÇAISE
Grosses délivrées
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Chambre 5 - 3
ARRET DU 04 NOVEMBRE 2009
(n°
,
5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/14565
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2008 -Tribunal de Grande Instance de
PARIS - RG n° 05/08296
APPELANTE
SARL COURS HATTEMER représenté (e) par son gérant
52 rue de Londres
75008 PARIS
représentée par Me François TEYTAUD, avoué à la Cour
assistée de la SCP FORESTIER HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P 255
INTIMEE
SCI LONDINIUM prise en la personne de ses représentants légaux
7 rue Lincoln
75008 PARIS
représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour
assistée de Me Bernard FAVIER plaidant pour la Selarl DIRCKS DILLY FAVIER, avocat
au barreau de PARIS, toque : PO 165
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code
de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mai 2009, en audience publique, les
avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller chargée
du rapport.
Madame IMBAUD-CONTENT a rendu compte des plaidoiries
dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame GABORIAU, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame PORCHER, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN
>
ARRÊT:
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au
greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues
au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame
BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat
signataire.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La Cour statue sur l'appel interjeté par la société COURS HATTEMER à l'encnnir»
du jugement rendu le 26/6/2008 par le juge des loyers commerciaux du tribunal rlg
grande instance de PARIS qui a :
-fixé à 365 000€ à compter du le77/2001 le loyer annuel en principal du bail renouvelé
depuis cette date entre la SCI LONDINIUM et la société COURS HATTEMER pour
les locaux sis à PARIS 8 ème, 52 rue de Londres, ce prix n'étant exigible qu'à compter
du 30/4/2003,
-dit que les compléments de loyers porteraient intérêts au taux légal à compter du
jugement,
-débouté les parties du surplus de leurs demandes,
-ordonné l'exécution provisoire,
-partagé par moitié les dépens entre les parties en ce inclus les frais d' expertise ;
*
Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu 'il suit:
La société COURS HATTEMER est locataire de locaux situés à PARIS 8è'"e,52 rue de
Londres, ce en vertu d'un bail en renouvellement conclu le 11/6/1992 pour 9 ans à
compter rétroactivement du V/7/1986 pour l'activité de "cours d'enseignement général
pour enfants étendu par avenant à l'activité d'enseignement pour adultes" et moyennant
un loyer annuel en principal de 1 314 400 francs (200 396€) ;
Un congé avec offre de renouvellement du bail délivré en 1995 par les précédents
propriétaires (aux droits desquels se trouve la SCI LONDINIUM) a été annulé par jugement
du 21/1/2004 confirmé, sur appel, par arrêt du 23/5/2005 aujourd'hui définitif;
Par acte extra judiciaire du 28/12/2000, la SCI LONDINIUM, bailleresse, a notifié à sa
locataire un congé pour le 1er /7/2001 avec offre de renouvellement, sollicitant
ultérieurement par mémoire notifié le 30/4/2003, la fixation du loyer en renouvellement
à la somme de 429 000€ par an;
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-*7
Le juge des loyers commerciaux saisi par la SCILONDINIUM aux fins de fixation a,
par jugement du 6/10/2005, écarté l'exception d'irrecevabilité opposée par la société
COURS HATTEMER motif pris du congé délivré en 1995 en constatant que ce congé avait
été annulé, constaté que le bail avait duré plus de douze ans et qu'il s'était renouvelé à effet
du r r /7/2001 et désigné expert en la personne de Madame MAIGNE GABORIT pour
évaluer la valeur locative ;
Madame MAIGNE GABORIT, dans son rapport du 11/9/2007, a relevé que les locaux,
(composés d'un bâtiment entier sur cour élevé sur sous-sol partiellement enterré avec rez
surélevé, quatre étages droits et un cinquième en léger retrait) prolongé d'une cour
intérieure privative avec préau et blocs sanitaires,dépendaient d'un immeuble de standing
banal ; que les étages avec salles de cours étaient distribués par deux escaliers encloisonnés
du sous-sol au 5eme étage avec ascenseur d'une capacité de trois personnes, que les salles
de cours présentaient une belle hauteur sous plafond ;
Elle a appliqué une pondération seulement pour les locaux en sous-sol en retenant une
pondération de 0,10 pour les locaux techniques et une pondération de 0,50 pour les locaux
d'exploitation (réfectoires et salles de cours), estimant que les plateaux constituant le
surplus des locaux présentaient une fonctionnalité uniforme, retenant ainsi une surface
pondérée de 1 827m2 ;
Elle a, sur cette base et sur la base d'un prix unitaire de 200€ proposé au vu des références
citées pour des locaux d'enseignement et en tenant compte de la qualité de l'emplacement,
du standing banal et des charges exorbitantes supportées par le preneur aux termes du bail,
une évaluation à 365 000€la valeur locative des locaux litigieux au ler/7/2001 ;
Ensuite du dépôt du rapport d'expertise, la SCI LONDINIUM a sollicité lafixationdu loyer
en renouvellement à la somme de 430 000€ par an, la société COURS HATTEMER,
critiquant, pour sa part, l'absence de pondération pour les locaux en étages et le prix unitaire
retenu par l'expert et concluant à une fixation de ce loyer à la somme de 19 2085,76€ par
an ;
C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu;
***
La société COURS HATTEMER, appelante, demande à la Cour :
-d'infirmer le jugement déféré en faixant le loyer du bail renouvelé au 1er /7/2001 à la
somme de 252 000€ par an exigible à compter du 30/4/2003,
-de condamner la SCI LONDINIUM au paiement d'une indemnité de 2000€ au titre de
l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et
d'appel ;
La SCI LONDINIUM, intimée, demande, pour sa part, à la Cour:
-de confirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne le point de départ des intérêts sur
les compléments de loyers résultant de la fixation en fixant ce point de départ à la date de
chacune des échéances concernées,
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-de condamner la société COURS HATTEMER au paiement d'une somme de 3000€ au
titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance
et d'appel, en ce inclus les frais d' expertise;
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'APPEL PRINCIPAL DE LA SOCIÉTÉ COURS HATTEMER SURLE PRIX
DU LOYER
Considérant que l'appelante qui relève que l'expert n'a pas tenu compte de certains
inconvénients dans l'appréciation qu'il a faite du prix unitaire et qui, selon elle,
correspondrait au prix réel après abattement pour charges exorbitantes, reproche à celui-ci
dont les conclusions ont été entérinées par le tribunal, de n 'avoirpas tenu compte, dans son
appréciation de la pondération, des restrictions d'occupation des salles de classes par
rapport à leur capacité théorique et de l'importance des aires de circulation, concluant à
une pondération de 0,70 pour les circulations et de 0,85 pour les classes, soit à une surface
pondérée globale de 1451,24m2 en se référant notamment à la pondération retenue par M.
MAYEUX, expert désigné dans une précédente instance et concluant à un prix unitaire de
200€ avant abattement pour charges exorbitantes en estimant, sur ce dernier point, que les
références figurant au rapport d'expertise concerneraient des locaux de bien meilleur
standing et de meilleure rentabilité ;
Considérant, à ces égards, que le prix proposé par l'expert tient compte, outre des charges
exorbitantes, du nombre limité d'élèves imposé par l'autorité administrative en fonction des
règles de sécurité et lié à la conception désuète des locaux mais ne tient pas compte des
autres éléments invoqués par la locataire comme facteurs de minoration et tenant à
l'importance des aires de circulation ;
Considérant, concernant cet autre élément, que les locaux, bien distribués et éclairés, sont
fonctionnels et les aires de circulation adaptées aux règles de sécurité et à l'activité
exercée ;
Considérant qu'au regard de ces constatations et des observations qui précédent sur la prise
en compte par l'expert dans le prix unitaire des inconvénients liés au nombre limité
d'élèves dans les locaux en raison de la configuration et des contraintes de sécurité, qu'il
n 'y a pas lieu de revoir la pondération de la surface réelle dont l'expert apparaît avoir fait
une exacte appréciation eu égard aux pondérations applicables aux locaux autres que des
boutiques, la différence de pondération entre son estimation et celle de M. MAYEUX étant
susceptible de tenir à la prise en compte par ce dernier des pondérations applicables aux
boutiques ;
Considérant que l'expert, au vu des références par lui citées et dont certaines se rapportent
à des locaux de standing similaire, a, de même, en tenant compte par ailleurs du très bon
emplacement central et bien desservi pour l'activité exercée, fait une exacte estimation du
prix unitaire ;
Considérant que le jugement déféré qui a entériné ce rapport sera donc confirmé en toutes
ses dispositions ;
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SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SCI LONDINIUM SUR LE POINT DE DÉPART
DES INTERETS SUR LES ARRIÉRÉS
Considérant que s'agissant d'intérêts moratoires, ils supposent, même pour les revenus
échus tels que les loyers visés aux dispositions de l'article 1155 du code civil, que ces
revenus soient déterminés dans leur montant, le retard ne pouvant, dans le cas contraire, être
caractérisé ;
Que tel n'étant pas le cas de loyers échus mais, faute d'accord, non encore déterminés en
leur montant et restant en attente d'unefixationjudiciaire, les intérêts sur les compléments
dus après fixation ne peuvent courir qu'à compter de cette fixation, seuls les loyers
provisoirement dus sur la base ancienne ou sur la base provisionnellement édictée dans
l'attente de cette fixation étant susceptibles de faire courir les intérêts à compter de la date
d'échéance ;
Considérant que le tribunal a donc, à bon droit, fait courir les intérêts au taux légal à
compter du jugement et non, comme il l'était réclamé, à compter de chacune des échéances
concernées.
SUR LES DEMANDES DES PARTIES AU TITRE DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE
PROCÉDURE CIVILE ET SUR LES DÉPENS
Considérant que la nature de l'affaire justifie que les entiers dépens de première instance
soient supportés par moitié entre les parties, en ce inclus les frais d' expertise ;
Que les dépens de l'appel infondé de la société COURS HATTEMER seront, en revanche,
supportés par celle-ci laquelle ne saurait donc solliciter indemnité au titre de l'article 700
du Nouveau Code de Procédure Civile,
Considérant, concernant la demande du même chef de la SCI LONDINIUM, qu'il n'est pas
inéquitable de laisser à sa charge les frais par elle exposés, sa demande à cet égard étant
donc rejetée ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant en dernier ressort,
I-Confîrme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
II-Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du Code
de Procédure Civile,
III-Dit que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre les
parties, en ce inclus les frais d' expertise et que les dépens d'appel seront supportés
par la société COURS HATTEMER dont distraction au profit de la SCP GOIRAND.
LE GREFFIER,
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LA PRÉSIDENTE,
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