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Transcription

OIN BORDEAUX EURATLANTIQUE
Appel à Manifestation d’Intérêt
portant sur l’aménagement, la location
et l’exploitation d’un restaurant commercial en phase
provisoire, puis inter-entreprises
LOT 8.3
Centre de tri Armagnac
ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier
NOTE DE PROGRAMME
Novembre 2016
SOMMAIRE
I – L’OIN BORDEAUX EURATLANTIQUE
II – LE DEVELOPPEMENT DU FUTUR SECTEUR BORDEAUX SAINT-JEAN BELCIER
III – LE PROGRAMME DESTINE A ACCUEILLIR LE RIE DU LOT IMMOBILIER 8.3 CENTRE
DE TRI ARMAGNAC
IV – LES ATTENTES EN MATIERE D’OFFRE DE RESTAURATION COLLECTIVE
V – DEFINITION DU PROGRAMME DE RESTAURATION COLLECTIVE POUR LE LOT 8.3
« CENTRE DE TRI ARMAGNAC »
VI – LES AUTRES SITES D’IMPLANTATION DE RIE SUR EURATLANTIQUE
ZAC BSJB – APPEL A MANIFESTATION D’INTERET EXPLOITANT RESTAURANT INTER-ENTREPRISES LOT 8.3
3
I – L’OIN BORDEAUX EURATLANTIQUE
L'Etablissement Public d'Aménagement Bordeaux Euratlantique est l'outil de mise en œuvre de l'opération
de développement du périmètre de l'Opération d'Intérêt National du même nom. Il dispose pour cela de
deux compétences : l’aménagement d’une part, le développement économique d’autre part. La gouvernance
de l'EPA est confiée à un conseil d'administration composé paritairement de représentants de l'Etat et
d'élus locaux.
L’OIN porte sur 738 ha répartis sur 3 communes : Bordeaux (386 ha répartis sur les deux rives de la
Garonne), Bègles (217 ha) et Floirac (135 ha). Le projet d’aménagement vise à tirer parti d’importantes
potentialités foncières issues de friches industrielles et de zones d’activités en décroissance pour proposer
un nouveau morceau de ville aux franges du centre historique de la métropole bordelaise.
Sur les 250 hectares aujourd’hui repérés comme mutables, est actuellement envisagée une constructibilité
globale de 2 500 000 m² SPC, dont environ 20 000 logements et 540 000 m² SPC de bureaux.
Les enjeux de l’opération sont de :
-
contribuer de façon active au développement de l’emploi sur la métropole bordelaise :
accueillir les entreprises en création ou en croissance de façon à ancrer sur le territoire les
emplois de demain (30 000 emplois à terme, dont au moins 50% exogènes) ;
-
répondre de façon équilibrée à la forte dynamique démographique de la métropole en
générant une offre de logements quantitativement et qualitativement adaptée à des niveaux
de prix contribuant à stabiliser les prix de vente moyens à l’échelle métropolitaine. Au total,
40 000 habitants nouveaux sont attendus sur le secteur Euratlantique ;
-
offrir un cadre de vie attractif et agréable aux futurs habitants et usagers : développer des
quartiers désirables intégrant une forte mixité fonctionnelle et d’usages dans une approche
globale de territoire bas carbone, permettant de répondre de façon responsable et
économiquement soutenable aux enjeux environnementaux et sociaux ;
-
recomposer le territoire : ce projet développe le réseau des transports en commun,
améliore l’accessibilité, redéfinit une trame viaire urbaine en supprimant notamment les
profils autoroutiers. Euratlantique est un projet urbain centré sur la Garonne (cf. carte
4
suivante), en continuité de la réhabilitation des berges en centre historiques, déployant des
réseaux de cheminements doux connecteurs, diffuseurs et attracteurs du territoire.
Le projet d’aménagement tire parti d’importantes potentialités foncières issues de friches industrielles et de
zones d’activités en décroissance pour proposer un nouveau morceau de ville aux franges du centre
historiques de la métropole bordelaise.
Le projet d’aménagement se concrétise alors par la mise en œuvre, sur une vingtaine d’années, de différents
projets urbains :
-
Bordeaux Saint-Jean Belcier : réalisation entamée en 2015 (secteur de la
présente consultation),
-
Garonne Eiffel : plan guide établi, en cours d’études AVP et mise en place des
dossiers réglementaires ;
-
Bègles Garonne : procédure en cours d’étude ;
-
Bègles Faisceau : territoire concerné par des opérations ponctuelles.
L’EPA s’attache à développer, en sus de ses responsabilités de maître d’ouvrage des espaces publics et de
garant de la cohérence urbaine entre les différentes maîtres d’ouvrages des bâtiments, une maîtrise d’usage
destinée à permettre le déploiement de la vie sociale qui constitue la ville. Pour ce faire, des territoires, à
une échelle telle qu’ils seront vécus par les usagers, ont été identifiés sur le secteur de projet de la ZAC
Bordeaux Saint-Jean Belcier (cf. carte ci-après). Ces quartiers aux ambiances singulières et organisés
autour de grandes centralités urbaines sont :
Le centre d’affaires Armagnac (quartier de la présente consultation)
Situé à proximité de la gare, le centre d’affaires Armagnac est le quartier qui concentrera les activités du
tertiaire supérieur de la métropole. Il sera le symbole de la métropolisation de Bordeaux. Nouveau centre
névralgique de la métropole et de la grande région, le centre d’affaires foisonnera de vie en semaine, de par
sa relation directe avec la gare TGV, et son rôle de carrefour des flux avec ceux des quartiers l’avoisinant. Le
quartier accueillera de nombreux flux de voyageurs et de visiteurs d’affaires. Par ailleurs, il sera constitué
d’une autre centralité urbaine sur sa partie Est. Composée d’une offre commerciale de proximité, elle se
matérialisera par des linéaires de commerces facilement identifiables, en rez-de-chaussée des immeubles
situés autour de la station de tramway et de la place Armagnac. Il s’agira également d’un nœud de
circulation qui concentrera de nombreux flux, au confluent du jardin de l’Ars et de la terrasse d’Armagnac,
qui seront les deux principaux espaces piétons et cycles du secteur et qui permettront de rejoindre
rapidement les quais et les berges de la Garonne. Enfin, le centre d’affaires Armagnac est desservi par la
ligne de tramway C, de par les stations Belcier et Carle Vernet. Plus qu’un simple lieu de passage, il s’agira
d’un quartier où les usagers s’arrêteront, s’attarderont, vivront, travailleront, se rencontreront, se
promèneront, consommeront…
Armagnac Sud
Quartier majoritairement résidentiel, Armagnac Sud aura l’ambition de devenir le « nouveau Belcier » du
secteur de l’arrière gare. Il sera essentiellement fréquenté par ses propres résidents, des familles et de
jeunes couples qui souhaiteront vivre dans des logements neufs adaptés à leurs besoins, tout en restant à
une distance respectable des grandes centralités urbaines et zones d’emplois. Le quartier disposera
également d’un groupe scolaire et d’autres équipements à destination des familles qui seront installées. Il
sera également à destination des actifs, avec une présence de bureaux s’accentuant lorsqu’on se rapproche
du centre d’affaires.
Le quartier de l’Ars
Le quartier de l’Ars s’articulera autour d’un imposant parc métropolitain, composé des jardins de l’Ars et du
bois classé de Gattebourse. Véritable poumon vert du secteur de l’arrière gare, il se révèlera comme un lieu
5
de destination à l’échelle de la métropole et permettra de relier la place Armagnac et le boulevard J.J. Bosc
aux quais en s’ouvrant sur les berges. Cet espace de respiration possèdera une superficie comparable à celle
du jardin botanique, dans le quartier de la Bastide (environ 6 ha). Grâce à cet attracteur urbain et aux
« folies » le ponctuant, le quartier sera animé, particulièrement en fin de semaine, en attirant notamment
les familles et les joggeurs. Les « folies » seront de petites constructions atypiques qui viseront à mettre en
scène la ville, et qui prendront la forme d’interventions à dimension artistique et/ou d’objets architecturaux
offrant un service aux usagers (ex : aires de jeux, crèche, théâtre pour enfants…). Compte tenu de sa
localisation, en recul par rapport aux quartiers d’affaires et centralités urbaines, le quartier de l’Ars sera
surtout à dominante résidentielle. Néanmoins, quelques immeubles de bureaux et hôtels d’entreprises
viendront apporter de la mixité fonctionnelle au quartier et diffuser de la programmation tertiaire
jusqu’aux berges. Enfin, les usagers du quartier pourront bénéficier d’un groupe scolaire, situé au cœur du
quartier, et d’une crèche d’entreprises.
Belcier
Quartier préservé, Belcier est une illustration claire de l’identité architecturale bordelaise sur le territoire.
Plutôt paisible, d’une part il conservera son ambiance d’origine, son patrimoine, son histoire, d’autre part, il
gagnera peu à peu en attractivité et en dynamisme au travers d’activités qui viendront s’y implanter, de
manière ponctuelle, et qui s’intégreront parfaitement au cadre environnant. Belcier sera comme une
enclave qui contrastera ainsi avec les quartiers d’affaires le jouxtant. Il conservera son ambiance de village,
plus résidentielle et de faubourg, entre neuf et ancien, entre grand et petit, de lieu où pourront se côtoyer
plusieurs époques et quoi sera toujours imprégné de son passé industriel. Le quartier jouera également le
rôle d’accroche entre la gare TGV et le quartier Créatif (Paludate et berges), nouvel attracteur du secteur de
la gare.
Le MIN
Le Marché d’Intérêt National de Brienne est le 3 ème pôle français d’importation et de distribution de fruits
et légumes. Des centaines de milliers de tonnes y transitent d’ailleurs chaque année, afin d’alimenter
l’agglomération bordelaise. Le MIN se distingue également par son trafic important de fleurs en gros et
l’activité d’une vingtaine d’entreprises spécialisées dans la fromagerie, la poissonnerie, les salaisons et les
produits surgelés. Ce marché de gros est le principal site d’activités du Sud de l’hypercentre de la
métropole, sur la rive gauche. En effet, il abrite environ 112 entreprises, mobilise près de 900 emplois,
quelques 70 grossistes et accueille toujours de nombreux détaillants et restaurateurs de tout le Sud-Ouest.
Cette petite ville dans la ville, est donc fréquentée essentiellement par des professionnels du secteur
alimentaire, les salariés des entreprises du MIN et sa clientèle privilégiée. Le nouveau projet d’évolution du
MIN favorisera les circuits courts en offrant une zone tampon, entre les producteurs et les consommateurs,
le but étant d’apporter les produits frais à proximité immédiate des lieux de consommation. Ses activités
propres seront toujours renfermées dans l’ilot central, tandis que d’autres activités complémentaires se
développeront au pourtour, aux abords du marché de gros. Elles seront à destinations des futurs usagers
des quartiers de l’arrière gare, à savoir les quartiers d’Armagnac, de l’Ars ou encore le quartier Créatif.
Fleuristes, pépiniéristes, marchés, commerces de bouches, restaurations et commerces alimentaires de
qualité s’implanteront sur les franges et devront attirer des consommateurs de toute la métropole.
Carle Vernet
Carle Vernet restera un quartier essentiellement résidentiel, composé de grands immeubles collectifs et de
quelques habitats pavillonnaires. Le tissu urbain, majoritairement constitué de grands ensembles de
logements sociaux, sera conservé mais densifié. Depuis ce quartier, il sera possible de se rendre en
seulement quelques minutes aux centralités commerciales des quartiers voisins (particulièrement à la place
d’Armagnac au Nord et aux Terres Neuves au Sud). Des cheminements et une proximité des lignes de
transports en commun permettront des accès instantanés aux lieux de destination de l’arrière gare (jardin
métropolitain, quais et berges de Garonne…), ainsi qu’aux pôles d’activités, de loisirs et d’emplois de la
métropole. L’offre en logements neufs, ciblant en priorité les classes moyennes et les revenus
6
intermédiaires, permettra de réintroduire de la mixité sociale dans le quartier. Carle Vernet sera alors un
quartier cosmopolite dans lequel toutes les classes socio-professionnelles et générations se côtoieront au
quotidien. Cette nouvelle dynamique s’appuiera également sur l’important tissu associatif local pour
insuffler une vie de quartier, notamment au sein de lieux conviviaux : conciergerie de quartier, centre
d’animation, maison de quartier, locaux associatifs…
Amédée Saint-Germain
Amédée St Germain se distinguera des autres quartiers par son patrimoine existant conservé : ses citernes,
ses ateliers, sa mémoire ferroviaire et industrielle. Il se situera aux abords du faisceau ferroviaire et au cœur
d’un tissu urbain bas, d’immeubles de faubourg et d’échoppes (quartier du Sacré Cœur). Le quartier
Amédée St Germain est lui composé d’immeubles de gabarits imposants. Ces caractéristiques offrent des
atouts et des charmes particuliers au site, pouvant attirer une population plutôt jeune et un nombre
conséquent de salariés de par l’implantation d’immeubles tertiaires de bureaux. Il accueillera aussi plus
ponctuellement des visiteurs, curieux de découvrir un site atypique.
Le quartier Créatif
Quartier imprégné par son histoire économique et industrielle (chais, abattoirs, habitat traditionnel et halle
Debat Ponsan) et fonctionnant de jour comme de nuit, le Quartier Créatif sera un lieu de destination
permettant son appropriation par des publics variés. Il s’agira d’un quartier d’affaires, largement ouvert sur
une mixité des usages. En effet, le Quartier Créatif sera en partie occupé par de grands immeubles de
bureaux, notamment le long du Quai de Paludate, hébergeant de nombreux sièges régionaux tels que la
Caisse d’Epargne, Mazars, Compagnie Fiduciaire, Millésima… Le quartier se transformera aussi en un lieu
de loisirs fréquenté par une population plus large, par tous les usagers (jeunes, familles, artistes…).
Abritant des ateliers d’artistes, des bars musicaux, des établissements de nuit, ou encore une piscine, le
quartier sera une destination métropolitaine à part entière. Ce sera également une destination touristique
et culturelle avec la MECA, véritable objet architectural, attracteur au niveau régional. Il s’agira de la figure
de proue du quartier. Elle contribuera à développer une synergie culturelle et d’économie créative sur ce
secteur, dont la dynamique débute au niveau du TNBA et du conservatoire. En outre, la présence d’une
polarité commerciale complémentaire à l’offre du centre-ville bordelais, plus moderne et plus singulière
(restauration, bars à vin, boutiques, halle commerciale Debat Ponsan…) permettra à l’hypercentre
marchand de la ville de Bordeaux de s’étendre vers le Sud. Cette diversité des commerces confèrera une
ambiance particulière à chaque rue et favorisera leur animation en semaine et durant le week-end. Par
ailleurs, un hôtel 4 étoiles et une auberge de jeunesse permettront de capter des flux de voyageurs
provenant de la gare St Jean. De par sa localisation idéale en façade du fleuve, le quartier sera un espace
métropolitain de destination et de parcours. Ce sera un maillon qui permettra la continuité urbaine et
paysagère d’un espace public animé. Composé d’espaces publics généreux, le quartier jouera le rôle de porte
d’entrée paysagère de l’hypercentre métropolitain, ainsi que de balcon offrant des panoramas sur la
Garonne et les coteaux.
Jean-Jacques Bosc
Au débouché du nouveau pont au-dessus de la Garonne et du boulevard J.J. Bosc, axe structurant
métropolitain, le quartier Bosc sera au croisement d’important flux de déplacements et redéfinira l’entrée
dans l’hypercentre métropolitain. Majoritairement résidentiel dans son ensemble, le quartier J.J. Bosc
attirera néanmoins d’autres usagers par son offre de commerces et de loisirs. Ces activités et équipements
métropolitains se concentreront de part et d’autre du pont J.J. Bosc, sur les têtes de l’ouvrage. Les berges et
les quais draineront des flux de promeneurs et divers visiteurs souhaitant profiter du grand paysage et de la
Garonne, ainsi que des joggeurs adeptes des parcours en boucles, qui seront facilités par la présence du
pont. La tête de pont, du côté de Brienne, hébergeront une polarité commerciale de quartier qui profitera
de son implantation géographique. En effet, Bosc se situera à l’entrée Sud de la commune de Bordeaux, au
carrefour de deux axes structurants métropolitains, à savoir la voie sur berges et le boulevard J.J. Bosc, qui
accueillera chacun une ligne de TCSP et des flux de circulation conséquents.
7
Îlot
8.3
Localisation du lot 8.3 dans le périmètre de l'OIN
8
II – LE DEVELOPPEMENT DU FUTUR SECTEUR BORDEAUX ST-JEAN BELCIER
Programme prévisionnel
7 240 logements :
▶ 489 000 m² de surface de plancher
Activités économiques :
▶ 350 500 m² de bureaux
▶ 31 000 m² d’activités
▶ 51 700 m² d’hôtels
Equipements, services et commerces :
▶ 70 000 m² d’équipements et services
▶ 32 000 m² de commerces de proximité
Espaces publics :
▶ 37 ha d’espaces publics, dont 12 ha d’espaces verts
Phasage opérationnel :
Le déroulement opérationnel de la ZAC (programmes immobiliers et espaces publics)
s’échelonnera de 2015 à 2027
9
2.1. SITUATION DU LOT 8.3 DESTINE A ACCUEILLIR LE RIE DANS LE SECTEUR
BORDEAUX SAINT-JEAN BELCIER
Îlot 8.3
L’ïlot 8.3 borde la place d’Armagnac, centralité au carrefour du centre d’affaires Armagnac, des quartiers
Carle Vernet et de l’Ars, en devenir, et du quartier existant Belcier, du MIN et du PAE Armagnac. Cette
centralité sera également un espace d’intermodalité tramway-bus-vélo-piéton.
Les points forts du futur quartier du centre d’affaires Armagnac résident dans la mise en œuvre d’un
programme ambitieux et cohérent pour accompagner d’une part l’arrivée de la nouvelle gare LGV, en
déployant un pôle tertiaire permettant d’accueillir près de 3 000 employés sur les bureaux répartis sur les
franges Nord du quartier, pour favoriser la multifonctionnalité en développant également un quartier
d’habitat soucieux de mixité sociale et fonctionnelle où près de 2 000 résidents sont attendus.
L’ambition d’une polarité forte sur ce secteur permettant d’obtenir centralité, continuités et interconnexion
urbaine et paysagère a également été recherchée par :
des accès à la gare simples et lisibles conçus autour d’une offre globale et concurrentielle de
modes de déplacements,
un réseau d’espaces publics apaisé dessiné par l’usage du vélo identifié dès le départ comme un
bien commun. Espace transversal, le VIP (vélos intermodalités piétons) irrigue par un système de
parcours le périmètre de la ZAC et de l’OIN avec, comme centralité, le domaine Armagnac ;
une place de l’automobile reconsidérée autour de la mutualisation du stationnement et de la
maîtrise des déplacements logistiques ;
10
des infrastructures et des dessertes en transports en commun performantes (dont ligne
C du tramway existant) ;
la forme urbaine distinguant une façade urbaine sur le secteur ARMAGNAC / CARLE VERNET
et qui renforce la notion de polarité et de centralité. Des îlots ouverts qui intègrent les connexions
aux cheminements doux très accessibles en lien avec le tramway.
8.3
11
2.1.1
MOBILITE ET ACCESSIBILITE
Les itinéraires cyclables
Pour information, un « plan vélo » est en cours de réalisation. La carte suivante représentent les itinéraires
cyclables à prendre en compte actuellement au sein de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier.
12
La maîtrise et l’organisation du stationnement
Le nombre de places de stationnement attribué au RIE ainsi que les accès aux parkings de l’îlot seront
déterminés au terme de la phase de conception-réalisation, une fois les prescriptions immobilières définies,
lorsque le programme sera stabilisé auprès du maître d’ouvrage du lot immobilier.
L’offre en stationnements sur l’îlot 8.3 suivante est prévisionnelle et correspond aux besoins réglementaires
des autres programmes développés sur l'ensemble immobilier :
Phase de livraison îlot 8.3
Véhicules légers
Vélos
Phase 1 (T1 2020)
221 places
441 places
Phase 1 bis (2020)
48 places
165 places
Phase 2 (2021)
380 places
741 places
13
2.1.2
LES ESPACES PUBLICS
LE VIP : « vélos intermodalités piétons »
Un « ring » dénommé VIP servira de connecteur pour l’ensemble des domaines du projet Belcier, et plus
globalement de l’OIN. Il permettra également de raccrocher l’opération sur les quartiers existants de la
métropole bordelaise (Bordeaux centre, Bègles, Floirac, etc.).
Le VIP sur le secteur ARMAGNAC est le support permettant la création de polarité, de centralité et
d’animations.
Les cartes suivantes illustrent l’accessibilité piétonne à l’îlot 8.3 devant accueillir le restaurant interentreprises du quartier d’affaires Armagnac, et mettent en avant les espaces publics attenants.
8.3
MIN
14
15
2.2. LES USAGERS DU SECTEUR BORDEAUX SAINT-JEAN BELCIER
En plus des 5 000 habitants déjà présents sur le périmètre, le projet Saint-Jean Belcier génèrera l’arrivée de
presque 17 000 résidents supplémentaires et près de 20 000 employés à terme.
Dans cette partie de la note de programme, il s’agira de lister les programmes immobiliers tertiaires en
cours de réalisation ou de développement, et des secteurs à dominante tertiaire en phase d’intention du
projet urbain compris dans la zone de chalandise du futur restaurant collectif (rayon de 350 m, équivalent à
une accessibilité assurée de 5 minutes à pieds).
Ces programmes sont également situés sur les quartiers avoisinants de l’Ars (en cours de réalisation) et
Armagnac Sud (qui n’est pour l’instant pas en phase de développement, mais qui comprendra à terme des
programmes immobiliers tertiaires).
2.2.1
LIVRE, EN COURS ET A VENIR
Le PAE (Programme d’Aménagement d’Ensemble) ARMAGNAC, livré
PAE Armagnac
MIN
8.3
16
Les immeubles de bureaux du PAE Armagnac abritent plus de 400 salariés.
Les sociétés présentes dans les immeubles de bureaux du PAE Armagnac :
ADEME, BNP PARIBAS, EPA BORDEAUX EURATLANTIQUE, GIRONDE HABITAT, SNCF, SOCIETE
GENERALE.
Ilot 8.2
MOA : ANF / VINCI IMMOBILIER
MOE : RRA / Atelier2.3.4 / MCVD
Programme :
-
Bureaux : environ 29 000 m² SP
-
2 hôtels de 3 et 4 étoiles
(environ 7 600 m² SP)
-
Commerces : environ 2 800 m² SP
-
Une résidence étudiante
d’environ 3 400 m² SP
soit 125 logements
MIN
8.3
8.2
Livraison : juin 2018
17
Les programmes tertiaires de l’îlot 8.2 pourront abriter jusqu’à environ 1 500 salariés.
Entreprises connues à ce jour qui seront présentes sur le site :
-
Orange
-
Allianz
Ilot 8.4
MOA : EIFFAGE IMMOBILIER
MOE : Jean-Paul Viguier et Associés
Programme prévisionnel :
-
SdP totale : environ 16 300 m² SP
-
Bureaux : environ 4 000 m² SP
-
Logements : environ 11 800 m² SP
-
161 logements
-
Commerces : environ 500 m² SP
-
Parking en superstructure
MIN
8.3
8.4
Phasage prévisionnel :
-
Livraison : T1 2020
Caractéristiques du lot :
-
Immeuble bois logements de 17 étages (56 m), réalisé avec matériaux innovants : ossature bois
-
Un îlot au cœur du VIP
-
Un îlot situé à moins de 20 m de la station de tramway Carle Vernet (ligne C)
Les programmes tertiaires sur l’îlot 8.4 induiraient l’accueil d’environ 200 salariés.
18
Ilot 4.8 « TOUR INNOVA »
Maître d’ouvrage : Groupe Carle
Architectes : B. Gülher et F. Dain Architectes
Programmation prévisionnelle :
- Bureaux : environ 6 700 m² SDP
- Logements : environ 3 300 m² de SDP
- 29 logements
- Livraison: novembre 2018
Les programmes tertiaires sur l’îlot 4.8 induiraient l’accueil de plus de 330 salariés.
19
MIN
8.3
4.8
Localisation de l'îlot 4.8, tour "Innova", dans la ZAC Bordeaux St-Jean Belcier
20
Ilot 4.9. « BIO MIN »
Maître d’ouvrage : Kaufmann & Broad
Architectes : Art & Build – Studio Bellecour
MIN
- Bureaux : environ 9 000 m² SDP
- Logements : environ 16 000 m² de SDP
8.3
- Commerces : environ 500 m² SDP
4.9
- Parking en superstructure
- Livraison: 2021
Les programmes tertiaires sur l’îlot 4.9 induiraient l’accueil d’environ 450 salariés.
21
2.2.2
A TERME
Le quartier Armagnac Sud
Armagnac Sud est un quartier « bois » s’étendant sur plus de 50 000 m² au Sud et dans la continuité du
centre d’affaires Armagnac, avec une programmation prévisionnelle à termes d’environ plus de 60 000 m²
SP de bureaux, ce qui représenterait l’accueil d’environ 3 200 salariés
Pas de livraisons prévues avant 2022.
PAE Armagnac
4.8
8.2
Quartier
Armagnac Sud
4.9
8.3
8.4
Périmètre du futur quartier Armagnac Sud dans la ZAC Bordeaux St-Jean Belcier
22
III – LE PROGRAMME DESTINE A ACCUEILLIR LE RIE DU LOT IMMOBILIER 8.3
CENTRE DE TRI ARMAGNAC
Ilot 8.3. « Centre de tri Armagnac »
Maître d’ouvrage : BNP Immobilier
Architectes : ECDM
Programmation prévisionnelle (au 1er juillet 2016):
-
Bureaux : environ 8 500 m² SDP
-
Logements : environ 37 300 m² SDP
-
Commerces : environ 1 800 m², comprenant des locaux commerciaux situés dans les pieds
d’immeubles donnant sur la place Armagnac, ainsi qu’un cinéma indépendant et un restaurant
inter-entreprises dont la superficie reste à définir (entre 550 et 650 m²)
-
Hôtel : environ 3 400 m² SDP
-
Parking en superstructure
-
Livraison 1ère tranche : T1 2020 (concernant le bâtiment accueillant le RIE)
-
Livraison 2nde tranche : T2 2021
Caractéristiques du lot :
Conservation et réhabilitation du « centre de tri de la poste »
-
Objet totem et signal du quartier
Façade principale sur la rue d’ARMAGNAC
-
Axe principal d’accès à la nouvelle gare Belcier
Un îlot au cœur du VIP
-
Convergence des espaces publics et des cheminements à l’intérieur du lot
23
PAE
Armagnac
8.2
Commerces
VIP
Place
d’Armagnac
Bureaux
4.9
VIP
8.3
Emplacement
local RIE
Hôtel
8.4
Armagnac
Sud
Plans du RDC de l'îlot 8.3, dans le quartier Armagnac, ZAC Bordeaux St-Jean Belcier
Plan masse de l’opération immobilière de l'îlot 8.3
24
Phasage de l’opération immobilière de l'îlot 8.3
Implantation des différents programmes de l’opération immobilière de l'îlot 8.3
25
Perspective de l’îlot 8.3 depuis la place d’Armagnac.
Le centre de tri Armagnac actuel, en partie conservé dans le projet immobilier de l’îlot 8.3
26
IV –LES ATTENTES EN MATIERE D’OFFRE DE RESTAURATION COLLECTIVE
4.1. – Enjeux du déploiement d’une offre de restauration collective
Le déploiement d’une offre de restauration collective est très attendu par les futures entreprises utilisatrices
et constitue en outre :
-
une offre complémentaire à la restauration commerciale et traditionnelle, permettant de diversifier
l’offre sur le territoire, que ce soit en termes de produits, de qualité des repas et de prix ;
-
un service de centre d’affaires métropolitain permettant d’attirer tous types de sociétés et
d’entreprises, notamment des grands comptes nationaux comprenant un nombre important de
salariés ;
-
un service dont dispose déjà de nombreuses entreprises, et qu’elles souhaitent retrouver sur leur
nouveau territoire d’implantation ;
-
un potentiel lieu de rencontre entre les différents acteurs du futur quartier d’affaires de Bordeaux
Métropole ;
Cette offre de services permettra alors d’accompagner le développement du quartier d’affaires et
l’installation des entreprises. L’environnement tertiaire du lot 8.3 est en effet propice au développement
d’une offre en restauration collective.
Les informations suivantes sont données à titre indicatif. Le candidat devra dimensionner le restaurant et
son offre alimentaire sur la base d’une étude de marché plus détaillée, comme indiqué dans le chapitre VI
de la présente note de programme.
27
A terme, environ 350 500 m² de surfaces de plancher de programmes tertiaires seront
développées au sein de la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier, mobilisant théoriquement, in fine, plus de
17 500 salariés.
Dans le potentiel périmètre d’action du futur restaurant inter-entreprises (rayon de 350 m, soit un temps
de parcours à pieds estimé à 5 minutes) et les lots immobiliers avoisinants cette zone, il est prévu à terme :
-
près de 130 000 m² de surfaces de plancher de bureaux ;
-
soit l’installation théorique de près de 6 500 salariés ;
D’ici 2021, ce ne sont pas moins de 65 600 m² de surfaces de plancher de programmes tertiaires qui
seront réalisés dans ce périmètre, ce qui induirait l’accueil d’environ 3 300 salariés
28
Phasage d’arrivée des utilisateurs dans le périmètre d’influence du futur RIE
Tableau de synthèse des programmes tertiaires développés dans le secteur et du nombre de salariés
théorique induit :
29
4.2. – l’offre de restauration existante
L’offre en restauration actuelle est peu développée dans le périmètre de la ZAC Saint-Jean Belcier. Dans un
périmètre plus élargi, elle est essentiellement concentrée autour de la gare Saint-Jean, avec des restaurants
en rez-de-chaussée des établissements hôteliers et une forte présence de restauration rapide.
Le quartier du centre d’affaires Armagnac est quasiment dépourvu d’offre en restauration. Seulement trois
restaurants se situent actuellement dans la zone de chalandise potentielle du futur RIE, soit le périmètre
« des 5 minutes » du lot immobilier 8.3.
Pour information, une offre commerciale quasi inexistante jusqu’en 2010 est désormais en cours de
développement et de structuration dans le quartier Armagnac, avec la livraison des derniers immeubles du
PAE ARMAGNAC (fin 2012 autour d’une offre de proximité composée d’un pôle santé dont une pharmacie
ouverte en 2013 et surtout d’une surface alimentaire « U Express » de 1 000 m² ouvert fin 2014).
4.3. – L’offre de restauration en cours de développement
Les pieds d’immeubles commerciaux de la place d’Armagnac:
Maître d’ouvrage : BNP Immobilier - lot 8.3, Eiffage Immobilier - 8.4 et Kaufmann & Broad - lot 4.9
Programmation prévisionnelle : environ 1 500 m² de surfaces de plancher, dont :
-
environ 500 m² sur le lot 8.3
-
30
-
-
une part non-négligeable de la programmation commerciale est destinée aux commerces de
bouches, à l’alimentaire et la restauration (activités possibles : surface alimentaire, traiteur,
restaurants, caviste, boulangerie…)
-
Livraison commerces : lot 8.3 au T1 2020, lot 8.4 au T1 2020 et le lot 4.9 en 2021
Particularité :
-
Présence d’un investisseur unique pour l’ensemble des rez-de-chaussée commerciaux, qui sera
également l’investisseur du restaurant inter-entreprises.
Le pôle gare (Gares & Connexions) :
Maître d’ouvrage : Gares & Connexions
Programmation prévisionnelle : environ 1 800 m² dont :
-
Offre commerciale voyageurs : environ 1 100 m²
-
Offre commerciale de proximité : environ 700 m²
-
Une offre, entre autres, de type café, restauration rapide, supérette de proximité, caviste…
-
Livraison commerces : été 2017
Le macro-lot 8.2. (ANF/Vinci immobilier) :
Maître d’ouvrage : ANF IMMOBILIER (Investisseur)
Avancement : recherche opérateurs / enseignes en cours
Programmation commerciale prévisionnelle : environ 2 000 m²
La stratégie commerciale d’ANF vise à accompagner la réalisation de son programme par une offre
commerciale de proximité permettant de répondre en priorité aux besoins des utilisateurs bureaux.
A ce stade, la programmation prévisionnelle de l’offre commerciale s’articule autour de l’implantation d’une
offre de restauration située sur la partie sud du lot (vers le VIP) et d’une offre de commerces de proximité et
de services.
Phasage prévisionnel
-
Livraison 1ere tranche : été 2018
31
V –DEFINITION DU PROGRAMME DE RESTAURATION COLLECTIVE POUR LE
LOT 8.3 « CENTRE DE TRI ARMAGNAC »
Il est rappelé que le proforma intitulé « Fiche synthétique de propositions », en annexe du règlement de
consultation de l’appel à manifestation d’intérêt, est à joindre au dossier d’intention.
5.1. Définition, dimensionnement et enjeux de l’offre en restauration
L’exploitant est appelé à définir son projet par l’élaboration d’une étude de marché sur le quartier
Armagnac et le périmètre de la ZAC Saint-Jean Belcier qui devra indiquer quel type d’offre il compte
développer, le positionnement choisi et :

Tenir compte de l’offre de restauration existante et en développement (complémentarité),

Développer un programme de restauration collective pour le futur quartier Armagnac :
o situé en RDC / pieds d’immeubles du lot 8.3 ;
o valorisante et répondant en priorité aux besoins des nouveaux actifs du quartier, sans
pour autant négliger le fait d’attirer potentiellement d’autres usagers, tels que les
résidents du quartier ;
o qui participe à l’animation et à l’émergence d’un centre d’affaires de dimension
métropolitaine, autour des lots 8.3, 8.2, 4.9, 8.4 et du PAE Armagnac ;
32
o qui tienne compte de la présence sur site d’activités spécifiques, comme le MIN, avec
lesquelles il serait pertinent de développer des liens : engagements à la réalisation de
partenariats avec des acteurs du MIN de Brienne ;
o capable de capter une clientèle des quartiers limitrophes en bénéficiant du VIP et des
infrastructures de transports comme vecteur d’irrigation des flux ;
o (en option) capable d’approvisionner d’autres structures en développement sur le
territoire, telles que les crèches et les résidences services.

Intégrer les problématiques de phasage de livraison des programmes tertiaires avoisinants en
cours de développement, soient les lots 8.2, 8.3, 8.4 et 4.9, et existants, tels que les immeubles
du PAE Armagnac (masse critique et effets de seuils)

Définir la surface utile du restaurant
o La surface potentielle pouvant être allouée pour le local devant accueillir le restaurant
inter-entreprises du lot 8.3 est estimée à 550 m².
o Afin que l’exploitant puisse être force de proposition, dans l’objectif de réaliser un
restaurant rentable, pérenne et développant une offre de restauration qualitative. Il
pourra faire une proposition complémentaire de surfaces dans la limite maximale de
650 m² (option).

Définir un coût provisoire d’aménagement des locaux (réalisation intérieure du local, mobilier
et matériels), tout en précisant à quelle hauteur l’exploitant se portera investisseur dans le
mobilier, la réalisation des travaux intérieurs et dans le matériel à fournir.

Etre capable de payer le loyer facial, voire d’acquérir en VEFA le local dédié au futur restaurant
collectif, aux montants indiqués dans l’article 1.4 du règlement de consultation et dans l’article
5.6 de la présente note de programme.

En outre, dans un souhait d’ouverture du site sur le quartier, le candidat pourra également
démontrer son aptitude à mettre en œuvre une double exploitation du restaurant (à la fois
commerciale et sociale), aux termes de l’offre commerciale de préfiguration. Cette offre serait à
destination à la fois des salariés des entreprises adhérentes au RIE, des salariés des autres
entreprises non-adhérentes et des autres usagers du quartier.
5.2. Transformation d’une offre de restauration commerciale en offre de restauration
sociale, et gammes de prix associées
Il est demandé au candidat de développer dans un premier temps une offre de restauration commerciale et
de prévoir le passage en restauration collective/sociale dès lors qu’une structure gestionnaire se formerait
sur le quartier et souhaiterait bénéficier de ce service. La potentielle structure gestionnaire, lorsqu’elle sera
créée, pourra contractualiser avec le candidat retenu ou procéder à un appel d’offre pour désigner le
prestataire de service répondant au mieux à ses exigences.
Ainsi, le candidat devra proposer une offre de restauration commerciale (offre de préfiguration), en
anticipation d’un passage en restauration collective :
-
dans les mêmes gammes de prix que celles de la restauration sociale ;
-
à des prix en adéquation avec la nature des salariés qui s’installeront dans les mois et années à
venir sur le quartier du centre d’affaires Armagnac. L’article 1.5 du règlement de consultation
indique les engagements que devra tenir le candidat concernant la prestation de service de
restauration commerciale. Lors des différentes périodes du bail commercial (3-6-9), le loyer étant
33
consenti et subordonné au prix des repas de la phase transitoire (offre commerciale), une pénalité
de l’ordre de 30 € HT.HD/m² sera appliquée sur le loyer en cas de non-respect du prix des repas.
Ensuite, le candidat devra également démontrer sa capacité à transformer cette offre en un service de
restauration sociale pouvant répondre aux exigences d’une future structure gestionnaire composée
d’entreprises présentes sur le quartier.
Pour les premiers mois/années d’exploitation du restaurant, le futur exploitant devra adapter son offre
dans le temps, par rapport à l’installation progressive des différentes entreprises sur le secteur, avant
d’atteindre le potentiel maximum de convives. Le candidat est alors appelé à présenter la méthode qu’il
souhaite développer ainsi que les moyens de communication qu’il souhaitera mettre en place afin de
susciter, le plus en amont possible, l’usage de ce service auprès des futurs utilisateurs du quartier (plan de
communication, évènements de lancement….).
5.3. Qualité et diversité de l’offre alimentaire
Le souhait de l’établissement public d’aménagement est de contribuer au développement d’une offre de
restauration à la fois accessible, variée et qualitative pour les futurs salariés du quartier.
Le candidat sera appelé à définir une offre alimentaire variée, comprenant une offre de restauration dite
« classique » (par exemple self…) et des offres plus atypiques répondant aux nouvelles tendances de
consommation. L’offre alimentaire devra privilégier l’innovation, la restauration « active » et le
renouvellement, au choix pléthorique, en détaillant l’ensemble des offres alimentaires qu’il souhaitera
développer sur le site, et en précisant leur fréquence de renouvellement. Le candidat pourra également
proposer une offre de restauration le matin et le soir (petit déjeuner, plats à emporter, café post-repas,
cafeteria, « afterwork »…)
En outre, le candidat devra mettre en évidence ses engagements en matière de diversité et qualité de l’offre
alimentaire. Il s’agira de renseigner le taux d’engagement de produits bios, frais, locaux et de saison, en
tendant, autant que possible, vers :
-
100% de produits bios ;
-
100% de produits frais ;
-
100% de produits locaux (Nouvelle Aquitaine) ;
-
100% de produits de saison.
Afin d’appuyer sa proposition en matière d’offre alimentaire, le candidat justifiera ces taux avec des
informations complémentaires concernant son réseau de partenariats avec des producteurs, fournisseurs,
distributeurs régionaux. Le candidat est également invité à explorer de potentiels relations à développer
avec le MIN de Brienne, situé à proximité.
Toujours dans un souci de transparence et de traçabilité, il mettra également en avant son processus de
sélection des produits.
Le candidat est aussi inviter à renseigner le nombre de services et les horaires d’ouverture prévisionnelle
pour le site, notamment s’il développe une offre le matin et le soir, en plus de la pause repas de midi.
5.4. Prix des repas proposés pour chacune des offres
Il sera également demandé au candidat de renseigner le prix des repas proposés pour chacune des offres
qui seront développées sur le site, quelle que soit la phase d’exploitation considérée, lors de la phase
34
d’exploitation commerciale (offre de préfiguration) et lors de la phase d’exploitation de restauration sociale,
à terme. L’offre de restauration commerciale devra comporter au moins une offre dite « économique » et
une offre « haut de gamme ».
5.5. Attentes supplémentaires
complémentaires
en
matière
d’innovation
et
d’offre
de
services
Le candidat est amené à proposer une conception du restaurant, unique et permettant de multiples usages :
 Les exemples suivants sont donnés à titre indicatif, le candidat étant libre de proposer les concepts
qu’il souhaite développer sur le site : capacité à réaliser des locaux utilisables toute la journée, en
optimisant les surfaces et en permettant que certains espaces se transforment en salles de réunions,
de conférences, de réception d’évènements, en espaces de co-working….
Le candidat est également invité à démontrer sa capacité à produire des offres alimentaires
supplémentaires, à destination de toutes les catégories d’usagers du quartier :
 Les exemples suivants sont également donnés à titre indicatif, le candidat étant invité à développer
ses propres propositions : capacité à produire des repas pour les équipements et autres structures
du quartier (par exemple, production et fourniture des repas pour les crèches du quartier, les
résidences services…), aptitude à livrer des repas sur les différents sites tertiaires du périmètre
donné, en mettant les processus utilisés (élaboration et livraison de plateaux repas).
Le candidat pourra également proposer le déploiement de services complémentaires à celle de restauration,
en mettant en avant ses capacités à mobiliser les acteurs concernés et l’intégration de ces services dans le
projet global (intégration, interactions avec les autres services et programmes, incidences sur la surface
utile à mobiliser pour le local RIE…) :
 Par exemple, à titre indicatif : service de conciergerie, halte-garderie, reprographie, organisation
d’évènements, activités diverses...
 NB : une conciergerie (Conciergerie Solidaire) s’est installée en 2015 au pied du Prélude (immeuble
de bureaux dans le PAE Armagnac), et a vocation à étendre son périmètre d’action du bâtiment au
quartier.
Le candidat pourra enfin explorer le développement de services numériques, en s’appuyant sur une filière
économique en plein essor sur la métropole et tout particulièrement sur Euratlantique (notamment avec la
Cité Numérique, située à seulement deux arrêts de tramway sur la ligne C, sur la commune de Bègles).
35
VI – LES AUTRES SITES D’IMPLANTATION DE RIE SUR EURATLANTIQUE
Afin d’offrir un service aux entreprises de proximité, un RIE a été programmé dans chaque quartier
développant d’importantes surface de plancher de programmes immobiliers de bureaux. Ainsi, un RIE a été
programmé dans les quartiers suivants (voir également la carte des quartiers p.11) :
-
le centre d’affaires Armagnac (secteur faisant l’objet de la présente consultation) ;
-
le Quartier Créatif, sur le secteur St-Jean Belcier ;
-
Amédée St-Germain, toujours sur le secteur St-Jean Belcier ;
-
et dans le quartier du Belvédère, sur le secteur Garonne-Eiffel (rive droite).
36
6.1 Bâtiment 1 dans le quartier Amédée Saint-Germain, ZAC Bordeaux St-Jean Belcier
Dans le cadre du projet urbain sur le secteur Amédée Saint-Germain « Centre », un restaurant interentreprises de 1 000 m² SU a été programmé dans l’îlot 1 afin de répondre aux besoins spécifiques des
futurs utilisateurs des immeubles de bureaux du quartier.
Plan masse du projet urbain sur Amédée Saint-Germain et implantation des programmes.
Près de 36 000 m² SPC de bureaux sont programmés dans le secteur Amédée Saint-Germain « Centre », ce
qui induirait l’arrivée théorique d’environ 1 800 salariés à horizon 2020.
6.2 Ilot 4.1b « Olano », Quartier Créatif, rue de la Seiglière, ZAC Bordeaux St-Jean Belcier
L’opération immobilière dite « Olano » est un projet en cours d’étude sur un site localisé le long de la rue de
la Seiglière, dans le quartier Créatif, à proximité immédiate du MIN de Brienne, de la place Ferdinand
Buisson (quartier Belcier) et du quai de Paludate.
Les voies à proximité verront automatiquement leurs usages en mobilité douce augmenter, en particulier la
rue Sarrette vers le Tramway.
Le quai de Paludate permettra aux salariés des programmes tertiaires du quartier d’accéder directement au
RIE de la rue de la Seiglière.
La rue de Grammont sera l’accès piétons le plus direct entre le site et la Gare SNCF.
37
Localisation et accessibilité du site « Olano » dans le quartier Créatif, secteur Bordeaux St-Jean Belcier
-
dépôt du permis de construire T1 2017
-
livraison fin 2019 - début 2020
-
Bureaux : 3 376 m² SdP (capacité d’accueil théorique = 160 salariés/collaborateurs)
-
RIE : 800 m² SdP
-
Résidence seniors : 5 881 m² SdP
-
Crèche multi-accueil mixte (40 à 60 berceaux) : 600 m² SdP
-
Résidence jeunes actifs : 1 046 m² SdP
38
-
Logements en accession libre et encadrée, et locatifs sociaux : 18 108 m² SdP, soit environ 250
logements.
Répartition des différents programmes de l’opération immobilière « Olano »
39
Phasage de l’arrivée des utilisateurs dans le quartier Créatif, secteur Bordeaux St-Jean Belcier
Années de
livraisons
Livrés ou en cours
2017
2018
2019
2020
Cumul à 2020
Nombre de salariés
(théorique)
480
30
1 260
210
700
2 680
40
6.3 Ilot ET2 ou îlot EB4 dans le quartier du Belvédère, rive droite, ZAC Garonne-Eiffel
Le quartier du Belvédère sera la principale centralité du secteur Garonne Eiffel, mais aussi de la Plaine Rive
Droite. Il jouera le rôle de balcon permettant le prolongement de l’hypercentre métropolitain et du quartier
d’affaires d’Euratlantique sur la rive droite, face à la façade du XVIIIème siècle.
Ce quartier révèlera une certaine densité, nous indiquant et nous faisant ressentir l’entrée dans
l’hypercentre de la métropole de Bordeaux, notamment depuis la Ligne à Grande Vitesse.
Il s’agira d’un lieu de proximité pour les usagers de la rive droite. Le quartier sera accessible en seulement 7
minutes en transports en commun de la gare St Jean et attirera alors certains voyageurs.
Le quartier jouera le rôle de centralité urbaine mixte et structurante, développant une polarité commerciale
en rez-de-chaussée d’immeubles, dans une logique de « High street retail » (grandes rues commerciales
composée d’enseignes indépendantes et de détaillants spécialisés). Il assurera également une continuité
urbaine entre le jardin sportif de Deschamps et le parc Eiffel, poumon vert de la rive droite.
Le cadre offrira une perception de qualité, depuis le Nord de la métropole, sur la partie historique de la ville
de Bordeaux et sur la Garonne.
Le Belvédère sera aussi un lieu de compacité et multifonctionnel, qui ne sera pas essentiellement constitué
d’immeubles de bureaux. La programmation sera mixte avec des logements, des commerces, un hôtel haut
de gamme… La situation géographique du quartier, avec le panorama qu’il offre depuis l’espace public, et la
présence d’une polarité commerciale d’envergure métropolitaine, feront du Belvédère un lieu de
destination unique et animé pour l’ensemble des habitants de l’agglomération.
Localisation : cf. carte des quartiers d’Euratlantique à la page 11 de la note de programme.
Principes de développement de l’opération d’aménagement :
Un appel à projet innovant a été lancé à destination de groupements de promoteurs, bailleurs, et maîtrises
d’œuvres urbaines :
-
Lancement de l’appel à projet le 18 février 2015
-
Jury le 29 février 2016
-
Désignation du lauréat le 7 mars 2016
-
Equipe lauréate : Nexity, Altarea Cogedim, Pich Promotion, avec comme maîtres d’œuvres
urbains l’agence Güller Güller, l’agence Hondelatte Laporte et le paysagiste Gross Max, et avec
comme bailleurs sociaux Clairsienne et ICF Atlantique.
Une programmation urbaine de 140 000 m² SdP dont 50 000 m² SdP de bureaux.
41
Plan du projet urbain du Belvédère dans le secteur Garonne-Eiffel, sur la rive droite.
Environ 50 000 m² SPC de bureaux sont programmés dans le quartier du Belvédère, ce qui induirait
l’arrivée théorique de plus de 2 000 salariés, entre 2021 et 2023.
42
Plan de phasage du projet urbain du Belvédère.
43
Possible extension du périmètre d’intervention du lauréat
L’EPA Bordeaux-Euratlantique, au travers de la présente consultation, se réserve la possibilité de présenter
le lauréat au maître d’ouvrage de l’opération OLANO, dans le secteur Bordeaux Saint-Jean Belcier, et à
l’équipe lauréate du projet du Belvédère, dans le secteur Garonne Eiffel sur la rive droite.
44

ami-rie-8-3-zac-bsjb-note-de-programme

Transcription

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