Faut-il investir dans les bureaux à Namur

CHRISTOPHE NIHON
Courtier de référence pour l’immobilier d’entreprise wallon
Faut-il investir
dans les bureaux à Namur ?
La réponse est claire et enthousiaste pour le fraîchement
réélu bourgmestre de Namur. « Oui ! » assure Maxime
Prévot. « Namur est appelée à assumer de plus en plus une
position stratégique. »
Certains promoteurs sont également convaincus de ce futur
prometteur. De là à se lancer dans des opérations présentant
un certain risque ? C’est un pas que ne franchissent pas tous
les promoteurs, certains revoyant d’ailleurs leurs ambitions
en matière de marchés de bureaux.
Ceci dit, dans ce domaine, l’avenir de Namur est
probablement le plus enviable par rapport aux autres villes
wallonnes et surtout Bruxelles.
D’ailleurs, les chantiers sont nombreux, qu’ils accueillent
ou non des bureaux. A côté des futurs palais de justice ou
archives de l’Etat et avant un hypothétique nouveau palais
des congrès, d’autres projets sortent de terre ou figurent
en bonne place dans les cartons. Et les conséquences de
la prochaine régionalisation de l’Etat augurent de nouvelles
perspectives... Explications.
uest
Edito
Le privé est le bienvenu à Namur. C’est le bourgmestre Maxime Prévot qui l’affirme haut et fort.
On s’en réjouit évidemment. Pourtant, la vie n’est
pas nécessairement simple pour les investisseurs
dans la capitale politique de Wallonie. Le marché
manque de limpidité. Là comme ailleurs, les acteurs
immobiliers entretiennent le plus souvent une discrétion certaine autour de leurs clients et de leurs projets. Ici plus qu’ailleurs, les pouvoirs publics ont une
position déterminante sur le marché des bureaux.
Alors qu’ils pourraient – devraient – avoir un rôle
d’aiguillon avec un effet entraînant pour les investisseurs privés comme l’a bien compris le bourgmestre,
ils entretiennent un désagréable flou, constituant un
frein à l’investissement.
L’information nécessaire à la prise de décision
manque, ou n’est pas à la disposition des décideurs
privés. Cela vaut pour la situation présente et à venir
avec l’impact de la régionalisation.
C’est dommage, car le potentiel namurois est
évident. Il convient d’ouvrir ce marché; Immoquest
vous aide à pousser la porte...
Christophe Nihon
Quels sont les principaux atouts
de la cité mosane ?
Le titre de capitale politique de la Wallonie n’a pas qu’une
valeur symbolique. Le marché des bureaux est tout
naturellement porté par la présence des pouvoirs publics
régionaux, concentrés essentiellement à Jambes. Ministères,
administrations, etc..., occupent des dizaines de bâtiments
et abritent de nombreux emplois, générant des retombées
conséquentes pour Namur et son hinterland.
La ville et sa périphérie sont globalement bien desservis
au niveau des infrastructures de transports (trains, bus,
autoroutes,...) et échappent encore aux interminables files
observées ailleurs. Cet atout devient essentiel : le facteur
« mobilité » gagne en effet en importance dans les critères
de choix guidant l’implantation des entreprises et des
travailleurs.
Cet énorme avantage ne doit pas occulter la position
géographique favorable de la ville. Namur se situe au
centre de la dorsale wallonne mais aussi de l’axe BruxellesLuxembourg, de plus en plus porteur sur le plan économique.
Enfin, la ville - certes calme – est un endroit où il fait bon
vivre et donc travailler ; voilà qui ne gâche rien !
uest
CHRISTOPHE NIHON
Existe-il une demande importante?
Un tour d’horizon auprès de quelques acteurs délivre un
bulletin quelque peu contrasté.
« La pression commence déjà à s’exercer » constate le
bourgmestre Maxime Prévot. « J’observe par exemple une
présence accrue de multiples acteurs économiques et non
marchands entraînés par le statut de capital ». Et de citer
des mutualités, fédérations et autres petites PME soucieuses
de se trouver à proximité du pouvoir politique wallon.
C’est clair que le marché privé peine à s’exprimer indépendamment de son pendant public. « Le marché est en effet
fort dépendant de la promotion publique qui fonctionne avec
sa logique propre » relève Olivier Granville, secrétaire général du Bureau économique de la province de Namur (BEP).
« Le marché n’est pas très dynamique » note de son côté Paul
de Sauvage, acteur immobilier incontournable de la place
namuroise. « Il existe des demandes ponctuelles de PME,
principalement pour des surfaces à la carte et évolutive, avec
des prix inférieurs à 120 €/m². Aujourd’hui, il est impératif
d’être flexible dans ses produits ». Le patron d’Actibel cite
à titre d’exemple les quelque 10.000 m² loués ces deux
dernières années boulevard Mélot et à Belgrade avec un
concept low cost (99 €) comprenant des locaux communs
(salles de réunion, réfectoires, fitness sanitaires,...).
« Le marché n’est pas très dynamique mais je suis très
content de nos immeubles » déclare de son côté Philippe
Walravens, administrateur délégué de Tribeca Capital
Partners, propriétaire de trois bâtiments du Namur Office
Park, en périphérie. « Les 10.000 m² sont occupés et
l’arrivée du Decathlon a un effet positif sur le parc ». Le
4e immeuble, propriété de la société Skyline Project, est
pratiquement complet. Ce promoteur construira le 5e et
dernier bâtiment (4.500 m²) sur le terrain encore disponible.
Le taux d’occupation reste lui aussi élevé dans les
infrastructures du BEP.
A côté de 17 bâtiments-relais (soit 15.600 m² de bureaux
et ateliers) occupés à 90 pc, les 7 centres d’entreprises
principalement aménagés en bureaux affichent un taux
de location de 75 pc. « Le solde s’explique essentiellement
par l’ancienneté des premiers bâtiments qui n’offrent plus
le confort recherché par les entrepreneurs. » La demande
reste belle et bien présente avec une moyenne de 25 pc de
nouveaux locataires en 2012.
« Les permis de bâtir pour des bureaux affichent une hausse
constante » souligne de son côté Pierre Dulieu, rédacteur
en chef du magazine namurois Le Confluent et observateur
averti du développement de sa ville, citant le chiffre de
28.000 m² pour 2012. «On assiste ces dernières années à
une réorganisation dans le monde bancaire, institutionnel
ou encore de la santé avec des acteurs qui, par exemple,
quittent leurs immeubles anciens et/ou regroupent leurs
implantations dispersées au sein d’immeubles neufs. »
« Le marché est extrêmement plat » n’hésite pas à affirmer
Nathalie Henry, de la société Cobelba. « On ressent un
ralentissement depuis la crise de 2008 ». Si Cobelba, en
collaboration avec le BEP, a créé 8 à 9.000 m² de bureaux
sur le parc scientifique Crealys depuis sa création, elle peine
à trouver des occupants pour les 600 m² encore libres et
aucun nouveau bâtiment n’est programmé à ce jour.
uest
CHRISTOPHE NIHON
Les promoteurs croient-ils
au marché namurois ?
Oui, il en existe et nous en avons rencontré !
Tony Di Prima est à la fois promoteur, développeur et
constructeur. « Nous avons réalisé l’Office Park d’Alleur en
périphérie liégeoise » précise l’administrateur délégué d’Hobeco. « C’est un investissement de l’ordre de 27 millions
d’euros ». Aujourd’hui, cet ensemble de plus de 10.000 m²
est loué à 95 pc, avec des occupants de référence (CMI Defense, Randstadt, Deloitte,...). L’entreprise liégeoise s’attelle
à présent à remettre le couvert en région namuroise avec le
Green Park, qui offrira près de 10.000 m² à Jambes. « Nous
construisons 3 bâtiments (rez+3) basse énergie de 3.000
m² avec 63 emplacements de parking en sous-sol sur un
total de 250 places » précise M. Di Prima. « Ce sont des immeubles à taille humaine, très modulables avec des charges
peu élevées. » Le deuxième bâtiment sortira de terre à la fin
de cette année.
A l’inverse, Besix est en train de changer ses plans. Cette
société est propriétaire d’un terrain située sur la chaussée
de Liège à Jambes. Initialement prévu pour une affectation
de bureaux, l’immeuble envisagé serait désormais destiné
à du résidentiel. « C’est dans cette direction qu’évolue
notre réflexion » indique Frédéric van Marcke, directeur de
développement Belux de Besix Real Estate Development.
« Une opération de bureaux est risquée à court terme. »
Le développeur ne s’est pas fixé d’échéance.
Namur
« Je crois à 100 pc au marché namurois et d’ailleurs nous
travaillons à blanc » souligne le Liégeois, qui précise quand
même avoir des discussions avec la Wallonie. Hobeco a
évidemment plus que tâté le terrain avant de se lancer dans
cet investissement de 22 millions d’euros. « Il manque par
exemple de bureaux de qualité un peu à l’extérieur de la
ville ; l’accessibilité directe aux autoroutes ou la proximité de
la gare constituent des facteurs de réussite très importants ».
Deuxième cas : le projet du boulevard Cauchy porté par Thomas & Piron et BAM (Kairos). Le projet porte sur 14.619 m²
de bureaux neufs répartis en trois blocs, avec 170 places de
parkings en sous-sol et au rez-de-chaussée. « Nous sommes
dans les startings-blocks » souligne avec enthousiasme Aubry Lefèbvre (Thomas & Piron). « Nous avons obtenu le permis il y a un an et je ne m’inquiète pas pour ce projet ». Des
discussions sont en cours, mais aucune décision n’a encore
été prise pour l’occupation des bâtiments. « Nous démarrerons les travaux dès que l’une ou l’autre concrétisation
auront été réalisées ».
uest
CHRISTOPHE NIHON
Namur
Bureaux
Le privé est-il le bienvenu à Namur?
Que faut-il pour faire activer
le marché des bureaux?
La grande inconnue réside dans les conséquences de la
régionalisation de l’Etat. Si les matières concernées sont
connues, il reste beaucoup d’inconnues quant aux modalités
de transferts, y compris sur le plan immobilier. C’est donc
l’expectative qui prévaut dans le milieu, en attente d’éléments
de réponses du pouvoir politique. A ce stade, personne ne
connaît la demande future en surfaces de bureaux. Du
côté des cabinets ministériels, on se refuse à apporter des
précisions. Dans ces conditions, il ne faut pas s’étonner que
le secteur privé reste prudent, à quelques exceptions près.
Le bourgmestre Maxime Prévot, lui, est optimiste. « Namur a
déjà fait la démonstration de son potentiel, mais le meilleur
reste à venir ». Avec un appel du pied au privé très marqué.
« Le secteur privé est à nouveau le bienvenu dans notre
ville » clame le mayeur qui a repris l’urbanisme dans ses
attributions et qui connaît manifestement bien le sujet. Il
affiche un volontarisme certain, convaincu que le pouvoir
communal peut avoir un rôle d’aiguillon avec effet entraînant.
Il s’investit donc, avec Eurogare, dans l’aménagement que
les Namurois appellent la « courgette », soit cette zone
située sur la partie gauche de la gare. Plusieurs projets
de revitalisation sont en cours ou à venir. « La ville doit se
reconstruire sur elle-même avec une mixité des fonctions ».
C’est dans ce sens que les autorités communales ont adopté
un schéma de structure balisant les différentes fonctions.
Un acteur comme Actibel s’inscrit bien dans cette vision avec
différentes opérations déjà réalisées ou en cours comme la
réhabilitation des anciens bureaux de Vers l’Avenir avec,
selon les options, entre 1.000 et 3.000 m² de bureaux.
Enfin, pour faire face à l’avenir, le premier élu namurois
entend disposer de données précises et actualisées. C’est
l’objet de l’inventaire réalisé par le BEP, initié à la demande
du groupe AXUD qui rassemble les forces vives namuroises.
Cet outil recense 70 fiches détaillées de sites, principalement
bâtis et appartenant à des acteurs publics et privés, situés
essentiellement dans le centre-ville et le long des grands
axes routiers, pour un total avoisinant les 130.000 m².
« Namur a la capacité théorique de sortir 30 à 50.000 m²
dans les 3 à 5 ans avec les projets de bâtiments neufs et
les surfaces prochainement libérées (cfr. fin de baux) »
précise Olivier Granville, le secrétaire général du BEP.
Attention toutefois, cet inventaire déjà très riche ne reprend
pas l’intégralité des projets déjà initiés ou dans les cartons,
comme en témoigne l’absence de certains dossiers évoqués
dans cet article. Il n’est malheureusement pas non plus
disponible, fut-ce partiellement, aux investisseurs.
Par ailleurs, à titre indicatif, selon les chiffres les plus
récents qui datent tout de même de 2004 avec une étude
de l’université de Liège, Namur offrait quelque 385.000 m²
de bureaux, majoritairement occupés par le public, soit plus
de 254.000 m² partagés principalement entre la Wallonie
(165.000 m²), le fédéral (47.000 m²), la Ville (24.000 m²) et
la Province (10.100 m²). Le privé occupait quelque 100.000
m², soit le quart des surface disponibles. En 2013, ces
chiffres sont à revoir légèrement à la hausse.
Dans le cadre de la réforme de l’Etat, la capitale politique
wallonne entend démontrer sa capacité à recevoir
de nouveaux segments de la fonction publique. Avec
cet inventaire régulièrement actualisé et présenté au
gouvernement wallon, les force vives locales positionnent
donc leur ville, au cas où, par exemple, les Carolos ou
les Liégeois auraient aussi des velléités pour capter les
retombées immobilières des transferts de compétences vers
la Wallonie.
Pour faire bouger le marché des bureaux à Namur, la balle
est donc plus que jamais dans le camp du pouvoir politique;
principalement wallon, évidemment, mais aussi du côté de
la Province s’il se confirme que la future cité administrative
verra le jour à Salzinnes en 2015, libérant dès lors des
surfaces en ville suite au regroupement des services dans
un seul et même lieu.
S’ils étaient correctement informés, les acteurs privés du
marché seraient enclins à aller plus en avant dans leurs
ambitions dans la capitale wallonne.
uest
Christophe Nihon - 04/265 45 06 - [email protected]