AEW Europe T1 2014 Quarterly FR

European Real Estate Quarterly
T1 2014
Économie et Marchés de Capitaux
Les chiffres publiés fin 2013 et au cours de la première moitié du 1er trimestre 2014 laissent entrevoir une nouvelle
accélération de la croissance mondiale. Les exportations mondiales ont progressé de 2 % entre fin octobre 2013 et fin janvier
2014. Il s'agit de la plus forte hausse en près de trois ans. Même si la croissance du commerce mondial reste encore très
en deçà du pic atteint avant la crise financière mondiale, la reprise est en bonne voie;
En dépit de ce regain d'optimisme ambiant, les économies émergentes sont en proie à de nouvelles difficultés. La réduction
du programme d'assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale américaine (dont l'imminence ne faisait pourtant plus
l'ombre d'un doute) et l'affaiblissement de l'activité économique chinoise ont entraîné d'importantes sorties de capitaux pour
plusieurs pays émergents, notamment les pays caractérisés par une balance des paiements fragile et/ou excessivement
tributaires de la demande chinoise pour les matières premières;
Aux États-Unis, même si l'ajustement du marché résidentiel touche à sa fin, la reprise économique a le vent en poupe,
portée par la révolution schisteuse qui lui permet de gagner 2 à 3 points de pourcentage du PIB grâce à des économies en
termes d’importations énergétiques par rapport à l'Europe et au Japon. En 2014, les États-Unis afficheront probablement
le meilleur taux de croissance des principales économies développées;
Au cours des deux derniers trimestres, le
Royaume-Uni, même s'il partait de loin, a
enregistré une croissance économique
rapide. Cette reprise a avant tout été dopée
par les ventes au détail et est donc de ce
fait
quelque
peu
instable,
voire
insoutenable puisque les dépenses sont
principalement
alimentées
par
l'endettement
des
ménages.
Une
accélération
de
la
croissance
des
exportations et des investissements au cours
de l'année 2014 permettrait à l'économie de
retrouver son équilibre et de lui permettre
de renouer avec un type de croissance
« sain »;
En Allemagne, les enquêtes auprès des
entreprises se sont nettement améliorées
vers la fin 2013. Début 2014, elles avaient
atteint leur plus haut niveau en deux ans.
Concernant l'investissement des entreprises
et la consommation, les perspectives sont
meilleures. On table sur une forte
croissance en 2014. Ces perspectives
optimistes s'accompagnent de plusieurs
risques, notamment au
niveau des
exportations
et
a
fortiori
d'un
ralentissement plus brutal que prévu de
l'économie chinoise et d'autres pays
émergents;
Graphique 1. La confiance des consommateurs et des
chefs d'entreprise
20
Consumer confidence
Industrial confidence
10
Net Balance
0
-10
-20
-30
-40
Source: Datastream
Graphique 2. Rendements des obligations d'État à 10 ans
14
Portu gal
12
Spain
10
Italy
Ireland
%
Les deux prochains trimestres devraient
être dans le vert même si en Europe, la
croissance restera modérée. En Europe, les
indispensables redressements de bilans
affichent un retard très important par
rapport à ceux des États-Unis. La sortie de
la récession et le paroxysme de la crise de
la zone euro proviennent plutôt de la
stabilisation des pays en crise1 que d'un
nouveau cycle marqué de la demande. Quoi
qu'il en soit, comme le montre le graphique
1, la confiance des consommateurs et des
chefs d'entreprise a commencé à reprendre
du poil de la bête et ce regain contribue à
améliorer lentement les perspectives;
8
USA
6
UK
4
France
2
Germany
0
Source: Datastream
À la lumière des forces en jeu au sein de la zone euro actuellement, de la fermeté de la BCE et des fortes chances de voir le
Japon exporter chroniquement sa déflation issue de « l'abénomie » au reste du monde, les risques de déflation dans
l'ensemble de la zone euro se sont fortement intensifiés au cours des trois derniers trimestres. Il est fort probable que
la désinflation se poursuivra dans l'immédiat et que l'inflation restera inférieure aux objectifs de la BCE pendant une
période prolongée. Un scénario de déflation à proprement parler est plus probable pour les pays en crise, si l'on tient
également compte de leurs politiques actuelles de dévaluation interne;
1
Grèce, Italie, Espagne, Portugal et Irlande
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
1
Les principales banques centrales du monde entier s'engagent plus sur un maintien de taux bas que vers un assouplissement
quantitatif. Elles cherchent en effet à apaiser les anticipations en matière de taux, et, dans le cas de la Réserve fédérale, à
mettre fin aux hausses de rendement des bons du Trésor dues à la réduction du programme d'achat d'actifs. Comme le
montre toutefois le graphique 2, le succès de la politique de maintien de taux bas à limiter les hausses de rendement des
bons du Trésor à 10 ans n’a été que relatif : ces rendements ont effectivement continué à grimper au cours des deux derniers
trimestres. Il en va de même pour les rendements des gilts à 10 ans dans un contexte de croissance de l'économie
britannique;
Au cours du dernier trimestre 2013 et du début de l'année 2014, les conditions financières ont quelque peu été durcies dans
l'ensemble ; pourtant, il importe de constater, qu'en termes absolus, ces conditions restent souples. Sur les marchés
financiers, il semble que les prix aient déjà intégré la reprise économique et affichent parfois même un excès d'optimisme.
Cette évolution associée à une utilisation accrue du levier de financement sur les marchés financiers au cours des derniers
trimestres pourraient entraîner une nouvelle vague de volatilité en 2014. Un renforcement de l'interaction entre les
actions des banques centrales et l'économie réelle, ou du moins des attentes à ce sujet, pourrait s'ensuivre. Si tel était
le cas, les perspectives 2014 seraient alors affectées par une nouvelle source de volatilité.
Marchés de l'Investissement
L’activité d'investissement en Europe en 2013
En Europe, les investissements sur le marché de l'immobilier d’entreprise ont terminé l'année 2013 en force : au cours
du 4e trimestre, les transactions ont atteint 53,4 milliards d'euros. En volume, les investissements ont augmenté de 46 % en
glissement trimestriel/19 % en glissement annuel au cours du 4e trimestre;
Le raffermissement de la liquidité du marché a été largement soutenu par l’attractivité relative des rendements de
l'immobilier par rapport à d’autres classes d'actifs, ainsi que par l’amélioration des perspectives économiques. Dans leur
quête d'actifs à faible risque, générateurs de revenus et offrant une valeur relative attractive, les investisseurs core ont eu
tendance à privilégier le centre de Londres ou les grandes villes allemandes. Les rendements initiaux nets sont restés
globalement stables dans la plupart des marchés, y compris dans les centres de Londres (4,17 %) et de Paris (4,35 %),
contrairement à Munich où ils ont chuté de 10 pb (pour atteindre 4,40 %);
De plus en plus d'investisseurs sont convaincus que la reprise économique s'installe dans la plupart des pays européens. En
2013, les pays en crise ont enregistré une hausse de 121 % de leurs volumes d'investissement sur un an, représentant au total
11,8 milliards d'euros. Le profil de risque des investisseurs de ces marchés a tendance à s'éloigner de celui des investisseurs
des grandes villes allemandes et du centre londonien. En effet, de nombreux investisseurs dans des actifs des pays en crise
sont des fonds opportunistes à effet de levier visant des rendements sur capitaux propres élevés ou des family offices
nationaux qui profitent des possibilités qu'ils ont d'acheter des actifs rarement mis sur le marché. En Espagne et en Irlande,
de nombreuses propriétés ont été mises en vente par le biais de structures de défaisance (la Sareb et la Nama);
Ces dernières années, les investisseurs ont eu tendance à privilégier les deux stratégies à l’opposé l’une de l’autre dans
l’échelle de l’appétit du risque, le core et l’opportuniste ; les investissements Core Plus et Value Added ayant été plutôt
délaissées. Or, à partir du 3e trimestre 2013, cette tendance a sensiblement reculé ; les investisseurs ont commencé à
s'intéresser particulièrement à des actifs plus rémunérateurs. Les immeubles de bureau à taux de rendement plus élevé en
Allemagne, situés en dehors des sept grandes villes et dans le Sud-Est du Royaume-Uni en sont deux exemples remarquables;
En revanche, il semble que les investisseurs, et notamment les investisseurs étrangers, aient fait preuve de moins
d’engouement pour les marchés français régionaux. Ceci s'explique, d'une part, par le fait que les prix sur certains marchés
régionaux français n'ont pas été suffisamment ajustés à la baisse suite à la crise financière mondiale et à la crise de la zone
euro pour retenir l'intérêt des investisseurs. Cela s’explique, d'autre part, par les difficultés auxquelles l'économie française
est confrontée. Parallèlement, comme l'indique le graphique 3 ci-dessous, les volumes d'investissement parisiens ont atteint
le creux de la vague ces derniers trimestres en raison de l’atonie des perspectives économiques par rapport au niveau bas
des taux de rendement des actifs immobiliers parisiens prime;
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
2
Graphique 3. Évolution passée de la demande placée et des volumes d'investissement
London
Paris
40 000
Rolling annual take-up ('000 sq m, RHS)
35 000
1 200
20 000
15 000
0
1 600
1 400
20 000
15 000
600
400
200
1 000
800
10 000
5 000
600
0
0
1 000
900
5 000
4 000
800
700
600
3 000
500
400
2 000
400
200
0
6 000
1 200
800
10 000
5 000
Rolling annual take-up ('000 sq m, RHS)
Rolling annual take-up ('000 sq m, RHS)
25 000
1 000
30 000
25 000
Munich
Four quarter rolling total investment volumes
Four quarter rolling total investment volumes
Four quarter rolling total investment volumes
1 000
300
200
100
0
0
Source: RCA, PMA, AEW Europe Research & Strategy
Divergence grandissante entre les marchés utilisateurs et les marches d’investissement
De manière générale, les principaux marchés européens de l'investissement n’ont eu cesse de voir leurs résultats
s’améliorer au fil des trimestres depuis 2009. Les marchés des utilisateurs ont quant à eux enregistré des performances
mitigées. En 2010 et 2011, la demande placée avait connu une forte reprise, du fait, d’une part, de l’amélioration
économique temporaire, et d'autre part, de la correction des loyers et de la souplesse dont ont commencé à faire preuve les
propriétaires;
Toutefois, depuis 2011-2012, la reprise s'est tassée, comme à Londres à Munich ou à Paris. Si l'on compare les conditions
actuelles du marché à celles d’avant la crise financière mondiale, il en ressort clairement que la hausse actuelle des
volumes d'investissement est intervenue dans un contexte de repli de l'activité des utilisateurs par rapport à la période
d’avant crise;
Le poids de la demande des investisseurs a comprimé les taux de rendement des actifs prime à leurs niveaux d'avant la crise
financière mondiale et les investisseurs de ces actifs adoptent donc une approche particulièrement optimiste. Ils s’attendent
implicitement à ce que la future demande des utilisateurs tire les rendements totaux à la hausse;
Perspectives
À court terme, une réduction de la demande des investisseurs core et opportunistes n'est pas à prévoir, même si l'on a
assisté à un tassement des volumes d'investissement en France ces derniers trimestres. Selon toute vraisemblance, les
investisseurs pourraient continuer de privilégier les sites secondaires et régionaux sur les principaux marchés
européens. Les marchés en dehors des sept grandes villes allemandes et les marchés britanniques régionaux ont déjà
bénéficié de ce regain d'intérêt des investisseurs ;
Toutefois, puisque le volume d'actifs sur ces marchés est plus limité, l’accroissement des liquidités pourrait resserrer les
rendements plus rapidement au vu des conditions favorables. En particulier en ce qui concerne les grands investisseurs
institutionnels, il est probable que ceux-ci assoupliront leur évaluation des risques pays à moyen terme et commenceront à
investir davantage dans les marchés européens périphériques, au lieu d'effectuer de grandes allocations dans les sites
régionaux du noyau européen.
Suivant l'évolution des rendements des obligations d'État, on ne peut exclure la possibilité qu'au cours de l'année 2014, la
hausse des rendements obligataires réduise la propension des investisseurs core à accepter les faibles rendements actuels de
Londres et des sept grandes villes allemandes. Au cours des 8 à 12 trimestres prochains, les rendements nets prime devraient
légèrement augmenter sur les marchés core européens ;
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
3
Marché des bureaux
Dans l'ensemble, la demande placée du 4e trimestre en
Europe a augmenté de près de 20 % en glissement
trimestriel ; la plupart des villes européennes ont affiché
des volumes de demande placée élevés. Pour toute
l'année 2013, l'ensemble de la demande placée
correspondait globalement aux niveaux 2012. Le marché
du centre de Londres a continué d'afficher des résultats
supérieurs : la demande placée a dépassé sa moyenne à
long terme pour 2013. À Dublin et Madrid, la demande
placée, dopée par plusieurs opérations de grande
envergure, a aussi enregistré des hausses en glissement
annuel. La demande des utilisateurs est toutefois
restée faible dans certains marchés ; l'exemple le plus
significatif est celui de Paris où une chute de 25 % a
été enregistrée en 2013;
Même si les taux de vacance sont restés globalement
stables dans la majorité de l'Europe au cours du 4e
trimestre, la disponibilité des surfaces de bonne qualité a
continué de chuter. En 2013, les taux de vacance ont
chuté dans toutes les grandes villes allemandes. A Paris,
une hausse a toutefois été enregistrée. Elle s'explique
avant tout par une augmentation du taux de vacance
dans le quartier de La Défense et par la livraison de
plusieurs grands projets lancés en blanc;
En 2013, la croissance des loyers est restée solide, avec
en tête le centre de Londres, les grandes villes
allemandes et aussi Dublin. Dans les pays d'Europe
centrale, orientale et méridionale, même si les valeurs
locatives ont continué de chuter en glissement annuel, ils
ont probablement atteint le bas de cycle (ou sont
proches de l'atteindre) et devraient enregistrer une
reprise à la mi ou fin 2014;
Graphique 4. Croissance de l'emploi du secteur
des services et croissance de la valeur ajoutée
brute dans la zone euro
4
3
2
1
%
0
-1
-2
Employment
GVA
-3
Source: Oxford Economics
Graphique 5. Evolution des rendements prime
sur une sélection de marché en 2013
0
-20
basis points
L'économie de la zone euro devrait poursuivre sa reprise
en 2014 : elle se trouve actuellement au terme de sa
phase la plus aiguë de sa crise. Il faut toutefois
s'attendre à ce que le rythme de la reprise soit différent
d'un pays à l'autre. On prévoit que le secteur des
services sera l'une des principales locomotives de la
reprise. Comme l'illustre le graphique 4, ce secteur
devrait avoir un effet domino positif sur la croissance
de l'emploi et donc la demande des utilisateurs;
-40
-60
-80
-100
Les volumes d'investissement en bureaux en Europe au 4e
-120
trimestre ont atteint 26,1 milliards d'euros, soit leur
niveau trimestriel le plus élevé depuis 2007. Grâce à
cette hausse trimestrielle de l'activité, les volumes ont
Source: CBRE
atteint un montant total de 73,5 milliards d'euros en 2013,
soit une augmentation de 14 % en glissement annuel. Ces fortes performances s'expliquent par un niveau d'activité
exceptionnel au Royaume-Uni et en Allemagne, et par un regain d'intérêt des investisseurs pour les marchés immobiliers des
pays en crise;
Comme l'indique le graphique 5, les rendements ont continué de se compresser sur les marchés prime en 2013, à un rythme
plus faible toutefois. Comme discuté dans la publication Quarterly précédente, les investisseurs se projettent de plus en plus
au-delà des marchés core de l'Europe occidentale. Il s'ensuit des compressions de rendements sur l’année dans des villes
telles que Dublin, Lisbonne et dans certains marchés régionaux;
Le marché irlandais des bureaux a aussi affiché certains signes de reprise, surtout à Dublin, où les loyers prime et les valeurs
en capital ont sensiblement augmenté en 2013. En 2014, tant la demande des investisseurs que celle des utilisateurs devrait
se renforcer dans le sillage de l'embellie économique et des entrées de capitaux étrangers;
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
4
Perspectives
Prospectivement, les marchés des utilisateurs en Europe devraient s'améliorer progressivement grâce au regain de confiance
du secteur des services. La prudence reste néanmoins de mise dans certains marchés toujours caractérisés par certaines
faiblesses au niveau des fondamentaux économiques et de la demande;
Si le marché de l'investissement suit la tendance constatée, les investisseurs devraient se tourner non seulement vers les
marchés secondaires et régionaux du noyau dur de l'Europe occidentale, mais aussi vers les pays en crise;
La compétition rude pour les actifs de haute qualité devrait pousser les investisseurs à se tourner probablement
davantage vers des financements de projets de développement pour gagner un accès aux actifs prime des marchés core
européens.
Marché de la Logistique
Après une baisse en 2012, la demande placée
pour les entrepôts de plus de 5 000 m2 a
affiché une reprise sur les principaux marchés
européens de la logistique en 2013;
Comme le graphique 6 l'illustre, la demande
placée du secteur de la logistique était
concentrée dans les marchés core du RoyaumeUni, de l'Allemagne et de la France en 2013. Le
Royaume-Uni, l'Allemagne et la France ont
enregistré des augmentations respectives de 13 %,
9 % et 12 % sur un an. Par ailleurs, aux Pays-Bas,
la demande placée a progressé de 11 % sur un an
en 2013;
La demande des utilisateurs pour les surfaces
d'entrepôt de classe A a continué d'être
supérieure à la disponibilité ; ce déséquilibre a
entraîné le lancement de grands programmes clés
en main;
Les loyers se sont stabilisés, mais la réduction
récente des avantages accordés aux locataires
laisse indiquer qu'une hausse des loyers pourrait
survenir dans les sites prime au cours des quatre
prochains trimestres;
Graphique 6. Demande placée du secteur de la
logistique dans les 30 principaux centres européens
100%
90%
80%
70%
60%
Rest o f Europe
50%
United Kingdom
Germany
40%
France
30%
20%
10%
0%
2009
2010
2011
2012
H1 2013
Source: PMA, AEW Europe Research & Strategy
Au Royaume-Uni, la demande placée a atteint 2,94 millions de m2 en 2013. La demande des utilisateurs a été soutenue par
une accélération de la croissance des ventes au détail, des perspectives de croissance du PIB beaucoup plus positives et la
baisse du chômage et de l'inflation. En raison de la carence au niveau de l'offre immédiatement disponible, la majorité de la
demande placée sur des surfaces neuves était constituée en 2013 de clés en main. Le secteur de la distribution représentait
la majorité de la demande des utilisateurs en 2013, soit 43 %. Les opérateurs logistiques représentaient 25 % de la demande
et les industriels, 14 %;
En 2013, la demande placée allemande a atteint 4,6 millions m2. Les transactions par les propriétaires utilisateurs
représentaient 33 % de l'activité de demande placée, soit un niveau record. Dans la région de Düsseldorf notamment,
l'activité a été particulièrement élevée ; le volume de la demande placée a doublé;
En France, la demande placée a augmenté pour atteindre 2,5 millions m2 en 2013. Si l'on tient compte des perspectives
économiques difficiles, ces résultats soulignent la bonne tenue relative du secteur de la logistique. La demande placée a
notamment été soutenue par l'activité des propriétaires utilisateurs et des clés en main qui ont affiché une croissance
particulièrement forte (augmentation de près de 50 % sur un an);
La demande des locataires au cours des huit prochains trimestres connaîtra probablement une évolution structurelle
des occupants qui rechercheront davantage des surfaces d'entreposage plus grandes, plus flexibles et plus modernes.
Trois tendances au moins semblent corroborer cette perspective:
Premièrement, la mutualisation de la gestion de la logistique. Pour optimiser les espaces d'entreposage, les opérateurs
logistiques conçoivent de plus en plus des plateformes logistiques sur lesquelles ils mutualisent les activités de logistique de
plusieurs clients au lieu de consacrer un site par client. Par conséquent, il faut des sites plus grands, choisis de manière plus
stratégique dont l'emplacement est pérenne à long terme ;
Deuxièmement, les activités de fusions et d'acquisitions dans le secteur de la logistique devraient se poursuivre : les
principaux opérateurs absorbent effectivement leurs concurrents de plus petite taille pour effectuer des économies d'échelle,
acquérir des compétences complémentaires et/ou disposer d'une plus grande couverture géographique. Cette tendance crée
aussi une réorganisation du réseau où les sites secondaires et/ou obsolètes sont vendus au bénéfice de sites plus centraux ;
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
5
Troisièmement, les stratégies de vente au détail multicanaux en évolution et l'essor des ventes en ligne accéléreront
probablement la demande des locataires qui rechercheront des sites plus grands et plus modernes;
Il semble que les loyers prime augmenteront là où la pénurie d’offre est la plus marquée et où la concurrence est la plus
forte pour le foncier disponible;
L'écart au niveau de la demande des utilisateurs entre les sites de premier ordre/core et les sites périphériques/secondaires
continuera probablement à se creuser au détriment de ces derniers sites car la demande pour les grandes surfaces de
logistique standardisées et modernes augmentera.
Marché des Commerces
Les dépenses des touristes soutiennent les ventes au détail dans le centre de Londres
La confiance des consommateurs continue de s'améliorer sur les principaux marchés européens et contribue ainsi à la
légère hausse des dépenses de détail. Les ventes au détail devraient demeurer soutenues au Royaume-Uni, en France, en
Allemagne et en Europe de l'Est. L'Espagne et le Portugal devraient renouer avec une croissance positive des ventes en 2014;
Les loyers continuent de croître fortement pour les meilleurs emplacements des sites prime, par ex. les valeurs locatives
ont fortement progressé à Paris (+28 %), à Hambourg (+20 %), dans le West End de Londres (+18 %), et à Rome (+14 %) en
2013;
Dans la présente publication Quarterly, nous portons une attention plus particulière au marché des commerces du centre de
Londres;
Principales artères commerciales du West End
Source: JLL
Destination commerçante mondiale, le centre de Londres connait une croissance continue des ventes dans ses artères
principales, fortement stimulée, notamment, par l’augmentation des dépenses des touristes;
En 2013, un nombre croissant de boutiques phares a été ouvert à Londres. Regent Street et Oxford Street en particulier
continuent d'attirer une série de marques internationales. Parmi les exemples frappants, citons : l'ouverture par J. Crew de
sa première boutique britannique au 165 Regent Street et l'ouverture par G-Star Raw de sa boutique flagship sur deux
niveaux sur Oxford Street en novembre et décembre 2013 respectivement.;
La demande locative est restée solide tant grâce aux nouveaux arrivants qu’aux marques installées ; ces dernières cherchent
de nouveaux espaces pour agrandir la surface de leurs boutiques, pour répondre principalement à la demande toujours plus
grande des clients internationaux mais aussi en raison de la forte reprise de la croissance des ventes au détail survenue vers
la fin 2013;
Le secteur du luxe à Londres a connu un essor considérable au cours des dernières années : des clients fortunés toujours plus
nombreux de la Chine, de la Russie et du Moyen-Orient font croître les ventes de produits de luxe;
Les boutiques de luxe des rues commerçantes du centre de Londres se sont étendues au-delà de leurs frontières
traditionnelles sur des sites comme Dover Street, Conduit Street et Mount Street qui attirent fortement les enseignes depuis
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
6
ces deux dernières années. Les marques de luxe qui devraient s’y installer sont notamment : Victoria Beckham (Dover Street),
Dior (Conduit Street) et Christopher Kane (Mount Street);
Le nombre croissant d’enseignes internationales qui se font la concurrence pour le nombre limité d’implantations prime
au centre de Londres en 2013 a entraîné une forte augmentation des loyers. Sur Bond Street plus particulièrement, les
loyers de la zone A ont atteint un niveau record de près de 14 000 GBP au m² au cours de l'année. Le déséquilibre entre
l'offre et la demande pour les espaces de premier ordre dans le West End a fait grimper les loyers ailleurs comme à Covent
Garden (8290 GBP au m² pour les zones A) et Marylebone High Street (3 770 GBP au m² pour les zones A);
La rareté des surfaces commerciales disponibles dans les principales artères a impulsé les développements. Il convient de
signaler en particulier les projets de réhabilitation aux environs de St Jame's et du côté est d'Oxford Street qui devraient
apporter une nouvelle offre de grandes surfaces pour satisfaire le niveau de demande toujours plus élevé;
Au cours de l'année 2013, les volumes d'investissement sur le marché des commerces du centre de Londres ont atteint
2,4 milliards GBP, soit une augmentation de 60 % sur un an. L'activité d'investissement a fortement augmenté sur Bond Street
et Oxford Street. Elle attire avant tout des investisseurs asiatiques. La prédominance des capitaux étrangers axés sur les
boutiques de commerce prime dans le centre de Londres a exercé une pression haussière sur les prix. Cette évolution
entraînera probablement la hausse de la demande des investisseurs pour des immeubles de commerce de détail sur d'autres
sous-marchés comme High Street Kensington et King's Road.
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
7
Marchés résidentiels
L'immobilier résidentiel européen affiche certains signes de stabilisation : les prix des logements ont moins baissé en zone
euro en 2013. Au Royaume-Uni, en Allemagne et en Irlande, les prix des logements devraient fortement augmenter en raison
de l'embellie des perspectives économiques, des coûts d'emprunts qui restent bas et du regain de confiance des
consommateurs. En Grèce, en Espace et en Italie, de nouvelles baisses de prix sont attendues au cours du premier semestre
2014, ou ultérieurement;
Royaume-Uni
Le marché résidentiel britannique a connu une reprise
généralisée en 2013 ; les prix des logements y ont augmenté
de 8,4 %. Dans le sillage de Londres et du Sud-Est, toutes les
régions ont connu une croissance positive des prix des
logements au cours de l'année. Les faibles taux d'intérêt,
le recul du chômage, la reprise économique et les
programmes HtB2 devraient continuer de soutenir la
croissance des prix dans un avenir prévisible.
Le marché du crédit hypothécaire a poursuivi son embellie ;
le nombre d'octrois de demandes de crédit hypothécaire a
augmenté de 20 % en 2013. L'octroi de prêts aux nouveaux
acheteurs a progressé de 23 % sur un an en raison des
programmes de soutien du gouvernement FLS3 et HtB qui ont
facilité l'accès aux prêts hypothécaires pour les personnes
disposant de modestes dépôts monétaires.
L'offre insuffisante de nouveaux logements en construction
conjuguée au rebond de la demande ont continué à exercer
une pression à la hausse sur les prix des logements. Le
graphique 7 illustre l'augmentation du rapport entre les prix
et les revenus depuis la mi-2013. Cette évolution indique
que l'accessibilité pourrait devenir problématique,
notamment si l'on tient compte de la faible croissance des
salaires réels;
Graphique 7. Rapport entre les prix des
logements et des revenus des primoaccédants au Royaume-Uni
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
Source: Nationwide
L'embellie du marché des ventes pourrait influer négativement le marché des locations à court terme en raison des initiatives
des pouvoirs publics pour rendre l'achat de logements plus abordable pour les nouveaux acheteurs. Mais ce risque ne se
posera sans doute véritablement que dans les régions où la demande locative est limitée;
France
En France, le prix moyen au m² a chuté de 1,8 % en 2013.
Les volumes de vente ont toutefois augmenté de 3 % en
2013 contre un repli de 12 % en 2012. Comme l'indique le
graphique 8, les prix des logements des logements existants
ont cédé 0,4 % en glissement trimestriel en France au 3e
trimestre 2013, contre une baisse de 0,9 % en glissement
trimestriel dans Paris intramuros. Les perspectives du
marché du logement français devraient rester modérées
en 2014 en raison du risque de hausse des taux des prêts
hypothécaires.
e
Au cours du 3 trimestre 2013, le nombre de ventes de
nouveaux appartements en Ile-de-France a augmenté de
9,5 % en glissement trimestriel. Après une hausse de 2,4 %
en 2012, le prix moyen des nouveaux appartements en
France s'est stabilisé à 3 853 EUR au m² au premier
semestre 2013.
Sur le marché locatif, les loyers sont restés globalement
stables en 2013 mais des écarts importants subsistent entre
les régions. À Paris, les loyers sur le marché avoisinaient les
289 euros au m² par an en août 2013. Les loyers moyens des
grandes villes régionales, dont Lyon, Marseille et Lille,
fluctuaient entre 144 et 156 euros au m² par an;
2
Help to Buy
3
Graphique 8. Prix des logements existants en
France (CVS)
6
5
4
3
2
1
%
0
-1
-2
-3
France
Inner Paris
-4
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Source: Datastream
Funding for Lending Scheme
AEW Europe Real Estate Quarterly T1 2014
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Allemagne
Le marché résidentiel allemand continue à bien se tenir. Les prix des logements ont augmenté de 4 % en 2013. Pour
l'avenir, les perspectives devraient rester optimistes : faiblesse du chômage, croissance des salaires réels, immigration nette
en augmentation et conditions de financement favorables sont autant de facteurs susceptibles de soutenir les hausses des
prix des logements.
Au niveau des villes, c'est Munich qui a inscrit la plus forte hausse annuelle des prix des logements en 2013 (12 %) tandis qu'à
Berlin, les prix ont augmenté de 8,5 %. Sur le marché de la location, Munich a connu la plus forte hausse des loyers (6,9 %) en
2013. Elle est suivie par Berlin : hausse de 6,6 %.
Les volumes des investissements résidentiels allemands ont progressé de 29 % en 2013 : dopés par des opérations de grande
envergure de plus de 100 millions d'euros, ils ont atteint 14,7 milliards d'euros. Les transactions de portefeuille ont continué
de dominer le marché de l'investissement tandis que les projets de construction ont connu un fort essor. Les investisseurs
institutionnels ont été les acheteurs les plus actifs du marché ; les sociétés immobilières cotées, les fonds affectés à des fins
spéciales et les fonds de pension ont représenté au total plus de 60 % de l'ensemble des transactions.
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AEW Europe est un des leaders européens du conseil en investissement immobilier et de la gestion d'actifs avec 9
implantations en Europe. AEW Europe est spécialisée dans la création, la mise en place et la gestion de véhicules
d’investissements discrétionnaires en club deals, de stratégies pour grands comptes et de véhicules grand public
pour des clients tant institutionnels que privés.
Le groupe emploie plus de 270 collaborateurs en charge de 18 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Son
association avec AEW Capital Management aux États-Unis crée une plate-forme mondiale de conseil en
investissement immobilier gérant plus de 37 milliards d’euros d'actifs.
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