etude locative pdf - Conseil IMMO France

Projet Mérignac (33) – Av. du Bédat
Présentation du projet et du contexte
Localisation du projet
Analyse des notoriétés résidentielles par le revenu fiscal médian 2006 :
analyse par quartier (iris) comparé à l’unité urbaine
P
Projet étudié
Mérignac : Située à l’ouest de l’agglomération bordelaise
sur la rocade, Mérignac se présente comme une commune
urbaine en intra périphérie symbolisée par un tissu urbain dense
mais aéré, et péri-urbaine en extra-périphérie caractérisée par
un tissu résidentiel de qualité et récent.
P
Revenu fiscal médian plus élevé
Le projet : il est situé au 39/41 avenue du Bédat sur la
commune de Mérignac (33). Une localisation intra périphérique
dans un quartier aéré où les maisons individuelles côtoient les
immeubles de logements collectifs.
Mérignac appartient à la Communauté Urbaine de Bordeaux
(CUB), représentant 27 communes et près de 710.000
habitants. Le bassin de vie de Mérignac est Bordeaux. C’est
également sa zone d’emploi.
Zone de comparaison utilisée dans l’étude « Sud ouest » :
Mérignac, Pessac et Talence
Source : INSEE/DGI – Système d’information géographique du secrétariat
général du CIV. Revenu fiscal médian par unité de consommation.
Éléments de cadrages sociodémographiques
Évolution de la population et des ménages
1982-2007 – Mérignac Source : Insee RGP
Une démographie dynamique : Sur la période allant de 1982 (52 210
habitants) à 2007 (66 904 habitants), la croissance de la population est moyenne (
+ 14 000 habitants en 25 ans). Toutefois, durant cette période le nombre de
ménages à fortement augmenté, passant de 19 551 en 1982 à 30 978 en 2007, soit
plus de 11 000 ménages en 25 ans. En 2007, le secteur Sud ouest de la CUB
comptait 75 800 ménages dont 30 978 à Mérignac, ce qui représente près de la
moitié de l’effectif. La commune de Mérignac propose un cadre de vie très
attrayant pour les ménages depuis plus de 25 ans.
80 000
35 000
Population
Ménages
70 000
30 000
60 000
25 000
50 000
20 000
40 000
L'agglomération bordelaise maintient le cap du million d'habitants à horizon
2025 et de son Grand Projet de ville multi polaire.
15 000
30 000
10 000
20 000
Mérignac compte une part de propriétaires supérieure aux moyennes
du secteur et de l’agglomération : 55 % de résidences principales, contre 47
% pour le secteur Sud ouest et 45 % pour la Communauté Urbaine de Bordeaux.
5 000
10 000
0
0
1982
Un revenu moyen net imposable équivalent au secteur d’étude (17 304€ pour
Mérignac et 17 417€ pour le secteur Sud ouest), mais une part de foyers
imposables plus importante : 61% à Mérignac contre 53 % pour le secteur
Sud ouest.
1990
1999
2007
Ménages fiscaux - Ventilation par tranche de
revenus mensuels – Mérignac - INSEE DGI 2006
(données retravaillées par Adéquation)
Statut d'occupation des résidences principales – INSEE - RGP 2006
44,9%
CU de Bordeaux
35,1%
17,5%
%<1700 €
5%
Propriétaire
12%
% 1701-2100€
% 2101-2500 €
5%
47,2%
Secteur Sud ouest
32,5%
17,9%
38%
Locatif libre
% 2501-3000€
8%
% 3001-3500€
Locatif HLM
55,2%
Mérignac
22,9%
19,9%
Autres
0%
20%
40%
60%
80%
% 3501-4000€
11%
10%
% 4001-4500€
12%
%>4501€
100%
Ratio de production neuve pour 1000 habitants
2005-2007
Pénurie
2008-2010
Sous-
Production
production
a minima
2-4
4-6
Equilibre
Croissance
Développe-
Sur-
raisonnée
ment
production ?
8-12
12-16
> 16
Logs/1000 hab sur base
Sitadel
2005-2007
2008-2010
Mérignac
6,0
4,2
Secteur Sud ouest
4,2
3,9
CUB
6,2
6,7
0-2
6-8
Si la Communauté urbaine de Bordeaux conforte l’équilibre de sa production de logements neufs pour 1000 habitants sur la
période 2008-2010, localement on observe des tendances à la baisse. Un production de logements neufs a minima à Mérignac sur
la dernière période, le secteur Sud ouest de la CUB apparaît même en sous production.
© ADEQUATION -
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1
Source : Adéquation sur
la base des données DRE
Sitadel de construction
de logements neufs,
rapportées à la
population
Ratio de de
production
neuve
1000 habitants
Rythmes
construction
depour
logements
neufs
Attractivité économique du territoire
Où travaillent les actifs résidants de Mérignac ?
Accessibilité du territoire : Bordeaux
est au carrefour de 4 autoroutes : l’A10 vers
Poitiers et Paris, l’A89 vers Libourne et Brive la
Gaillarde, l’A62 vers Agen et Montauban, l’A63
vers le bassin d’Arcachon et en direction de
Bayonne.
Blanquefort; 339; 1%
Méthodologie :
Lieu de travail des actifs
qui habitent Mérignac.
« Autres communes » =
autres communes
présentant des flux
inférieurs à 300.
Autres; 3610; 12%
Bègles; 350; 1%
Eysines; 393; 1%
Gradignan; 395; 1%
Bruges; 404; 1%
La ligne à grande vitesse Sud Europe
Cestas; 432; 1%
Atlantique devrait être mise en service en 2016
(Bordeaux à Paris en 2 heures). Un tramway
composé de 3 lignes desservant l’est, l’ouest
(dont la ville de Mérignac), le sud et le nord de
l’agglomération. L’aéroport de Bordeaux dispose
de 40 liaisons régulières dont 28 à l’international.
Le Haillan; 506; 2%
Mérignac; 11142; 38%
Talence; 542; 2%
Saint-Médard-enJalles; 694; 2%
Bordeaux; 9185; 31%
Pessac; 2133; 7%
Lecture :
Nom de la commune de
destination des actifs
résidants à Mérignac;
Nb d’actifs habitant à
Mérignac ayant un emploi
salarié dans la commune
concernée;
Part au sein de l’ensemble
des actifs résidants à
Mérignac
Sources : Unistatis emploi salarié privé – migrations domicile-travail INSEE 2006
L’emploi : Une croissance continue et
territoire porté par l’activité
tertiaire (plus de 80 % des emplois de la zone
d’emploi de Bordeaux en 2006).
Des spécialisations reconnues : 4 secteurs d’activité ont fait l’objet d’une labellisation en pôles de
compétitivité :
- Aerospace (autour de l’aéronautique, l’espace, les systèmes embarqués) – Avec Midi-Pyrénées, 1er bassin
d’emploi européen dans ce secteur, 94 000 emplois.
- Prod’Innov (nutrition et santé) – 35 000 emplois directs impliqués
- Route des Lasers (lasers, photoniques, applications) – 735 emplois directs
- Xylofutur (produits et matériaux des forêts cultivées) – 25 000 salariés.
Le taux de chômage moyen à l’échelle du
4 autres domaines d’expertise locale forte : Avénia (énergies vertes), Inno’vin (vin et excellence
scientifique et technologique), CREAHd (construction, aménagement et habitat durable), Eurasima (glisse).
Un
bassin d’emploi bordelais est ainsi passé de 23 %
en 1999 à 7% en 2006.
La présence de leaders mondiaux de l’économie : Snecma Propulsion Solide, Dassault Aviation,
Thales division aéronautique, Sanofi Aventis, Getrag Ford Transmissions, Lu France…
Source : CUB et Ville de Mérignac
4500 entreprises implantées sur Mérignac parmi 25 parcs d’activités dans 6 secteurs principaux:
services finances, grandes distributions, automobiles, tourismes d’affaires, aéronautique et BTP Construction.
renouvelée du nombre d’emplois salariés sur le
bassin d’emploi de Bordeaux. La deuxième partie
de la décennie 1990 a été caractérisée par un
fort dynamisme économique qui s’est légèrement
infléchi par la suite, avant une nouvelle période
de reprise à partir de 2005.
Principaux sites d’activités économiques
Des projets structurants : Bordeaux Euratlantique quartier d’affaires identifié comme
Opération d’Intérêt National (OIN) : création d’un immense pôle tertiaire international (+2.000.000 m² –
horizon 2025).
Deux ponts urbains de franchissement de la Garonne, plusieurs parcs technologiques thématiques, écoquartiers, Opération « Campus », etc..
Localement : les communes de Mérignac, Le Haillan, Saint-Médard, Eysines et Pessac sont
identifiées par la CUB comme sites économiques d’intérêt métropolitain.
P4
1&2
P3
Bordeaux Aéroparc (Mérignac, Le Haillan, Saint-Médard en Jalles) objectif : doter la métropole d’un
pôle industriel et d’innovation d’envergure européenne en aéronautique/espace.
Technoparc de Mérignac, projet de Bioparc (technologies de la santé et de l’alimentation - 17
hectares).
Cité de la Photonique à Pessac : dédiée à l’accueil d’entreprises de la filière optique / laser, en
complément des parcs Laseris1 et 2.
Réalisation d’une nouvelle zone d‘activité à Mérignac : Le parc Vert Castel sur 11 ha.
Parc
technologique
Bordeaux
AEROPARC :
objectif de créer
8 000 à 10 000
emplois dans les
10 à 15 ans à
venir
BIOPARC
Source : Agence de Développement Économique
Situation du marché locatif et valeurs pratiquées en accession
Enveloppes de loyer des logements neufs praticables :
Source : collectes des opérations récemment livrées
Zonage locatif en libre :
Types
Surfaces
habitables
T2
T3
T4
42-59 m²
61-69 m²
79-87 m²
Loyers €/mois Loyers €/m²
530-660
680-750
790-825
11.5-12.5
+/-11
9.5-10
L’ensemble des communes de la CUB sont classées en zone B1.
Un zonage locatif favorable à l’investissement locatif à Mérignac : les valeurs locatives pratiquées
ne dépassent pas les plafonds de la zone B1 (13€/m² HC de surface fiscale)
Le marché locatif libre à Mérignac est relativement peu développé, face à une demande présente.
Des valeurs locatives en neuf de l’ordre de +/-11 à 12 €/m² HC en moyenne, selon les secteurs.
Synthèse et attractivité du projet
Caractéristiques et dynamisme sociodémographique du territoire
Faible
Élevée
Un projet à Mérignac, commune recherchée de 66.900
habitants (2007) dans l’agglomération bordelaise.
Élevée
Une localisation intra-rocade, dans un secteur dynamique :
l’activité aéronautique, site identifié par la CUB comme « site
d’intérêt métropolitain ».
Attractivité du territoire
Faible
Marché de l’emploi, dynamisme, attractivité économique
Élevée
Faible
État du marché locatif
Peu favorable
© ADEQUATION -
Favorable
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Un marché locatif favorable à l’investissement locatif en loi
Scellier : pas de saturation par les volumes ni les valeurs. Les
valeurs pratiquées ne dépassent pas les plafonds.