Fonds propres : quelques pistes

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Fonds propres :
quelques pistes
Maurice Klunge, administrateur
du réseau MK Léman
avec, à sa droite, Christian Müller, nouveau
courtier de Muller-Veillard à Montreux
«N’hésitez pas à exposer avec transparence
votre situation personnelle à votre banquier».
Lors de l’achat d’un bien immobilier se
pose la question de la part des fonds
propres. A combien s’élèvent ceux-ci et
d’où proviennent-ils en général?
L’usage dans les banques et les assurances
veut que l’on dispose de quelque 20% de
liquidités en guise d’apport personnel,
complémentaires au crédit. Ces fonds proviennent le plus souvent du 2e ou du 3e
pilier.
Est-ce selon vous judicieux d’investir
son 2e pilier dans un bien immobilier?
Il faut demeurer conscient que le retrait du
capital constitué par le 2e pilier engendre
forcément des carences ultérieures au
niveau des rentes. Cela dépend bien entendu de la proportion du capital 2e pilier qui
est investie. D’ailleurs, certaines banques
n’acceptent pas que l’intégralité des fonds
propres avancés soient constitués par des
fonds provenant du 2e pilier.
En l’absence d’une épargne personnelle suffisamment importante, que peuton faire pour accéder à la propriété?
Si les salaires sont parfois suffisants pour
supporter les charges d’intérêts, d’amortissement et d’entretien de l’immeuble, les
fonds propres sont en effet souvent insuffisants pour satisfaire aux règles du créancier
gagiste.
Il s’agit alors d’explorer d’autres solutions
de financement. Une première possibilité
est de recourir au soutien des parents, qui
bien souvent souhaitent aider leurs enfants
en versant une avance sur l’héritage.
Si les parents ne veulent - ou ne peuvent pas faire cet effort de leur vivant, une alter-
native est de garder les liquidités ou titres
au nom des parents, tout en mettant à disposition ces valeurs pour garantir un crédit
complémentaire. Ce nouveau crédit constitue alors les fonds propres.
Dans un tel cas, la banque prête donc
l’intégralité des fonds, y compris les
fonds propres?
Oui, il s’agit là d’un financement à 100%,
dont une partie est garantie par la maison
achetée et l’autre par les valeurs patrimoniales des parents servant de garantie.
Ces valeurs patrimoniales, appelées mobilières, sont constituées d’épargne, de placements ou d’assurance-vie avec valeur de
rachat.
Il existe toutefois des contraintes à prendre
en compte. Premièrement, le taux d’avance. Sur une police-vie traditionnelle, celui-ci
est par exemple de 80% à 90%.
Deuxièmement, le patrimoine mis en
garantie ne peut être réalisé. Impossible par
exemple d’effectuer un quelconque retrait
d’un compte épargne mis en garantie tant
que le montant du crédit est trop important pour se reporter uniquement sur la
maison.
Existe-t-il d’autres possibilités de financement?
Une autre solution est d’augmenter la
dette hypothécaire que l’on a sur un objet.
Cette possibilité implique évidemment que
l’on soit déjà propriétaire d’un bien, ou que
les parents détiennent un bien déjà amorti.
Dans ce cas, soit on augmente l’emprunt
pour constituer les fonds propres, soit on
remet en garantie une cédule hypothécaire
(généralement en 2e rang) pour garantir le
20% de liquidités.
Quels sont les
avantages de
telles solutions?
Les solutions de financement exposées
ici permettent dans la plupart des cas de
faire des économies. Les crédits garantis
par les valeurs mobilières telles
qu’épargne, placements ou police d’assurance-vie sont effectivement considérés au même titre que du premier rang
pour l’hypothèque, donc bénéficient
d’un taux d’intérêt très favorable.
D’autre part, dans de tels cas, l’amortissement est souvent suspendu puisque la
banque bénéficie d’une excellente couverture.
Il s’agit là d’un avantage considérable,
permettant au jeune couple d’aborder
ses premières années de propriété avec
une mensualité moins élevée!
En conclusion, je soulignerais qu’il est
important d’exposer sa situation personnelle de manière transparente et
détaillée à son banquier lors de l’étude
du plan de financement. Comme le
montrent les différents exemples de
solution évoqués ici, il existe de nombreuses pistes à explorer, pas toujours
connues et pas forcément envisagées
d’office.
IMPRESSUM
Editeur: MK Léman Holding SA,
Place Bel-Air 1, 1002 Lausanne
Graphisme: Angebault-Portenier Communication
Réalisation et textes: Agence PM
Annonces publicitaires: MK Léman Holding SA
Tirage: 75'000 exemplaires
Distribution: Canton de Vaud et Chablais
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