ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier

Transcription

Maîtrise d’ouvrage :
Etablissement Public d’Aménagement Bordeaux-Euratlantique
40 rue de Marseille
CS 41717
33081 Bordeaux Cedex
APPEL A PROJETS
ACHAT, COMMERCIALISATION ET GESTION D’UN PROGRAMME COMMERCIAL SUR LE
DOMAINE D’ARMAGNAC
OBJET DE L’APPEL A PROJETS
Accorder un droit de priorité à un opérateur immobilier et commercial, concernant l’achat et la
commercialisation de volumes construits sur le domaine d’Armagnac destinés à des commerces,
dans la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier
MAÎTRE DE L’OUVRAGE
Etablissement Public d’Aménagement Bordeaux-Euratlantique
Représenté par :
Monsieur Philippe COURTOIS, Directeur Général
Monsieur André DELPONT, Expert conseil Economie / Europe
DATE LIMITE DE RECEPTION DES DOSSIERS
Date : 28 septembre 2012
Heure : 17H
Ouverture des locaux : du lundi au vendredi de 9h à 17h
Consultation non soumise au code des Marchés Publics
1
Appel à projets // EPA Bordeaux-Euratlantique // 2012
1. Objet de l’appel à projets
P.3
2. Localisation du projet
P.4
3. Déroulement de l’appel à projets
P.5 à 7
3.1 Calendrier
3.2 Dossier de candidature
3.3 Indemnités des candidats
3.4 Composition des dossiers remis aux candidats
3.5 Désignation du lauréat
3.6 Conditions d’envoi et de remise des plis
3.7 Le Droit de Priorité
4. Présentation globale de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier
P.8 à 10
4.1 Le projet urbain
4.2 La programmation
5. Présentation du Domaine d’Armagnac
P.11 à 14
5.1 Le projet urbain
5.2 La forme urbaine
6. Eléments de stratégie commerciale
P.15
2
1. Objet de l’appel à projets
L’Etablissement Public d’Aménagement Bordeaux-Euratlantique lance un appel à projets dont l’objet est
d’accorder un droit de priorité de 9 mois à un opérateur immobilier et commercial, pour l’achat et la
commercialisation de volumes construits sur le domaine d’Armagnac à des fins de transformation en
commerces, dans la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier.
L’objectif est de définir à terme avec les futurs promoteurs chargés de la réalisation des bâtiments un projet
commercial qui se veut une extension commerciale du sud de la gare Saint-Jean.
Le présent appel à projets comprend plusieurs tranches, une tranche ferme avec un potentiel commercial
compris entre 3 000 et 4 000 m² SHON et une tranche conditionnelle (entre 3 500 et 4 500 m² SHON).
L’engagement ne porte que sur la tranche ferme, mais l’opérateur ou le groupement retenu pour cette
première tranche sera prioritaire pour l’acquisition et la gestion des espaces commerciaux sur la tranche
conditionnelle, dans un délai limité et lié au planning opérationnel de cette seconde tranche. Aucun architecte
n’est demandé au stade de cette candidature, les promoteurs en ayant déjà retenu un pour chaque opération
de bureaux, comprenant la réalisation des rez-de-chaussée commerciaux.
Dans le même temps, Gares et Connexions envisage de lancer pour sa part un appel à projets pour la
commercialisation d’environ 5 000 m² SHON dans l’extension de la gare Saint Jean prévue au sud des voies côté
Belcier, qui se situe à proximité du Domaine d’Armagnac. Ce second appel à projet sous maîtrise d’ouvrage de
Gares et Connexions peut appeler une mise en cohérence des deux opérations commerciales, que Gares et
Connexions et Bordeaux-Euratlantique s’attacheront à organiser.
Maître d’ouvrage de l’appel à projets :
EPA Bordeaux-Euratlantique
40 rue de Marseille
CS 41717
33081 Bordeaux Cedex
Responsables chargés du suivi de l’appel à projets :
Monsieur Philippe COURTOIS, Directeur Général de l’EPA Bordeaux-Euratlantique
Monsieur André DELPONT, Expert conseil Economie/Europe
3
2. Localisation du projet
Localisation de la ZAC dans l’agglomération bordelaise
Périmètre de la
ZAC
Bordeaux
Saint-Jean Belcier
Le Domaine d’Armagnac
Marché
BIO MIN
4.9
8.3
8.2
Tranche ferme
entre 3 000 et
4 000 m² SHON de
commerces
Tranche
conditionnelle
entre 3 500 et
4 500 m² SHON de
commerces
Domaine
d’Armagnac
4
3. Déroulement de l’appel à projets
3.1 Calendrier
3 juillet 2012
Publication de
l'appel à projets
28 septembre
2012
Limite de dépôt
des
propositions
30 août 2013
30 novembre
2012
Désignation du
lauréat
Fin du droit de priorité, si la
proposition pour la promotion,
l’investissement et l’exploitation
du programme commercial ne
correspond pas à l'EPA
Bordeaux-Euratlantique
Fin 2013 / début
2014
Signatures de
promesses de vente
simultanées avec
les promoteurs
bureaux
3.2 Dossier de candidature
L’appel à projets se déroulera en une seule phase qui consistera en l’examen complet des candidatures et en la
sélection d’un lauréat ayant droit de priorité.
Les dossiers de candidature devront comporter :
Administratif
o
o
o
o
o
Références récentes de la Société ou du groupement sur des opérations commerciales urbaines, en
investissement, promotion et gestion, sur toutes tailles d’opérations
Présentation de la société ou du groupement avec le Nom et le Curriculum Vitae du chef de projet
Dans le cas d’un groupement, chaque entreprise doit préciser son rôle au sein du groupement
Joindre un extrait Kbis datant de moins de 3 mois pour chacun des participants
Etablir un calendrier des actions pour la réalisation des études programmées durant les 9 mois du
droit de priorité (Cf. Droit de priorité p.7)
Appréciation du marché des commerces et orientations commerciales
o
o
o
o
o
Appréciation par le candidat de la situation du commerce dans la ville de Bordeaux et son
agglomération ; concurrence, projets existants, évolution des chiffres d’affaires des pôles
commerciaux…
Appréciation par le candidat du niveau des prix de location supportables pour les commerces dans un
projet urbain au sein d’une métropole régionale
Note d’orientation concernant le commerce alimentaire dans ce projet
Note d’orientation sur la cohérence avec le projet commercial de 5 000 m² de Gares et Connexions au
sein de la nouvelle Gare LGV (2017)
Note d’orientation stratégique sur la vision d’un espace commercial d’environ 5 000 m² dans un
quartier urbain proche d’une gare, qui va voir son nombre de voyageurs passer de 9 à 20 millions par
an.
La présentation des éléments se fera dans le cadre d’un dossier de format A4 horizontal, remis en deux
exemplaires papiers, portant l’identification du groupement, plus un CD-ROM sur lequel on retrouvera
l’ensemble du dossier fourni.
Pour être examinés, les candidats devront remettre un dossier complet, dans le format demandé ci-dessus.
5
3.3 Indemnités des candidats
Il n’est prévu aucune indemnité pour les candidats.
3.4 Composition des dossiers remis aux candidats
o
Le présent document « APPEL A PROJETS »
En annexe :
o
o
o
o
o
1. Plan Guide de l’équipe Reichen et Robert & Associés, lauréate du concours d’aménagement de la
2. Cartes du phasage de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier
3. Carte des activités présentes sur la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier
4. Charte d’Urbanisme Commercial de la CUB
5. Document de l’A’Urba sur les effets du TGV sur l’aménagement des quartiers de gare
PLU non fourni car en cours de révision
3.5 Désignation du lauréat
Les propositions remises par les candidats à l’EPA Bordeaux-Euratlantique seront présentées à un jury composé
de :
o
o
o
o
o
Deux représentants de l’EPA Bordeaux-Euratlantique
Un représentant de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Bordeaux
Un représentant de la Communauté Urbaine de Bordeaux
Un représentant de la ville de Bordeaux
Un représentant de Gares et Connexions
A l’issue de cette délibération, la Commission se réserve le droit de demander des renseignements et
précisions complémentaires en vue de la désignation du lauréat.
Les propositions seront jugées sur :
o
o
o
La qualité des références récentes de réalisation de projets commerciaux en milieu urbain
L’appréciation du marché des commerces à Bordeaux (Ville et agglomération)
La qualité de la candidature du chef de projet
Un seul lauréat sera désigné à l’issue de cette délibération.
3.6 Conditions d’envoi et de remise des plis
Les réponses seront déposées au plus tard le 28/09/2012 au secrétariat de l’Etablissement Public
d’Aménagement de Bordeaux Euratlantique, 40 rue de Marseille, CS 41717, 33081 Bordeaux Cedex.
Elles seront remises sous enveloppe cachetée ou emballage opaque portant le nom du groupement avec
mention : « Appel à projets commerces – Domaine d’Armagnac »
Aucun envoi ou complément de dossier ne sera accepté après le 28/09/2012
6
3.7 Le Droit de Priorité
Ce droit se verra accorder au lauréat pour une durée de 9 mois. Pendant ce délai il devra être mis en place :
o
o
o
o
o
La conception d’un plan de merchandising
L’assistance à la conception des locaux commerciaux réalisés par les promoteurs de bureaux et leurs
architectes
L’assistance à la programmation du parking mutualisé des macro-lots et à la définition de l’exploitation
pour les besoins des commerces
Le montage du plan d’investissement et de gestion du programme commercial
La définition des relations urbaines du programme commercial ; accès livraison, accès voitures, accès
piétons, accès aux terrasses aménageables de l’espace public.
Au terme du droit de priorité :
o
Le groupement ou la société devra proposer un avant-projet d’offre d’achat sous conditions
suspensives des locaux commerciaux aux promoteurs du programme, pour la promotion,
l’investissement et l’exploitation du programme commercial.
Si acceptation de la proposition par l’EPA Bordeaux-Euratlantique et les promoteurs :
o
Signatures de promesses de vente simultanées avec les promoteurs bureaux portant la réalisation des
commerces, dans un délai maximum de 6 mois après acceptation de l’avant-projet d’offre d’achat.
Cadre du droit de priorité
L’ensemble des études conduites par le lauréat dans le cadre de ce droit de priorité sera à la charge du groupement
lauréat.
Conformément à l'article L131-3 du Code de la Propriété Intellectuelle, et en contrepartie du droit de priorité accordé
par l'EPA, le lauréat cède à ce dernier:
- le droit de reproduire ou de faire reproduire les Résultats des études, sans limitation de nombre, en tout ou en
partie, par tous moyens et procédés, sur tous supports et tous matériaux tant actuels que futurs, connus ou inconnus,
et notamment sur support papier ou dérivé, plastique, numérique, magnétique, électronique ou informatique, par
téléchargement, vidéogramme, CD-Rom, CD-I, DVD, disque, disquette, réseau ;
- le droit de représenter ou de faire représenter les Résultats des études par tous moyens de diffusion et de
communication actuel ou futur, connu ou inconnu, notamment par tout réseau de télécommunication on line;
- le droit d’adapter, modifier, transformer, faire évoluer, en tout ou en partie, les Résultats des études;
- le droit de faire tout usage et d’exploiter les Résultats, pour les besoins de ses activités propres ou au bénéfice de
tiers, à quel que titre que ce soit;
- le droit de céder tout ou partie des droits cédés, et notamment de consentir à tout tiers tout contrat de
reproduction, de distribution, de diffusion, de commercialisation, de fabrication, sous quelle que forme, quel que
support et quel que moyen que ce soit, à titre onéreux ou gratuit ;
- le droit d’autoriser ou d’interdire toute réutilisation des résultats des études.
Le lauréat déclare par ailleurs ne pas souhaiter se prévaloir des attributs de droit moral qu’il pourrait détenir sur les
Résultats. En particulier, le lauréat déclare souhaiter ne pas se prévaloir de sa paternité sur les Résultats. La présente
cession de droits est consentie pour tout le territoire de l'OIN, et pour toute la durée légale de protection des droits
de propriété intellectuelle et industrielle.
Le lauréat garantit à l'EPA qu’il détient l’intégralité des droits relatifs aux Résultats, et notamment les droits de
propriété intellectuelle et/ou industrielle. Il garantit que les Résultats ne constituent pas une contrefaçon, et que la
présente cession ne porte pas atteinte aux droits de tiers, quels qu’ils soient. Le lauréat garantit d’une manière
générale à l'EPA que rien ne peut faire obstacle à la libre exploitation des Résultats par ce dernier.
En conséquence, le lauréat garantira l'EPA contre toute action, réclamation, revendication ou opposition de la part de
toute personne invoquant un droit de propriété intellectuelle ou industrielle ou un acte de concurrence et/ou
parasitaire auquel la présente cession porterait atteinte.
L’EPA Bordeaux-Euratlantique et les promoteurs disposeront d’un délai de 20 jours pour se prononcer sur
l’adéquation entre la proposition, l’économie du projet et les objectifs urbains.
7
4. Présentation globale de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier
4.1 Le Projet urbain
Le projet de la ZAC
Bordeaux Saint-Jean
Belcier trouve une
transcription de ses
ambitions dans le
programme
des
constructions
qui
prévoit la création
d’environ 755 000 m²
SHON, répartis en 3
phases
programmatiques (Cf.
carte
page
10).
L’objectif énoncé est la
recherche de mixité
par
une
offre
équilibrée entre la
production
de
logements
et
de
bureaux, mais aussi
diversifiée avec la
création
de
commerces,
d’activités,
d’hébergement
hôtelier…
Tranche ferme
Tranche
conditionnelle
Cette
mixité
va
s’inscrire à la fois à
l’échelle de la ZAC mais
aussi au sein même de
chaque Domaine qui
compose ce projet.
Ce quartier sera un nouveau carrefour de flux avec l’extension LGV de la gare Saint-Jean en 2017, qui devrait
voir passer son nombre de voyageurs de 9 à 20 millions par an.
Programmation en m² SHON de la totalité de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier
Bureaux
257 000
Logements Commerces
335 000
21 000
Hôtels
22 000
Equipements
Equipements
Publics et
Santé
Collectifs
76 000
28 000
Activités
Parking
15 000
6 000
places
8
Le Logement (335 000 m² SHON)
Une programmation mixte de logements sera
proposée aux futurs habitants de la ZAC, environ
4 000 logements
seront construits et se
décomposeront autour d’une répartition entre
logements en accession privé (35%), logements
locatifs sociaux (35%), logements en accession
sociale (20%) et résidences spécialisées (10%). A
terme ce sont environ 7 500 habitants en plus qui
sont attendus, composés en grande partie de jeunes
actifs urbains.
Les Equipements (104 000 m² SHON)
Ce projet permet la création d’une véritable armature
d’équipements de proximité pour les futurs habitants
et usagers du quartier mais aussi celle d’équipements
structurants comme l’installation du Pôle Régional de
la Culture et des économies Créatives d’ici l’horizon
2015. Un pôle santé s’ajoutera à cette offre
d’équipements structurants et sera composé d’une
clinique et de deux EHPAD. L’implantation d’un
collège et de deux groupes scolaires viendront
conforter ce nouveau cœur de ville. Un parc de 5 ha
viendra renforcer l’attractivité de ce quartier. Il y aura
également la construction d’une piscine et d’un
terrain de foot à 7 et un terrain de rugby à 5.
Le Centre d’Affaires (257 000 m² SHON)
Un centre d’affaires sera en lien direct avec la gare à
la fois sur le domaine d’Amédée Saint Germain en
liaison avec la gare historique et sur le domaine
d’Armagnac en continuité via le VIP (Vélo,
Intermodalité, Piéton) de la nouvelle Gare coté
Belcier. Cette programmation va permettre de
développer de nouvelles fonctions dans ce quartier
dont l’attractivité sera considérablement renforcée
par l’arrivée de la LGV.
L’Hôtellerie (22 000 m² SHON)
Une nouvelle offre hôtelière permettra de répondre
aux nouveaux besoins du quartier et aussi de
renforcer la vocation européenne de celui-ci. Cette
production en hébergement hôtelier va permettre
d’insuffler une nouvelle dynamique aux équipements
du même type déjà existant sur le quartier tout en
diversifiant l’offre.
La Mobilité
La circulation des voyageurs, des salariés et des
habitants sera assurée par une desserte de transports
en commun avec une ligne de tramway (déjà
présente) et la création de lignes TCSP qui
permettront un contact direct avec le reste de
l’agglomération bordelaise. Au sein du quartier seront
privilégiés les modes de déplacements doux avec la
constitution d’un VIP (Vélo, Intermodalité, Piéton),
qui ceinture et relie les différents domaines de ce
nouveau quartier Saint-Jean Belcier. Environ 6 000
places de stationnement vont être créées sur la ZAC
et 1 800 places liées à l’extension de la gare côté
Belcier.
9
Les grandes phases du projet de ZAC
Programmation de la Phase 1 de la ZAC Bordeaux
Saint-Jean Belcier
Bureaux
103 000 m² SHON
Logements
111 000 m² SHON
Equipements
66 000 m² SHON
Hôtels
15 000 m² SHON
Commerces
7 000 m² SHON
Activités
8 600 m² SHON
10
5. Présentation du Domaine d’Armagnac
5.1 Le Projet urbain
Le domaine d’Armagnac verra l’arrivée d’environ 3 000
résidents. Ce quartier à la programmation d’environ 240
000 m² SHON, conçu comme un parc habité, se répartira
comme suit :
o Au nord, trois grands îlots hébergeront des
bureaux conçus comme des objets singuliers et
associés à des programmes hôteliers.
o Au sud, il y aura une majorité de logements
ponctués de « jardins de fraîcheur ».
o A l’ouest, une bande tertiaire et un parking
podium marqueront la limite avec l’emprise
SNCF.
o A l’est, sur le même principe, un parking en
podium sera créé associé à un programme en
superstructure.
Le VIP Armagnac s’étend sur 2 ha au pied des rez-dechaussée commerciaux et permet l’implantation de
terrasses de restaurants et de cafés.
Marché
BIO MIN
4.9
8.3
8.2
Le domaine d’Armagnac va se
constituer dans un premier temps
autour du VIP qui fera le lien entre le
nouveau franchissement des voies
ferrées vers le Domaine d’Amédée et la
place d’Armagnac. Les constructions
prendront ensuite place petit à petit
vers le sud du domaine. La construction
des voies et du réseau des espaces
publics
se
terminera par la
création de la
rue de l’Ars, voie
de desserte qui
se situe au sud
du domaine et
qui permet de le
rattacher
au
quartier
Carle
Vernet.
Tranche ferme (entre 3 000 et 4 000m² SHON de commerces)
Tranche conditionnelle (entre 3 500 et 4 500 m² SHON de commerces)
Domaine d’Armagnac
11
Ce Domaine sera accessible aux voitures et aux piétons dans la continuité de la rue Léon Jouhaux, qui
permettra également à terme l’entrée des TCSP. A l’Ouest la halle conservera sa fonction logistique avec une
voie dédiée permettant seulement l’accès aux parkings. La maillage viaire limité assurera une desserte efficace
des parkings mutualisés et adressera les emprises tertiaires.
L’accessibilité viaire du reste du quartier sera limitée aux fonctions de service ou de sécurité. Les opérations
immobilières associeront une conception fortement végétalisée. Ce n’est pas un quartier «passant» et c’est ici
qu’une réflexion approfondie pourra être menée sur les façons d’habiter et de travailler dans les rez-de
chaussée (ateliers logements, activités, ateliers d’artistes etc...). La frange Nord donnera sur le parc en vis-à-vis
de l’îlot Armagnac.
Façades Nord des lots 8.2 et 8.3 depuis la sortie de la gare
Les bâtiments sont visibles depuis la gare, et depuis la rue Carle Vernet, principal accès à la gare. Chaque tête doit
être visible depuis la sortie de la gare : la première émergence se recule pour laisser des vues sur les bâtiments
suivants et une respiration par rapport au bâtiment conservé (à gauche sur l’image).
12
5.2 La forme urbaine
Le lot 8.2 se situe à proximité de la gare
Saint Jean qui va s’agrandir pour
accueillir la nouvelle gare LGV en 2017.
Il fait partie de la phase 1 du
programme d’aménagement de la ZAC
Bordeaux Saint-Jean Belcier.
Le potentiel commercial est compris
entre 3 000 et 4 000 m² SHON. Un
parking souterrain commun aux trois
1
bâtiments est aussi prévu .
Lot 8.2


Tous les commerces se situeront dans la partie « socle »
des immeubles, dont la hauteur est de 5,5 m.


30 000 m² SHON de bureaux
Entre 3 000 et 4 000 m² SHON de
commerces
11 000 m² SHON d’hôtels
5 000 m² SHON résidence étudiante
Lot 8.2
Sur la totalité du Domaine d’Armagnac les commerces
prévus pour les phases 2 et 3 (entre 3 500 et 4 500 m²
SHON) pourront être attribués au même opérateur ou
groupement qui celui sélectionné pour la phase 1.
L’objectif est de faciliter la gestion et surtout la cohérence
de la politique commerciale de ce domaine. Il est donc
important de prendre en compte ces futures phases pour
faire émerger un projet global qui intègre cette montée en
puissance commerciale.
1
Le dimensionnement de ce parking n’est pas encore arrêté, la capacité sera totalement liée aux besoins du
programme commercial.
13
Commerces en m² SHON
lots
Phase 1
Entre 3 000 et 4 000
8.2
Phase 2 et 3
Entre 3 500 et 4 500
8.3 et 4.9
Calendrier de l’opération commerciale Armagnac pour la phase 1
Initiative de la
ZAC Bordeaux
Saint Jean
Belcier
Choix de
l’opérateur
commercial
Création de la
ZAC Bordeaux
Saint Jean
Belcier
Plan guide de
l’équipe RRA
2011
Choix des
promoteurs
Mars 2011
2012/2013
Début
Construction
Domaine
Armagnac
Livraison des
immeubles
2013
Le choix de l’opérateur commercial se fait en parallèle du choix des
promoteurs, afin que ce premier, en fonction des projets commerciaux
proposés, puisse avoir une capacité de prescription auprès des futurs
promoteurs pour les travaux et les locaux des prestataires attendus.
2014
2015/2019
14
6. Eléments de stratégie commerciale
Le premier objectif des commerces est de répondre aux besoins de proximité lié à la programmation de
l’ensemble du Domaine d’Armagnac, qui se réalisera en plusieurs tranches opérationnelles. La première
tranche opérationnelle de 50 000 m² comprend 30 000 m² de bureaux, 11 000 m² d’hôtels, 5 000 m² de
résidence étudiante et entre 3 000 et 4 000 m² SHON de commerces (Cf. P.13).
Le second objectif est de répondre aux besoins des quartiers existants de Belcier, de Carle Vernet et de l’îlot
Armagnac (limitrophe au Nord du Domaine d’Armagnac) qui n’ont pas ou très peu de commerces de proximité,
à l’exception notable de la création envisagé d’un supermarché de 600 m² de surface de vente dans ce que l’on
appelle l’îlot Armagnac, qui est pour l’essentiel en cours d’achèvement.
De par son positionnement proche du nouveau bâtiment de la gare côté Belcier et de nouveaux parkings et
stations de TCSP en lien avec cette extension de la gare, les commerces devront répondre pour partie à une
demande liée aux flux de voyageurs qui traversent cependant des commerces et services au sein de la gare
Belcier.
Le programme commercial ne vise donc pas à être attractif pour une clientèle de destination, malgré son
positionnement sur ce qui va devenir l’axe principal d’accès à la gare et à l’essentiel des programmes
immobiliers de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier, de ce côté-ci du faisceau ferroviaire.
NB : En raison de l’évolution constante de la programmation des surfaces dans la ZAC
Bordeaux Saint-Jean Belcier, nous parlons dans ce document de « potentiel
commercial », qui est une estimation des surfaces commerciales aujourd’hui envisagées.
La programmation des surfaces que vous trouverez dans les documents en annexe,
notamment le Plan Guide et le tableau de programmation, peut comporter des chiffres
légèrement différents de ceux indiqués dans le présent document. Les surfaces à
prendre en compte sont évidemment celles indiquées dans le présent document.
15

ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier

Transcription

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