LOIS LOI n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement

J.O n° 163 du 16 juillet 2006 page 10662
texte n° 1
LOIS
LOI n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national
pour le logement (1)
NOR: SOCX0500245L
L’Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,
Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
Article 42
Le titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° Son intitulé est ainsi rédigé : « Bail à construction. - Bail à réhabilitation. - Bail dans le cadre d’une convention d’usufruit » ;
2° Il est ajouté un chapitre III ainsi rédigé :
« Chapitre III
« Bail dans le cadre d’une convention d’usufruit »
« Art. L. 253-1. - L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au
profit d’une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou
ces logements.
« Art. L. 253-2. - Les logements dont l’usufruit est détenu par les bailleurs visés à l’article L. 253-1 peuvent être
financés par des prêts aidés dans des conditions définies par décret.
« Ils peuvent faire l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-2, conclue pour une durée identique
à celle de l’usufruit.
« Art. L. 253-3. - Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement,
préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l’article L. 253-4 et reproduire les termes des articles L. 253-5
à L. 253-7.
« Art. L. 253-4. - Le bail conclu dans le cadre d’un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de
l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué.
« Les deuxième à quatrième alinéas de l’article 595 du code civil ne s’appliquent pas aux baux soumis au
présent article.
« Art. L. 253-5. - Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :
« - soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme aux dispositions
de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°
86-1290 du 23 décembre 1986 ;
« - soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit. Le congé est dans ce cas valablement
donné par le seul nu-propriétaire au locataire.
« La notification reproduit les termes du II de l’article L. 253-6 et de l’article L. 253-7.
« Art. L. 253-6. - I. - Un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire
les dispositions de l’article L. 253-5.
« II. - Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau
bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
« Le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.
« Art. L. 253-7. - Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement
à l’expiration de l’usufruit.
« Art. L. 253-8. - Les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public. »
Annexe relative à l’entretien préventif
de l’ensemble immobilier du 8 rue Santifontaine à Nancy
OBLIGATIONS GÉNÉRALES
L’USUFRUITIER s’oblige, pendant toute la durée de l’usufruit, à conserver en bon état d’entretien et d’habitabilité les parties privatives des 39 lots de copropriété (39 appartements, 37 parkings en sous-sol et 10 parkings
aériens) dont il détient l’usufruit temporaire (y compris tous les aménagements qu’il y aura apportés et effectués à ses frais, et sous sa responsabilité).
Il devra veiller à faire effectuer, sans délai, l’entretien et les réparations ainsi que le remplacement de tous les
éléments constitutifs des parties privatives desdits lots et de leurs aménagements, au fur et à mesure que le
tout se révélera nécessaire.
L’USUFRUITIER devra également, autant de fois que nécessaire pour satisfaire à ses obligations ci-après décrites au chapitre « Travaux de maintenance du patrimoine », soumettre et approuver au vote de l’Assemblée
Générale des copropriétaires, les dépenses de petit ou de gros entretien préventif et de petite ou grosse réparation des éléments constitutifs des parties communes spéciales des lots listés ci-dessus, dont il supportera
l’ensemble des charges, ainsi que tous travaux de ravalement prescrits par l’autorité publique aux époques
et dans le temps impartis. En cas de retard dans l’exécution de ces travaux, il supportera toutes amendes et
pénalités de manière à ce que le «Nu-propriétaire» ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.
L’USUFRUITIER devra notamment faire effectuer sous sa responsabilité, tous travaux de ravalement prescrits
par l’autorité publique aux époques et dans le temps impartis. En cas de retard dans l’exécution de ces tra-
vaux, il supportera toutes amendes et pénalités de manière à ce que le « NU-PROPRIETAIRE » ne soit jamais
inquiété ni recherché à ce sujet.
Pour ce faire, l’USUFRUITIER s’oblige à affecter les sommes nécessaires au paiement de tous travaux et charges de copropriété requis pour conserver les constructions en bon état d’entretien pendant toute la durée
de l’usufruit temporaire, et à fournir tous justificatifs techniques correspondant aux travaux effectivement
réalisés.
CONTRAT DE MAINTENANCE PREVENTIVE DES PARTIES PRIVATIVES
Pour satisfaire à ses obligations, l’USUFRUITIER s’engage à confier à une ou plusieurs entreprises spécialisées
dans l’entretien des différents équipements, un contrat d’entretien, portant sur les chaudières, VMC et robinetteries.
L’USUFRUITIER assurera avec ses propres services techniques un suivi périodique de l’état des parties privatives
et fera réaliser les travaux préventifs et programmés de réfection.
L’USUFRUITIER s’engage à adresser sur demande des NuS-propriétaireS, après chaque exercice annuel à
compter de la quatrième année suivant la livraison, le compte rendu sommaire des interventions sur les parties privatives, établi soit par les sociétés chargées d’assurer la maintenance des équipements soit par ses
propres services techniques.
Il est ici précisé que l’usufruitier est un professionnel de la gestion et de l’entretien de biens immobiliers et qu’à
ce titre il dispose de services internes compétents pour la programmation et le suivi de travaux d’entretien et
maintenance.
VISlTES DES LIEUX
Le Nu-propriétaire aura le droit de visiter et/ou faire visiter les parties privatives dont il détient la nue-propriété,
une fois par an, à ses frais, par son architecte ou son mandataire, pour s’assurer de l’exécution des travaux de
réparation des parties privatives. Jusqu’au début de la troisième année précédant l’extinction de l’usufruit,
l’USUFRUITIER pourra fixer, pour chaque année civile, une période de trente jours pendant laquelle le NU-PROPRIETAIRE pourra exercer son droit de visite des biens.
Pour la bonne exécution des présentes, l’USUFRUITIER s’engage à intégrer dans les baux d’habitation ou engagements de location qu’il sera amené à consentir, les clauses permettant aux personnes ci-dessus visées
de procéder aux visites dont il est fait état à l’alinéa ci-dessus.
ETAT DES CONSTRUCTIONS LORS DE L’EXTINCTION DE L’USUFRUIT
L’USUFRUITIER s’oblige à remettre en bon état d’habitabilité, en fin de période d’usufruit, l’ensemble des
constructions, parties privatives et parties communes, en réalisant notamment les travaux prévus au TITRE B
ci-après, pour les deux dernières années de la période d’USUFRUIT TEMPORAIRE.
Le NU-PROPRIETAIRE pourra demander à ce que les travaux qu’il envisagerait, le cas échéant, d’effectuer à
ses frais exclusifs soient réalisés de concert avec ceux susvisés à la charge de l’USUFRUITIER. Pour cela il devra
en faire état auprès de l’USUFRUITIER au moins DOUZE (12) MOIS avant le terme de l’USUFRUIT. En tout état
de cause, les travaux souhaités par le NU-PROPRIETAIRE n’entraîneront aucune participation de l’USUFRUITIER
à leur coût, quand bien même ceux-ci seraient de nature à réduire l’étendue des obligations de l’USUFRUITIER.
L’USUFRUITIER veillera notamment à ce que les travaux de réfection des parties privatives, qui auraient été
décidés le cas échéant lors des états des lieux contradictoires entre l’USUFRUITIER et ses locataires, soient
réalisés avant l’arrivée du terme de l’usufruit TEMPORAIRE.
Par ailleurs, l’USUFRUITIER s’engage à s’acquitter auprès du Syndic de la totalité des quotes-parts de charges
qui lui seraient imputables et relatives tant aux parties communes spéciales que générales, correspondant
aux travaux votés avant la fin de la période d’usufruit temporaire